OR

2° Obligations spéciales

L'’étendue des obligations du notaire mandataire et de sa responsabilité à ce sujet est loin d’être immuable ; elle varie sous l’influence de plusieurs facteurs, et notamment des deux principaux d’entre eux : la rémunération du mandat et le degré d’instruction et d’expé- : rience en affaires du client ; nous allons étudier successivement ces deux points.

A. — Rémunération du mandat Le mandat du notaire est-u gratuit ou salarié ?

La jurisprudence ancienne, se fondant sans doute sur la théorie du mandat légal qui considérait le notaire comme professionnellement mandataire de ses clients, admettait à peu près uniformément que le mandat du notaire était salarié (1), pour la simple raison que le notaire touchait des honoraires.

par lui-même pouvoir d'en toucher le prix; — Que c’est à l'acquéreur qui s’est libéré entre les mains de cet officier ministériel à faire la preuve du mandat spécial qui devait rendre son paiement opposable au vendeur; — Qu'on ne saurait, en l'espèce, tirer cette preuve des télégrammes échangés entre M... (vendeur) et le notaire; Qu'en répondant « Faites affaire », M... a hien donné son consentement à la vente qui, dès cet instant, a réalisé entre les parties la transmission de propriété, mais a néanmoins envisagé surtout, s'adressant au notaire, la rédaction ultérieure d’un acte régulier; Que, par suite, il n’a pu penser que la partie du prix offerte comptant allait être immédiatement versée au notaire et n'a pu lui consentir mandat à l'effet de la recevoir; — Qu'ainsi, entièrement étrangère au paiement du prix, la réponse « Faites affaire » ne peut être considérée ni comme la preuve directe du mandat de recevoir, ni même comme un commencement de preuve par écrit de ce mandat. »

(1) Poitiers, 30 juin 1847; D. 47-2-190. — Douai, 24 mai 1855. — Paris, 27 août 1852; S. 52-2-550; D. 54-2-75. — Amiens, 24 novembre 1857; et Cass.3 août 1858; D. 58-1-374.

— Cependant, sur Marseille, 25 avril 1839; Aix, 29 juillet 1839; DALLOZ, Répertoire, n° 351-1.

Mais nous avons démontré plus haut (1) l’inexactitude de la théorie du mandat légal, et établi que le notaire ne peut être mandataire de ses clients qu’en dehors de l’exercice strict de sa profession. Donc l’honoraire attribué par la loi au notaire pour la rédaction de l’acte et l’authenticité qu’il confère à la convention des parties, c’est-à-dire dans l’exercice strict de sa fonction publique, ne saurait être confondu avec le salaire d’un mandat qui est nécessairement extraprofessionnel. Comme le dit très justement M. Clerc (2) : Il ne faut pas « dénaturer les honoraires de l’acte pour les convertir en salaire de mandat ».

D'ailleurs, au sujet même du mandat extraprofessionnel, il importe de faire une distinction :

Dans certains cas, par exemple en matière de vente ou de partage, lorsque le notaire accomplit les formalités de transcription ou d’inseription du privilège de copartageant, en vertu du mandat qu’il a recu, il a droit à une rémunération fixée par le tarif légal et peut donc être considéré comme un mandataire salarié à cet effet.

Mais par contre la situation est toute différente lorsqu’il s’agit du mandat donné à un notaire, dans la négociation d’un prêt hypothécaire, de vérifier par exemple la solidité du gage, la valeur des immeubles donnés en garantie. Evidemment le notaire a droit en ce cas, en raison de la part qu’il a prise dans la conclusion de l'affaire, à des honoraires spéciaux, appelés honoraires de négociation.

(4), V. supra, p. 31"à 40;

(2) GLerc, tome I, n° 1465. — Cf. BaAuByY, p. 292. — FONBENÉ, thèse, p. 225. — Avignon, op. cit., p. 97. — LEFRANÇOIS, thèse précitée.

Mais ces honoraires, comme d’ailleurs les autres frais de l’acte, sont acquittés par l’emprunteur ; alors que, pour s’assurer de la valeur des immeubles donnés en gage, le notaire est le mandataire du prêteur. Quelle influence peut done avoir le paiement de ces honoraires de négociation par l’emprunteur sur les rapports du mandant, le prêteur, avec son mandataire, le notaire, au point de vue de la nature gratuite ou salariée de leurs relations ? Le mandat donné par le prêteur au notaire est certainement gratuit (1).

Il en est de même d’ailleurs en ce qui concerne le mandat donné au notaire d’accomplir les formalités hypothécaires : inscription ou mention de subrogation. À l’égard du mandant, le prêteur, l’accomplissement de ces formalités est gratuit.

La jurisprudence a semblé un moment admettre cette théorie. En particulier, la Cour de Cassation, appliquant au notaire, comme à tout autre mandataire, la présomption de la gratuité du mandat, a décidé par un arrêt du 1* décembre 1891 (2) qu’un notaire ne peut réclamer d’honoraires à raison d’un mandat qu’il a accompli pour le compte d’un de ses clients qu’à la condition de prou-

(1) Cf. BAYLE, thèse précitée, p. 183. — Larry, thèse précitée, p. 75.

