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(2) A. Colin et Capitant, t. I, n° 802. — Dans ce sens, v. aussi Besson, Les livres fonciers, Paris, 1891, p. 159. Contra : Planiol et Ripert, t. III (Picard), n° 869.

(3) Capitant, Cause, n° 157; A. Colin et Capitant, t. II, n° 604; Baudry- Lacantinerie et Barde, II, n° 907,

servir les arrérages, mais alors seulement, le vendeur est en droit de poursuivre le rachat, ce qui revient à dire qu'il peut demander la résolution de la rente (x).

L'action en résolution du vendeur d'immeuble non payé est écartée en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique (L., 3 mai 1841, art. 18) (2). En outre, si un immeuble est saisi par les créanciers, l’adjudication sur saisie, qui entraîne purge des privilèges et hypothèques, met l’adjudicataire à l’abri de l’action en résolution du vendeur non payé, qu’elle dérive de la loi (art, 1654) ou de la convention (art. 1656) (3), du moment que celui-ci n’a pas notifié son intention d'exercer cette action au greffe du tribunal devant lequel se poursuit la saisie : cette notification doit intervenir avant l’adjudication (C. pr., art. 717, $ 2, mod. par L., 21 mai 1858) (4).

En cas de vente judiciaire lorsque l’adjudicataire ne paye pas le prix d’adjudication, quoique la loi organise un recours expéditif au profit des poursuivants de la vente, à savoir la revente sur folle enchère (art. 713, 733, Cod. pr.), la Cour de Cassation admet le cumul de l’action résolutoire avec la revente sur folle enchère (5).

58. Publicité indirecte de l’action résolutoire en cas de vente d'immeubles. Critique de l'institution. — En dehors de ces éventualités, à supposer que l’immeuble ait fait l’objet d’une revente, plus généralement d’une sous-aliénation à l'amiable, le législateur a subordonné l'exercice de l'action résolutoire établi par l’art. 1654 à la conservation du privilège, en décidant que cette action ne peut être exercée après l'extinction du privilège au préjudice des tiers

(1) L’art. 1912 ne traite 1n ferminis que des rentes constituées à prix d’argent, mais il n’y a pas de raison pour ne pas en faire application au cas de rente foncière.

(2) Et non seulement l’action en résolution, mais aussi l’action en revendication et toute autre action réelle, Le droit des réclamants sera transféré sur le prix. Le privilège du précédent vendeur doit être rendu publique au plus tard dans les quinze jours de l’inscription ; à défaut d'inscription dans ce délai, l’immeuble exproprié est affranchi de tous privilèges et hypothèques (art. 17, al. 2).

(3) Baudry-Lacantinerie et Saïignat, n° 575.

(4) Le vendeur conserve son droit de préférence sur le prix de l’adjudication. Il peut opérer en effet la transcription et par suite rendre son privilège opposable aux autres créanciers de l’acquéreur jusqu’au moment où l’adjudication aura été

transerite.

(5) Req, 20 janvier 1880. D. P. 80.1.65; A. Colin et Capitant, t. II, n° 608.

qui ont acquis des droits sur l'immeuble et qui se sont conformés aux lois pour les conserver (art. 7 de la loi du 23 mars 1855) (x).

De cette façon la loi a assuré indirectement la publicité de l’action résolutoire, car le privilège doit être rendu public et linscription qui en est faite d'office par le conservateur des hypothèques à la suite de la transcription de l'acte de vente portera en même temps les deux droits à la connaissance des tiers, quoique l’action résolutoire n’y soit pas expressément mentionnée.

Cependant, il faut remarquer que cette réforme est moins complète qu’elle ne le paraît, car la formule de l’art. 7 est équivoque et ne vise pas tous les cas où la question peut se présenter.

IL faut d’abord rappeler que le privilège est rendu public par la transcription de l’acte de vente qui, aux termes de l’art. 2108 C. civ., vaut inscription pour le vendeur, sauf obligation pour le conservateur de prendre une inscription d'office dont l’omission ne peut d’ailleurs nuire aux créanciers. Cette inscription doit être renouvelée avant l’expiration du délai de dix ans (art. 2154).

Dès que Ia vente a quarante-cinq jours de date, le vendeur qui n’a pas veillé à la conservation de son privilège est exposé à le perdre en cas de revente consentie par l'acheteur, si cette sous-aliénation est transcrite avant la vente initiale (art. 6, L. 23 mars 1855).

Encore, le vendeur peut se trouver forclos par un des événements qui, arrêtant le cours des inscriptions, font obstacle à la conservation du droit de préférence : en cas de faillite ou de liquidation judiciaire de l'acheteur, ou en cas de mort suivie d'acceptation bénéficiaire ou de vacance de sa succession. Îl en est de même, si ces événements arrivent avant que le vendeur ait renouvelé l’inscription d'office conformément à l’art. 2154.

