SECTION III EXTINCTION DU LOUAGE

Avant la guerre, sous l'emprise du droit commun, la dissolution du contrat de louage, s2 produisait, en dehors des cas généraux d'extinction des conventions, . plus particulièrement par l’arrivée du terme, lorsque le bail avait été contracté pour une durée déterminée ; et par un acte de volonté unilatéral, le congé, émanant de l’une quelconque des parties lorsque sa durée était indéterminé:, ou lorsqu'il continuait par le jeu de la tacite reconduction.

Le bail s’éteignait par confusion lorsque le locataire devenait propriétaire de la maison pendant la durée de la convention ; par cas fortuit ou force majeure si la maison venait à être détruite. La nullité du baïl pouvait encore être prononcée pour inexécution des obligations d’une des parties.

Le mode normal d'extinction était donc: l'expiration du temps convenu. Pendant la guerre, il perdit sa mission. L’extinction du contrat initial de baïl n’était destinée qu’à servir de point de départ à un quasi-contrat ou à une prorogation. Ce système d’atermoiement durera jusqu'au jour où le Parlement rendra aux parties la liberté, et au contrat son autorité. Les baux passés sans détermination de durée prennent fin régulièrement par un congé, acte soumis à fort peu de forma-

lités. Les décrets moratoires suspendirent les premiers, l'effet des congés. La loi du 9 mars 1918 leur rendit leur fonction. Réguliers et valables, ils mettent fin au contrat initial. Leur rôle nouveau, analogue à celui du terme, consiste à servir de point de départ à une mesure de grâce. La {loi du 31 mars 1922 a compliqué le formalisme de cet acte. Elle exige que le propriétaire insère dans le corps du congé qu’il donner» à son locataire la mention qu’il lui est accordé un délai de vingt jours pour former une demande amiable de prorogation. Cette mention est prescrite à peine de nullité ! Cette disposition inexplicable, obligeant le baï:leur à rappeler son droit à son adversaire est favorable au preneur. Il ne sera pas forclos s’il laisse passer vingt jours sans agir, si son baïlleur a omis de lui signaler qu'il pouvait bénéficier de cette faveur.

En cas de perte ou de destruction de la chos: par fait de guerre, le baïl s'éteint, faute d'objet. La maison étant détruite, il est matériell:ment impossible que le locataire puisse continuer à l’habiter. Mais si la destruction n’est que partielle il peut opter pour la continuation:du baïl (loi du 25 octobre 1919, art. 2). Dans ce cas, il ne peut exiger, si le propriétaire touche de l'Etat une indemnité pour la reconstruction de son immeuble, pour les réparations, d’autres ni plus arnples travaux que ceux correspondant à l'emploi totai des acomptes, avances ou indemnités, alloués au propriétaire qui reconstitue l'immeuble.

Si la destruction est totale, l’art. 6 de la loi du 25 octobre 1919, permet cependant au preneur d’un immeuble bâti à destination commerciale ou industrielle, atteint par un fait de guerre, de demander que l'effet du bail soit rsporté sur cet immeuble reconstitué à laide de l'indemnité versée par l'Etat. Le bail reprend

son effet sur l'immeuble reconstitué à dater du jour de l’achêvement des travaux et pour la durée qui restait à courir. Sur le baïl au moment où s’est produit le fait donnant lieu à résiliation.

Le législateur ici a cru devoir faire échec à un mode normal de cessation de contrat pour secourir le commerce et l’industrie.

Des résiliations de bail, dans des cas exceptionnels, sont prononcées par la loi-du 9 mars 1918, art. 3, lorsque le locataire a été tué à l’ennemi ou est décédé des suites de blessures ou de maladies contractées à la guerre, ou si son décès est simplement présumé. L'art. 6 étend ce même droit aux sociétés en nom collectif dont tous les membres et aux sociétés en commandite simple dont tous les gérants ont été tués ou sont morts des suites de leurs maladies ou de leurs blessures de guerre. Ces sociétés bénéficient de ces mêmes droits lorsque l’un seulement des associés a été tué en présence de l’ennemi ou est mort des suites de ses blessures, si son décès a entraîné la dissolution de la société. À

Peuvent encore obtenir la même faveur les locataires qui établissent que par suite de blessures reçues ou de maladies contractées ou aggravées ‘sous les drapeaux ou par suite de faits de guerre, ils sont inaptes à leur ancienne profession, et enfin peuvent faire résilier leur bail, tous ceux, même non mobilisés qui ne sont plus en état d'exercer la profession pour laquelle ils avaient conclu le baïl, ou qui sont atteints d’une diminution notable et permanente de leur capacité professionnelle.

