CHAPITRE PREMIER

De la mentalité du feljah

Avant même d'exposer l’organisation de la propriété foncière en Egypte et d'étudier les particularités de son régime hypothécaire, il sera sans doute utile d'esquisser le portrait du principal intéressé aux projets dont nous allons parler : le Fellah.

Et nous verrons que, si une réforme juridique générale doit retenir l'attention des législateurs de la vallée du Nil, une autre réforme, non moins ardue, et plus nécessaire encore, s'impose aux maîtres d'école égypliens :

Il s’agit de modifier, par une éducation appropriée, la mentalité primitive du fellah, dont l'étude très eommaire, il est vrai, fera l’objet de ce premier chapitre,

But de l'emprunt pour le fellah, — En général, on emprunte peu en Egypte dans un but de spéculation, Ceci est surtout vrai du petit propriétaire, du fellah, qui ne connaît guère que l'antique prêt de consommation,

On emprunte donc pour se marier, pour se racheter du service militaire, (coût 20 L. Eg. (!) environ 50 fr.) plus souvent pour payer d'anciennes dettes.

Le fellah arrive ainsi peu à peu à engager son bien pour les trois quarts de la valeur, tout en n'ayant touché, la plupart du temps, que la moitié de la somme due :il ne peut plus rembourser et se voit bientôt acculé à l’expropriation.

Imprévoyance et ignorance du fellah. — Le fellah dépense sans compter à l'occasion Ges fêtes, notamment pour la circoncision de ses enfants. Il a. la mauvaise habitude d’agir au dernier moment en toutes choses ; 1l est fataliste à l'excès. Si vous lui demandez comment 1l fera face aux engagements qu'il a pris, il vous répond : Dieu y pourvoira !

Cette résignation du fellah ne doit pas nous étonner, car elle n’est qu’une pièce de son ignorance. En Egypte, en effet, on compte 95 0/0 d'illettrés.

= Le fellah ne connaît pas l'hygiène. Comme il manque de bois et de charbon — l'Egyple ne possédant'ni mines n1 forêts — il ramasse de la bouse de vache ou de « gamous » (buffle du pays) qu'il empile sur la toiture de sa maison pour la faire sécher au soleil. Il l'utilise ensuite comme combustible.

Le seul chirurgien que connaisse le fellah est le bar-

‘ La livre égyptienne vaut 25fr. 90.

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bier de son village. Les sorciers qui vendent des amulettes contre les maladies et le mauvais œil, sont ses médecins. Les enfants jamais lavés sont abandonnés aux mouches ; aussi les ophtalmies pullulent-elles. A chaque pas dans la campagne, on rencontre un aveugle. Les borgnes ne se comptent plus ; les mendiants sont lé gion. Le recensement de 1897 en accusait 100.000 pour le seul delta (!).

Au pont de vue qui nous intéresse, le plus grand défaut du fellah est son imprévoyance. Grand enfant insouciant, ce paysan ne peut comprendre la valeur d’une échéance et s'imagine toujours être sauvé quand il peut gagner du temps. J'en ai rencontré un qui, ayant obtenu quinze jours de délai de son créancier, en demandait alors vingt et qui, s'étant vu consentir les vingt, implorait pour en avoir trente. ;

Un autre présentait auprès d’une banque net une demande de consolidation de ses dettes, sachant cette opération impossible, à cause des charges trop nombreuses pesant sur sa propriété, mais obtenait par ce moyen une suspension momenltanée des poursuites. Tel autre enfin, au lieu de chercher à alléger son passif en versant un acomple à ses créanciers, préférait porter le peu d'argent qui lui restait à son avocat (2), en lui donnant pour instruction d’user de tous les artifices de la

1 MousrAPHA SEDKY EL NAGGAR. Essai sur le Fellah, passim ? En Egypte les avocats sont en même temps avoués.

EM) pes

procédure pour retarder l'exécution, ne se rendant pas compte qu'en agissant de la sorte, les intérêts moratoires, les frais de justice et les honoraires des hommes de loi s'accumuleraient à un tel point qu’au jour de l'expropriation le prix d’adjudication de ses terres ne sufirait même pas à éteindre ses dettes.

