CLAUSES GÉNÉRALES COMMUNES A TOUS LES BAUX

D'après l'article 17 14 du Code civil, «on peut louer ou par écrit ou verbalement ». Le bail écrit aussi bien que le bail verbal comportent des inconvénients qui, nécessairement et surtout ce dernier, se traduisent par des injustices flagrantes, souvent grosses de conséquences pour le plus faible des contractants, c'est-à-dire le locataire.

Dès le moment où est contracté le bail, le Code consacre pour celui-ci une situation inférieure :

«Art. 171 5. — Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix et quoiqu'on allègue qu'il y a des arrhes données. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail.

» Art. 17 16. — Lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts, auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré.

» Art. 1724. — Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. »

Les grosses réparations sont à charge du preneur ; jamais celui-ci n'est indemnisé pour les améliorations foncières, faites avec ou sans le consentement du propriétaire et qui ont donné une plusvalue à la propriété. Les impositions nouvelles, les servitudes qui pourraient surgir doivent être admises par le preneur.

Le plus souvent, que le bail soit verbal ou écrit, il n'est point dressé d'état des lieux. De même, dans le premier cas, le locataire peut parfaitement ignorer les charges et servitudes qui grèvent le bien loué ; il doit néanmoins les subir, et ceci se produit fréquemment, même avec le bail écrit, lorsque celui-ci est libellé dans une langue méconnue du locataire.

Toutes ces stipulations intéressent plus particulièrement les baux à loyer.

Dans les baux à ferme, concernant les terres, prairies, bois et fermes proprement dites, avec tout leur outillage agricole, la situation est plus navrante encore.

« Le locataire, dit le Code civil, doit user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée

par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances à défaut de convention, et si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » (Art. 1729.)

Toutes ces dispositions, comme on voit, et notamment dans le cas du bail verbal, prêtent volontiers à des interprétations occasionnelles, suivant les intérêts ou la volonté d'un propriétaire, qui voudrait user de l'arbitraire pour exercer une pression sur son locataire.

Nous verrons d'ailleurs bientôt comment des usages locaux, dont certains profondément injustes, qu'il importerait de faire disparaître sans retard, dont l'origine remonte jusqu'au moyen âge. fournissent mille et un prétextes au premier pour se débarrasser de ce dernier.

Envisageons la situation du petit culti\ateur à cet égard.

« En cas d'infraction de la part du preneur, dit le Code civil, à l'une ou l'autre des obligations prévues par le bail, celui-ci sera résilié de plein droit, sans qu'il faille de mise en demeure et sans que le preneur puisse ]nn'ger la demeure. »

Ceci est la clause résolutoire expresse. Or, combien de prétextes un propriétaire fanatique ou politicien n'a-t-il pas pour recourir à cette clause abusive, pour nuire à un locataire qu'il jugerait insuffisamment docile !

Combien même de locataires, péchant les uns par ignorance, les autres par insouciance, ne signent -ils pas aveuglément, lorsque le bail n'est pas verbal, sans se douter de la portée de cette clause, ni des rigueurs qu'elle dissimule ? Combien ignorent aussi la clause irritante qui autorise le propriétaire à se réserver le droit d'échanger les terrains loués sans indemnité pour le fermier ? Et combien odieuse peut devenir l'action par laquelle le locataire sera tenu de curer les étangs et les fosses d'aisance du châtelain, dispositions qui rappellent singulièrement le servage !

Si un différend surgit pour l'une ou l'autre de ces causes, tous les frais d'enregistrement sont mis à charge du locataire, même quand celui-ci a gagné son procès.

Et voyez les dangers auxquels est exposé, en vertu de la clause résolutoire expresse, le pauvre cultivateur qui ne s'est pas soumis aux exigences de son maître !

Le ]5ropriétaire j)eut l'expulser du jour au lendemain : il met fin au bail et empêche la reconduction tacite.

Le fermier, loyal et consciencieux, s'est soumis cependant à la condition capitale de sa convention, qui l'oblige ;\ cultiver le bien loué en bon père de famille ; au prix de grands sacrifices, d'un

labeur épuisant, auquel a pris part toute sa famille, il a gorgé la terre de substances fertilisantes coûteuses et n'a rien négligé pour la rendre productive.