(2) Gass. Req. 1° décembre 1891; rapport de M. Babinet; D. 92-1- 209, note Cohendy; S. 93-1-497, note Labbé. — T. Seine, 28 octobre 1893: R. D. 7549. — Sic: PLanioL et RIiperT : Traité élémentaire, tome Il, n°2235. De même il a été jugé que le notaire qui a reçu un aete de vente d'immeubles n’a pas droit, en vertu de l’article 3 du décret du 25 août 1898, à une rémunération particulière en dehors de l’honoraire fixé pour la réception de l’acte, bien qu'il se soit occupé de la négociation de la vente et de l’encaissement du prix, ces diligences pouvant être considérées comme la préparation ou la suite de l'acte, et le mandat, au cas où son existence serait admise, étant par sa nature essentiellement gratuit : Bourges, 1° mai 1901; R. D.

ver que ces honoraires lui ont été promis par une convention expresse ou tacite ; et les juges du fond sont chargés souverainement de constater l’existence de cette convention de salaire.

Mais la question était déjà très controversée. Ainsi, sous l'arrêt précité de la Cour de Cassation du 1° décembre 1891, tandis que M. Babinet, dans son rapport, assimilant le notaire à un mandataire ordinaire, estimait que son mandat devait être en principe gratuit, M. Cohendy combattait cette opinion dans sa note au Dalloz (1), où il s’exprimait en ces termes : « Le mandat est gratuit, parce qu’il constitue un office de l’amitié, une sorte de désintéressement et de générosité. Voilà quelle est la raison d’être de la gratuité du mandat. Or, peut-on soutenir que les notaires se placent à ce point de vue généreux et désintéressé, lorsqu'ils acceptent le mandat d’administrer la fortune plus ou moins considérable de tel ou tel de leurs clients ? Cela pourra arriver si, par exemple, il existe entre eux des liens de parenté et de longue amitié. Maïs, en général et en dehors de ces hypothèses tout exceptionnelles, les parties et le notaire auront obéi à des mobiles moins élevés. Ce n’est pas à un ami que les parties se sont adressées, mais à l’homme de loi, à l’officier ministériel dont l’expérience et Ja situation leur présentent des garanties et qui administrera leur patrimoine mieux qu’elles ne pourraient le faire elles-mêmes ; et le notaire, de son côté, a accepté ce mandat, non pas à titre de pur

11919. — Cass. Civ. 2 mai 1900: R. D. 11464. — TT. Lille, 16 décembre 1902; R. D. 12840. — Cf. Cass. Civ. 21 mai 1900: R. D. 11446. — Cass, Req. 6 juin 1901; R. D. 11958.

— Mais, au cas de révocation du mandat avant tout acte de son ministère, il a droit à une indemnité : T. paix Jonzac, 2 août 1902: RD :#193934

(1) Comenny, note au Dalloz : D. 92-1-209, sous Cass. Req. 1° décembre 1891, précité, p. 217, note 2.

service, mais dans le but de retirer une juste rémunération de son travail et de ses peines. »

Planiol et Ripert résument ainsi la question (1) : € La gratuité du mandat était autrefois un des caractères indispensables de ee contrat. Depuis le Code civil, elle n’est plus qu’une règle admise sauf convention contraire (article 1986). Il appartient évidemment au mandataire quand il réclame un salaire de prouver celle-ci. Seulement, cette convention peut être implicite. En particulier, lorsque le mandat rentre dans la profession, habituellement salariée, du mandataire, le mandant qui s’adresse à lui consent implicitement à lui payer sa rémunération professionnelle ; ce n’est là toutefois qu’une présomption générale qui peut être écartée, soit si le mandat s’explique par des raisons d’amitié ou de parenté, soit si le mandataire est personnellement intéressé à le remplir, même sans salaire. Le juge du fond décide souverainement de tous ces points. »

Guillouard va jusqu’à dire : « Le mandat donné aux personnes qui font profession de faire les affaires d’autrui est salarié de plein droit, sans qu’il en ait été question entre les parties Il en est de même, sauf exception, du mandat donné au notaire (2). »

Laurent dit également : « Le notaire ne remplit pas un office d'ami. L’intention commune des parties est que le contrat soit salarié (3). »

(4) PLaANIoL et Riperr : Traité pratique, tome XI, avec MM. Rouast, Savatier et Lépargneur, n° 1483, p. 835.

(2) GuILLOUARD : Du mandat, n°11. — Sie : TROPLONG : Du mandat. (3) LAURENT, tome XXVII, n° 345. — BAUDRY-LACANTINERIE et WAHL, n° 730, p. 385. — Cf. P. PonrT : « Le mandat peut être réputé salarié,

méme lorsque les actes qu’il a pour objet ne se rapportent qu'indirectement à la fonetion ou à l’état du mandataire. C’est ainsi que des honoraires, quoique non stipulés, ont été alloués à un notaire à raison des soins qu'il avait été chargé de donner à l'administration des biens d'un client. » Petits contrats, I, n° 886.

