CHAPITRE PREMIER Bases du régime hypothécaire égyptien

Définitions. — Le régime hypothécaire égyptien est calqué dans ses grandes lignes sur le régime français correspondant.

Les Codes Mixtes, qui ne sont eux-mêmes qu’une copie presque textuelle des Codes Français, ayant omis de donner une définition de l’hypothèque et le Code Napoléon (art. 2114) n’en ayant fourni qu’une fort incomplète, il est préférable de nous référer à celle de M. Planiol :

« L’hypothèque est une sûreté réelle qui, sans dépos- « séder actuellement le propriétaire du bien hypothé- « qué, permet au créancier de s'en emparer à l’échéan- « ce, pour le faire vendre en quelques mains qu'il se « trouve, et se faire payer sur le prix par préférence « aux autres créanciers. »

Il résulte de cette définition que l’hypothèque est une sûreté réelle, caractérisée par un droit de suite, lequel autorise le créancier à suivre l'immeuble hypothéqué en quelques mains qu’il passe, et par un droit de préjérence, lequel lui permet de se faire payer sur le prix du

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dit immeuble avant les créanciers chirographaires.

On sait que la grande supériorité de l’hypothèque, sur les autres sûretés réelles, consiste en ce qu’elle n'exige ni un transfert de la propriété comme l’aliénalion avec fiducie du droit romain ou la vente à réméré, ni même un déplacement de la possession, comme le gage ou l'antichrèse.

L'hypothèque ne ruine donc pas le crédit du débiteur, puisqu'à première vue rien ne décèle l'existence de ce droit sur un immeuble déterminé.

Publicité de l’hypothèque. — Mais alors, dira-t-on, si les tiers ne sont pas avisés, la fraude est facile. Un propriétaire de mauvaise foi pourra hypothéquer successivement le même immeuble à plusieurs créanciers, aux uns à l'insu des autres, en garantie de dettes diverses, dont le montant total dépassera la valeur de l'immeuble en question.

Le problème à résoudre, connu sous le nom de « question de la publicité de l'hypothèque », est si important que de sa solution dépend l'existence même du crédit hypothécaire. |

La meilleure preuve qu'on puisse donner de cette importance est que l'hypothèque ne s’est pas développée à Rome où les sûretés personnelles, comme la fidéjussion, ont toujours été préférées à la sûreté réelle hypothécaire, précisément parce que la publicité de cette dernière n'avait pas été organisée, parce qu’en un mot, à Rome, l’hypothèque était demeurée occulte,

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En France, la publicité est personnelle, c’est-à-dire que les recherches, concernant la constitution ou le transfert des droits réels, doivent être faites au nom personnel du propriétaire et de ses auteurs. On peut concevoir, comme nous le verrons, un système tout opposé, où les recherches se font par noms de terres : c'est la publicité réelle,

En Egypte, comme en France, la publicité de l’hypothèque est organisée personnellement, ainsi que celle de tous les autres droits réels. C'est dire que les régimes hypothécaires des deux pays présentent à peu près les mêmes défauts. Cependant celui de l'Egypte possède, sur certains points de détail, des imconvénients et sur d’autres, des avantages propres, que nous allons successivement examiner.

Nous critiquerons ensuite les vices communs aux deux régimes et constaterons qu’ils produisent en Egypte les mêmes effets préjudiciables qu'en France.