C. — CAUSES TECHNIQUES
La mauvaise situation de l'habitat ouvrier s’explique encore, au point de vue technique, par les conditions défavorables dans lesquelles s’effectuait la construction et les travaux immobiliers depuis de nombreuses années, en raison du
coût des terrains, du prix élevé des matériaux et de la‘maind'œuvre et de la cherté du crédit.
Prix élevé. des terrains.
1° Le prix d’achat du terrain est un élément d’une importance certaine dans l’économie générale de la construction. Il varie d’ailleus avec la situation, l'orientation et la configuration du terrain. À Paris, où le problème de la construction ouvrière était le plus grave, la valeur du terrain dépendait plus étroitement qu'ailleurs de l’emplacement ainsi que du
nombre et de la rapidité des moyens de locomotion desservant le lieu. Leur développement a amené, après la grande guerre, une hausse très sensible des prix, et ceci jusqu’en 1930, date après laquelle le marché des terrains a beaucoup diminué d'importance. Les constructeurs se sont trouvés devant un malthusianisme des détenteurs du sol, qui voulaient se garantir contre les risques de la dévaluation et qui ont pu jouer fa hausse sans aucun risque. La construction a été de ce fait, sensiblement freinée, et surtout détournée des catégories sociales les plus modestes.
Après la grande guerre, les collectivités étaient cependant intervenues pour tenter d'aider les constructeurs en élargissant le marché des terrains, par des encouragements au lotissement. C’est dans ce but que furent établies les lois de 1919 et de 1924 sur les lotissements.
« La première (1) imposait aux communes et aux particu- « liers certaines obligations concernant l’aménagement des « terrains mis en vente; mais faute de sanctions efficaces, ces « obligations n’ont pas été respectées, et les abus des lotis-
(1) Thèse déjà citée de M. Videcoq, Paris, 1932.
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« seurs aux environs des grandes villes ont rendu nécessaire « le vote d’un nouveau texte légal en 1924. »
Cette loi faisait du lotissement une opération consistant à diviser un terrain en petites parcelles, sur lesquelles les acquéreurs éventuels pouvaient construire des maisons d'habitation. Il devait être autorisé par le préfet, une fois exécutés les travaux d'aménagement nécessaires. En fin de compte, il s'agissait d’une opération assez compliquée, et pouvant comporter certains risques, en raison des retards souvent importants de l’autorisation administrative. D'autre part, des sommes assez fortes devaient être immobilisées dès le début de
l'opération, pour l'acquisition du terrain, son nivellement,
son aménagement et pour la préparation de la publicité. Il y
avait donc là, pour les lotisseurs, une perte sensible d’intérêts.
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Tous ces inconvénients du lotissement expliquent qu'il ait
été utilisé parfois dans des buts de spéculation ; il constituait
sans aucun doute une opération assez risquée pour le lotisseur se soumettant d’une façon absolue aux prescriptions légales. Aussi beaucoup de lotissements n'ont-ils pas respecté les règles élémentaires de l'urbanisme, avant que des mesures énergiques aient été prises dans ce domaine quelques mois avant le conflit actuel. D'ailleurs, nombreux ont été les intermédiaires qui ont laissé supporter par d’autres les risques du lotissement et se sont contentés de rechercher des profits substantiels par la vente de parcelles non constituées en lotissements et achetées précédemment à des conditions favorables. f
Coût des matériaux et de la main-d'œuvre.
2° De même que le coût des terrains, le prix des matériaux et de la main-d’œuvre était aussi très élevé depuis la Grande guerre.
La hausse des matériaux est démontrée nettement par l’in- dice pondéré des prix de gros établi par la statistique générale de la France, pour 126 articles de cette catégorie de produits. *; Sur la base r00 en 1913, cet indice général atteint :
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