INTRODUCTION
1. Le transfert de la propriété par simple consentement et la nécessité de la publicité pour la protection des tiers. — Le principe bien connu du transfert de la propriété par simple consentement (art. 711, 1138, 1583, 938 C. civ.), quoi qu'il en soit en ce qui concerne uniquement les rapports entre le vendeur et l'acquéreur, exige, sous peine d'aboutir aux pires inconvénients, une limitation en vue de la protection des tiers. Comme par définition un droit réel est opposable à tous, donc aux tiers, il est nécessaire de prévenir ceuxci de la création et du transfert d’un droit de cette nature.
On sait que cette protection ne se réalise pas par les mêmes moyens en matière mobilière et en matière de propriété foncière.
En fait de meubles le rôle de la publicité, vis-à-vis des tiers, est joué par la possession, suivant la maxime « en fait de meubles possession vaut titre » énoncée dans l’art. 2279 Code civ. et qui trouve son application dans l’art. 1141 Code civ. Grâce à la connexité étroite qui existe dans la pratique entre les deux notions de possession et de propriété, la loi autorise les tiers à croire que le possesseur d’un bien corporel mobilier en soit aussi le propriétaire ; de sorte que dans les aliénations mobilières la clandestinité disparaît pour donner place à une visibilité et à une sécurité suffisante. Or ce principe très simple s’analyse, de toute évidence, en une limitation du transfert conventionnel de la propriété. Dans le cas où le même objet ait été promis successivement à deux personnes différentes, au lieu de conclure que la propriété, ayant été déplacée par le premier acte, ne pouvait plus être transférée au setond acquéreur, si la chose aliénée soit purement mobilière et le second acquéreur soit de bonne foi, la propriété passera à ce dernier, s’il aura été mis en possession réelle, encore que son titre soit postérieur en date.
Manuez Gismonni, Rég. publ. fonc. 1
Pour les immeubles, dès que la tradition ne fut plus nécessaire comme signe extérieur à faire connaître le transfert, il fallut imaginer une forme spéciale de publicité des actes de transmission et constitution sur des registres publics. D'où une deuxième limitation du principe du transfert conventionnel de la propriété : à défaut de publicité, si le transfert a pleine valeur entre les parties, il ne peut être invoqué contre les tiers (Art. g41 GC. civ; art. 3, L. 23 mars 1855).
2. But de la publicité el inconvénients du système actuel. te système de publicité est donc nécessaire pour qu'il y ait sécurité dans les transactions et dans l’organisation du crédit pypothécaire.
L'acquéreur et le prêteur cherchent en effet d’abord la certitude de traiter avec le véritable propriétaire de l'immeuble, c'est-à-dire avec une personne qui soit devenue propriétaire et qui, au moment de la convention n'ait pas cessé de l'être ; ils veulent, par suite, être certains que le titre de cette personne ne soit pas exposé à une action en revendication et, en outre, quil ne soit infecté de certains vices susceptibles d’en faire prononcer la nullité ou affectés de certaines modalités de nature à en faire prononcer la résolution, la rescision ou la révocation ; ils désirent, enfin, d’être à même d'apprécier la valeur exacte de l’immeuble, en connaissant les démembrements qu'a pu subir la propriété de l'immeuble et les charges qui peuvent la grever. | Lt
Tout régime de publicité, pour atteindre entièrement ce but, devra par conséquent d’abord permettre à ceux qui cherchent à acquérir un droit sur un immeuble de se rendre exactement compte de sa situation juridique, en fournissant une connaissance rapide des mutations dont l'immeuble est l’objet et des droits réels dont il est grevé. Il devra, en même temps, leur procurer une entière sécurité en les mettant à l’abri soit d’une revendication ultérieure, soit de toute cause occulte d’éviction.
Est-il nécessaire de dire que l’organisation actuelle de la publicité en France est loin de satisfaire à ces légitimes exigences ? On sait que tout le monde s’accorde à reconnaître que ce système, issu du Code civil et de la loi du 23 mars 1855, encourt une série de critiques, que nous nous bornons pour le moment à énoncer :
1° La transcription a un caractère facultatif.
2° Le système actuellement en vigueur est compliqué et incohérent puisque deux régimes sont en présence, en ce qui concerne
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LÉGISLATIFS DE RÉFORME EN FRANCE ET EN ITALIE J la transcription : celui du Code civil pour les donations de biens susceptibles d'hypothèques et celui de la loi du 23 mars 1855 pour les autres aliénations. Les tiers admis à s’en prévaloir ne sont pas les mêmes. À ce point de vue il est aussi insuffisant.
