CHAPITRE PREMIER

Le mécanisme de la loi du 9 août 1889

La loi sur les habitations ouvrières fut votée le 9 août 1889. Elle est l'œuvre de M. Beernaert.

Cette loi a pour but de faciliter aux ouvriers l'acquisition d'une maison. Est ouvrier celui qui, vivant de son salaire, travaille de ses mains pour autrui, que ce soit dans l'industrie, le commerce ou l'agriculture. Sont admis aux bénéfices de la loi les ouvriers ne possédant point d'immeubles, étant entendu qu'ils acceptent l'opération pour l'acquisition d'une habitation ouvrière, dont le prix ne dépasse pas 5,500 francs à la campagne ou 6.500 francs dans les villes, qu'ils l'habitent eux-mêmes, que le terrain ne dépasse pas 25 ares et qu'il ne soit exploité dans la maison ni cabaret, ni commerce quelconque.

La Caisse d'épargne de l'Etat est, d'autre part, lutoriséc. en vertu d'un arrêté royal en date du 28 mars icSgi, à faire les avances de fonds nécessaires à ceux qui désirent devenir propriétaires d'une maison dans ces conditions. Mais ces avances de fonds ne peuvent être consenties que par l'intermédiaire d'une société de crédit ou une société de construction agréée par elle.

Des comités de patronage sont institués dans chaque arrondissement .administratif, avec mission de prendre toutes mesures susceptibles de vulgariser l'application de la loi et de développer également l'épargne, l'assurance, les institutions de crédit, de secours mutuels et de retraite. Ils sont chargés aussi de délivrer les certificats attestant la cjualité d'ouvrier des intéressés requise pour l'octroi des avantages prévus par la loi. Ces comités peuvent, en outre, instituer et distribuer des prix d'ordre, de propreté et d'épargne ; à cette fin, ils sont autorisés à recevoir des dons, legs et subsides des pouvoirs publics.

Ils sont composés de 5 membres au moins et de 18 au plus.

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choisis pour trois ans : 3 à lo par la Députation permanente, 2 à 8 par le Gouvernement ; de plus, ils peuvent se subdiviser en sections.

Enfin, ils sont pourvus d'une mission consultative.

Les intéressés doivent posséder au moins i/io de la valeur de la maison ouvrière, terrain compris, mais certaines sociétés intermédiaires se contentent, à titre de garantie, de 1/8 environ de cette valeur.

Les sociétés agréées par la Caisse générale doivent se rattacher à l'une des deux catégories suivantes : les sociétés immobilières ou de construction et les sociétés de crédit. Les premières ont pour objet exclusif la construction, l'achat, la vente ou la location d'habitations ouvrières ; les sociétés de crédit s'occupent exclusivement de faire des prêts en vue de la construction ou de l'achat de ces habitations. Les sociétés agréées peuvent revêtir soit la forme anonyme, soit la forme coopérative.

Toutes les sociétés agréées doivent s'engager :

1° A accepter la surveillance de la Caisse générale ; en conséquence, elles doivent, notamment : a) lui transmettre chaque année un état de situation, certifié exact par leurs administrateurs et leurs commissaires, ainsi que certains documents importants, parmi lesquels le bilan et le compte de profits et pertes ; h) soumettre à son approbation préalable tout projet de modification des statuts ;

2° A maintenir leur encaisse en dessous d'une somme à convenir et à verser le surplus en compte courant à la Caisse d'Epargne ;

3" A exiger de leurs employés chargés d'un maniement de fonds une caution ou toute autre garantie suffisante ;

4" A ne prendre vis-à-vis de tiers et au nom de la société aucun engagement non approuvé par le conseil d'administration ou par l'assemblée générale ; tout engagement approuvé doit être inscrit dans le registre à ce destiné ;

5'^ A ne pas tolérer l'établissement de débits de boisson dans les immeubles acquis ou construits à leur intervention ;

6° A ne conclure qu'avec la Caisse générale les opérations d'assurance sur la vie garantissant le remboursement des prêts consentis.

En outre, les sociétés anonymes qui veulent obtenir des avances de la Caisse d'épargne, en considération de leur capital, doivent :

}° Soumettre à l'approbation préalable du conseil d'administration de la Caisse générale tous projets de transfert d'actions non libérées et d'augmentation du capital ;

2» Donner immédiatement avis au conseil d'administration de la Caisse générale de tout versement qui serait annoncé en libération partielle ou totale d'actions non libérées.

Enfin, les sociétés de crédit qui désirent obtenir de la Caisse d'épargne des avances au taux réduit de 3 p. c. doivent :

i" S'interdire de construire ou de posséder des immeubles à titre définitil ;

2" Limiter à 3 p. c. tout dividende à distribuer aux sociétaires sur les sommes versées par eux ; ce dividende peut toutefois être porté à 3 1/2 p. c. lorsque les actions ou parts ont été libérées à concurrenci; de la moitié, et à 4 p. c, moyennant autorisation préalable du conseil d'administration de la Caisse générale, sn cas de libération complète des actions ou parts ;

3" Porter tous les bénéfices au fonds de réserve, après déduction des frais généraux, des pertes, intérêts dus et amortissements, après le versement légal à la réserve et après le paiement du dividende ;

4° S'engager à compléter, à concurrence de 3.25 p. c, en cas de liquidation, l'intérêt bonifié à la Caisse sur toutes les sommes avancées.

