RES D | ÉONG EE ECS TO TOUS SR RU SN OO

Un autre indice, plus spécial, établi pour 6 articles essentiels, dont le ciment, les briques et le verre, révèle une augmentation aussi importante ; il passe de 515 en 1934 à 816 en 1937 et 917 en 1938.

La hausse dés prix est exceptionnellement forte pour certains matériaux, ainsi qu'en témoigne l'indice des prix de gros établi pour eux par la statistique générale de la France. Sur la base 100 en 1913, l’idice devient :

Pour ? : les briques la chaux le ciment ‘le plâtre pleines Déigi 359 277 539 795 RO MOINE 0 SOA 523 Gr2 10007-22002 - 316 534 696 OT M O0Nrts Ne 27 948 1.051 1008 0% 000 122-508 1.197 1.233

Le prix de la main-d'œuvre connaît le même accroissement que révèlent aussi clairement les chiffres publiés par le même organisme officiel, pour les salaires moyens horaires dans la

région parisienne, en ce qui concerne les principales profes-

sions du bâtiment :

(x) Dernière année normale.

1911 1930 1935 ° 1937 Maçon :, «4 av, 2 © 0,00 DUO EN TURN Couvreur. +282. %0;05 "CODE DRE Charpentier. . ME Soi 6,25 - 6,50 9,65 MenuisRT See ee 4060 EN RE 9,65 “Plombier SMS, 098 (DO ET AIG ES Peintre PR EN AP 0,85 10/50 9,65

Cette augmentation du coût de la main-d'œuvre explique d’ailleurs pour une bonne part celle des matériaux. Ceux-ci constituent généralement à peu près 50 0/0 du coût de cons. truction ; mais il entre en eux environ 70 0/0 de main-d’œu- . vre, c’est-à-dire que celle-ci représente par les seuls matériaux mix en œuvre 4o à 45 0/0 du coût de construction, proportion qu’il faut élever en définitive à près de 70 0/0, si l’on tient compte du travail qui intervient dans l’entreprise de construction elle-même. Il était donc nécessaire que l'entrepreneur compensât la part importante du travail humain dans la constitution du prix de revient par une amélioration réelle de la technique de production et de mise en œuvre des matériaux de construction. Mais les hausses de salaires importantes qui n'ont cessé d'intervenir au cours des dix dernières années et l’accroissement continu des charges sociales ont

rendu sa tâche très difficile. ’

Cherté du crédit.

3° La cherté du crédit a beaucoup gêné la construction

immobilière en France, ainsi d’ailleurs que la réparation ou la démolition des maisons ou immeubles en mauvais état. Au coût élevé des opérations du Crédit foncier et à l'insuffisance des mesures prises après la Grande guerre en faveur du crédit immobilier, venaient s’ajouter, entre autres inconvénients,

Dai

le taux onéreux de l’intervention du Sous-comptoir des entrepreneurs dans les prêts à la construction, et les difficultés provenant de la réglementation hypothécaire française.

Opérations du Crédit foncier.

a) Le crédit à la construction et au bâtiment étant essentiellement un crédit de longue durée et impliquant l’immobilisation prolongée des sommes qui lui sont affectées, des garanties particulières doivent être prévues pour assurer la sécurité de l'opération. Le crédit immobilier revêt ainsi le caractère d’un crédit réel auquel lhypothèque sert de support. Les sociétés d'assurance, les notaires et certains agents immobiliers font des prêts à la propriété mais le principal organisme prêteur est le Crédit foncier de France, créé en 1852, et dont les opérations se sont rapidement étendues à la France entière et plus tard à l’Empire français. IL est appelé à consentir des prêts fonciers, sur hypothèque, aux propriétaires d'immeubles, en représentation desquels il émet des obligations foncières ou lettres de gage. Il accorde de même des prêts avec ou sans hypothèque aux départements, communes et établissements publics, en émettant en contre-partie des obligations communales.

Les prêts fonciers sont en général des prêts fermes, comportant une remise immédiate de capitaux, pour une durée variant de 1 à 75 ans : parfois le Crédit foncier consent des ouvertures de crédit hypothécaire, pour une période qui ne peut dépasser 9 ännées; l’intérêt en est plus élevé, mais l'opération reste cependant avantageuse, pour les personnes qui veulent avoir la certitude de pouvoir, en cas de besoin, disposer d’une somme importante, sans pour cela payer d’intérêt sur la fraction de cette somme, qu’elles n’utiliseront

pas.

