CHAPITRE XIII

Politique suivie à l'égard des terres habbous.

Les biens habhous sont des biens consacrés à des fondations pieuses ou humanitaires et qui, par là, sont devenus inaliénables.

Ainsi que je l'ai fait observer en étudiant le habbous algérien, il faut distinguer deux espèces de habbous, selon que les revenus du bien sont employés à la fondation pieuse immédiatement ou à une époque fixée dans l'acte de fondation. Les premiers sont les habbous publics, biens inaliénables affectés en toute propriété à une fondation pieuse; les seconds sont les habbous privés dont la fondation pieuse ne possède que la nue-propriété {domi-^ nium eminens), tandis que la jouissance [cfominium utile) revient au fondateur et après lui aux personnes qu'il a désignées dans l'acte de fondation. Ces personnes peuvent être ses héritiers ou non. Avec la mort du dernier bénéficiaire, la jouissance passe également à la fondation et de privé qu'il était, le liabbous devient public.

Les JiabboKs publics sont les plus nombreux et en Tunisie ils n'ont pas été détournés de leur destination comme en Algérie. Ils sont régis par une administration spéciale, la «djemâa des habbous » qui affecte aux besoins des fondations, à ceux du culte, de l'enseignement et de la magistrature les revenus de ses domaines. Pour 1902, par exemple, ces revenus se montaient à 1,962,227 francs.

Les habbous ])viy es sont également soumis à leur surveillance, surtout pour éviter qu'ils ne soient détériorés.

Les origines de cette institution si caractéristique sont

diverses. On a fondé des Jmbbous pour faire une œuvre agréable à Dieu, ou encore pour tourner le droit de succession musulman, ou pour assurer dans une famille le maintien des biens de celle-ci, en protégeant les liéritiers contre leur propre prodigalité, attendu qu'un bien religieux inaliénable ne peut être saisi pour les dettes du détenteur. Un motif plus important a été, en Tunisie, de protéger le bien contre la confiscation par les grands ; même les Sultans les plus autocrates respectaient les biens religieux. ''■' "^^ '

Tout cela explique que cette forme de possession foncière ait pris une grande extension en Tunisie connue dans tous les pa3^s musulmans d'ailleurs. On a estimé que les liabbous tunisiens formaient à peu près le tiers de la i^uperficie du pays. On a récemment établi que cette évaluation était exagérée. Quoi qu'il en soit, l'importance de ce mode de possession d'immeubles n'eu est pas moins considérable. Gomme les biens liabbous sont inaliénables, qu'ils sont une main-morte, ils paraissent, s'ils sont très étendus, constituer un obstacle à la colonisation européenne.

Nous avons vu qu'en Algérie on avait supprimé cet obstacle en proclamant les habbous publics propriétés de l'Etat et en suprimant l'inaliénabilité. Si donc, en Algérie, un habbous privé n'a pas été enlevé à sa destination par aliénation, comme à la murt du dernier bénéficiaire il devient liabbous public, il tombe de ce fait dans le domaine de l'Etat. C'est donc, en dernière analyse, l'Etat chrétien, mécréant, qui retire tous les bénéfices des habbous. L'institution s'en trouve ainsi complètement dénaturée.

En Tunisie, au contraire, on les a laissés tels qu'ils

étaient, tout en supprimant l'obstacle qu'ils pouvaient offrir à la colonisation.

Le droit tunisien procurait un moyeu à cette fin. grâce il une institution sur l'origine de laquelle les opinions sont très divergentes. Elle est, dans tous les cas, très ancienne en Tunisie et se retrouve dans tous les pays musulmans. C'est ce qu'on appelle Venzel et voici comment elle serait née. Avec le développement de la main-morte augmentaient les difficultés que la djcrnàa éprouvait à faire valoir, en les administrant directement, des l)iens aussi nombreux Elle ne disposait pas des -capitaux nécessaires et ne pouvait se les procurer par une aliénation partielle de ses biens, puisque les habhous sjnt inaliénables, La location était également un système iuefficace : ils ne pouvaient être loués que pour trois 'ans et ce laps de temps était insuffisant pour permettre une exploitation rationnelle de la terre. En présence de ce dilemme, lesjtiristes musulmans trouvèrent une échappatoire qui consistait à ne considérer comme inaliénable que le dominhim eminens et non le dominiurii utile. Et pour apaiser les consciences inquiètes qui auraient pu voir dans ce procédé une atteinte au droit divin, on stipula que la rétribution de l'aliénation, c'est-à-dire le prix d'achat, ne consisterait pas en un capital une fois payé, mais en une rente éternelle et immuable, et ainsi toute l'affaire se ramenait en ayiparence à un bail, qui était chose permise.

