PRIVILÈGES AFFECTANT LES IMMEUBLES SANS ENREGISTREMENT

D’après l’article 2084 du Code civil, ces privilèges sont répartis comme suit :

1° Les frais de justice et ceux faits dans l'intérêt commun. Bien que l’article 2009 ne nous dise pas quels sont ces frais de justice, si l’on procède par analogie l’on doit certainement ccnclure qu'ils sont de la même nature que ceux qui sont privilégiés sur les biens meubles, et qui, d’après l’article 1995, sont les frais d’exécution et de vente et ceux de toutes les opérations judiciaires qui permettent au créancier de se faire payer sur les biens de son débiteur.

Ces frais de justice peuvent quelquefois être considérables, surtout si l'immeuble est vendu en exécution d’un jugement rendu contre le propriétaire, à la poursuite d’un créancier, autre que le créancier hypothécaire, sur une action en dommages par exemple, après une enquête longue et coûteuse. Mais même si c’est le prêteur hypothécaire qui exproprie son débiteur, les frais de justice représentent toujours une somme assez ronde; et le prêteur doit toujours tenir compte de cette éventualité, lorsqu'il apprécie la garantie offerte par l'immeuble sur lequel il doit avancer ses capitaux.

Quant aux dépenses faites dans l'intérêt commun, ce sont celles qui ont servi à conserver le gage aux créanciers. Ainsi les sommes payées pour maintenir en vigueur une police d'assurance contre l'incendie seraient certainement privilégiées à ce titre. Ces dépenses sont rarement considérables et elles profitent au prêteur hypothécaire comme aux autres créanciers.

2° Les frais de labour et de semence, qui ne sont privilégiés que sur limmeuble vendu avant la récolte faite et que sur la plus value donnée à cet immeuble par ces travaux.

Le créancier hypothécaire, s’il acquiert l’immeuble à une vente sur exécution forcée, se trouve dans ce cas à bénéficier de la récolte et ce privilège ne lui cause aucun préjudice.

3° Les cotisations et répartitions. Les cotisations et répartitions, dont nous avons déjà parlé au chapitre des emprunts par les corporations publiques, comprennent non seulement les taxes générales; mais aussi, dans la Cité de Montréal du moins, la taxe spéciale imposée sur l'immeuble pour la construction des égoûts et des trottoirs. Il est important de se rappeler que le montant entier de la répartition faite par les Syndics d'église constitue le premier privilèg» sur l'immeuble affecté.

Le prêteur fera toujours bien, avant de faire le prêt, de se renseigner sur la quotité des taxes spéciales dont est grevé limmeu-

1 Code civil, Art. 2010.

ble offert en gage. Si cette taxe représente une proportion importante de la valeur du gage, il serait préférable de l’acquitter, en entier, en prélevant sur le produit de l'emprunt. Mais, à tout événement, pendant la durée de l’hypothèque il est urgent que le créancier hypothécaire voit à ce que son débiteur acquitte régulièrement ses taxes générales et spéciales, chaque année. Le retard apporté par le débiteur dans ces paiements est une indication, soit de négligence, soit de gêne financière. Le créancier doit se rappeler qu’en cas de réalisation forcée de la créance c’est lui qui devra solder les arrérages de ces taxes.

Les formules pour prêts hypothécaires contiennent généralement une clause à l'effet que la créance deviendra immédiatement exigible en capital et intérêts au cas où le débiteur ferait défaut de payer ses taxes et cotisations avant une certaine date, d'ordinaire le premier janvier de chaque année. Certaines compagnies de prêt et de fidéicommis ont adopté la pratique de se faire produire par leur débiteur chaque année, le reçu de paiement des taxes sur les immeubles hypothéqués en leur faveur; c’est un exemple que les particuliers devraient certainement suivre.

4° Les droits seigneuriaux et les rentes constituées pour leur rachat. Ce privilège ne s'étend pas cependant au-delà de cinq années d’arrérages et la courante, et ne représente jamais un montant considérable. Il faut cependant se rappeler qu’en vertu du chapitre 42 des Statuts refondus du Bas Canada (1861), les Seigneurs de Montréal possèdent sur tout le territoire de la Ville et de la Paroisse de Montréal un droit de commutation sur le prix de vente de ces immeubles. Ce droit de commutation est de L£ de la valeur dans le cas d’un terrain nu ou sur lequel il n’y a pas de bâtiment valant $400.00, de 1-12 de la valeur, si elle excède $400.00 mais n’atteint pas $2,000.00 et de 1-16 de la valeur, si elle est de $2,000.00 ou plus. Le prêteur devra donc toujours dans la Cité et la Paroisse de Montréal, s'assurer si la propriété est commuée.

5° Les gages des domestiques pour le terme n’excédant pas un an du jour de la saisie ou du décès, et les gages des employés de chemin de fer faisant un travail manuel; mais ce privilège ne s'étend pas à plus de trois mois échus. Ces créances ne sont cependant privilégiées sur les immeubles qu’en tant que les biens meubles ont été insuffisants pour les acquitter, ce qui, en pratique, est exceptionnellement rare. Le prêteur doit cependant en tenir compte en calculant la marge de sécurité à se réserver.

6° Les créances des compagnies pour les empierrements de

chemins contre leurs membres et ceux qui sont tenus à l’entretien de ces chemins. Ce privilège découle de l’article 2009a du Code civil et prend rang immédiatement après les taxes municipales. 11 affecte la terre des membres de la compagnie pour le montant entier de leur contribution à raison de telle terre, et les terres de ceux qui sont tenus à l'entretien de ces chemins, pour trois années d’arrérages seulement.

7° L'ouvrier, c’est-à-dire le journalier, le manœuvre, et tous ceux qui se livrent à un travail manuel, possèdent un privilège sur les immeubles sur lesquels ils ont travaillé. Ce privilège subsiste pendant trente jours après le parachèvement des travaux et ne comprend pas plus de vingt jours d’arrérage. Il n’est soumis à aucune formalité et n’a pas besoin d’être enregistré. Il ne s'applique que sur la plus-value donnée à l’héritage par les travaux faits.