Cela posé, en faisant abstraction pour le moment des critiques qu'on peut porter sur ce système qui expose injustement le vendeur à la perte de son privilège, il y a lieu d'observer que la formule défectueuse de l’art. 7 rend douteuse la question de savoir si la perte du privilège dans ces cas entraîne l'extinction de l’action résolutoire.

Le texte de l’art. 7 vise évidemment les tiers qui ont acquis sur l’immeuble, du chef de l’acheteur, un droit soumis à la transcrip-

(1) A. Colin et Capitant, t. IT, n°° 605, 1146 et s.; 1384 et s.; Planiol et Ripert, t. VI (Esmein), n° 434; t. X (Hamel), n° 259; t. XIII (Becqué), n°° 799 et s. 808, 821 et s., 833, 956 et «.

tion et qui ont opéré cette transcription : acquéreur de la pleine propriété, de l'usufruit, d’une servitude, preneurs ayant un bail de plus de 18 ans, cessionnaires de trois années de loyers à échoir, etc., ainsi que les créanciers privilégiés ou hypothécaires de l’acheteur qui avaient publié leur privilège ou leur hypothèque.

Mais la question est douteuse dans les rapports du vendeur déchu de son privilège avec les créanciers chirographaires de l'acheteur.

On distingue suivant l'événement qui a mis obstacle à la conservation du privilège du vendeur et on décide que dans le cas de faillite ou de liquidation judiciaire de l'acheteur, le vendeur est encore recevable à agir en résolution, s’il engage son procès avant l'inscription de l'hypothèque légale de la masse, mais ne peut plus

exercer l'action résolutoire une fois cette inscription effectuée (x).

: Quand c’est au contraire la mort de l'acheteur suivie de l’acceptation bénéficiaire de sa succession ou la vacance de la succession de l’acheteur, qui survenant avant la transcription de la vente, fait obstacle à la conservation du privilège, la formule insuffisamment compréhensive de l’art. 7 de la loi de 1855 laisse survivre, au profit du vendeur privé de son privilège, le droit de demander la résolution de la vente au préjudice des autres créanciers de l’acheteur défunt (2).

Mais ce n’est pas tout. Tant que l'immeuble reste entre les mains de l’acheteur, aucun délai n’est imparti pour l’accomplissement de la transcription ; alors même que celle-ci aurait lieu plusieurs années après la vente, le privilège n’en serait pas moins conservé à son rang, et avec le privilège le droit de résolution.

Les tiers sont par là-même exposés à des surprises résultant de la latitude illimitée accordée au vendeur pour leur rendre son privilège opposable, soit par la transcription de la vente, soit par une inscription de privilège. Mais à ce point de vue, il faut cependant

(4) Civ., 24 mars 1891, D. 91.1.145, note A. Colin, $. 91.1.209, note Lyon-Caen ; Req., 7 février 1898, D. 98.1.454, $. 99.130. En matière de vente de fonds de commerce, l’art. 2 al. 2 de la loi du 17 mars 1909 dispose formellement que l’action résolutoire ne pent être exrecée au préjudice des tiers après l’extinction du privilège.

(2) Civ., 27 mars 1861, D. P. 61.1.102, S. 61.1.758 ; Aubry et Rau, III, $ 278, p. 591, texte et note 13 ; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, IT, n° 1606; Guillouard, III. n° 1287 ; A. Colin et Capitant, t. II, n° 1146 ; Thézard, n° 307 ; Planiol et Ripert, t. XIII (Becqué), n° 957.

observer que les tiers qui traitent avec l'acheteur, en recherchant l'origine de sa propriété apprendront le défaut de transcription, et s'ils exigent que le titre soit transcrit, ils seront, du même coup, mis à même de connaître le privilège et le droit de résolution. Mais cette règle que le privilège du vendeur peut être indéfiniment rendu opposable aux tiers, tant que l'immeuble est encore entre les mains de l'acheteur, devient très dangereuse en se combinant avec la règle de la péremption de l'inscription prise d'office par le conservateur du privilège. Cette inscription doit être renouvelée avant l’expiration du délai de dix ans (art. 2154). Mais puisque le défaut de renouvellement dans ce délai n’entraîne pas la perte du privilège et l'extinction de l’action résolutoire et une nouvelle inscription “peut être requise, qui conserve non seulement le privilège, mais l’action résolutoire, il s'ensuit que les tiers qui consultent les registres du conservateur des hypothèques, et ils n'y voient aucune inscription du privilège du vendeur, ou ils apprennent qu'il y a eu à l’origine une inscription de privilège, mais qu’elle a été atteinte par la péremption et qu'elle n’a été renouvelée, peuvent être trompés. Les créanciers qui acquerront hypothèque du chef de l’acquéreur, traiteront en toute confiance et plusieurs années plus tard, le vendeur, en requérant une nouvelle inscription, sera admis à exercer l’action résolutoire qui pourra anéantir le droit de ces créanciers, à la condition qu'il ne se soit produit aucun des événements qui arrêtent le cours des inscriptions (x).

