LES MOYENS DE FINANCEMENT

\ 1° Ils sont fournis d’abord par les intéressés, puis par le

crédit et les organismes professionnels et enfin, s’il y a lieu, par l'Etat. à

Les ressources des intéressés.

a) Ce sont d’abord les ressources dont disposent les familles ouvrières. | l'est sain, financièrement et socialement, que ce soit elles qui fournissent le premier effort financier, en consacrant à leur logement une part suffisante de leurs ressources. Si les circonstances économiques font que cette proportion raisonnable ne suffit pas à couvrir le prix réel du logement, les allocations interviennent alors à juste titre pour compléter leur effort financier, et éviter ainsi qu’elles ne soient victimes au point de vue logement de conditions économiques sur lesquelles elles n’ont aucune action. 2

Mais la solution durable et récessaire est que ces familles puissent, en prélevant périodiquement sur leurs revenus une somme convenable (1) et sans sacrifice exagéré, payer à leur valeur réelle le loyer ou le coût d’un logement digne d’elles.

() Soit 12 à 15 %. | re

b) Ce sont ensuite les capitaux des constructeurs d’immeubles à loyers, auxquels il faut recourir dans tous les cas où l'accession à la propriété n’est pas ou est difficilement réalisable. Ils ne bénéficient normalement d'aucune aide directe de l'Etat et ne font que recourir éventuellement au crédit. L’essentiel pour eux est de réaliser une opération rentable, et elle l’est par l’application' du principe du paiement du logement à son prix, facilitée au besoin par la mise en œuvre des allocations-logement.

c) Ce sont enfin les fonds dont disposent les professionnels du bâtiment, qui recourent eux aussi dans bien des cas au crédit. Ces fonds peuvent d’ailleurs jouer dans le financement des travaux immobiliers, un rôle particulièrement intéressant.

Mais si les ressources ouvrières, par elles-mêmes ou à l’aide des allocations logement, sont suffisantes pour le paiement d’un loyer mensuel ou trimestriel, c’est-à-dire pour un déboursement relativement peu important et périodique, elles ne peuvent cependant assurer à elles seules le financement de l'accession à la propriété, qui exige l'avance immédiate d’une grôsse somme d'argent. Il faut donc leur avancer cette somme, à un taux modéré, si l’on veut qu'elles bénéficient assez tôt des avantages de la possession de leur logement, et n’aient pas à attendre qu'une épargne faite d'avance pendant de longues années leur donne les fonds nécessaires ; il est d’ailleurs probable que peu auraient la volonté de continuer cette épargne jusqu’au bout, avec l’espoir d’une propriété lointaine et la crainte de conditions économiques défavorables à leur projet.

Les constructeurs d'immeubles à loyers ont de même besoin, dans bien des cas, d’une avance de fonds, étant donné les capitaux très importants que leurs opérations immobilisent. La même nécessité s'impose généralement pour les professionnels du bâtiment. |

Ainsi, tous les intéressés se trouveront fréquemment dans Re ce a 3 lobligation de recourir à des avances de capitaux : c’est le rôle du crédit de les leur procurer.

Le créd Le

Son rôle dans le financement de la rénovation de l'habitat ouvrier est donc très important. La valeur de son intervention varie sensiblement selon qu’il est distribué par les organismes de crédit immobilier, les caisses de crédit coopératif différé, ou les banques ordinaires.

a) Les sociétés de crédit immobilier ont été créées en 1908 par la législation sur les habitations à bon marché, pour faciliter, en particulier, l'accession des familles ouvrières à la propriété de la maison familiale et du jardin. Lorsqu'ils avaient économisé environ 1/5 du prix de revient de la maison qu'ils désiraient construire, les intéressés pouvaient obtenir des sociétés l’avance des 4/5 restant à payer, remboursable dans un délai maximum de 25 années par annuités constantes comprenant l'intérêt au taux de 2,50 o/o et la somme nécessaire à l’amortissement. Les sociétés faisaient ces prêts à l’aide d’avances à taux réduit de FEtat, qui prenait à sa charge la différence entre l’intérêt plus élevé qu’il payait

lui-même à l’organisme, généralement la Caisse des dépôts et consignations, qui lui fournissait les fonds, et le taux de faveur exigé des sociétés. L'activité des sociétés de crédit immobilier, qui ont reçu près de 6 milliards de francs de l'Etat, a dû cesser en fait quelques années avant le conflit actuel.

= Le système reposait dénc uniquement et de prime abord sur l’intervention directe de l'Etat. Il ne semble pas qu’il faille s’orienter dans ce sens après guerre. Cela revient en effet

à imposer à la nation des charges importantes au profit d’un

La

de ses éléments : car lorsque l'Etat paie, ce sont les contribuables qui paient. Economiquement et socialement, ce n’est pas une solution valable du problème du financement. Avant de recourir à l’Etat, il faut que les intéressés eux-mêmes aient fourni tout l'effort nécessaire ; l'accession à la propriété n’a d’ailleurs de valeur morale profonde qu’à ce prix.