Il ne peut revendiquer aucune indemnité pour la plus-value que procurent au maître tous ces soins vigilants.

La terre renferme cependant son « épargne » !

Mais un propriétaire inexorable, jugeant insuffisante la mesure d'expulsion, usant de son privilège agricole et invoquant, à défaut d'état des lieux légalement établi, que le bien concédé à bail ne lui est pas rendu dans son état primitif, saisira tout ce qui reste d'un patrimoine déjà précaire : la chèvre, les poules, le foin, la paille et les outils !

Le Code civil légitimera cette mesure, puisque le privilège agricole, comportant le droit de préférence et le droit de suite, donne au propriétaire le droit de prise sur tous les biens, pour fermages échus et à échoir, pour réparations locatives, indemnités pour inexécution du bail à ferme ou, d'une manière générale, pour non-payement de sommes quelconques dues à celui-ci en vertu ou à raison du bail à ferme.

Et, poursuivant son œuvre d'iniquités, le Code civil ira jusqu'à autoriser le propriétaire à user de ce privilège contre des héritiers d'un bien rural, qui, habitant au loin, et quoique dans l'impossibilité de cultiver la terre qui vient de leur échoir, sont exposés aux pires vexations du premier, toujours armé du privilège agricole !

<' Si le preneur d'un héritage rural, dit l'article 1766, ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s'il abandonne la culture, s'il ne cultive pas en bon père de famille, s'il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail, et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

» En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts, ainsi qu'il est dit à l'art. 1764. »

L'article 1778 dit que «le fermier sortant doit laisser les pailles et engrais de l'année, s'il les a reçus lors de son entrée en jouissance, et quand même il ne les aurait pas reçus, le propriétaire pourra les retenir suivant les estimations ».

Le preneur est partout responsable des dégâts causés par les chenilles, ailleurs que sur les haies et les arbres dont il tire profit ; enfin, le propriétaire plante des arbres forestiers là où il veut, même quand ceci est de nature à porter préjudice au preneur.

Voyons maintenant les clauses surannées et iniques constituant des usages propres à certaines régions.

CLAUSES SURANNÉES LOCALES ^ Région ardennaise.

1. L'assolement convenu entre parties est de trois récoltes sur fumure complète, de paille, racines ou tubercules, dont une seule de pommes de terre.

2. Le preneur ne pourra exercer aucune profession étrangère à la ferme, ni se charger d'aucune entreprise sans le consentement par écrit du bailleur.

3. Le premier devra employer et faire consommer par son bétail, dans les étables dont il dispose, les foins, pailles, fourrages et genêts provenant des biens loués.

4. Le fermier ne pourra cultiver les anciennes terres labourables sans fumier, c'est-à-dire avec emploi d'engrais du commerce, ni pâturer les prairies, ni retourner les gazons avant que ceux-ci n'aient deux ou trois ans d'âge et n'aient été pâturés au

moins un an.

5. Le preneur devra faire gratuitement les charrois des matériaux' qui sont nécessaires à la réparation des bâtiments et même nourrir les ouvriers.

6. Le bailleur se réserve le droit d'extraire tous les produits souterrains dans les biens loués, en indemnisant le preneur en proportion de la valeur du terrain et des récoltes qui .auraient pu souffrir de ces exploitations.

Région de la Cainpine.

1 . Le preneur ne pourra vendre aucune récolte sur pied sans le consentement écrit du bailleur.

2. Il ne pourra faire aucune réclamation pour inexactitude dans la contenance exprimée, quelle que soit la différence.

3. Le propriétaire aura le droit de planter sur les biens loués tel nombre d'arbres montants qu'il jugera convenir, lesquels arbres ainsi que ceux déjcà existants croîtront à son profit exclusif : le preneur devra veiller à la conservation de ces arbres et le propriétaire aura le droit de faire remplacer aux frais du preneur ceux qui auraient été enlevés, détruits ou viciés par suite de sa négligence, et sous réserve de tous dommages-intérêts au j^rofit du propriétaire, dans le cas où les arbres seraient dépéris ou renversés par quelque cause que ce soit résultant du fait du preneur.

Le preneur ne pourra faire aucune réclamation pour dommages

' Discussions du Cercle d"éludes des agronomes de l'Etiit et des membres du personnel enseignant agricole.