3° Le domaine d'application de la publicité est insuffisant. La loi laisse en effet de côté :
les acquisitions en vertu de la loi par suite de certains faits :
certains actes mêmes translatifs, notamment les mutations par décès ;
les actes déclaratifs, les actes confirmatifs, les actes purement abdicatifs ;
elle organise d’une manière tout à fait insuffisante la publicité des extinctions des droits réels et des causes d’éviction.
4° La publicité ne consolide pas les droits acquis. Elle ne garantit pas la qualité de propriétaire à l'acquéreur, qui reste exposé à la revendication s'il a acquis a non domino, et n’est pas à l'abri des causes d'éviction à défaut de leur publicité.
5° Les principes de la publicité et de la spécialité des sûretés réelles ne sont pas généralisés.
6° Les registres de la publicité sont mal organisés. Ils sont tenus par nom de personnes, de sorte que pour connaître la situation juridique exacte d’un bien, il faut connaître les noms de tous les propriétaires successifs, sans exception. Qu'un seul nom soit omis et on n'aura plus aucune sécurité, Enfin le répertoire est un instrument extérieur de publicité bien imparfait et il n’est pas offert au
public.
3. Historique de la critique du système actuel el des projets de réforme. — Les défauts de ce système sont si graves et évidents qu'on n'a jamais hésité à reconnaître que pour tout ce qui touche à la constitution de la propriété foncière et à la publicité de ses charges la France est dans un état d'infériorité notable par rapport à la plupart des législations étrangères.
On sait que si les effets de la clandestinité ne se font pas sentir davantage c’est qu'ils sont évités pour la plupart grâce à la prudence des notaires et à l’expérience des praticiens et des conservateurs. Mais cela n’ôte pas du tout l'intérêt qu'il y a à améliorer le système, car il est évident qu'il ne suffit pas de pouvoir arriver à établir les origines et da filiation d’un droit immobilier, lorsqu'il s’agit de vendre un bien à un étranger ou d'emprunter sur ce gage d’une société
A LE RÉGIME DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE DANS LES PROJETS
de crédit, mais il faut pouvoir en fournir à l'acheteur ou au prêteur la preuve matérielle, claire et indiscutable. C'est en eflet surtout pour les nécessités du crédit immobilier que le problème de la publicité immobilière s’est imposé à l'examen des économistes et des praticiens et il demeure, depuis un siècle, à l’ordre du jour.
En effet, le régime institué par la loi du 23 mars 1855, loin de faire cesser les critiques qui avaient été formulées immédiatement après la promulgation du Code civil, n'a été qu'un nouveau point de départ d’un intense mouvement d’études et de travaux en vue d’une amélioration du régime foncier.
Les critiques inaugurées, dès 1812, par M. Hua avec son volume : « De la nécessité et des moyens de perfectionner la législation hypothécaire », et dirigées ensuite de toute part contre le système du Code civil, avaient déterminé le Gouvernement de juillet à provoquer une enquête sur ce système et sur les moyens de remédier à ses inconvénients. Cette enquête, provoquée le 7 mai 1841 par le garde des sceaux M. Martin du Nord, avait été tout à fait défavorable au régime foncier et hypothécaire en vigueur, de sorte qu’un projet de loi sur la réforme hypothécaire avait été préparé par le Gouvernement de la République, lorsque le coup d’état de décembre 1857 vint mettre fin à l’Assemblée législative et à ses travaux. Brusquement, en 1855, au lendemain de la fondation de la Société du Crédit Foncier, abandonnant tous les travaux antérieurs, on bâtit de toute pièce la loi dont nous venons de parler, qui ne donnait satisfaction à personne et qui s’attira, dès son apparition, les plus vives critiques.
À la même époque, les livres fonciers commençaient à attirer l'attention ; et surtout de 1885 à 1892, époque où se réunirent divers congrès fonciers et parurent les travaux de M. Besson et de M. Flour de Saint-Genis, se développa le grand mouvement d'idées, qui préconisait la substitution des livres fonciers aux registres des transcriptions et des inscriptions et qui devait conduire à l'institution de la Commission extraparlementaire du Cadastre par un décret du 30 mai 1891.
Cette commission, qui travailla de 1891 à 1905, arriva à établir trois avant-projets, l’un pour la réfection ou la révision et la conservation du Cadastre, l’autre sur les privilèges et hypothèques, le troisième sur l'institution des/livres fonciers. Les deux derniers en harmonie avec le premier, visaient à substituer à la publicité actuelle Je système du livre foncier, basé essentiellement sur la publicité
réelle, sur les principes de la force probante et de légalité, sur les principes de la spécialité et de la publicité absolue des privilièges et des hypothèques.