Ainsi se forma Vciizcl , sorte de bail héréditaire, en vertu du([uel le dominium utile d'une terre est aliéné moyennant une rente perpétuelle et fixe. D'abord ajiplicable aux seuls biens habhous. ce contrat fut bientôt étendu aux propriétés privées musulmanes, et l'on pense

que la plus grande partie des agriculteurs tunisiens détiennent leurs terres en vertu de ïenzel.

Aussi longtemps que la rente est régulièrement acquittée parle débi-enzeliste et que la terre n'est pas dépréciée par lui au point d'en compromettre les revenus, le crédienzeliste n'a pas le droit de reprendre la terre, quelle que soit la hausse qu'ait subie la valeur de celle-ci.

Le débi-enzeliste peut même, sans l'autorisation du crédi-enzeliste qu'il doit simplement informer de la chose, céder ses droits sur la terre, dont il dispose comme de sa propriété. Dans ce cas, le nouveau preneur de l'enzel paye généralement à son prédécesseur pour la plus-value acquise par le bien pendant qu'il l'a exploité, soit un capital, soit une rente pour laquelle le bien n'est pas grevé d'une charge réelle, comme c'est le cas pour la rente due au crédi-enzeliste originaire ; celle-ci, fixée lors de la constitution de l'enzel et invariable, lui est dorénavant payée par le nouveau preneur, et s'il s'agit d'un habbous, c'est â la djemàa qu'il continue à la payer. Plus ces transferts d'enzel étaient fréquents dans la suite, plus cette rente invariable prenait le caractère d'une rente foncière telle qu'elle existait en France sous l'ancien régime.

L'institution que nous venons de décrire dans ses grandes lignes existait également en Algérie au temps de l'occupation française. Les habbous y étaient très nombreux et le contrat correspondant s'appelait ana. La politique française en Algérie, suivant en cela la tactique sommaire qu'elle avait adoptée à l'égard des habbous, ût disparaître Vana en décrétant que la rente serait amortissable même contre la volonté du bailleur (ordonnance de 1844) ; en Tunisie, au contraire, la rente ne peut être amortie que du consentement mutuel du crédi-enzeliste

et (lu (lébi-enzelisto, en général, p;if la capitalisation de seize fois le montant de la rente; dans le cas d'un habhouSy il faut que le fermier héréditaire (le débienzéliste) procure à la djemna un bien équivalent ou la valeur de ce bien en argent. Ce nouveau bien devient ha.bhous à la place de l'ancien qui devient alors la propriété de celui qui n'avait été jusi^u'alors que fermier héréditaire. Si la valeur du l)ien a été payée en espèces, cette somme sert à l'achat d'un autre bien devenant habbous à la place de celui qui devient la propriété du (lélji-eu.-céliste. De cette façon, la ibrtune ijnmobilière de la djemàa ne diminue jamais, puisque chaque aliénation de habbous est aussitôt compensée.

Cette institution de l'enzol, qui :i l'origine ne fonctionnait qu'au pi'otît des Musulmans, fui reprise dans le nouveau droit immobilier tunisien dont je vais parler au chapitre suivant, et elle permit de mettre les habbous publics au service de la colonisation. Les colons eurent ainsi l'occasion, très bien venue d'eux, d'acquérir des terres sans débourser un centime. Ils pouvaient consacrer le capital qu'ils apportaient à l'exploitation de leurs terres. En qualité d'enzélistes d'un habbous^ ils ne devaient pas payer de capital à la djemàa, mais une rente annuelle qu'ils n'avaieni qu'à prendre sur les revenus des terres qu'ils exploitaient. Rien d'étonnant donc à ce que le nombre de habbous cédés à des colons devienne plus grand d'année en année. La majeure partie des labhous ruraux est acquise par des Français qui aiment à avoir de grandes étendues de terres à leur disposition. Les indigènes et les étrangers donnent, en général, la pi-éférence aux parcelles situées dans la banlieue des villes. Ainsi, pai' exemple en 1897, sur 11,823 hecivkv^s àç habbous cédés, 8,332 ont été acquis par des colons français.

