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avons indiquée, de faire subir au quasi-locataire une légère augmentation.

La loi continue à régir le bail aux lieu et place du bailleur, qui assiste en spectateur à la spoliation de ses droits. Il ne trouve plus dans la loi qu’un adversaire et non plus un protecteur.

C'est ainsi que la mécessité conduisit les pouvoirs publics à anéantir tout lien contractuel, ils dénaturèrent ainsi d'opération importante du contrat. Rejetant son principe pour ne conserver que ses effets, la loi limposa aux particuliers, malgré leur volonté, et non sans injustice.

SECTION II LES PROROGATIONS SEMI-CONTRACTUELLES/

L’ère de l’absence absolue de consentement du baïilleur peut provoquer des effets désastreux. Celui-ci chrchera à regagner les pertes injustifiées que lui a infligées la loi dès qu’il sera libéré. Le législateur la pressenti et a cherché cette fois à prévenir le mal. Il a marqué une transition, un passage de ce « quasicontrat », caractérisé par l’absence de consentement réciproque au contrat proprement dit.

L'opération qu’il va créer n’est pas encore une convention, car il autorisera bien les parties à discuter, il cherchera à les mettre d’accord, mais, à défaut, leur imposera une transaction qu’elles devront accepter. Plus sage ici, il ne se fera plus un arbitre général, arbitraire, tranchant les conflits de: loin et de haut et semant partout l’iniquité, mais il confiera à un juge le soin de régler le différend, en présence des adver-

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saires et après avoir entendu contradictoirement leurs explications. Les parties seront obligatoirement tenues l’une de donner à bail, l’autre de payer le prix, mais on les conciliera, on ne les entravera plus totalement.

Les lois du 2 mars 1921, 17 juillet 1921 et 7 janvier 1922 s’appliquent aux locataires oubliés par la loi du 9 mars 1918, ceux dont les baux ont-pris naissance pendant ou après la guerre, ou dont le quasi-contrat est expiré. Soumis à l'empire du droit commun, ces locataires, lorsque leur baïl à pris fin, devraient quitter las locaux sous peine d’expulsion. La loi leur accorde des -prorogations de jouissance. Le juge reçoit le droit de les maintenir dans l'habitation qu’ils ont louée pendant une période qu’il déterminera à son gré, sans excéder un maximum prévu par chacune de ces lois.

Maïs ici intervient l’élément contractuel. Le locataire devra prendre l'engagement de payer pendant toute la durée de !la prorogation, en sus du loyer actuel, une majoration qui, à défaut d’accord, sera fixée par le juge. Les partirs devront donc discuter. Les forces antagonistes n'étant plus en équilibre, le juge, représentant de la société, devra fixer le juste prix, si les parties ne sont pas raisonnables, mais si elles viennent à se mettre d'accord, le juge n’aura qu’à le constater et en donner acte. |

(Ces lois, plus souples et plus humaines, décident que le propriétaire pourra faire obstacle à cette prorogation s’il démontre qu’il va occuper le local par luimême ou par certains de ses proches parents).

La loi du 31 mars 1922 accorde à tous les locataires une nouvelle prorogation de jouissance, si leurs baux ou locations verbales viennent à expiration avant le 1% janvier 1925. Cette loi limite ses effets aux villes

de plus de 10.000 âmes, et à celles dont la population ou le nombre des foyers a subi un accroissement lors du dernier recensement. La durée de la prorogation ne pourra excéder le 1* janvier 1925 ; son maximum est de trois mois. Elle n’est pas applicable aux locaux de plaisance. Les locataires qui occupent plusieurs logements ne peuvent l’invoquer. Elle n’est pas opposable non plus au propriétaire qui veut habiter sa maison, sauf Gans quelques cas spéciaux.

Le prorogé doit s’entendre avec le propriétaire sur la durée de la prorogation et le prix à payer et Île juge n’interviendra ici encore qu’à défaut d’accord, après avoir tenté de le provoquer, pour rétablir l’équilibre, et rendre à la partie la plus faible la force que la crise économique lui avait supprimée.

I1 s:mble qu'ici le rôle du juge soit conforme à ses fonctions et à l'intérêt général, mieux placé que le législateur, plus rapproché des parties, il appréciera plus sainement.

Le bailleur et le preneur conserveront leur qualité, mais non plus en vertu d’un contrat proprement dit, mais par l'effet de la loi.

La loi, pendant la période de crise du logement, a donc bouleversé les liens contractuels. Elle est intervenue en créant des opérations juridiques (1) nécessaires pour conjurer cette crise. La liberté laissée aux parties antérieurement à la guerre a cédé la place à linterventionnisme de plus minutieux.

Les prorogations de jouissance tout d’abord, simples délais de grâce woctroyés par le gouvernement avaient créé un état de fait nouveau. La loi vint ensuite

(1) Cf. Demogue, op. cit., p. 96.

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enchaîner plus solidement les parties en leur imposant des obligations réciproques. Il se dégage de cette législation la tendance de l’absolutisme de Etat. Devant la nécessité, la force s’est imposée et, brimant les principes Îles plus sacrés du droit, elle a brisé les conventions particulières pour les remplacer par des ordres.

Sur les ruines du contrat, la loi a donc affirmé sa toute puissance pendant une période exceptionnelle et, pour sauvegarder l'intérêt général.