M. Savatier nous donne, de l’opinion communément admise par la doctrine et la jurisprudence, une explication judicieuse, quoique formulée en termes un peu trop absolus : « Le mandat, qui procure au notaire l'occasion de passer un acte, ne saurait être considéré comme désintéressé, et c’est pourquoi le notaire n’y répond pas seulement de ses fautes lourdes, mais de toute faute (article 1992 Code civil) (1). »

De nombreux jugements et arrêts décident que le mandat du notaire est salarié (2), surtout depuis que le décret du 25 août 1898, après avoir prévu et tarifé certains de ces mandats, édicte en son article 3 la disposition générale suivante : (« Les dispositions du présent tarif ne sont point exclusives des émoluments qui peuvent être réclamés par les notaires, soit pour des travaux autres que la rédaction des actes, soit pour des missions dont ils seraient chargés à titre exceptionnel et qui n’auraient rien d’incompatible avec la nature et la dignité de leur ministère. »

Les jugements et arrêts posent en principe que le mandat est gratuit, sauf convention contraire (article 1986 Code civil) ; mais cette convention peut être tacite

et résulter implicitement du choix du mandataire ; en

particulier, lorsque le mandat a été donné à un notaire

(4) SAVATIER : Le devoir de conseil des notaires dans la jurisprudence contemporaine. — Etude dans le Répertoire général pratique du Notariat, 1927, art. 21347, n° 4. (R. D. 21341).

— Cf. DEFRÉNOIS : Traité formulaire, n° 405.

— V. aussi : AUBRY et RAU, IV, $ 410.

(2) Cependant, la Cour de Cassation a jugé, le 2 mai 1900, que le mandat donné à un notaire est présumé gratuit sauf convention contraire : Cass. Civ. 2 mai 1900; R. D. 11464. — V. aussi : Circulaire Ministre de la Justice, 3 mai 1900; R. D. 11387.

en raison de sa compétence, la qualité du mandataire suffit pour que le mandat soit considéré comme salarié (1).

Certains jugements sont encore plus nettement affirmatifs. C’est ainsi que le tribunal civil de Bordeaux a décidé le 31 janvier 1927 qu’un notaire a droit pour ses soins et démarches, lors de la conclusion d’une affaire, à des honoraires de négociation, tout mandat donné à un notaire devant être réputé salarié à moins de stipulation contraire. De même, le tribunal eivil de

Nice a jugé le 6 juillet 1932 que le notaire a droit à un

honoraire spécial de négociation, le mandat donné à un

(1) Cass. 21 mai 1890; R. D. 11440. — T. Malines, 26 juillet 1883; R. D. 1887. — T. Mont-de-Marsan, 6 février 1885; R. D. 2460. — T. Lyon, 8 avril 1882; R. D. 989. — T. Langres, 31 décembre 1880; R. D. 749. — T. Nancy, 6 juin 1887; R. D. 3907. — (Cf. Paris, 4 novembre 1885; R. D. 3505 et Cass. Req. 22 janvier 1884; R. D. 2063). — T. Bruxelles, 24 mai 1890; R. D. 5524. —"T. Digne, 3 mars 1891; RAR. D. 5985. — T. La Rochelle, 13 décembre 1893: R. D. 7707. — Nancy, 18 juillet 1896; R. D. 9274. — Cass. 21 mai 1900; R. D. 11446. (Cf. avec Cass. 4° décembre 1891, précité, p. 217; Cass.-2 mai 1900, précité, p. 220; et Nîmes, 24 novembre 1894; R. D. 8192). — Cass. Req. 18 novembre 1902; R. D. 12778. — Amiens, 25 février 1909; R. D. 16262 — T. Caen, 19 février 1907; R. D. 15796. — Amiens, 12 juillet 1909; S. 1912-2-86. - Rouen, 9 mars 1910; R. D. 17071-17072; S. 1913-2-114; — Grenoble, 16MjanvenAO2 NS MOIS EE CENT LC Havre 280décembpre 1911;VR. D. 17465. — Rouen, 29 octobre 1913; R. D. 18254. — TT. Marvejols, 4er février 1911; R. D. 17005.— (Cf. T. Reims, 24 mai 1910 et Paris, 26 mai 1911; R. D. 17229 : le notaire ne peut percevoir le droit de recette sur un paiement fait en son élude. Contra : Amiens, 25 février 1909, précité, ci-dessus). — T. Paix, Les Echelles (Savoie), 27 avril LOAOEUR- D 17312 punévile s1l3sfévrier 1913; 2R/1D:18094,; — Amiens, 27 décembre 1913; R. D. 17005. — Amiens, 27 décembre 1923; R. D. 20517. — T. Montdidier, 4 décembre 1924; R. D. 20808. — Lyon, 48 juillet 1924; R. D. 20740. — T. Bourg, 3 mars 1925; R. D. 20884. UT ONÉCOL LS O2 RD 20939 \T-.Coutances” 9, février 1929; R. D. 22049. — T. Bordeaux, 31 janvier 1927; RD. 21364. — T. Nice, 6 juillet 1932; R. D. 23296. — V. aussi : T. Marseille, 3 novembre 1931 et Aïx, 9 juin 1932; R. D. 23371. — T. Nice, 11 décembre 1929 et AIX 24 Mal LOS RD 25922

officier publie qui fait profession de s’occuper des affaires d’autrui devant être présumé salarié (1).