Si au moment où ces événements se produisent le vendeur n’a-pas renouvelé l'inscription (art. 2154) il encourt la déchéance, bien qu'il y ait eu transcription de l'acte de vente (2).

La disposition exceptionnelle de l’art. 7 de la loi du 23 mars 1855, ne s'applique qu’à l’action résolutoire pour défaut de payement du prix (3).

(1) Req., 1° août 1904, D. 1908.1.457, note de Loynes, S. 1907.1.73, note Nacauet ; Aubry et Rau, III, $ 200, p. 626 ; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, III, n°° 1777, 1778; A. Colin et Capitant, t. II, n° 1386; Planiol et Ripert, t. XIII (Becqué), n° 833 ; Contra : de Loynes, Le Code civil et le Crédit, extrait du Livre du Centenaire, Paris, 1904, pp. 14 et «.

(2) Civ., 2 déc. 1863, D. P. 64.1.105, S. 64.1.57 ; 24 mars 1891, D. P. 91.1.145, S. 96.1.209.

(8) Paris, 18 juin 1897, D. 98.2,119,

Cependant, à l’action qu'accorde l’art. 1654 en vertu de la loi, les auteurs assimilent celle que l’art. 1656 fait reposer sur la volonté des parties manifestée par une clause du contrat (x).

Mais toute action résolutoire qui repose sur l'inexécution des conditions du contrat autres que le paiement du prix subsiste contre les tiers après l'extinction du privilège.

D'un autre côté, le système de publicité de l’art. 7 par cela même qu il suppose l'existence d’un privilège, reste étranger aux contrats qui donnent lieu à un droit de résolution sans engendrer un privilège au profit de l’aliénateur. S'il trouve application au cas d'échange avec soulte, il n’est pas appliqué au cas de donation avec charges (2).

La jurisprudence décide que le partage déclaratif n’est pas sujet à résolution pour inexécution des conditions ; le copartageant ne peut invoquer pour faire tomber le partage que les dispositions du code sur la rescision des partages (3), mais des clauses contraires sont possibles (4). Toutefois dans ce cas, l’art. 7 ne trouve pas application, bien que le droit de résolution soit susceptible d’être solidarisé avec le privilège attaché à la soulte du partage.

Il y a lieu enfin d'observer que, en cas de pluralité de vendeurs ou d’un vendeur laissant plusieurs héritiers, on admet (5) que l’action en résolution est indivisible quant à son exercice. Il en résulte que si les vendeurs ne sont pas d'accord, l’action en résolution doit être écartée. Il en est ainsi, suivant les art. 1670 et 1685 en cas d'exercice de la faculté de réméré, et au cas d’exercice de l’action en rescision pour cause de lésion dans la vente.

(1) Pau, 17 mai 1875, $S. 75.2.232 ; Guillouard, II, n° 603 ; Baudry-Lacantinerie et Saignat, n° 584. — D'après l’art. 28 de la loi hypothécaire belge du 16 décembre 1851, le lien établi entre le privilège et l’action résolutoire est restreint à l’action résolution réelle de l’art. 1654. Par contre, le pacte commissoire exprès peut fonctionner même si le privilège est éteint, On justifie cette résolution du fait que les tiers ont connaïssance du pacte commissoire par la transcription (Laurent, XXIV, n°° 132 et 133).

CN nn 7T.

(3) Req., 29 décembre 1829, D. Rép. V. Succession, n° 2094, $. chr. civ. 14 mai 1833, D. J. G., Successions, n° 2095, $S. 133.1.881 ; Baudry-Lacantinerie et Barde, II, n° 909 ; Aubry et Rau, X, $ 625, note 20 ; V. les critiques de Baudry-Lacantinerie et Wahl, Successions, III, n° 3252.

(4) Civ. 6 janv. 1846, D. 46.1.16, S. 46.1.120.

(5) Guillouard, II, n° 574; Aubry et Rau, $ 356, p. 152; A. Colin et Capitant, t. II, n° 607 ; Planiol et Ripert, t. X (Hamel), n° 171; Contra : Laurent, XXIV, 120302.