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aux accessoires comme au principal, aux loyers comme à l'immeuble, (art. 2133); la cession, en admettant notre point de départ, diminuerait donc le gage du créancier hypothécaire (1). — C’est oublier que la transcription de la saisie, seule, produit l'effet d'étendre aux revenus le droit de gage du créancier hypothécaire : le droit de jouissance et et d'administration du propriétaire est, jusqu’à ce moment, resté absolument intact, et le créancier n’a pas droit aux fruits perçus où aux revenus échus auparavant : l’usage qu’en a fait le propriétaire, encore dans la plénitude de son droit, a été définitif.

Quellè que soit la solution que l’on adopte sur cette question, dans la troisième hypothèse, comme dans la première, aucune modification n’a été apportée par la loi de 1855 à la situation créée par les Codes civil et de procédure : la question que nous venons de discuter s'élevait, en effet, avant la loi de 1855, identique, bien que sous une formule un peu différente : la signification produisait alors, on se le rappelle, à l’égard des créanciers hypothécaires, le même effet pour lequel la transcription est maintenant exigée; et l’on se demandait si la notification intervenue entre l'inscription de l'hypothèque et la transcription de la saisie ne produisait pas effet pour les loyers échus avant ce dernier événement : la jurisprudence et la doctrine étaient également divi-

(1) V. Aubry et Rau, IV, 2 286, note 21, et les auteurs qu'ils citent dans les deux sens.

sées sur cette question, la solution affirmative se fût imposée à nous.

102. — Les deux publicités étant absolument distinctes, la transcription est inutile à l'égard des tiers qui n’invoquent de droit que sur la créance cédée ; la notification suffirait à leur égard.

La réciproque serait inexacte; et la signification est nécessaire contre les tiers acquérant des droits réels sur l’immeuble, car ces droits s'étendent à la jouissance à venir, donc aux revenus non échus: il y a donc conflit de droits rivaux sur la créance des loyers futurs.

103. — La nécessité de la transcription ne se borne pas aux cessions de plus de trois années de fermages non échus: elle s'étend aux quittances que le propriétaire consentirait dans cette mesure au locataire ou fermier. Le danger était le même: l’art. 2, 5° de la loi de 1855 assimile les deux cas.

La créance du propriétaire pour loyers futurs est, remarquons-le en passant, le seul droit personnel, à notre connaissance, dont l’extinction doive être publiée, par dérogation au principe exposé au n° 17.

104. — Remarque. — Nous devons ici signaler une lacune regrettable de la loi de 1855.

Les baux ayant acquis date certaine sont opposables aux acquéreurs et autres titulaires de droits réels, à moins que le contraire ne soit réservé par l'acte de concession (1) (art. 1743).

(1) V. page 267, note 1.

Les baux de longue durée n'immobilisent donc

pas seulement le droit de jouissance, ils entravent aussi dans une large mesure le droit de disposition.

Aussi le législateur a-t-il considéré que la clandestinité de ces baux présentait le mêmes dangers que celle des droits réels ; et il a assujetti à la transcription les baux dépassant un terme que l’art. 2, 4°, fixe à dix-huit années.

C’est le seul acte constitutif de droits personnels qui soit soumis à publicité, par exception au principe exposé au n° 17 (1).

Mais la transcription du droit aux baux de pareille duré n’est pas prévue par la loi de 1855, et ne peut donc se suppléer, malgré les dangers qui peuvent résulter de la clandestinité d’un acte de cette nature pour les tiers titulaires de droits réels sur immeuble.

Ainsi, le propriétaire peut rapporter au tiers qui se présente pour acquérir l'immeuble, ou qui consent à lui prêter moyennant une hypothèque sur cet immeuble, un acte duquel il résulte que le locataire ou fermier renonce à ses droits : le tiers est-il certain de ne pas voir se présenter, après qu'il aura acquis ou prêté, un cessionnaire du droit de bail antérieur à la renonciation du fermier primitif ? Et n'est-ce pas là une menace de surprises pour les tiers, et, partant, une diminution de crédit pour le propriétaire qui ne peut prouver le fait négatif du

(1) Nous ne parlons pas de l’antichrèse, dont la nature, fort indéeise, parait tenir à la fois du droit personnel et du droit réel.

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SE défaut de cession, par son locataire, du droit à un

bail de plus de 18 années auquel ce dernier renonce?

D'autre part, si le bail de plus de 18 ans est comparable à un droit réel au point de vue de la manière dont il grève la propriété, les avantages qu’il procure au locataire ou fermier doivent être également assimilables à ceux qui résultent d’un droit réel, notamment au point de vue du crédit qu’ils confèrent : Or la lacune que nous signalons dans la loi de 1855 permet au locataire ou fermier de se donner un crédit apparent, au moyen du droit à un bail de longue durée, alors qu’en réalité il en a cédé le bénéfice à un tiers, par acte resté occulte.

Voilà certes de graves inconvénients, et il est étonnant que le législateur, dans cette loi de 1855, si remarquable d’ailleurs, n'ait pas songé à les prévenir.

Puisque la constitution d’un pareil droit était soumise à la transcription, il devait en être de même de la cession : les mêmes dangers existant dans les deux cas.