M. Rüsler a signalé lui-même les inconvénients financiers de ce recours direct à l'intervention de l'Etat (1), qui est onéreuse pour les Finances Publiques et n’est pas souhaitable socialement. Comme pour les offices d'habitations à bon marché, ce ne sont pas les gestions, souvent remarquables, des sociétés de crédit immobilier qui donnent lieu à critique, mais le principe même d’une législation qui établissait a priori un système d'intervention massive de PEtat, au lieu de s’attaquer aux causes profondes de l'insuffisance du logement ouvrier. |

Au surplus, le législateur français semblait ignorer de ce fait, les résultats remarquables obtenus dans d’autres pays par un système de crédit à caractère essentiellement privé, et

présentant, tant sur le plan financier qu’au point de vue

social, les plus grands avantages. C’est cet autre mode de financement qu'il importe d'examiner, avant de déterminer le

rôle que pourront jouer à l'avenir les sociétés de crédit

immobilier.

b) Le crédit coopératif et le crédit « à terme différé ».

1° Objet :

Les Caisses de « crédit à terme différé » sont des organismes à forme mutuelle et coopérative, qui ont pour objet de grouper les petits épargnants ne disposant pas individuelle-

(1) Supra, « L'expérience française des habitations à bon marché ».

ment de ressources suffisantes pour réaliser rapidement leur projet de construction ou d’acquisition immobilière ou foncière, afin de réunir leur épargne et de leur prêter, à tour de rôle, la somme qui leur est nécessaire pour accéder à la propriété. Les caisses consentent aussi des prêts pour les travaux de réparation immobilière, le remboursement d'hypothèques, la constitution de portefeuilles de rentes françaises ou de titres garantis par l'Etat français et pour toutes fins jugées convenables par elles.

Mais le but essentiel de ces organismes est de permettre à chacun de devenir propriétaire de sa maison, favorisant ainsi le bâtiment et l’activité générale du pays. Ils ne font aucune opération industrielle, commerciale ou financière, et ne poursuivent aucun but lucratif.

2° Mécanisme : | Toute personne désirant contracter un prêt auprès de la

Caisse devient coopérateur et souscrit autant de parts d’actif social, généralement de 25 francs chacune, que le montant de

l’ouverture du crédit ou du prêt sollicité comporte de fois

dix mille francs ou une fraction inférieure, ce qui représente,

pour un prêt important de 100.000 francs, la somme modique

de 250 francs, qu'il peut d’ailleurs ne libérer que de 1/10 jusqu’au moment de la délivrance du prêt.

L'épargne de tous les coopérateurs est mise en commun : tous les mois, chaque adhérent verse une mensualité minime obligatoire (1), qui représente son versement au fonds com- __ mun appelé « fonds de répartition », et une participation aux frais généraux d'administration de la caisse (2), et à la

(x) Généralement 0,25 de la somme demandée, soit, s'il s’agit de 50.000 francs, une mensualité de 125 francs.

- (2) Notes de la Chambre syndicale des Caisses de crédit à terme différé.

constitution d’un fonds. de réserve, qui ne représente qu’un taux de 1,30 0/0 par an environ. Il a d’ailleurs la faculté d'effectuer des versements facultatifs, car on estime que ses possibilités normales d'économie doivent être supérieures au minimum imposé, qui est fixé assez bas pour éviter que dans un moment difficile, il ne soit contraint d’iaterrompre ses versements et de résilier son engagement.

Les sommes ainsi versées par les adhérents au Fonds de répartition sont statutairement déposées dans une caisse publique ou auprès d’un grand établissement de crédit : elles ne peuvent faire l’objet d'aucun remploi et ne sont donc pas exposées à supporter quelque perte que ce soit ; elles sont distribuées dans le mois suivant : toutes garanties sont donc

données aux épargnants.

Les prêts sont attribués suivant les possibilités du « fonds

de répartition », d’après un numéro d'ordre donné par une « liste d'attribution » établie mensuellement par un calcul mathématique qui tient compte du pourcentage de la somme versée par rapport au prêt demandé, et du temps couru entre la date de versement et celle de la liste d'attribution. Pour pouvoir figurer sur cette liste, l’adhérent doit avoir versé un pourcentage minimum du prêt sollicité, pendant un nombre minimum de mois. Ces minima sont différents suivant les caisses, mais en fait, les choses vont assez vite. Les calculs des spécialistes montrent que le délai maximum à envisager est normalement de 7 ans; d’ailleurs, le plus souvent, on parvient à rendre le délai d’attente assez court par l’intervention de capitaux autres que ceux des épargnants (1). Ainsi, le principe de base de l'attribution des prêts réside dans le fait que les coopérateurs, au lieu d'économiser isolément, le

(1) Voir infra.