La Caisse d'épargne peut, éventuellement, avancer des capitaux aux sociétés, dans les limites suivantes :

Aux sociétés anonymes de crédit :

a) La moitié du capital souscrit et non versé par les actionnaires ;

b) Les 6/10 de la valeur des immeubles hypothéqués au profit de la société, lorsque les prêts sont consentis sans assurance sur la vie et les 7/10 lorsque les prêts sont consentis avec assurance '.

La somme prise en considération pour chaque prêt fiypothécaire ne peut, en aucun cas, dépasser le solde du compte de l'emprunteur.

Aux sociétés coopératives de crédit :

Les quotités indiquées sous la lettre b.

Outre ces quotités, les sociétés de construction peuvent obtenir des avances à concurrence de la moitié de la valeur des immeubles appartenant à la société.

Le taux d'intérêt des avances, pour toutes les sociétés agréées, est fixé à 3.25 p. c, mais il est réduit à 3 p. c. pour les sociétés de crédit qui prennent des engagements spéciaux.

Toute société en voie de formation qui désire être agréée doit faire parvenir à la Caisse d'épargne les documents suivants :

' Les prêts hypothécaires conclus par les sociétés de crédit ne peuvent être pris en considération, pour les avances à offoctuer au taux réduit, que lorsque les assurances sur la vie couvrent les prêts pour un montant qui doit dépasser la moitié du total des encours hypothécaires.

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I" Une attestation émanant du Comité de patronage des habitations ouvrières et des institutions de prévoyance dans le ressort duquel la société se propose d'établir son siège social. Ce document doit constater que le Comité de patronage reconnaît l'utilité de la constitution de la nouvelle société ' ;

2" Le projet des statuts de la société à créer ° ;

3" S'il s'agit d'une société anonyme, la liste des futurs actionnaires avec l'indication précise de leurs nom, prénoms, profession et domicile, ainsi que du nombre d'actions qu'ils se proposent de souscrire.

Dans les sociétés anonymes, chaque action doit être libérée de 50 p. c. au moment de la constitution de la société.

Lors de la vente de biens destinés à servir à l'habitation ou à la construction d'habitations ouvrières, il n'est perçu qu'un droit d'enregistrement de 2.70 p. c. et un droit de transcription hypothécaire de 0.65 p. c. ; ces droits peuvent être acquittés en cinq termes annuels. Les honoraires dus aux membres pour la passation des actes de vente et de prêts sont réduits de moitié. Les actes de prêts faits au profit de personnes appartenant à la classe ouvrière et destinés à l'acquisition ou à la construction d'une habitation ne donnent lieu qu'à un droit d'enregistrement de 0.65 p. c.

Quant aux impôts, sont exemptées : a) de la contribution personnelle, et b) de toute taxe provinciale ou communale analogues, à raison de la valeur locative, des portes et fenêtres et du mobilier, les habitations occupées par les ouvriers comme locataires ou comme propriétaires, dont le revenu cadastral ne dépasse pas 72 francs dans les communes de moins de 3,000 habitants, 96 francs dans celles de 3,000 à 20,000 habitants, 120 francs dans celles de 20,000 à 40,000 habitants, 144 francs dans celles de 40,000 à 100,000 habitants et 171 francs dans les communes de de 100,000 habitants et plus.

Sont privés de cette exemption : a) ceux qui louent ou cèdent une partie de leur habitation à plus d'un sous-occupant, ou pour l'exercice d'un débit ou d'un commerce quelconque ; b) ceux qui cultivent pour eux-mêmes soit au delà de 50 ares (15 verges) soit au delà de 100 ares, suivant que, parmi les parcelles autres que le jardin, il en est ou n'en est pas dont le revenu cadastral dépasse 50 irancs l'hectare.

Les remboursements des prêts consentis aux sociétés intermédiaires se font par annuités. La Caisse d'épargne a organisé égale-

' La Caisse d'Epargne ne désire agréer que les sociétés dont le fonctionnement, dans une région déterminée, correspond à des besoins certains et reconnus.

^ La Caisse générale préconise l'adoption des statuts-types qu'elle délivre sur demande des intéressés.

ment un système de remboursement combiné avec opération d'assurance-vie permettant aux intéressés, par le payement de primes supplémentaires peu élevées, de constituer leurs héritiers propriétaires de leur immeuble en cas de décès.

Des délibérations intervenues au sein du conseil général de la Caisse d'épargne, ratifiées par arrêtés royaux, sont venues dans la suite modifier certaines questions de détail dans l'exécution de la loi.

Telle est, en résumé, l'économie de la loi de 1889 sur les habitations ouvrières.