Le notaire a ainsi droit à des honoraires spéciaux qui le constituent mandataire salarié : pour ses soins et démarches à l’occasion du recouvrement d’une créance provenant d’un emprunt ou d’une vente (2), pour ses déplacements et ses courses lors de la conclusion d’une affaire (3), pour les renseignements qu’il a cherchés et fournis, lors d’un prêt (4), sur la solvabilité de l’emprunteur et la valeur dés garanties fournies, pour le temps passé à l’analyse des papiers d’un inventaire (5) ; ete. Et ces honoraires lui sont dus, même s’il reçoit l’acte qui constate les conventions des parties (6), à plus forte raison lorsque les parties ne donnent pas suite à l’affaire, ou lorsque l’acte est passé chez un autre notaire ou établi sous seing privé (7).

(1) T. Bordeaux, 31 janvier 1927; R. D. 21364 — T. Nice, 6 juillet 1932 NRA. 1D/M23290:

(2) T. Malines, 26 juillet 1883; R. D. 1887. — T. Mont-de-Marsan, 6 février 1885; R. D. 2460. — T. Langres, 31 décembre 1880; R. D. 149. — Nancy, 16 juillet 1896; R. D. 9274.

(3) T. Lyon, 8 avril 1882; R. D. 989. —: T. Nancy, 6 juin 1887; R. D. 3907. — T. paix Les Echelles, 27 avril 1910; R, D. 17132. — Rouen,

29 octobre 1913; R. D. 18254. — Amiens, 271 décembre 1923; R. D. 20517. — Cf. Rouen, 9 mars 1910; R. D. 17071. (4) T. Digne, 3 mars 1891; R. D. 5985. — Cf. T. La Rochelle, 13

décembre 1893; R. D. 7707. — T. paix Les Echelles, ci-dessus. (5) Rouen, 9 mars 1910; R. D. 17071-17072.

(6) T. Nancy, 6 juin 1887, précité. — T. Digne, 3 mars 1891, précité. — T. paix Les Echelles, précité. — Amiens, 27 décembre 1923, précité. — TT, Montdidier, 4 décembre 1924; R. D. 20808. — Cf. contra : Nîmes, 24 novembre 1894; R. D. 8192.

(7) T. Malines, précité. — T. Mont-de-Marsan, précité. — T. Le Hâvre, 28 décembre 1911; R. D. 17465. — T. Marvejols, 1% février 1941; R. D. 17005. — T. Lunéville, 13 février 1913; R. D. 18094. — Rouen, 29 octobre 1913, précité. — Lyon, 18 juillet 1924; R. D. 20740. — T. Bourg, 3 mars 1925; R. D. 20884. — T. Yvetot, 18 juin 4925; R D. 20839. — Contra : T. Mortagne, 8 mars 1922; R. D. 20374 — T. Châlillon-sur-Seine, 11 mars 1924 et Dijon, 28 novembre 1924; R. D. 20796.

Mais, bien souvent, les tribunaux exigent que le notaire leur apporte la preuve de la convention expresse ou tacite qui lui aecorde un salaire pour son mandat : la Cour de Cassation déeide en effet que la preuve de cette convention, soumise à l'appréciation souveraine des Juges du fait, est à la charge du mandataire (1).

Aïnsi, entre autres, un arrêt de Cassation du 27 février 1928 déclare que, lorsque, d’après les constatations souveraines des juges du fond, les démarches effectuées par un notaire à l’occasion de la réception d’un acte rentrent dans les travaux relatifs à la confection de cet acte et que, d’autre part, ce notaire ne justifie pas avoir reçu de ses clients un mandat salarié, il n’est pas fondé à réclamer des émoluments de négociation (2).

A fortiori, le notaire ne peut réclamer ces honoraires spéciaux, s’il n’a eu ni à mettre en rapport, ni à éclairer les parties ; même si l’une d’elles a pris l’engagement de payer des honoraires de négociation en sus des frais d’actes, croyant que ces honoraires étaient prévus au tarif légal, le notaire est condamné à bon droit à resti-

(4) Cass. 23 novembre 1858; S. 59-1-597; D. 59-1-131. — Cass. Req. 4er mars 1886; S. 86-1-314. — Cass. Req. 28 mars 1887; S. 88-1-77. — Cass. Req. 1° décembre 1891, précité; S. 98-1-497; D. 92-1-209.

(2)Cass. 27 février 1928; R. D. 21665; sur Alger, 17 décembre 1926.

— M. Defrénois dit à ce sujet : « Si le notaire prend soin de se faire donner par ses clients un mandat exprès et salarié, le chargeant de la négociation de l'affaire à réaliser, les contestations à cet égard se trouvent évitées. »

—Quelquefois, d’ailleurs, la jurisprudence considère comme salarié au point de vue de la responsabilité un mandat qui demeure pourtant gratuit quant au paiement d’un salaire, par exemple, celui de recevoir et de transmettre les actes signifiés en l'étude à raison d’une élection de domicile. Voir entre autres, à ce sujet : Cass. Req. 1° mars 1886, précité; S. 86-1-314.

