CHAPITRE II Du CONTRAT DE LOUAGE DES CHOSES

L'article 1709 du Code civil définit le contrat de louage : « Celui par lequel une partie s’oblige à four- » nir à une autre, pendant un certain temps, l'usage et » la jouissance d’une chose, moyennant un prix que » Pautre s’oblige à lui payer ».

Une jurisprudence constante considère le droit du preneur comme un droit personnel (1). Maïs le baïlleur est un créancier privilégié, le Code lui accorde en garantie du païment des loyers qui lui sont dus un privilège spécial assez étendu.

Le contrat de louage de choses, et en particulier de louage de maisons est aujourd’hui un des plus répandus. À peu près tous les citoyens sont ou propriétaires ou locataires, parfois même l’un et l’autre. Seuls, dans les villages ou les petites villes, quelques propriétaires habitent entièrement leur maison. C’est pourquoi, pendans la guerre, nombreux furent ceux que visèrent les lois d'exception en matière de loyers.

Le baïl se forme par un simple accord de parties, il peut être passé par acte authentique ou sous seing privé, il peut même résulter de conventions purement verbales. Une particularité de ce contrat résulte de la

(1) En ce sens : Guillouard. Traité du contrat de louage, 1, n° 28. — Planiol, Il, n° 1862 et s. — Baudry-Lacantinerie et Wah], Louage, I, n° 684 et s.

« tacite reconduction ». Lorsque le baïl à loyer, passé pour une date déterminée, vient à expiration, si le preneur est resté et a été laissé en possession des locaux, la loi présumant la commune intention des parties, décide qu'il s'est formé entre elles un nouvel accord, aux mêmes conditions que l’ancien, mais pour une durée indéterminée.

Les prorogations furent, semble-t-il, une application de la tacite reconduction. Maïs si celle-ci est le résultat d'une convention présumée, la prorogation, au contraire, n'intervient que lorsque une des parties manifeste son intention de rompre le contrat. En outre la durée de la tacite reconduction est indéterminée, tandis que celle de la prorogation est fixée d’une manière précise par la loi ou par le juge. De plus, la tacité reconduction continu: le bail aux conditions de celui-ci, tandis que, si certaines prorogations sont maintenues aux. conditions initiales du bail, d’autres au contraire, ne sont accordées que moyennant une augmentation du prix de loyer ou une diminution des garanties du bail- Ieur, par la réduction de son privilège. Le régime des prorogations constitue ainsi une anomalie par rapport au droit commun, une situation provisoire et nouvelle t-ndant à transformer la nature du droit des parties.

Elle semble le résultat d’une conception nouvelle, d’une tendance générale t exagérée dans ses moyens, analogue à celle qui veut donner la terre au travailleur, l'usine à l’ouvrier, la propriété à l'occupant.

Le bailleur se vit ainsi imposer la servitude personnelle de conserver le même locataire, aussi longtemps que la nécessité exprimée par la loi l’exigerait et aux conditions que fixerait cette Loi.

Le contrat de baïl subit de multiples vicissitudes,

transformé, réformé selon les catégories et selon les époques. La loi d’abord protectrice des éprouvés devient systématiquement protectrice des locataires, pour résoudre une crise qu’elle avait contribuée à aggraver, celle du logement.