Ces résiliations n'opèrent pas de plein droit. Elles sont proposées aux intéressés, seuls juges de leur déci sion, libres d’invoquer la loi ou de n’en pas user. Cette

résiliation comporte parfois le payement au bailleur de dommages intérêts. Le législateur s’est encore perdu dans un labyrinthe de détails. L'art. 9 pose cependant un principe qui aurait dû suffire : « La rési- » liation du baïl pourra être prononcée avec ou sans » indemnité sur la demande du locataire qui justifiera » que la guerre a modifié sa situation dans des condi- » tions telles qu’il est évident que dans sa situation » nouvelle, il n'aurait pas contracté. »

Cette application intelligente de la théorie de l’imprévision aurait été suffisante, ainsi formulée pour régler le mécanisme des résiliations.

Les prorogations n'étant pas d’ordre public, le locataire peut dans tous les cas y renoncer. Jl peut laisser écouler les délais, sans en réclamer le bénéfice et se laisser ainsi forclore. Il peut de plus par un accord avec le propriétaire renoncer à la prorogation qu’il a obtenue. Le mutuus dissensus des parties suffira à les délier.

En dehors de ce cas, et de l’inexécution des obligations consenties ou imposées fondant les parties à invoquer la nullité de leur convention, et par suite l’extinction de la prorogation, celle-ci peut prendre fin par la non habitation personnelle par le prorogé des locaux loués, ou par la nécessité du propriétaire, judiciairement reconnue, d'occuper par lui-même l’appartement loué.

La loi du 9 mars 1918 n’imposait pas expressément au locataire bénéficiaire d’une prorogation la condition d’occuper par lui-même ou par les siens l’appartement loué. Mais elle résultait de son esprit et la jurisprudence l’avait exigée (1). Les lois suivantes (2 mars

(1) Civ. 23 décembre 1918 (D. 1919, 1, 73).

1921, 17 juillet 1921 et 7 janvier 1922) indiquent que le locataire doit « occuper ou s'engager à occuper dans la plus grande partie » l’immeuble donné à bail « soit par lui-même, soit par les membres de sa famille qui l’occupaient antérieurement avec lui ». L’inobservation de cette obligation entraîne la résiliation de la prorogation.

La nécessité pour le propriétaire d'occuper lui-même l'appartement loué, est tantôt une fin de non recevoir à la demande de prorogation et constitue ainsi une extinction du contrat de louage, tantôt une cause de cessation de certaines prorogations.

Le 2 mars 1921, une légère réaction se produit en faveur du bailleur, dont jusqu'ici on avait négligé la situation personnelle. N’était-il pas injuste et illogique, que le propriétaire d’une grande et belle maison ne puisse même pas obtenir pour lui-même, lorsqu'il en avait un besoin impérieux l’usage de sa propre habitation ? Les prorogations à court terme de la loi du 2 mars 1921, art, 3, ne seront pas opposables au baïilleur qui prouvera qu’il va occuper réellement !l2 local à titre d'habitation, par lui-même ou par ses ascendants, ceux de son conjoint, ou ses descendants. Mais il est souvent difficile de prouver une intention. Certains juges de paix ont admis que l'engagement pris devant eux d'occuper sa propre maison, ne constituait pas de la part du baïlleur une preuve suffisante de son intention ! Le propriétaire devait donc user des détours, se fair: écrire par un ami, s’entendre avec des fournissurs éventuels, etc.

La loi du 7 janvier 1922 remplaça cette formule malheureuse par la suivante : « Lies dispositions de Part. 1 ne sont pas applicables au propriétaire qui justifiera de la nécessité d’occuper réellement le local à

titre d'habitation par lui-même ou par ses’ascendants etc. CRUE

Enfin la loi du 31 mars 1922, art. 13 s'arrête à cette nouvelle formule : « Le droït à prorogation institué par le $ 2 de l’art. 7, n’est pas opposable au propriétaire qui justifiera d’un motif légitime pour occuper par lui-même ou faire occuper par ses ascendants ou ses descendants, ou ceux de son conjoint, à titre d’habitation, un local à cet usage.