— Cf. Circulaire du ministre de la Justice du 3 mai 1900 — et : Cass. 21 mai 1900; R. D. 11446.

tuer les émoluments qu’il a ainsi indûment perçus ; la Cour de Cassation l’a jugé notamment par un arrêt de la Chambre des Requêtes du 1” juin 1934 (1).

De même, un arrêt de la Cour de Bourges, du 23 janvier 1934, a décidé que la restitution d’une partie des émoluments particuliers perçus par un notaire peut être ordonnée, lorsque ces émoluments sont exagérés, l’affaire n’ayant pas présenté de difficultés spéciales et le notaire n’ayant fait que des démarches faciles, sans pouvoir justifier d’aucun déplacement (2).

Cependant, si la jurisprudence admet en général la possibilité de réduction du salaire du notaire mandataire, en se fondant sur la gratuité essentielle du mandat, la doctrine semble assez divisée à ce sujet. Certains auteurs repoussent l’idée de la réductibilité du salaire, en se fondant sur le fait que le salaire est conventionnel et que la convention est la loi des parties (3). Mais d’autres, plus nombreux, partagent l’opinion suivie par la jurisprudence (4).

En cas d’exécution seulement partielle du mandat, le salaire peut évidemment être réduit. De même, s’il

(4) Cass. Req. 1° juin 1934; R. D. 23907. — Cf. Cass. Req. 10 mai 1916; R.:D. 18934. :

(2) Bourges, 23 janvier 1934; R. D. 23989. — V. aussi : Cass. 18 avril 1855; S. 55-1-7130. — Cass. 1°" juillet 1856; D. 56-1-464.. — Cass. 12 janvier 1863; D. 63-1-303. — Paris, 7 février 1870; S. 70-2-53. — Cass. 28 février 1877; S. 78-1-462. — Cass. 13 mai 1884; S. 85-1-345. — Cass. 24 février 1891; D. 91-5-337.

(3) LAURENT, tome XXVII, n° 347. — AuBry et RAU, IV, $ 414, p. 649.

(4) GUILLOUARD : Du mandat, p. 496 : « De sa gratuité d’origine, le contrat de mandat conserve un effet : c’est que le salaire qui y est stipulé ne peut pas être excessif, et ne doit pas dépasser les bornes d'une rémunération modérée. Au delà de ces limites, la convention de salaire est illégale, contraire à la nature du mandat, et ne doit pas produire effet. » — TROPLONG : Du mandat, n° 632. — P. PonT : Petits contrats, I, n° 1109.

y à inexécution ou faute dans l’exéeution, le salaire peut être supprimé en tout ou en partie à titre de dommagesintérêts (1). |

Le salaire du notaire mandataire n’est pas productif d’intérêts de plein droit, comme les avances (article 2001 Code civil), mais seulement du jour de la demande en Justice. Il ne peut être réclamé qu'après justification de l’accomplissement du mandat et se prescrit par un délai de 5 ans (loi du 24 décembre 1897, article 1°).

Ajoutons que le notaire ne peut demander ces honoraires particuliers de négociation qu’à la partie qui l’a chargé de la mission donnant lieu à ces honoraires, c’està-dire à son mandant (2).

Signalons enfin deux arrêts de la Cour de Paris (3) qui ont décidé que le notaire qui, sur la demande d’un de ses clients, s’est entremis pour la vente d’un fonds de commerce et qui s’est fait allouer des honoraires spéciaux de négociation ne fait point acte de commerce, et dès lors, s’il a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission, le tribunal de commerce est incompétent pour connaître de l’action en dommages-intérêts intentée contre lui.

A ce sujet, la Cour de Cassation (4) a décidé que le recouvrement des honoraires afférents aux actes et démarches que le notaire a accomplis en dehors de ses fonctions, en qualité de mandataire ou de gérant d’affaires de son client, ne peut être poursuivi au moyen de

(4) Amiens, 1° juillet 1894; D. 95-2-450,

(2) Voir à ce sujet : Paris, 23 mai 1928;-R. D. 21905.

(3) Paris, 14 février 1923; R. D. 20470. — Paris, 6 février 1924, R. D. 20610.

(4) Cass. Civ. 11 janvier 1916; R. D. 18864. — Grenoble, 16 janvier 1912: R. D. 17494. — Montpellier, Ÿ mai 1926; R. D. 21301. — Paris, 7 février 1927; R. D. 21356.

la procédure et de la compétence spéciales déterminées par la loi du 24 décembre 1897. La juridiction de droit commun est applicable, et l’action en recouvrement est de la compétence du tribunal de première instance de la résidence du notaire, ou de la compétence du juge de paix de cette résidence, suivant le montant de la somme réclamée (1).

Enfin, il est bien certain que le notaire mandataire bénéficie pour le recouvrement de ses honoraires spéciaux, relatifs au mandat, de la solidarité existant entre ses mandants, conformément à l’article 2002 du Code civil. La question, ici, ne peut prêter à aucun doute, contrairement à ce que nous avons vu en matière de paiement des droits d’enregistrement (2).

B. — Degré d'instruction et d’expérience du client

Nous avons signalé plus haut (3) que l’étendue de la responsabilité du notaire mandataire variait sous l’influence de divers facteurs et particulièrement de deux d’entre eux : l’un, d’ordre matériel, la nature gratuite ou salariée du mandat confié au notaire ; l’autre, d’ordre psychologique, le degré d’instruetion et d’expérience du client qui s’adresse au notaire. C’est ce dernier point qu’il nous faut maintenant étudier.

