SECTION II RESTRICTIONS PARTIELLES AU DROIT DE PROPRIÉTÉ

En décomposant la propriété, comme l'avaient fait les Romains en usus, fructus et abusus, nous allons rechercher quelles atteintes ont été portées contre ces divers éléments depuis le Code, et plus particulièrement par le régime des loyers.

$ I. — Usus

Le propriétaire d’une chose peut la faire servir à tous les usages compatiblks avec sa nature. Celui qui possède une maison peut donc l'habiter ou la faire

habiter par des parents ou des amis, l’aménager à son

gré, y disposer un commerce, la louer, etc., de même que le propriétaire d’un champ peut y ensemencer ce qui lui convient, en faire un terrain de sport, ou y édifier des constructions.

Quelques lois sont venues porter une première restriction à ce droit. D’abord le propriétaire ne put défricher les forêts, dut reboïser ou regazonner les montagnes. La fonction de la propriété, si elle touche à l’utilité générale, n’est plus confiée au pur arbitraire du particulier. Les monopoles d'Etat interdisent au propriétaire d’un champ d’y planter du tabac.

Après la loi, la jurisprudence est intervenue. Elle a décidé qu’en usant du droit de propriété, on ne peut porter préjudice au voisin. De là est née la célèbre

théorie de l’ « abus du droit ». L’ « abusus » tend seulement à la consommation de la chose, à sa destruction matérielle, l’abus du droit (1) n’est simplement qu’une exagération de l’usus. Un propriétaire fait des fouilles ou des constructions uniquement en vue de gêner ou incommoder ses voisins (2) ; un autre hérisse son terrain d'énormes carcasses de boïs munies de pointes et de fils de fer barbelés en vue d'empêcher l’utilisation d’un champ d’aviation voisin en y rendant périlleux l’atterrissage des aéroplanes (3). Un propriétaire doit donc user de son droit sans chercher à nuire à son voisin, c’est-à-dire, qu’en vertu de la doctrine du bien

(1) Cf. Alfred Martin. — Observations sur les pouvoirs attribués au juge par le Code civil suisse, p. 34 et ss.

(2) Paris, 2 décembre 1871 (D. 73, 2, 185). Civ. 11 avril 1864 (D. 64, 1, 211. S. 64, 1, 165).

(3) Tr. civ. Compiègne, 19 février 1913 (D. 1913, 2, 177. Note de M, Jausserand).

commun, l’homme n’étant propriétaire que sous condition de donner à sa propriété un usage social, il ne doit pas, de ce fait, nuire à ses voisins, sinon ses actes seront susceptibles d'annulation et il sera responsable des dommages qu’il aura ainsi causés.

Les lois de 1918 et de 1922 restreïignent l’usage du propriétaire puisque, malgré lextinction du contrat, . on lui impose un emploi de la chose qu’il n’a pas voulu. On l’exproprie de son « usus » au profit de son locataire, si bien que même si la nécessité impérieuse le force à reprendre l’usage de sa propre habitation, il ne peut obtenir cette faveur — autrefois un droit — que dans des cas exceptionnels et moyennant des conditions.

L'art. 15 de la loi du 81 mars 1922 interdit l’affectation des locaux d’habitation à l'établissement de spectacles publics ou de danse, ou en local commercial ou industriel jusqu’au 1° janvier 1925. L'art. 15 sanction. ne par les pénalités de l’art. 471 du Code pénal cette interdiction et permet au juge d’ordonner la réaffectation des lieux à leur usage primitif.

La différence n’est souvent pas bien grande entre un local à usage d'habitation et un local à usage commercial ou industriel. N’a-t-on pas exagéré ?

De tout ceci se révèle d’une manière évidente le désir d’affecter l'usage de la propriété aux besoins généraux lorsque l'intérêt public l’exige impérieusement.

$ II. —- Fructus Le propriétaire est autorisé à recueillir tous les fruits

de la chose, revenus ou émoluments qu’elle est susceptible de produire ou de procurer, et de faire à cet égard

tous les actes juridiques dont elle est légalement susceptible. Le propriétaire d’une maison peut donc la louer à son gré et en retirer le revenu qui lui paraîtra convenable.