Le droit de propriété n’est donc plus un motif légitime pour habiter sa propre maison après l’expiration du bail de son locataire. En Droit Romain, la résiliation du bail à loyer pouvait être demandée par le bailleur qui avait besoin de l'immeuble loué pour s’y loger. « Aede quam te conductam habere dicis si pensionem domino ün solidum solvisti, invitam te expelli non oportet nisi propriis usibus dominum eam necessa) riam esse probaverit, aut corrigere domum maluerit, aut tu male in re locata versata es. »

L'ancien Droit français avait conservé cette règle que critique Pothiüer. Le Code la fit disparaître. De nos jours elle semble revivre, non plus pour anéantir un baïl, un contrat, mais une simple prorogation.

A cette faculté reconue au baïlleur s’oposent des fins de non recevoir. L’art. 13 en rend les effets inopposables à un locataire mutilé, réformé, veuve de guerre, vieillard (1), etc., à moins que le bailleur ne soit luimême dans une de ces situations.

Cette cause d’extinction du louage n’est pas opposable aux prorogations nées de la loi du 9 mars 1918, celles qui ont créé ce que nous avons appelé les «quasi-

(1) Cf. art. 13, loi du 31 mars 1921,

contrats de louage». Mais à cette règle la loi du 31 mars 1922 a porté un tempérament, Le quasi-contrat de louagee prendra fin le 31 décembre 1922 si le bailleur est mutilé, réformé, veuve, ascendant ayant recueilli la veuve et les orphelins de guerre, bénéficiaires des lois du 31 mars 1919, 24 juin 1919, sinistré de guerre, à moins que le locataire ne rentre dans une de ces catégories. Dans ce cas il est préféré au propriétaire. Enfin aucune prorogation n’est opposable par un locataire qui n’a pas été mobilisé à un propriétaire qui, l'ayant été voudra réintégrer l'immeuble qu'il habitait avant la guerre ou dans lequel il exerçait sa profession.

Le résultat de ces modifications fut d’établir le principe nouveau « l'habitation à l'occupant ». Généralisé cet adage conduirait aux pires excès. Pendant la guerre et depuis la guerre, le but à atteindre fut et est resté. encore l’apaisement de la crise du logement, dans un intérêt d’ordre général. Le moyen le plus certain d'y parvenir était de maintenir chacun où üil se trouvait logé. Mais ce remède fut par trop simpliste, ses nésultats ont prouvé qu’il était pire que le mal à soulager. Ce qui subsiste cependant est le pas franchi par la loi qui écrasa l'intérêt privé de l'individu devant une nécessité impérieuse d'ordre général.

SECTION IV Du PRIVILÈGE DU BAILLEUR « La créance des loyers dûs au baïlleur d’immeu-

bles », disent MM. Colin et Capitant, « a toujours été » l’objet de la sollicitude du législateur. Cela tient en

Le

» partie, sans doute à ce que {es propriétaires du sol » et des immeubles bâtis ont de tout temps formé la » classe la plus puissante de la nation et se sont fait » attribuer par la loi les plus solides garanties contre » leurs tenanci:rs ou leurs locataires » (1). Le privilège du bailleur appartient à tout bailleur d’immeubles et porte « sur tout ce qui garnit la maïson louée, ou la ferme ». I1 a donc une assictte très étendue s’étendant à tous les meubles, y compris même les bijoux, le linge, les vêtements apportés dans son appartement par le locataire.

Le bailleur, créancier des loyers échus a à son service une voie d’exécution simple et fort rapide : la saisie gageri: (2). Il a de plus un droit de revendication contre les tiers pendant quinze jours si les meubles garnissant la maison louée ont été déplacés sans son consentement, Cette revendication n’est toutefois autorisée que s’il ne reste plus dans les locaux assez de mobili:r pour garantir la créance. |

Le bailleur acquiert de la loi un droit excessif, car äl pourra invoquer son privilège non seulement pour tous les loyers échus, maïs aussi pour tous les loyers à échoir (3). Si le bail n’est pas authentique, ou n’a pas date certaine, le privilège garantit les loyers à échoir de l’année courante et d’une année à partir de l’expiration de celle-ci.