Celte cession qui, autrefois, se faisait à l'amiable, est aujourd'hui l'objet d'une enchère publique, qui a été rég-lée en détail par le décret du -^3 janvier 1888 relatif à la constitution en enzel des immeubles Jiahbous et par celui du 31 janvier 1898 qui le complète. On a eu pour but d'empêcher que la djeinàa n'obtienne pas une rente correspondante au i-evenu de l'immeuble et qu'ainsi les fondations auxquelles elle doit être affectée ne se trouvent pas lésées. La vente aux enchères est d'autant plus nécessaire que l'établissement du protectorat a produit enTunisie une vraie révolution. Le repos impassible de l'Orient y a fait place à l'activité capitaliste de l'Europe occidentale, la valeur du sol tunisien monte d'une façon sensible et une institution, qui comme celle de Yenzel des habboii>i, est modelée sur l'immobilisme musulman, pourrait faire tourner cette augmentation de valeur au seul bénéfice du débi-enzeliste. C'est là ce qu'empêche la vente aux enchèr-es publiques , tout au moins en ce qui concerne les nouveaux transferts de hahbous au moyen de Vcnzel. Pour la foule de banx héréditaires qui existent depuis longtemps, le même but ne pourrait être atteint que par un procédé inverse de celui que nous avons décrit ci-dessus et qui consisterait non pas à amortir la renie de l'enzeliste, mais à raciieter son bail, de telle sorte que la djeinda pourrait de nouveau disposer de l'immeuble ainsi libéré. Celle-ci pourrait alors obtenir une rente plus élevée correspondant à la plusvalue, par une nouvelle constitution de l'immeuble en enzel. —

La politique française en Tunisie ne s'est pas bornée à maintenir Yhubbous et Yenzel en les adaptant aux circonstances nouvelles, elle détermina encore le Bey à créer, à côté de la location à court terme du habbom^, qui est le

second modo de ti-ansfei't de celui-ci. des haiix. â longterme.

Si, justiu'alors. un /i(//^I)02'.sna\;i'n i>ii éti-e lotn'' (jne jiouitrois ans, le motif en était dans la situation embi-ouillèe delà l'égence avant qu'elle n'eût été soumise au protectorat français. Dans l'état d'incertitude où se trouvait la propriété foncière en Tunisie, il n'eût pas été impossible à un locataire de mauvaise foi, après avoir joui pendant longtemps d'un terrain, de s'en faire passer pour le plein propriétaire . D'autre part, on pouvait craindre de'; déplacements de limites et des empiétements de la part de tout locataire de bien habhous qui aurait été propr-iétaire d'une parcelle contiguë, sans que la ((jcmàa fût en situation de parer efficacement à de tels abus. Ces abus, dont l'existence antérieure est mentionnée par les motifs du déci'ct du 31 janvier 1898, relatif à la nouvelle forme de bail, ne sont plus guère possibles aujourd'iiui par suite do l'ordre et de la sécurité qui régnent en Tunisie, et le terme de la location a pu être prolongé sans aucun inconvénient. Ce décret fixa la durée du bail à dix années et donnait au preneur la possibilité de le renouveler pour deux nouvelles périodes de dix ans, à la condition de payer â chaque renouvellement une augmentation de lover d'un cinquième et de prouver qu'il a dépensé pour l'amélioration de sa terre une somme équivalente au fermage quinquennal. De même pour empêcher ([u'un fermier pour dix ans ne fasse aucune amélioration il sa terre, sous jjrétexte que ce laps de temps esi insuffisant pour qu'il puisse en tirer plein profit, le législateur a pris une mesure préventive, c'est que l:i plus-value résultant de ces améliorations serait â l'expiration du terme de bail, remboursée au fermier. L'administration des habbous lui paye pour ces améliorations une. somme

fixée par des experts, mais qui ne peut eu aucun cas dépasser le quintuple du fermage annuel. Ce maximum est porté avec raison à cette somme, puisque c'est celle que le fermier doit avoir dépensée à améliorer son bien pour pouvoir obtenir un renouvellement de ?on bail ; en outre, il peut toujours obtenir la possession durable de l'immeuble par la transformation du bail à terme en enzel, en bail héréditaire.

Des dispositions analogues régissent les habbous \^ii\é^, Toutefois, le fermier n"a pas droit dans ce cas au remboursement de la valeur des améliorations apportées à l'immeuble.

Trop peu de temps s'est écoulé depuis la promulgation du décret pour qu'on puisse porter un jugement sur la location à long terme des habbous ; il est en tous cas certain qu'elle ne peut manquer d'exercer une influence favorable sur la colonisation et sur le développement économique de la régence.

Gomme nous venons de le voir, les Français ont réussi, en Tunisie, à tirer pnrti de l'institution des habbous si opposée cependant aux conceptions du droit français moderne, sans pour cela nuire en rien aux intérêts des indigènes. Ils ont fait preuve de la même intelligence psychologique et de la même habileté en ce qui concerne la propriété foncière privée.