CHAPITRE IV

Défauts communs aux deux régimes

1° Transmissions mortis causa, — Les transmissions mortis causa (à l'exception du partage en droit égyptien) ne sont pas transcrites. Il en résulte qu’en cas de mort du propriétaire originaire, il faut posséder les noms de tous ses héritiers et faire à chacun de ces noms les mêmes recherches qu’à celui du « de cujus ».

Ce défaut est plus sensible en Egypte qu’en France.

En effet, les musulmans qui pratiquent la polygamie, surtout dans les villages, laissent souvent deux ou trois veuves et dix à quinze enfants qui demeurent dans l’indivision (1). En cas d'emprunt par une succession, ‘l faut requérir trois certificats hypothécaires contre chacun des héritiers. Cela entraîne évidemment des longueurs et des frais qui, nous le verrons, pourraïent étre évités aisément avec une autre législation.

4 En droit musulman, la veuve est héritière concurremment avec les enfants. Sa part est de 1/8. Les frères et les sœurs héritent également à défaut de descendants mâles,

2° Personnalité de la publicité. — Le système de la personnalité de la publicité des droits réels immobiliers est, en soi, tout à fait défectueux, car pour se rendre comple avec un tel régime, de la situation d’un bien donné, au point de vue hypothécaire, il est nécessaire de connaître les noms de tous les propriétaires successifs de ce bien pendant le temps nécessaire pour l'usucapion,

3° Valeur de la transcription. — La transcription ne donne aucune sécurité aux tiers, la publicité d’un acte ne constituant pas la preuve de sa validité sous le système actuel. La prescription acquisitive est donc le seul fondement de la propriété immobilière.

Exemples pratiques. — Ajoutons que des considérations de fait viennent rendre le régime plus mauvais en Egypte que partout ailleurs, vu l’absence de notaires proprement dits, au courant de la situation des familles et pouvant, par conséquent, fournir des renseignements complémentaires sérieux.

Nous donnerons quelques exemples pratiques :

Dans le delta notamment, les domaines agricoles des moyens et petits propriétaires sont, très souvent, composés de parcelles distantes, acquises de divers à des époques très différentes. Certaines viennent d’être expropriées pour cause d'utilité publique (cas très fréquent à cause des besoins de jour en jour plus grands du service des irrigations).

Quelques héritiers sont mineurs et n'ont pas encore de tuteurs ou bien leurs tuteurs ne veulent pas concourir à l'acte d'hypoithèque ou encore ne peuvent le faire valablement faute d'autorisation.

Il arrive aussi que la désignation des terres figurant sur les titres de propriété ne concorde pas exactement avec les délimitations véritables, soit qu'il y ait eu erreur matérielle d'arpentage, soit que le cadastre ait été refait dans la région depuis l'établissement des titres de propriété : les terres ont été réparties d’après un nouveau plan et changées de hod (1) ou de kébalet (2), ou même transférées d'un village à un autre.

Il en résulle qu'il n’est pas rare de voir un acte constitutif d'hypothèque concernant au plus une dizaine de feddans, d'une valeur globale de 1000 à 2000 livres, renfermer plusieurs pages d'origine de propriété et de désignation des biens tant avant qu'après cadastre, ce qui détermine des droits d'écriture élevés.

Il est certains actes de vente à lerme émanant de la Daïra Sanieh, par exemple, où cette désignation rem-

1 Hod, nom d’une certaine étendue de terres agricoles. Il y a dans chaque village un certain nombre de «hods », ayant chacun leur nom particulier. s

? Kebalet, synonyme de hod, n’est plus employé aujourd’hui dans les provinces où le cadastre a êté refait.

Le hod ou kebalet correspond, croyons-nous, à peu près au terme finage employé dans l’est de la France.

plit jusqu’à deux cents pages et où les acquéreurs par indivis sont au nombre d'une centaine.

En cas de non paiement aux échéances stipulées, l'expropriation peut se trouver indéfiniment retardée : par des oppositions, des dires et des revendications de tous ces ayanis-droit.

Une scission de la dette n’est pas davantage possible. certains débiteurs ayant consenti des aliénations ou des « garOukas » sur leur part indivise ; les uns ayant payé un acompte, d’autres rien ; d’autres encore étant décédés, laissant pour héritiers des mineurs sans tuteur ; chacun au surplus contestant les prétentions de ses as- SOCIéS.

Comment requérir trois certificats contre chacun des débiteurs originaires, des tiers détenteurs, et des héritiers des défunts, dont le nombre s'est élevé après quelques années à plusieurs centaines ? Comment intenter au surplus des actions en nomination de tuteurs devant les juridictions du statut personnel, afin de régulariser la procédure vis-à-vis des hoirs mineurs ? De nouveaux décès surviendront, de nouvelles aliénations partielles auront lieu pendant l'étude du dossier, faisant de la réalisation de la scission un moderne tonneau des Danaïdes.

Disons enfin que, vu l’absence de noms de famille chez les musulmans (qui s'appellent par exemple Mohamed, fils d'Ahmed, fils d'Osman, etc.) et le nombre relativement peu considérable des prénoms arabes, :1l

est souvent fort difficile d'identifier un individu donné avec précision : or la moindre erreur sur le nom de l'emprunteur dans la demande d’un certificat hypothécaire suffit, avec le système de la personnalité, à induire en erreur le greffier-conservateur requis et par suite le capitaliste prêteur.

On a vu le cas de deux lieutenants de l’armée égyptienne, habitant la même ville et portant exactement la même dénomination de Ahmed, fils de Mohamed.

Aussi est-il prudent d'exiger le nom de l'aïeul paternel, précaution qui peut d’ailleurs être déjouée également par le hasard.