Les premières atteintes au fructus résultent des réquisitions militaires, en temps de guerre. Il est également modéré par le régime de défrichement des forêts qui tempère l’abattement des arbres, raisonnablement. La législation des sources minérales dont le propriétaire ne peut s'approprier l’entier bénéfice, et d’autres dispositions du même ordre viennent entraver Ja liberté de jouir de la chose.

Le régime des loyers s’est particulièrement acharné contre le fructus. Les décrets moratoires ont tout d’abord privé les propriétaires, pendant de nombreux mois, du bénéfice de leurs locations. La prorogation des échéances a retardé la perception du revenu et l’intérêt de ce revenu a été perdu.

La loi du 9 mars 1918 exonère les locataires du payement de leur retard. Les propriétaires voient ainsi leur créance s’anéantir. N’avaient-ils pas droit à une indemmité. L'art. 545 du Code civil n’était pas applicable, on n’expropriait pas. Le droit dont on privait les bailleurs n’était pas « le droit de propriété », droit réel, maïs un simple droit de créance, droit personnel. M. Duguit (1), pense que si des circonstances exceptionnelles peuvent rendre légitime une loi qui vient modifier toute une catégorie de situations juridiques, il lui paraît incontestable qu’elle doit consacrer au profit des créanciers le principe d’une juste indemeité. Le projet de loi sur les loyers, voté par la Chambre le 22 avril 1916

(1) Duguit, Droit constitutionnel, pp. 315.

avait complètement méconnu ce principe, sur J'insistance de M. Ribot, alors minisire des finances (1).

La loi du 9 mars 1918, art. 29, indique que les locataires qui auront été exonérés en tout ou en partie, en vertu de ses articles 14, 15 et 16, auront droit à une réparation de l'Etat, s’ils ne sont pas assujettis à l’impôt sur le revenu, ou si, y étant assujettis, leur revenu ne dépasse pas 5.000 francs dans les communes de moins de 100.000 habitants, de 8.000 francs dans les communes de plus de: 100.000 habitants, et de 10.000 francs à Paris et en banlieue parisienne. Cette indemnité est fixée à 50 °/° de la dette dont le locataire aura été déchargé, sans qu’elle puisse être inférieure aux charges de Ia propriété. Mais, ajoutée au revenu imposé à l'impôt général sur le revenu, elle ne pourra procurer aux bénéficiaires un émolument total annuel supérieur à certains chiffres établis par la loi. Furent exonérés les locataires éprouvés par la guerre, ou privés des avantages d'utilité ou de jouissance de la chose louée, ou même simplement d'une motable partie des ressources. Les commissions arbitrales fixaient le montant ou le taux de l'exonération.

Les lois postérieures restreignent le fructus, en établissant le « juste prix ». Le revenu doit être normal et non plus lésionnaire, et correspondre exactement à sa valeur propre.

Les lois de prorogation privent d’une partie du revenu le propriétaire qu'elles taxent, mais la nécessité les excuse. Le rôle du législateur intervient ici dans un but de protection du faible, et son action, quoique mal!adroite, est conforme à la fonction sociale de la propriété privée.

(1) Journal officiel. Débats parl. Chambre Députés, p, 1120-1122

$ III. — Abusus ’

Le propriétaire est libre de dénaturer sa chose et même de la détruire. Le propriétaire d’une maison d'habitation, peut, en observant les règles de son contrat, en chasser les locataires et raser sa maison pour planter le sol en vignes ; il peut surélever sa maison, en transformer le caractère, en installant une maison de nouveautés ou une banque à la place d’appartements destinés à l’habitation.

Le régime des loyers a porté préjudice à l’abusus bien plus en fait qu’en droit. Les baux étant prorogés au profit des locataires, le propriétaire perd tout droit de disposer de l’immeuble à son gré. S’ii veut l’aliéner, il trouvera difficilement des acquéreurs, si aucun de ses appartements n’est disponible pour permettre à l’acheteur éventuel de se loger.

La législation précédente avait restreint l’abusus dans certains cas, Des lois sur le nivellement, la réparation ou la démolition de bâtiments menaçant ruine (1), les ouvrages ou dépôts de nature à compromettre la sûreté de la circulation sur les chemins de fer (2) le dessèchement des marais, l'assainissement des logements insalubres, l’élévation des habitations, etc.