Mais ce travail admirable rencontra tout de suite bien des oppositions, froissa peut-être des intérêts et tandis que la Commission poursuivait encore ses travaux, toute une série de congrès proclama la déchéance de l’idée des livres fonciers, en estimant plus simple et en tout cas moins coûteux de maintenir le système traditionnel de publicité personnelle, tout en l'améliorant, moyennant un retour au projet de 1850.
L’admirable projet de la Commission resta véritable lettre morte, et à partir de 1894 on constate que tous les projets dus soit à des associations privées, soit à l'initiative parlementaire ou gouvernementale se rangent à ce point de vue. Mais ces projets (notamment celui rédigé par le Comité des Notaires des départements en 1894, celui du garde des sceaux Darlan déposé en 1896, celui voté au Sénat dans la séance du 3 décembre 1908, celui quelque peu différent voté par la Chambre le 20 juillet 1915, celui de MM. Richard et Laget présenté à la Chambre en 1921 et repris en 1925) quoique bien modestes laissèrent la question au même état qu'au premier jour.
« Ici, c’est un véritable procès-verbal de carence qu’il faut dresser,» écrivait à ce propos M. Capitant en 1919. « Et pourtant, il ajoutait, l’imperfection de notre régime de publicité des droits relatifs à la propriété immobilière est depuis longtemps reconnue et sa réforme depuis longtemps réclamée. Il est regrettable. que le Parlement, ne tenant aucun compte des travaux si importants de la Commission extraparlementaire du Cadastre et des études approfondies publiées de divers côtés, laisse ainsi le crédit immobilier dans un état d'infériorité contraire à l'intérêt général et néglige de réaliser une réforme qui aurait les plus heureux résultats et qui s'impose d'autant plus aujourd’hui que l'Alsace et la Lorraine vont nous offrir un modèle facilement imitable » (x).
Comme ces mots le faisaient prévoir, le retour de l’Alsace-Lorraine à la France a rendu en effet tout son intérêt au problème de la réforme foncière et hypothécaire.
A l’occasion de l'introduction des lois civiles françaises en Alsace et Lorraine se posa nécessairement le problème du retour pur et
(1) Les transformations du droit civil français depuis cinquante ans. Livre du Cinquantenaire de la Société de législation comparée, t. I, p. 56,
simple, même par rapport au régime foncier, à la législation française, ou de la conservation du régime local, qui était un régime transitoire, ayant un caractère d'originalité, mais nettement orienté vers le système du Code civil allemand.
Heureusement le projet gouvernemental, qui devint, à peu de chose près, la loi du 1° juin 1924, et qui était l'œuvre d'une Commission présidée par M. Siben, premier Président du Tribunal supérieur de Colmar, et composée des éminents juristes MM. Capitant, Gaudemet, Schisselé, Julliot de la Morandière et Dereux, constatant la supériorité du régime Alsacien-Lorrain, jugea utile de le conserver dans la mesure où il était susceptible de s’adapter à l’ensemble du droit civil français et dans la pensée qu'il pourrait servir de base dans un avenir prochain à une réforme de la législation française.
Cette loi, savamment étudiée, a réalisé une œuvre de transaction entre le régime du livre foncier et les principes généraux du droit français et elle a conservé, pendant un délai de dix ans, l’organisation des livres fonciers alsaciens-lorrains en réservant à l’expiration de ce délai les modalités d'application des dispositions correspondantes du droit français.
La question de la réforme du régime foncier en France se trouvait, par suite, posée à l’ordre du jour et elle fut à nouveau abordée par les savants, et notamment par la Société d'Etudes législatives qui l'inscrivit à son ordre du jour le 4 mai 1927 et poursuivit ses délibérations pendant deux années. |
La commission d'études, présidée par M. Capitant, était favorable à l'extension à la France entière du régime alsacien ; mais instruite par une longue expérience, elle se borna à proposer un projet fort bien conçu, mais très timide, qui, dans la pensée de la Commission, devait avoir surtout le mérite d'être un premier pas dans la voie de l'unification des deux législations par l'introduction du régime foncier d'Alsace et de Lorraine.
h. Sujet el plan général de cet ouvrage. — La matière de notre étude ressort de ce rapide aperçu de la question, que nous venons de tracer, exactement délimitée. 11 ne peut être question de vues nouvelles et originales, dans une matière sur laquelle les esprits les plus avertis se sont exercés depuis plus d’un siècle et en qui les projets les mieux conçus se sont heurtés toujours à des obstacles matériels, plus particulièrement d'ordre financier et administratifs, qui ont toujours constitué la pierre d’achoppement de toute réforme.