Pour toutes ces opérations de crédit, la Société bénéficie de privilèges importants, tant juridiques que fiscaux, que la loi lui a accordés dans le but de faciliter l'entreprise de libération du sol.

Le Crédit foncier qui ne prête généralement pas pour construire, a rendu cependant de très réels services à la propriété avant la dernière guerre : depuis lors, les prêts aux collectivités, à caractère public, l’ont emporté de beaucoup sur les prêts fonciers, à la propriété privée. Alors qu’en 1913, les ressources de là Société étaient utilisées d’une façon à peu près égale en faveur des collectivités publiques et des particuliers, en 1938, 3/4 des prêts accordés étaient affectés à la couverture de dépenses à caractère public. Cet état de choses très défavorable à la propriété immobilière et à la construction, s'explique de toute évidence par l’accroissement énorme des besoins financiers des collectivités publiques et en particulier des communes, depuis la Grande guerre. Etablissement fortement contrôlé par l'Etat, le Crédit foncier a dû céder à la pression gouvernementale, d'autant plus que la gestion des prêts communaux est plus aisée et présente des risques moins grands. De toutes façons, cette orientation des ressources sans cesse plus poussée, vers les prêts de nature publique a présenté de graves inconvénients.

Par ailleurs, le taux des intérêts, lié à celui des prêts d'Etat, et le taux d'amortissement, qui ne porte généralement que sur 30 années au maximum (1), ont rendu l'intervention du Crédit Foncier de plus en plus onéreuse. C’est ainsi que le taux d'intérêt des prêts, qui était de 4,65 0/0 en 1913, a atteint 7 0/0 en 1918, püis 8,25 0/0 en 1921 et enfin 10,60 0/o en 1926. En 1930, une baisse assez sensible du loyer de l'argent

(1) De 1933 à 1938, un seul prêt a été consenti pour une durée supérieure à 30 ans.

Ta = AE Le:

permit de réduire le taux à 6,25 o/o; mais-une tendance contraire se manifesta ensuite et le taux des prêts dut être relevé à 8,05 0/0. Le coût de l'amortissement du prêt devant encore être ajouté à l'intérêt proprement dit pour déterminer le montant de l’annuité totale due à la société, la charge des emprunteurs a donc été généralement très lourde au cours des 20 dernières années. Ce n’est qu’en 1935 que le gouvernement s’est efforcé de l’alléger, en faisant bénéficier les propriétaires d'immeubles affectés à la garantie d’une créance hypothécaire et dont loyers et fermages étaient réduits en application de la loi, d’une réduction de 10 0/0 sur le montant des intérêts de leur dette. C'était là une mesure tardive, et qui n’agissait pas sur les causes profondes du coût élevé des emprunts émis par le Crédit Foncier.

D'un autre côté, les ressources dont disposait le Crédit Foncier pour ces prêts, avaient diminué sensiblement en raison des interventions fréquentes de l'Etat sur le marché financier, qui gênaient ses émissions d'obligations; c’est pourquoi, en 1936, une loi du 1°° octobre a autorisé le Ministre des Finances

à accorder au Crédit Foncier une avance de 3 milliards de francs sur les ressources de la Trésorerie, cette avance ayant pour but de permettre à la Société d’abaisser le taux des prêts en cours consentis sur le produit d’emprunts à taux élevés, à 6,30 0/0 (1). Mais sur cette somme, 2 milliards 500 millions étaient affectés à des prêts aux communes.

Mesures insuffisantes et tardives en faveur du crédit.

b) D’autres mesures ont été prises en 1937; un décret-loi du 25 août a créé en faveur de la construction immobilière,

(1) En 1938, le Conseil national économique estimait que si le Crédit Foncier avait voulu éméttre un emprunt en vue de prêts hypothécaires, il lui aurait fallu porter le taux de ses prêts à 10,85 %.

un système de bonifications d'intérêts accompagnées d’exonérations fiscales, dont le champ d’application a été largement étendu par la suite. Mais le « plafond » de la bonification applicable aux capitaux personnels du constructeur était fixé à la valeur vénale de l’immeuble, alors très inférieure à la valeur de construction, ce qui a limité d'une façon appréciable l’importance des sommes susceptibles d'être bonifiées.

Sur les 26.000 demandes instruites par la Commission créée

à cet effet, très peu intéressaient la construction de maisons populaires (1). Ainsi, dans l’ensemble, les mesures prises ont été sinon insuffisantes, du moins tardives, et donc peu efficaces.