Signalons, à l’occasion, que la prise en considération par les tribunaux, comme nous allons le voir, de ce facteur d’ordre psychologique, la valeur intellectuelle

T. Grenoble, 8 mars 1912; R. D. 17987. — T. Montbrison, 5 juin 1919; R. D. 19796. — T. Marseille, 30 janvier 1929; R. D. 22059.

(2) V. supra, p. 68 ets.

(3) V.supra, p. 215:

pratique du client, constitue un argument d’une grande force pour ceux qui fondent la responsabilité du notaire, même mandataire, sur l’idée de confiance trompée ; car il est bien évident que, très souvent, le degré de confance du client en son notaire, homme personnellement instruit et expérimenté, est en raison inverse du degré d'instruction et d’expérience propres de ce client. Ainsi, un homme cultivé et au courant des affaires cherchera souvent, par précaution, à s’assurer de l’habileté et de la loyauté du notaire auquel il s’adresse, tandis que cette idée ne viendra guère à l’esprit d’un client plus fruste ou âgé qui témoignera d’ordinaire envers l’officier publie d’une confiance aveugle et absolue, d’ailleurs méritée en général.

Toutefois, il nous semble — et en ceci nous partageons une idée commune à de nombreux auteurs (1) — que les tribunaux commettent à ce sujet une grave erreur d'appréciation, lorsque parfois, ils établissent une sorte de parallélisme entre le degré d’instruction du client et son habileté pratique en affaires.

Rien n’est plus faux ; il existe en effet, surtout chez les paysans, des gens d’une instruction très rudimentaire, illettrés ou sachant tout juste lire avec le doigt et signer leur nom d’une orthographe souvent fantaisiste, et qui par contre sont méfiants et rusés, s’entendent à merveille à défendre leurs intérêts ; tandis que d’autres hommes, d’une culture solide, étendue et même raffinée, ceux que nous qualifierons d’intellectuels purs : professeurs, savants d’une haute valeur littéraire ou scientifique, artistes de toutes sortes, sont en pratique de bien piètres administrateurs de leur fortune, habitués qu’ils sont à vivre, et à travailler surtout, loin du monde et de

(1) Voir, entre autres : TANAzACO, thèse, p. 91. — DENEUX, thèse, p.112 — LaAïRY, “thèse, p: 56. — DougLerT, thèse, p. 134.

ses réalités quotidiennes. Prendre en considération, comme on le voit quelquefois (1), le seul degré d’instruction du client est done un eritère absolument erroné, qui peut conduire à des solutions tout à fait illogiques.

D'ailleurs, comme nous pensons que l’on peut reprocher en pareil cas au notaire beaucoup plus un défaut de conseil que le mauvais accomplissement d’un mandat, nous traiterons brièvement la question, renvoyant pour de plus amples détails aux pages que lui a consacrées notre ami Henri Deneux (2).

D'une façon générale, la jurisprudence en toute cette matière nous paraît être guidée par les deux principes suivants, qui reçoivent notamment leurs applications les plus fréquentes en cas de placement hypothécaire et de vente.

La responsabilité du notaire est augmentée, et en tout cas plus sévèrement appréciée, si le prêteur est inexpérimenté en affaires et spécialement s’il est illettré ; ou encore si le client est une personne âgée, ou un habitué de l’étude depuis de longues années (3).

(4) Un jugement du tribunal de Chambéry reproche à un notaire d'avoir laissé ses clients verser leurs fonds, avant de s'être assuré de la situation hypothécaire de l'immeuble acquis par eux, « alors surtout que c’étaient des habitants de la campagne pour lesquels, à raison de leur ignorance habituelle (sic), les conseils du notaire sont plus rigoureusement encore exigés ». T. Chambéry, 11 août 1890; R. D. 6146.

— Voir aussi : T. Dunkerque, 18 décembre 1885; R. D. 2976. — T. Tours,25 mars 1930; R. D. 22989; S. 31-2-157. (« une personne ignorante ou d’une instruction rudimentaire »).

(2) H. DENEUX : La responsabilité civile des notaires comme conseils de leurs clients, thèse précitée, p. 163 à 174.

(3) Alger, 2 mai 1881; R. D. 367. — T. Dunkerque, 18 décembre 1885; R. D. 2976. — T. Château-Thierry, 20 juin 1888; R. D. 4961. — Douai, 12 mars1886; R. D. 3149 (devoir de conseil). — Cass. 6 août 1890; R. D. 5563 (devoir de conseil). — Paris, 12 novembre 1889; R. D. 5871. — Bordeaux, 16 décembre 1891: R. D. 6660. — Dijon, 9 décembre 1892; R. D. 7219. — Rennes, 22 février 1893: R. D. 7608. — Riom, 5 janvier 1894; R. D. 8940. — Poitiers, 17 février 1896; R. D. 8984. — Iyon, 29 mars 1900: D. 1901-2-201 — et les arrêts cités infra p. 229 et 230, notes.