Les lois sur les loyers n’ont pas porté de dérogations au droit commun. Un propriétaire de maison à usage d'habitation, ne peut la transformer, d’après la loi du 31 mars 1922, en lieu de spectacles, ou en magasin de

(1) Lois des 16-24 août 1790, art. 3-56 ; avril 1884, art. 97. (2) Lois 1-15 juillet 1845 ; Ordonnance du 15 novembre 1846.

commerce, mais il peut la faire démolir, s’il n'y reste plus aucun locataire.

‘est donc uniquement sur l’usus et le fructus que semble s'être acharné le législateur des loyers.

Telles sont les atteintes qu’a dû subir la propriété en période de crise. Les dédommagements fournis par l'Etat ne furent, pour les propriétaires, qu’une faible compensation. Les charges de l'exonération furent réparties inégalement (1). Ceux qui eurent à en souffrir, furent le plus souvent de « petits propriétaires ». Arrivés à un âge avancé, ceux-ci avaient placé leurs capitaux sur des maisons. On le$ plongea dans la misère au moment où ils auraient dû jouir des douceurs d’une retraite. L’indemnité fut insuffisante, car partielle et spéciale à certains.

Si tout droit individuel doit s’incliner devant un besoin collectif, les idées de justice et d'équité doivent cependant guider et discipliner ce besoin lui-même, dont on ne peut confier la connaissance au pur arbitraire et aux passions parlementaires.

L'Etat à eu, dans la crise, une large part de responsabilité, il devait réparer le dommage qu'il avait causé. L'équité l’exigeait. Mais, malgré ces erreurs, le principe qui semble se révéler des nombreuses mesures d’exception est la nouvelle fonction reconnue à la propriété, qui, s’éloignant de la simple utilité qu’elle peut procurer au particulier qui possède, a et doit avoir une étendue plus noble et plus élevée, celle du bonheur et de l'utilité sociale.

(1) Cf. Duguit, op. cit., p. 666 et suiv., 8 92. — Transformations générales du Droit privé (Introduction).

CONCLUSION

Le contrat et la loi, dans l'esprit du Code civil de 1804 étaient destinés à garantir la liberté individuelle. Chaque homme, libre d’agir à son gré, n’était entravé que lorsque sa liberté devait nuire à celle du voisin. L'intérêt général était, d’après cette conception, la garantie des intérêts individuels.

Maïs, de même qu’une société forme une personne qui diffère des individus qui la constituent, de même l'Etat n’est pas simplement la somme des citoyens. Il a une mission de protection de tous les individus qu’il groupe non seulement en tant qu’êtres isolés, mais surtout en tant qu’êtres sociaux. La société a des besoins impérieux et des nécessités particulières (1) que la seule étude d’un homme isolé ne permet pas d’apercevoir.

Le principe d’égalité (2) entre les hommes, s’il découle d’une très noble idée philosophique n’en est pas moins contraire à la nature. En face des puissants, se trouvent les faibles. Accorder la liberté, c’est permettre l’oppression des uns par les autres. Les principes de liberté et d'égalité gravés sur le frontispice des établissements publics, sont donc sociologiquement contradictoires. Ils ne sont qu’idéalement excellents. I1 importe donc que la société intervienne pour assurer l'égalité en restreignant la liberté, ou pour permettre la liberté après avoir rétabli légalité, C’est donc le

(1) Cf. Montesquieu, op. cit, livre 6, chap. 3. (2) Cf. Demogue, op. cit., p. 136.

sacrifice d’un de ces concepts qui paraît indispensable.

Les lois modernes ont joué avec ces deux principes, tantôt elles créent des privilèges au profit des plus faibles, pour les armer. Tantôt elles favorisent les groupements, ceux-ci tendant à constituer des forces puissantes antagonistes et égales. Tantôt enfin elles entravent la liberté des contractants, pour garantir la saine équité (1) contre les clauses léonines, ou restreignent la puissance de la propriété, arme redoutable, si on la détourne de sa fonction.

Cette évolution demande de la prudence. Elle ne se dessine que pas à pas, les vieux principes solidement établis résistent encore, comme résistent à l'atteinte du temps, les monuments du passé.

(1) Cf. Tanon, L'évolution du Droit, p. 76 et suiv.