Intervention onéreuse du Sous-Comptoir

des entrepreneurs.

c) Dans le domaine du crédit, il faut encore signaler Paction du Sous-Comptoir des entrepreneurs du bâtiment, qui vient compléter celle du Crédit Foncier. Celui-ci en effet, est surtout la banque de la propriété immobilière; il prête sur hypothèque,. à des propriétaires d’immeubles déjà construits, et ce n’est que rarement, par le système des ouvertures de crédit, qu'il intervient directement dans les opérations de construction. C’est là, tout au contraire, l’activité normale du Sous-Comptoir, établissement financierautrefois dépendant du Comptoir National d’escompte de Paris, et qui est rattaché depuis 1860 au Crédit Foncier de France.

Ses statuts le destinaient à procurer aux commerçants et industriels s’occupant du commerce et de l’industrie du bâtiment, l’escompte de leurs titres ou effets de commerce, qu'il avalisait ou endossait moyennant la remise de certaines

(1) Trutié de Varreux, Ouvrage précité,

sûretés. Il pouvait, d’autre part, escompter et réeséompter les effets à deux ou plusieurs signatures se rattachant à l’industrie du bâtiment. A l’origine, cet organisme a accepté de ses débiteurs, des garanties très variées, à la fois mobilières (dépôts, nantisseménts...) et immobilières (privilèges ou hypothèques...). Dans la suite, les opérations sur sûretés mobilières n’ont cessé de décroître, surtout après le rattachement du Sous-Comptoir au Crédit Foncier en 1860. L’hypothèque ést dévenue pratiquement la seule garantie acceptée. De ce fait, le Sous-Comptoir ne se trouvait plus prêter, ainsi que sa -Charte l'avait prévu, aux entrepreneurs, mais, comme le Crédit Foncier lui-même, aux seuls propriétaires. Il préparait les prêts hypothécaires qui étaient réalisés par ce dernier établissement, en accordant aux demandeurs agréés des ouvertures de crédit à court terme renouvelables; il utilisait à cet effet des fonds qui lui étaient remis par le Crédit Foncier qui les obtient lui-même par ses émissions à long terme. Pratiquant ainsi des opérations de court terme, à l’aide de fonds à long teme, le Sous-Comptoir devant percevoir une commission pour ses frais généraux, se trouvait obligé de demander à ses emprunteurs, pour un crédit variant de 3 mois à 3 ans, un taux d'intérêt supérieur à celui qui était finalement exigé par le Crédit Foncier lorsqu'il consolidait ultérieurement l’opération pour une durée pouvant atteindre 30 ans. Ainsi, d’une part, le Sous-Comptoir n'accordait plus de prêts aux entrepreneurs eux-mêmes, d'autre part, le taux de ses avances aux propriétaires immobiliers était encore supérieur à celui du Crédit Foncier, en raison de son rôle d’intermédiaire entre cet ‘établissement et les emprunteurs intéressés (1).

Quant aux opérations de la Caisse générale de l’industrie et

(1) Remarques du Conseil national économique en 1938.

du bâtiment, Société anonyme privée, elles consistaient en ouvertures de comptes courants renouvelables pendant 3 ans ; le taux en était aussi très élevé; il atteignait en effet 7 à 8 0/0, chiffre auquel il faut ajouter encore les perceptions fiscales et frais divers qui viennent accroître la charge incombant au débiteur.

Difficultés provenant de ‘a réglementation hypothécaire française.

d) Le développement du crédit au bâtimentet à la construc-. tion était en outre gêné par les difficultés provenant de la réglementation hypothécaire française. Les indications de l’acte constitutif de prêt ne sont pas toujours assez précises (1), et la dispense absolue du renouvellement décennal de l’hypothèque, qui bénéficie aux opérations du Crédit foncier, peut obliger le débiteur, à l'expiration du prêt, à procéder à une mainlevée onéreuse, alors que l’hypothèque ordinaire disparaît elle-même au bout de ro ans. En sens inverse, il faut ‘signaler l'insuffisance, dans certains cas, des garanties qui étaient accordées au créancier hypothécaire, tant au point de vue de la publicité qu’en raison des droits étendus restant au propriétaire (délégation de loyers, baux de moins de 18 ans, etc...) et de la lenteur de la procédure de réalisation de l'hypothèque (2). |

Insuffisance des ressources, prix élevé, garanties souvent lourdes pour le débiteur ou au contraire insuffisantes pour le créancier, tels sont les caractères dominants du crédit à la construction ét au bâtiment avant cette guerre.

(1) En particulier en ce qui regarde la charge du débiteur (montant du « chargement » pour frais de gestion, etc.). (2) Remarques du Conseil national économique en 1938.

hd