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Ce.genre d'opération est peu usilé, car il suppose un emprunteur possédant des ressources en dehors des revenus de l'immeuble hypothéqué.

3° Ouvertures de crédit garanties par une hypothèque.

Cette sorte d'emprunt est surtout utile pour les consiructions des maisons de rapport ; il permet à l'emprunteur de n’utiliser son crédit qu'au fur et à mesure de ses besoins et de se libérer suivant ses facultés.

4° Cessions de créances privilégiées ou hypothécaires.

La plus vaste opération de ce genre est celle réalisée par le Crédit Foncier Egyptien qui a acquis en 1905 le solde des créances alors restant dues à la Daïra Sanieh sur les ventes d'immeubles par elle consenties. Ce solde s'élevait à huit millions de livres.

Crédit Urbain et Crédit Rurai. — À un autre point de vue, le crédit hypothécaire, en Egypte comme ailleurs, se subdivise en crédit rural et en crédit urbain. Le second a pris une extension beaucoup moins considérable que le premier. Cela tient d’abord à ce que l'Egypte est un pays essentiellement agricole qui ne renferme pas de grandes villes en dehors du Caire et d’Alexandrie. Cela provient aussi de ce que les banques hypothécaires égyptiennes estiment que le revenu de la terre cultivée présente en général plus de stabilité que celui des habitations des villes. Les évènements leur ont donné raison. La crise financière de 1907 a eu sa répercus-

sion sur les loyers des maisons de rapport dont la valeur a baissé considérablement, et par suite, beaucoup de ces immeubles ont été adjugés aux créanciers poursuivants à un prix égal ou même inférieur au montant de leurs créances.

En effet, le domaine du Crédit Foncier Egyptien, qui est le plus important établissement de son espèce en Egypte, comprenait au 31 Octobre 1913 : 21 immeubles urbains pour L. Eg. 255.908 contre 3.995 feddans (ruraux) pour L. Eg. 132.432, acquis par suite d'expropriations.

On ne peut faire aux banques hypothécaires égyptiennes le reproche qu'on a adressé au Crédit Foncier de France de ne pas chercher à favoriser le développement de l’agriculture. Pour donner un exemple frappant, disons qu’au 31 Octobre 1913 les prêts du Crédit Foncier Egyptien se répartissaient comme suit LAe rapport au capital restant dû :

Pots Ruratix 3 5e... L. Eg. 22.289.068 DA M PRAINS ES Rs ee een L. Eg. 2.573.312 D MIS ee tee rc L. Eg. 2.391.149

Soit ensemble.... L. Eg. 27.253.529

On voit que, malgré que les immeubles ruraux hypothéqués à ce dernier établissement représentent une valeur d'ensemble sept fois supérieure à celle des immeubles urbains, le chiffre des « laissés pour compte » de ces derniers dépasse celui des premiers. Ceci suffit à

prouver que la crise a affecté beaucoup plus le crédit urbain que le crédit rural.

Plan de l'ouvrage. — Mais, après ces considérations générales, arrivons au plan que nous nous proposons

de suivre au cours de cetie étude.

Dans notre première partie nous étudierons tout d’abord l'emprunteur, c'est-à-dire le fellah et son milieu. Nous devons cet honneur à ce paysan, qui est-l'alpha et l'oméga du processus économique égyptien, car il représente en même temps le seul producteur et le plus grand consommateur du pays, vu le peu d'importance de la population urbaine ; nous examinerons comment la propriété foncière de ce paysan a été organisée tant par le droit musulman que par la législation Kkhédiviale ; nous traiterons notamment des biens inaliénables (wakfs) et des immeubles insaisissables de cinq feddans ou moins (loi du 28 Novembre 1912). Nous parlerons aussi des principaux prêteurs ; c'est-à-dire des grandes sociétés hypothécaires dont les statuts et les rapports annuels retiendront un moment notre attention.

Dans une deuxième partie, nous nous attacherons aux

particularités du régime hypothécaire égyptien. Nous verrons que, bien qu'inspiré des lois françaises sur la matière, — ainsi que nous l'avons déjà dit — il possède néanmoins des qualités et des vices propres intéressants à relever. À cette occasion, nous parlerons d’une réforme depuis longtemps réclamée : l'unification de la pu-

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blicité des droits réels immobiliers, actuellement encore éparse entre trois administrations : les tribunaux mixtes, les tribunaux indigènes et les mehkémehs chariehs. Nous expliquerons le mécanisme des réformes, récemment édictées dans le but de débarrasser ce régime de ses défauts les plus évidents. Nous rappellerons enfin les inconvénients communs aux deux régimes français et égyptien. |

Après avoir exposé la théorie du crédit foncier, nous en examinerons la pratique. Nous étudierons comment en fait se réalise un emprunt hypothécaire avec le système égyptien actuel, lorsque, bien entendu, le capitaliste est à la fois prudent et averti. Nous passerons successivement par les diverses étapes de la réalisation du prêt dont les principales sont : l'estimation des biens offerts en garantie, l'établissement de la propriété de l'emprunteur et la vérification des charges pouvant la

grever.

Dans une froisième partie, nous aviserons au remède

radical à apporter à la situation actuelle : à l'introduction en Egypte du système des Livres Fonciers.

L'exemple d’une récente tentative d'escroquerie metira en pleine lumière les imperfections du régime actuel basé sur la personnalité de la publicité et militera en faveur de l'adoption d'une législation inspirée de l’Act Torrens.

Enfin, pour conclure, nous dirons que si, à notre avis, des modifications législatives s'imposent, pour amélio-

pre

rer le régime hypothécaire égyptien et le rendre digne de la fécondité du sol auquel il s'applique, 1l est de‘principe qu'en matière économique, les lois écrites sont peu de chose auprès des lois naturelles et que les réformes sociales les plus durables ne sont pas celles qu'on inscrit dans un code, mais bien celles qui, par l'éducation et l'instruction, développent les facultés de prévoyance et d'initiative du producteur.

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