CE OU IL EN COUTAIT JADIS POUR BATIR

Pour les maisons, au contraire, si l'on fait la part du terrain et des vicissitudes historiques de hausses et de baisses que j'ai racontées précédemment^, en comparant au loi/er — c'est-à-dire à Tintérêl du capital qu'ils représentent, — le roût des matériaux et de leur mise en œuvre, aux temps passés et aux temps actuels, nous arrivons à reconstituer en quelque sorte les maisons de jadis, puisque nous en dressons le devis. Cela nous permet d'apprécier leur contenance et d'imaginer les conditions de vie de leurs habitants.

Cette méthode, appliquée à un immeuble isolé, à une localité distincte, à une époque précise, conduirait — pas n'est besoin de le dire — à des conséquences absurdes, parce que les loyers urbains subissent diverses influences dans leurs lluctuations. Mais, sans se flatter d'une exactitude mathématique, à laquelle de pareilles recherches ne sauraient prétendre, il est clair qu'il existe un rapport nécessaire entre le coût des maisons et le prix des matériaux. S'il apparaît que ces matériaux ouvrés ont coûté depuis six siècles, dans leur ensemble, autant que de nos jours, nous serons fondés à conclure : que les maisons ne pouvaient coûter moins cher qu'à la condition d'être plus exigut'S ; qu'à loyer égal leurs dimensions étaient sensiblement les mêmes et que les infimes loyers du temps passé procuraient des gîtes dont les pauvres aujourd'hui ne voudraient pas.

La hausse contemporaine est tout entière, — sauf à Paris, — la conséquence d'un progrès efîectif : ce ne sont pas les prix qui ont monté, ce sont les habitations qui ont changé. Il faut d'ailleurs, dans cet

1. Voir Découvertes d'histoire sociale, pages 109 et 132. E. Flammarion, éditeur.

examen, tenir grand compte du taux de l'inlf'-rôt, si différent au Moyen Age et aux temps modernes : une maison qui se louait 270 à 300 francs représentait une valeur de 3.000 francs au xiv siècle : elle représentait au xviii* siècle un capital de 5.500 à 6.000 francs. Un loyer de 300 francs procurait donc un moins bon logement au xiv* siècle qu'au xviii* en supposant que le terrain n'ait pas enchéri; fmisqu'il correspondait à une maison moins chère et [)ar conséquent plus petite.

Mais l'abondance croissante des capitaux, dont cette baisse du taux de l'intérêt fut un indice évident, eut pour conséquence de supprimer le « bail à cens » et, par conséquent, la petite propriété urbaine. Au Moyen Age, en vertu du « bail à cens ». l'ouvrier devenait le plein et légitime propriétaire de la maisonnette qu'il occupait, à la condition de payer un loyer perpétuel, immuable jusqu'à la con- * sommation des siècles. Si la maison prenait de la valeur, il profitait seul de cette plus-value; si elle tombait en ruines, il pouvait toujours l'abandonner, en fait sinon en droit.

Un marché si avantageux au preneur, si onéreux au bailleur, ne peut s'expliquer que par l'absence de capitaux. Il disparut au xvi^ siècle avec l'accroissement de la richesse publique, pour les immeubles nouvellement construits et, pour les vieux logis, la hausse du terrain déposséda les ouvriers propriétaires.

Cette dépossession fut toute volontaire : ils vendirent, à Paris, peu à peu, au cours des xvi* et xvii'^ siècles, leurs cabanes et leurs courettes de jadis, pour réaliser un bénéfice qui les enrichissait; comme ont fait depuis cinquante ans les propriétaires d'une maison de campagne avec jardin, dans