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causés par la plantation, l'élagage, l'abatage ou le transport des bois.

4. Le propriétaire aura toujours la faculté, durant le bail, d'exiger caution solvable et solidaire du preneur aux frais de celui-ci. A défaut par lui de fournir la dite caution dans le délai de huit jours, après la demande qui lui en serait faite, le fermage alors courant deviendra immédiatement exigible, et les fermages ultérieurs payables par anticipation d'une année et tous droits et privilèges seront dès lors exercés sur ladite récolte alors existante, pour les fermages courants, comme pour ceux arriérés s'il en est. Les frais de mise en demeure seront, en tout cas, à charge du preneur.

5. A défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des conditions du bail, et dans le cas où les preneurs seraient exécutés dans leurs meubte ou immeubles ou subiraient une condamnation judiciaire pour d-ilit de chasse, le propriétaire pourra faire résilier le bail, au moyen d'une simple mise en demeure, et le propriétaire aura le droit de disposer des biens loués dans l'état oii ils se trouvent et sans être tenu à aucune indemnité pour labours, engrais, semences ou récolte, qui seront dès lors à son pi'ofit à titre de dommagesintérêts, et les preneurs n'en seront pas moins tenus à payer immédiatement en entier, au même titre, le fermage alors courant, clause expresse et sans laquelle le bail n'eût point été accordé...

6. Il est convenu que le locataire renonce au droit éventuel de réclamer du propriétaire bailleur aucune indemnité du chef du dommage qui pourrait être causé par les lapins ou tout autre gibier sur les biens loués.

7. Si les bâtiments, en tout ou en partie, venaient à être détruits ou considérablement détériorés par ouragan, orage, incendie ou par toutes autres causes quelconques, le bailleur ne sera tenu à aucune réédification, sauf au preneur à résilier le présent bail s'il le juge à propos.

8. Le preneur devra souffrir tous les ouvrages que le bailleur jugerait convenable de faire aux bâtiments et dépendances, sans pouvoir rien réclamer, de quelque durée que ces travaux puissent être.

9. La vente de la paille est interdite. Toutes les pailles récoltées devront être transformées en fumier, qui servira uniquement à fumer les terres dépendant de la ferme.

10. Le preneur n'aura droit à aucune indemnité en cas de perte partielle ou totale des récoltes, occasionnées par la grêle, les tempêtes et ouragans, les inondations, les révolutions, la guerre, etc. ■

I I . Le preneur ne pourra avoir de pigeonnier.

Région des Flandres.

1. Les deux dernières années du bail, les preneurs ne pourront appliquer de la chaux, des cendres ou autres engrais artificiels ou ne provenant pas de la ferme, sous peine de ne pas jouir de l'estimation et de devoir payer des dommages et intérêts.

2. Les fermiers ne pourront se défaire des pailles récoltées sur les terres dépendantes de la ferme, mais ils de\ront les convertir en fumier devant servir à fumer les terres.

3. Ils ne pourront faire sur les terres louées plus de deux cultures de betteraves pendant la durée du bail (neuf ans), sous peine de résiliation d'icelui s'il était contrevenu à cette défense.

4. Les preneurs ne pourront semer sur les biens loués pendant les deux dernières années du bail : chicorées, carottes, cameline ou toutes autres productions qui pourraient détériorer le sol.

5. Les fermiers doivent avoir, la dernière année du bail, la moitié des terres labourables en grains d'hiver, un huitième en féveroles.

6. Les propriétaires se réservent le droit de planter, couper et abattre autour et sur les terres et prairies toutes espèces d'arbres qu'ils jugeront convenables. Les fermiers sont responsables de tous dégâts occasionnés aux arbres par leur négligence. Pour le cas où l'on en ferait planter, ils devront transporter les plants là où il leur sera indiqué et ce sans pouvoir réclamer d'indemnités ; la nourriture et le coucher des ouvriers chargés de la plantation seront à leur charge.

7. Les preneurs s'engagent à autoriser toutes réparations et constructions nouvelles quelconques que le propriétaire veut faire, endéans le bail, au bien loué, quelle qu'en soit la durée et n'importe quelles parties en seraient rendues inhabitables pour les preneurs, sans que, de ce chef, ils peuvent exiger d'indemnité.