Inversement, la responsabilité du notaire est atténuée, au point même de disparaître parfois entièrement, si le prêteur est un homme expérimenté en affaires, capable d’agir en pleine connaissance de cause, ou si le client est d’une haute culture et possède l’expérience nécessaire pour défendre ses intérêts (1).

De nombreux jugements et arrêts ont fait l’application de l’un ou l’autre de ces deux principes, admis d’ailleurs par la doctrine et les auteurs (2).

Parmi ceux qui étendent la responsabilité du notaire mandataire, citons un arrêt de la Cour de Cassation du 14 novembre 1899, qui a déclaré un notaire, au cas de transport de créance avec garantie hypothécaire, responsable de l’insuffisance des biens hypothéqués, pour n’avoir pas averti la cessionnaire, cliente habituelle de son étude, de la portée et des conséquences de son acte ainsi que de la situation hypothécaire des immeubles affectés à la garantie de sa créance (3).

(1) T. Liège, 31 janvier 1881: R. D. 765. — Bruxelles, 16 juillet 1885; R. D. 2741. — T. Saint-Omer, 27 juillet 1888: et Douai, 29 janvier 1889;

R. D. 4962. — Rennes, 21 juillet. 4887; R. D. 3909. — T. Charleroi, 27 mai 1885; R. D. 3313. — T. Auxerre, 14 mars 1889; R. D. 4985. — T. Angoulême, 31 janvier 1888: R. D. 4125. — Cass. Req. 19 octobre

1891; R. D. 6220 et 6247. — Rennes, 26 février 1895: R. D. 8806. — Lyon, 18 juillet 1899; R. D. 11014. — T. Châteauroux, 18 mars 1903; R. D. 13526. — Cass. Req. 25 octobre 1905; R. D. 14530. — T. Dijon, 28 mars 1906; R. D. 15328. — TT. Rocroy, 19 décembre 1906; R. D. 151425. — T. Melun, 20 décembre 1907; R. D. 16049. — Cass. Req. 8 juillet 1909; D. 1909-1-533 — et les arrêts cités infra p. 230, notes.

(2) PLANIOL, RIPERT et ESMeiN : Traité pratique, tome VI, n° 531, p. 728. — BAUDRY-LACANTINERIE et War, n° 627, p. 340. — BaAuBy, p. 292. — LaAIRY, p. 56. — DouBLeT, p. 134. — TANAZACQ, p. 91. — DENEUX, p. 163 à 174.

— Voir aussi : DEFRÉNOIS : Répertoire général pralique du Notariat, 1935, article 24061, étude pratique.

(3) 1Cass Red länovembre 18995 R "D" 11150; D. 1900-1-21, — V. aussi : Poitiers, 6 avril 1908; R. D. 15843,

On peut en rapprocher un arrêt de la Cour de Paris du 17 janvier 1900 qui, dans une espèce analogue, reproche au notaire negotiorum gestor des cessionnaires de n’avoir pas éclairé ses clients sur la valeur de la garantie et l’insolvabilité du débiteur, bien qu’il connût leur inexpérience des affaires (1).

De même, un arrêt de Cassation du 9 mai 1916 (2) rend le notaire, négociateur d’un prêt contracté avec des garanties illusoires, responsable du préjudice causé à ses clients, d’autant plus qu'ils étaient inexpérimentés.

Plus récemment, un jugement du tribunal civil de Tours du 25 mars 1930 (3) est ainsi motivé : « Attendu que le notaire, rédacteur d’un acte de vente au profit d’une personne ignorante ou d’une instruction rudimentaire dont il est le conseil, commet une faute... s’il a omis de veiller à l’accomplissement des formalités nécessaires. »)

Le jugement du tribunal de Marseille du 3 novembre 1931, confirmé par la Cour d’Aïx, avec adoption des motifs, par un arrêt du 9 juin 1932, formule entre autres ce principe dans le long: exposé que nous avons cité à la fin de notre introduction (4).

La Cour de Poitiers l’a rappelé dans un arrêt du 23 novembre 1932 (5), statuant sur un placement fait

(Paris, ALiSjanvier AIDDROR DAS 12:

(2) Cass. Civ. 9 mai 1916; R. D. 18942.

(3) T. Tours 25 mars 1930, précité; R. D. 22989; S. 1931-2157. (4) T. Marseille, 3 novembre: 1931; et Aïx, 9: juim 1932; R° D: 233144; R. C. N., 5 novembre 1932, p. 487 — voir supra p. 20-21.

(5) Poitiers, 23 novembre 1932; R. D. 23657.

— « Attendu que la responsabilité des notaires peut être engagée par les actes qu'ils aecomplissent en dehors de leurs attributions notariales et pour lesquels ils se sont constitués les mandataires de leurs clients, surtout lorsqu'il s’agit de clients habituels et inexpérimentés:; — Attendu en l’espèce que X.…, dépositaire des fonds appartenant à la demoiselle M. et se constituant pour elle négociateur d’un placement, devait lui fournir, après vérification, tous renseignements utiles. »

par un notaire, de sa propre imtiative, avec les fonds d’une demoiselle M, cliente habituelle et inexpérimentée. |

Enfin, la Cour d’Aix, le 12 juin 1933, a rendu un notaire responsable envers un client habituel de l’étude, illettré et peu au courant des affaires, de l’insuffisance des garanties d’un prêt hypothécaire, dont il avait été en réalité le négociateur, contrairement à une énonciation, contenue dans l’acte et jugée inexacte, le disant simple rédacteur des conventions des parties (1).