IL serait ridicule, après l'exemple d'extrême modestie que nous donne la Société d'Etudes législatives, composée des plus éminents juristes, de s'attacher à une étude purement théorique et idéale de la question. Il s’agit d'un problème d'ordre législatif qui doit, évidemment, être traité en vue des possibilités pratiques.
Nous nous proposons par conséquent d'exposer l’état des études ide nous venons de faire allusion, en suivant l’ordre chronologique, qui nous a semblé le plus indiqué dans une matière où il faut faire une place prépondérante justement aux influences d'ordre pratique et social, pour tâcher d’apporter une contribution, qui ne peut être que très modeste,
Il nous a toutefois semblé utile de faire précéder l'exposition des différents projets de réforme d’un exposé, le plus possible exact, des défauts du système du Code civil et de la loi du 23 mars 1855, tout en supposant connu ledit système. Et cela pour deux ordres de raisons, pour poser d'abord d’une manière précise les termes du problème et aussi pour nous éviter des redites qui seraient autrement inévitables et pour constituer ainsi un solide point de repère dans cette exposition des projets de réforme.
Nous avons, de plus, cru très utile de dédier une étude spéciale à la même question en Italie, car dans ce pays où les rédacteurs du
régime foncier du Code civil de 1865 se sont inspirés de la législation française et plus particulièrement des projets français de 1850, les études qui nous intéressent ont été très approfondies et des projets législatifs ont été officiellement préparés, qui peuvent utilement être examinés en France.
__ Nous pensons même que cette étude comparée s'impose non seulement pour cette raison d’ordre général mais aussi pour une considération toute particulière, Il est en effet admis qu'il faut souhaiter une unification du droit et on sait que non seulement il a été fondé dans ce but un Institut International à Rome et une Commission française d’études a été instituée au Ministère de la Justice en France, mais qu'il a été déjà réalisé un projet de Code des obligations et des contrats commun à la France et à l'Italie, dont le texte définitif a été approuvé à Paris en octobre 1927, en constituant ainsi « la première et forte assise d’un droit commun mondial », comme on lit dans le rapport à ce projet (r).
(1) Projet de Code des obligations et des contrats, Imprimerie Nationale, Paris, 1929 ; Libreria dello Stato, Roma, 1928, p. XKXV,
Si ce projet se limita, pour sa première réalisation, au droit des obligations et des contrats, où l'unification paraissait la plus urgente et la plus aisée, il est certain que l'effort doit être continué. Avec raison, le projet n’a pas cru devoir « faire figurer dans la partie générale certaines institutions qui, dans le Code italien et, pour certaines d’entre elles, dans le Code français, ont l’air de constituer comme des appendices à la théorie des obligations et en forment la partie finale, {els que la transcription, les privilèges, les hypothèques, la séparation des patrimoines du défunt et de l'héritier, l’expropriation et la contrainte par corps » (1). Mais les liens très étroits de ces institutions avec le régime du droit des obligations suggèrent ainsi une réglementation unique. Le même rapport prévoit la nécessité de cette réglementation à propos de la condition des sous-acquéreurs à l'égard de l’action paulienne. On lit en effet dans ce rapport : « Il sera nécessaire d’ailleurs que ces règles générales soient coordonnées avec les règles sur la transcription qui peuvent, bien entendu, exercer une influence décisive sur la bonne ou la mauvaise foi de l’acquéreur ou du sous-acquéreur » (2).
Dans un premier chapitre nous allons donc exposer les inconvénients que présente le système actuel, dans les quatre chapitres sui-
vants nous allons tracer les quatre phases à travers lesquelles les
études et les vues législatives sont passées à partir de l’ancien droit jusqu'à nos jours. Dans le chapitre sixième nous examinerons l’état des études et des projets en Italie. Dans un dernier chapitre enfin nous exposerons notre point de vue en forme de conclusion.
(1) Rapport, ibid., p. XEv.
(2) Rapport, ibid., p. xCv. — Cette remarque vient d’autant plus à propos que dans les projets français les plus récents aucune règle sur la transcription n’a
été établie à ce point de vue, tandis que de ce problème se sont beaucoup occupés les projets italiens.