Les preneurs s'engagent, en cas de constructions nouvelles, de réparations ou de plantation, à apporter avec leurs chevaux et chariots les matériaux de construction et les plants, de la place indiquée par le propriétaire, et de donner aux ouvriers la nourriture et le logement, le tout sans indemnité.

S. Les preneurs sont tenus de garnir leurs étables de bestiaux en quantité suffisante pour consommer les pailles et autres produits de l'exploitation.

9. Les fermiers tiendront tous les ans, gratis, pendant trois jours, à la disposition des propriétaires un chariot avec deux chevaux et un domestique.

10. Les preneurs s'engagent à n'a\oir d'autres chiens que des

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chiens de garde et à prendre toutes les mesures possibles pour empêcher ceux-ci de parcourir les dites terres, sous peine, chaque fois, de devoir une somme de cinq francs à titre de dommages intérêts. En outre, ils autorisent expressément les bailleurs à faire abattre par leurs gardes ou préposés tout chien des preneurs qui serait rencontré sur les dites terres.

11. Les preneurs s'engagent à 'payer toutes les contributions quelconques dont la ferme est imposée ou pourrait être imposée, même celles demandées à la charge du propriétaire.

1 2 . En tout cas, la prisée des droits du fermier sortant doit être faite par une personne à désigner par le propriétaire et les ventes de meubles et de 'récoltes que le fermier sortant voudrait ou devrait faire, devront toujours être faites par un fonctionnaire à désigner par le propriétaire seul, aux conditions ordinaires à stipuler par lui ; le tout sous peine de ne pas jouir de l'indemnité du fermier sortant et de dommages et intérêts.

13. Aucune des conditions ci-dessus n'est comminatoire, mais elles devront toutes être suivies ponctuellement et sont toutes faites sous peine de rupture de bail, laquelle rupture ne devra être constatée ni prononcée judiciairement, mais se fera par simple commandement d'huissier, aux frais des fermiers et ipso facto si les propriétaires le désirent.

Comme on voit, les moyens ne manquent pas de se débarrasser d'un locataire insuffisamment docile ou ne professant pas les opinions conformes aux volontés du propriétaire. Combien de fois les journaux anticléricaux ne nous ont -ils pas apporté les échos des protestations émanant de persormes habitant la campagne ou de candidats libéraux ou socialistes durant les périodes électorales ! Pourquoi, en dépit des réclamations fréquemment renouvelées de la part des mandataires de l'opposition, en dépit même d'un avis unanime de la section centrale, se prononçant pour une protection plus humaine des petits cultivateurs, les divers Gouvernements catholiques qui se sont succédé depuis 1884 ont -ils refusé d'entrer dans cette voie ? Sollicité pour la dernière fois en 19 10, à l'occasion de la discussion du budget de l'agriculture, à prendre un engagement formel dans ce sens, M. Schollaert, alors pninistre, s'est dérobé une fois de plus.

Nous le constatons sans autres commentaires. Mais nous ne pouvons, dans l'occurrence, manquer de rappeler que des modifications généreuses, voire même simplement équitables, apportées aux articles du Code civil sur la matière, iraient à l'encontre des intérêts et des volontés des 17,000 gros propriétaires terriens du pays, soutenant de leurs deniers les candidats cléricaux, faisant

■ partie des divers corps officiels, du Conseil supérieur de l'agriculture, des commissions agricoles provinciales, ainsi que les représentants des congrégations, des fabriques d'églises et des caisses diocésaines. Ces raisons sont sous-déterminantes, comme bien l'on pense, de la politique agraire des Gouvernements catholiques. Le renoncement et la charité ne sont-ils pas là pour suffire à la solution que réclame le problème social et le clergé n'est-il pas toujours attentif pour rappeler les fidèles à la pratique de ces deux vertus essentiellement chrétiennes !

Nombreux sont les projets de loi qui ont été déposés par des membres de la gauche pour mettre fin à ces injustices flagrantes. Tous représentent des mesures législatives de protection sociale, au vrai sens du mot :

En 1895, proposition de loi supprimant le privilège du bailleur de biens ruraux, signée de MM. Hambursin, Lorand, Defnet, Heuse. Gillard, Jourez.

