A. — LES CAUSES JURIDIQUES

Ce sont les limitations importantes imposées à la propriété immobilière par la création de la propriété commerciale et

surtout par la taxation des loyers.

Propriété commerciale,

1° La propriété commerciale a constitué une étape nouvelle d’une évolution qui tendait à restreindre la portée du droit de propriété. On a reconnu et consacré législativement le droit de propriété du commerçant sur le fonds de commerce qu’il a établi, de telle sorte que le propriétaire n’est plus maître, pratiquement, du local qu’il a loué.

A l’origine, le Code civil français (1) n’admettait le droit privatif de jouir et de disposer que sur des objets matériels et corporels, meubles et immeubles. La reconnaissance de la propriété incorporelle a été le fruit d’une longue évolution, qui était inspirée en partie par le désir du législateur de protéger le produit du travail professionnel. Dans le cas du commerçant, il s’agissait de consacrer les avantages qu'il obtenait par ses efforts pour acquérir une clientèle importante et assurer la bonne marche de son établissement. La loi de 1926 lui a permis de récupérer, en fin de bail, le produit de son travail, en lui donnant la propriété de son fonds de commerce, c’est-à-dire de la clientèle qu'il a réussi à attacher à sa maison. Le propriétaire ne peut, sans motifs légitimes, refuser le renouvellement du bail qui expire, sauf à indemniser le commerçant en fonction de la valeur du fonds. Ainsi cette création juridique, sans doute justifiée en elle-même, s’est accompagnée d’une restriction du droit de propriété luimême; il y a conflit entre propriété foncière et propriété commerciale : pour reconnaître celle-ci, on a dû restreindre celle-là. Il en est résulté une diminution des droits des constructeurs de logements, qui se trouvent souvent gênés pour procéder aux travaux de démolition des immeubles qu'ils désirent reconstruire.

Taxation des loyers.

2° Mais la plus grave limitation apportée au droit de propriété a été, sans conteste, la législation d’exception sur les loyers. Il faut reconnaître que ces lois ont été justifiées à l’origine. Des hommes qui revenaient d’une guerre longue et

(x) Thèse de M. Videcoq. Paris, 1932. « Les aspects permanents de la crise du logement dans la région parisienne « (Éditions internationales).

pénible et qui recherchaient un logement, risquaient d’être victimes des spéculations injustifiées qui suivent généralement les grands bouleversements nés des conflits internationaux. En effet, le nombre des logements avait sensiblement diminué en France à la suite des destructions de la guerre et de l'abandon de la construction pendant plusieurs années.

Cette situation anormale était d’ailleurs constatée dans toutes les grandes villes d'Europe. Il était à craindre qu’elle ne causât, dans le cas d’un jeu libre de l'offre et de la demande, une hausse injustifiée des loyers, qui serait venue augmenter les difficultés déjà très grandes de laprès-guerre. Les gouvernements ont donc été amenés à édicter les lois dites de « protection des locations », que ces circonstances exceptionnelles justifiaient largement.

Mais cette législation, qui devait être provisoire, et permettre l’élaboration d’une politique d’ensemble appropriée, est devenue quasi-permanente ; tant en raison des difficultés économiques de l'après-guerre, que par l'effet d’une politique sociale mal comprise, on a renoncé à prendre les dispositions générales qui auraient permis de la dénoncer, au moins partiellement. La durée de sa prorogation ayant été fixée en raison inverse des prix des catégories de loyers considérées, et en raison directe du nombre d’habitants de la localité considérée, elle atteignait par ailleurs plus lourdement le propriétaire de logements destinés aux classes moyennes et popu- Jaires et réduisait ainsi les chances de construction ouvrière.

Le logement-ouvrier restant assuré dans la plupart des cas par des propriétaires d'immeubles urbains, le maintien des loyers à un cours fictif, alors que les autres prix ne cessaient de monter, devait nécessairement avoir de graves conséquences : ce sont le dédoublement du marché et la naissance de nouvelles habitudes de consommation, d’une part, la non rentabilité de l'immeuble ouvrier et l’arrêt de la construction.

Dédoublement du marché.

a) Le premier effet de la taxation des loyers a été de créer deux marchés du logement, en séparant le marché des immeubles anciens de celui des immeubles nouveaux. Pour des logements identiques, le loyer peut varier dans la proportion de 1 à 4, suivant que la construction est antérieure ou postérieure à 1914. De ce fait, le mauvais logement a, peut-on dire, chassé le bon. En outre, la taxation aboutit à créer des inégalités certaines entre les différentes catégories de propriétaires, et qui jouent justement à l'encontre de ceux qui ont construit des logements destinés aux classes moyennes et ouvrières. [l'en est de mème entre les locataires ; ainsi le commerçant s'installant dans des locaux soumis à un régime de liberté, sera défavorisé par rapport à un concurrent disposant de locaux loués au prix d'avant guerre ; de même le jeune ménage débutant dans une profession a peu de chance de trouver un logement dans les immeubles anciens, que les locataires ne quittent généralement pas.

Habitudes de consommation nouvelles.

b) En second lieu, l’utilisation des revenus s’est trouvée modifiée ; les Français ont pris peu à peu l'habitude de ne consacrer au logement qu'une part de plus en plus insuffisante de leurs ressources. Parallèlement, on a négligé la dépense de logement dans les études de budgets et de salaires. Il n’en a été tenu aucun compte dans le calcul des allocations familiales.

Non rentabilité de l'immeuble ouvrier

et arrêt de la construction.

c) La conséquence la plus malheureuse de ces limitations apportées à la propriété immobilière a été la non rentabilité

de “PSS

de l'immeuble ouvrier, qui s'est traduite elle-même par l'arrêt de la construction à un moment où les besoins étaient intenses, l’édification de quelques groupes d'habitations à bon marché représentant, dans l’ensemble, peu de choses en regard

de cet arrêt progressif de toute activité de construction, de

restauration et d'entretien.

La question de la rentabilité d’un immeuble découle de la nécessité où se trouve son propriétaire, comme l'industriel, de retirer de son exploitation un bénéfice normal : il doit obtenir

par ses loyers un revenu convenable, une fois déduites les charges d'amortissement, d'entretien et de fiscalité. La taxation des loyers, qui les stabilisaient au moment où les autres prix montaient et où le coût de construction était très élevé, l’en a empêché. Ainsi, le placement immobilier n'a plus trouvé le climat favorable permettant le rythme constructif normal qui correspond au renouvellement des maisons devenues vétustes et à l’adaptation à l'évolution du peuplement. Depuis la Grande Guerre (1), des sociétés ont pris la place des rentiers ; elles ont envisagé la construction comme une opération commerciale, qui consiste à revendre l’immeuble par appartements ou à l’exploiter pour en tirer le revenu maximum. Cette disparition de l’épargnant du rang des constructeurs a eu des effets malheureux ; il construisait en effet avec prudence et pendant les périodes de dépression économique, où le coût de construction était le moins élevé. Les Sociétés anonymes, au contraire, ont traité l’habitation comme un article de consommation courante ; partant de ce principe que le logement, si vaste soit-il, est un produit de première nécessité, elles n'ont pas hésité à construire même en période de hausse des prix. Mais elles ne pouvaient le faire, évidemment, qu’à lintention

(1) Trutié de Varreux. Le logement ouvrier, Paris, 1937.

des classes aisées, qui seules étaient à même de payer le loyer demandé. Cet état de choses, très défavorable au logement ouvrier, était encore aggravé par les problèmes de la fiscalité (x). |