Inversement la responsabilité du notaire est amoindrie où même non engagée, si le prêteur, au cas de placement hypothécaire, même négocié par l'officier ministériel, avait « l’habitude des affaires » (2) ou « les aptitudes nécessaires pour surveiller ses intérêts » (3), ou encore s’il était « représenté par un mandataire expérimenté » (4).

CHPATS M2 PTUUMOSS MR ND 23704.

— « Considérant. que GC... était un client ancien et habituel de l'étude; qu'illettré et peu au courant des affaires, il n’a pu imaginer le système compliqué des grosses au porteur et l’accepter sans avoir recours à son conseil accoutumé: — Considérant, au surplus, qu'indépendamment de tout mandat spécial d’une des parties, le notaire responsable en vertu de l’article 1382 du Code eivil institué pour donner aux conventions la forme légale, a aussi pour mission de conseiller ses clients, de les renseigner. elc.; qu'il en est plus spécialement ainsi lorsqu'il s’agit, comme en l'espèce, d’un illettré, peu au courant des affaires, d’un client ancien et habituel, qui a placé toute sa confiance dans ce notaire qu'il connaît depuis longtemps, qui s'est fié à sa compétence et à la connaissance personnelle qu'il avait de l’affaire.… »

(2) T. Saint-Omer, 27 juillet 1888; et Douai, 29 janvier 1889; R. D. 4962. — Rennes, 21 juillet 1887; R. D. 3909. — T. Angoulême, 31 jan- Vel SSSR AD AD RE CT LE Seine JAjuinels90 SE MD 5679.

(3) T. Auxerre, 14 mars 1889; R. D. 4985.

(4) Aix, 21 juin 1882; R. D. 1744. — Cf. T. Clermont de l'Oise, 29 novembre 1889; R. D. 5623; infirmé par : Amiens, 14 mai 1890; R. D.

Ainsi, un arrêt de Cassation du 22 avril 1912 déclare un notaire, rédacteur d’un prêt hypothécaire, non responsable de l’insuffisance de valeur des immeubles hypothéqués, alors que le prêteur était à même par sa situation de connaître la valeur des immeubles donnés en garantie (1).

Récemment encore, un jugement du tribunal de la Seine du 22 janvier 1934 a déclaré qu’un notaire rédac- teur d’un acte de sous-location ne saurait être déclaré responsable du fait que certains des locaux faisant l’objet du contrat n’étaient pas libres et que d’autres ne se trouvaient pas compris dans le baïl principal, alors que le preneur était un banquier ayant l’expérience des affaires (2).

De même, un jugement rendu par le tribunal civil de Bayonne, le 12 juin 1934, décide que le notaire n’est pas responsable de l’insuffisance du gage dans un prêt hypothécaire, alors que les prêteurs, d’une haute culture et d’une expérience incontestable en affaires, ne s’en remettaient pas au notaire du soin d’administrer leur

(1) Cass. Req. 22 avril 1912; R. D. 18026; S. 1913-1-7; D. 1944-1-276. — Cf. pour le cas de défaut de conseil : Cass. Req. 18 juillet 1907: R. D. 15450. — Rennes, 31 mars 1930; R. D. 22586.

(2) TrSeine, 22 janvier 1934; RD. 23843.

— « Attendu que. si la jurisprudence a admis que le devoir de conseil des notaires leur faisait une obligation de certaines vérifications. cette obligation n’est pas générale et ne saurait exister en toute hypothèse.…; qu’en tout cas, le devoir de conseil du notaire paraît bien cesser lorsqu'il est manifeste que son client est à même, par son expérience des affaires, comme l'était D... banquier, de faire des vérificalions matériellés particulièrement simples. »

fortune mobilière et qu’ils se réservaient le contrôle et la décision quant au placement des sommes dont ils disposaient (1).

(1) T. Bayonne, 12 juin 1934; R. D. 23930.

— « Attendu que… étant donné le degré de culture, l'expérience incontestable en affaires des frères B.., le fait que l’un d'eux, le commandant B.…., hahite le pays et dispose de loisirs suffisants pour veiller sur ses propres intérêts et ceux de son frère, il n’est pas vraisemblable que les consorts B.…., faisant une confiance aveugle, non seulement à M° X.. lui-même, mais encore à l'étude X.., s'en soient remis complètement à cette étude pour gérer leurs intérêts; — Que, bien mieux, il résulte de la correspondance versée aux débats. que les consorts B.. se sont toujours réservé le contrôle et même la décision en ce qui concerne la destination à donner aux sommes dont ils disposaient: Attendu que ces lettres émanant de personnes d’une haute culture, possédant à n'en pas douter une grande expérience de res, interdisent de s'arrêter à l'hypothèse suivant laquelle les frères B.., considérant M° X.. comme un mandataire ou un gérant d’affaires, s’en seraient remis aveuglément à celui-ci du soin de gérer leur fortune... »

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