En 1896, proposition de loi portant modification à introduire dans le louage des biens ruraux, signée de MM. Defnet, Berloz, Malempré, Bertrand.

En 1909, proposition de loi ayant pour but d'apporter certaines ■modifications au livre III, titre VIII, chapitre II du Code civil, à la loi hypothécaire du 16 décembre 185 i et à la loi sur la contribution foncière, signée de MM. Paul Janson, Hambursin, Giroul, Jourez.

La même année, proposition de loi modifiant l'article 1736 du Code civil en ce qui concerne les baux des fonds ruraux, signée de MM. A. Mechelynck, Buysse, Claes.

En 19 10, proposition de loi modifiant l'article 1775 du Code civil, relatif à la cessation des baux à ferme faits sans écrit, signée de MM. Rens, Paul Janson, Claes, Buysse, Mechelynck.

La même année, proposition de loi relative à la cessation des baux ruraux, signée de MM. Vekemans, Franck, Van de Walle, Neven, Van de Venne, Buyl.

La Section centrale elle-même, composée de MM. Snoy, Destrée, Cartuyvels, Van dcr Linden, De Jaer, Maroillc et Raepsaet, avait conclu dès 1898 en faveur des modifications à introduire dans le louage des biens ruraux. On voit que, treize ans après, la situation dénoncée plus haut jierdure toujours.

Ce qui est plus affligeant encore, c'est que. par un système politique et économiciue que nous avons fait connaître par ailleurs, les populations rurales, si misérables, résignées et ignorantes, fanatisées, sont amenées à se faire les artisans de leur propre malheur, en acceptant de rester les soutiens inébranlables de ceux qui les oppriment.

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Pour contribuer à perpétuer ce régime de la passivité et de la résignation, nous ne pouvons passer sous silence comment les catholiques s'entendent à merveille à renforcer l'influence déjà prépondérante du clergé et des gros propriétaires terriens en adjoignant à ceux-ci des notaires méticideusement choisis.

Combien de fois n'a-t-on rappelé les injustices flagrantes commises par les gouvernants cléricaux dans le choix des notaires ? L'auxiliaire puissant que peut être partout à la campagne un notaire acquis aux nécessités de la propagande cléricale est un fait dont se sont préoccupés les divers Ministères de la Justice qui se sont succédé au pouvoir depuis 1884. Les notaires interviennent par des actes nombreux dans la vie économique du cultivateur ; ils opèrent les achats et les ventes, font des avances de fonds, rédigent les actes des caisses Raiffeisen, comptoirs agricoles, des habitations ouvrières, des successions, peuvent être sollicités à interpréter les baux, etc. ; ils jouissent, en somme, d'un prestige qui en fait parfois les chefs omnipotents de régions entières et qui renforce singulièrement l'influence déjà grande du clergé.

C'est dans ces conditions et inspirées par ces considérations qu'ont été faites les nombreuses nominations de notaires depuis 1884. S'il est arrivé que des non-catholiques ont été appelés à recueillir certaines études notariales importantes, c'est que le Gouvernement ne disposait pas toujours de titulaires bien pensants ou que des circonstances locales l'obligeaient à faire certains choix au mépris de ses intérêts politiques. D'ailleurs, nombreux sont les notaires libéraux qui n'ont pu bénéficier de la faveur gouvernementale qu'après avoir pris l'engagement formel de rester étranger aux luttes politiques.

La cléricalisation du notarial, comme le démontre le tableau ■ci -contre, donnant le relevé des nominations faites à partir du piinistère Van den Heuvel 1, est poussée à outrance, parce que, comme nous l'avons établi, elle contribue à la cléricalisation des masses rurales.

Celle-ci, aujourd'hui, grâce aux moyens illimités dont disposent les catholiques, est plus consommée que jamais, encore Cjue le soleil de l'affranchissement et de la liberté luise d'un éclat de plus en plus brillant dans le ciel des Flandres et du Limbourg ! Finirat-il par éclairer le pays tout entier ?

Tout annonce la fin d'un régime et l'aurore d'une ère nouvelle. Puisse celle-ci s'efforcer avant tout de briser la chaîne qui enserre toujours les travailleurs de la campagne dans le servage moderne et légal !

' Documentation anticléricale, octobre 1910, iv> 40.

Relevé des nominations faites dans le notariat