NA

(4) Colin et Capitant. Cours élémentaire de Droit civil français, tome Il, p. 800.‘

(2) Saisie gagerie, règlementée pr les art. 819 à 825 du Code français civil.

(3) Les loyers échus sont cependant réduits aux cinq dernières années, par l’article 2.277 du Code civil.

Ce privilège, jugé excessif puisqu'il prime des créances aussi respectables que celle du bailleur, par exemple celle des gens de service, méritait d’être réduit à de justes limites. De vives critiques se sont élevées contre lui. En cas de faillite ou de liquidation judiclaire, la loi du 12 février 1872 réduit le privilège en autorisant la faillite à continuer le baïl à condition de payer les termes échus. Si le syndic ne veut pas continuer le bail, le propriétaire ne peut exercer son privi- lège que Île baïl aît ou mon date certaine, que jusqu’à ” concurrence de deux années échues, de l’année courante et de l’année à échoir.

Dans la voie de réduction du privilège du bailleur, les décrets moratoires ont fait de nouveaux pas. Mais ils Statuent uniquement dans des cas exceptionnels. La circulaire du 4 octobre 1914, commentant les décrets antérieurs indique que dans le cas de sortie des lieux, même (si les loyers échus ne sont pas payés, le : juge de paix peut autoriser, suivant les circonstances, l'enlèvement de tout ou partie du mobilier. Mais cette autorisation ne peut être accordée que pour les locations dont le loyer annuel ne dépasse pas les maxima fixés par le décret du 14 août 1914 et celui du 27 septembre 1914.

Le privilège du bailleur peut donc être réduit à néant ou dans des proportions limitées selon les cir- constances, le juge étant compétent pour statuer selon l'équité. Le bailleur perd avec sa garantie, l’espoir de recouvrer sa créance, il se voit acheminer vers l’exonération que lui imposera le Parlement le 9 mars 1918.

La loi du 31 mars 1922, art. 11, réduit l’assiette du privilège et des droits du bailleur. Le privilège pourra être limité par les parties à une portion déterminée et suffisante du mobilier garnissant les locaux loués et

servant de gage spécial à sa créance. Le bailleur pourra, si le locataire quitte les lieux avant le complet paiement des loyers encore dûs et sans fournir une caution suffisante réaliser le gage affacté à sa créance.

Néanmoins, ie privilège du baïlleur ne pourra s’exercer sur les meubles et effets mobiliers, ustensiles et objets nécessaires à la nourriture, au coucher et au travail du locataire et des meubl:s de sa famille.

Cette disposition étend donc l’insaisissabilité. L'art. 592, C. Pr. civ. modifié par la loi du 14 avril 1917 ne statuait que pour les « enfants » du saisi, le mot « enfants » est remplacé par « membres de la famille ». De plus, au profit des familles nombreuses, la loi étendait l’immunité non seulement à la literie, mais encore au mobilier meublant, au linge, aux vêtements et objets de ménage n'étaient insaisissables que les outils servant au travail « personnel » du saisi, les farines et menu=s denrées nécessaires à sa consommation et à celle de sa famille.

Le coucher et les habits du saisi et de ses enfants, le mobilier meublant, le linge, les vêtements et les objets de ménage des familles nombreuses au sens de la loi du 14 juillet 1913, ne pouvaient être saisis pour aucune créance, les autres articles pouvaient l’être pour aliments, loyers des lieux servant à l'habitation personnelle, Nous arrivons aïnsi à l’atténuation d’excès manifestes, à une réforme longtemps souhaitée. Le législateur devrait insérer au Code civil cette disposition d2 la loi du 31 mars 1922, qui généralisée ne pourrait que produire des effets de protection sociale en réduisant une garantie exagérée.

L'exemple du contrat de louage montre que la loi, évitant toujours de procéder par mesures générales,

se contente de réglementer des situations particulières. Elle agit le plus souvent arbitrairement et crée à côté de bienfaits de nombreuses injustices. Son esprit libéral, d’une part est anéanti par son contre-coup. Le. législateur ne perçoit que le but à atteindre, et imbu semble-t-il de l’adage « la fin justifie les moyens », se précipite violemment vers lui, écrasant tout sur son passage, et surpris, en rejetant son regard en arrière des dégâts ainsi provoqués. II regrette alors l'état de fait antérieur à son intervention et recherche la voie normale, dont un obstacle l'avait momentanément égaré. |