Le fellah ignore la spéculation, avons-nous dit ; il emploie son argent à acheter des champs ou bien il l’enterre. Il ne comprend pas que des titres (obligations ou acl'ons) puissent rapporter un revenu.

« C'est d’ailleurs cette mentalité, dit M. de Montzai- « gle, (1) qui rend le fellah pauvre victime des usuriers « qui pullulent en Egypte. S'il a besoin de quelques li- « vres, c’est à un prêteur sur gages qu'il s'adressera. Il « donnera les bijoux de sa femme en garantie du prêt « consenti et versera un shelling d'intérêts par livre et « par mois, sans se rendre compte qu’il a emprunté à « 60 0/0, s'il est parvenu à se libérer au bout d’un an ».

Le fellah et l'usure. — Nous avons dit que le fellah ne

paye pas à l'échéance. C'est une des raisons pour les-

quelles l’usure sera indéracinable dans les villages, tant qu'on n'aura point, par uné large diffusion de l’instruction primaire, en leur inculquant des principes modernes d'éducation et d'hygiène, doté d'une mentalité diffé-

4 PAUL DE ST-PIERRE DE MONTZAIGLE. Les Fellahs intimes. Revue Isis n° de janvier 1914.

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Droite

rente les nouvelles générations de paysans égyptiens. L'usurier a, en effet, intérêt à consentir des prorogations de délai à ses débiteurs naïfs, moyennant le paiement d’une « commission », tant qu'il estime que sa créance est garantie par la valeur des terres hypothéquées à son profit. Les banques ne peuvent naturellement agir de même, car, opérant à distance, elles sont incapables d'apprécier la situation de leurs nombreux débiteurs, avec la même exactitude que l’épicier de village, qui n’a qu’un nombre restreint de clients au mi- Heu desquels il vit et qu'il connaît à fond. C’est ce qui explique que les banques n'aient pu enlever leur clientèle aux usuriers, bien qu’elles prêtent à des taux beaucoup moins élevés. | D'ailleurs elles favorisent elles-mêmes l'usure indirectement en l’alimentant des capitaux dont elle a besoin. En effet, les grands usuriers sont toujours propriétaires de nombreux immeubles à eux adjugés sur leurs poursuites au préjudice de leurs infortunés débiteurs. Ils hypothèquent ces immeubles auprès des établissements de crédit foncier, et les fonds qu’ils empruntent ainsi au

taux de 6 à 7 0/0 sont par eux prêtés aux fellahs à des

intérêts doubles ou triples.

L'Agricultural Bank of Egypt et le crédit agricole. — Une grande société de crédit, l’'Agricultural Bank of Egypt a été fondée en 1902 pour lutter contre l'usure, en consentant de pelits prêts aux fellahs au taux raison-

Loges

nable pour le pays et d’ailleurs légal (?) de 9 0/0 l'an. Cette banque passe pour n'avoir pas très bien rempli son rôle; elle s’est contentée trop souvent de garanties insuffisantes et, à la suite de la crise financière de 1907, a recouru trop largement à l'expropriation, ce qui lui a fait une assez mauvaise réclame auprès du public égyptien. Elle s'est même trouvée contrainte de suspendre ses poursuites pour ne pas aggraver la baisse du prix des terres.

De plus, comme elle avait la prétention de se faire payer aux échéances, ceux de ses clients retardataires, qui ne voulaient pas être expropriés, furent forcés, afin. de payer les annuités en souffrance d'un établissement créé pour combattre les usuriers, d’avoir précisément recours à ces mêmes usuriers.

Ajoutons que la loi dite des cinq feddans (?), en frappant d’insaisissabilité les biens des petits propriétaires, a obligé celte société à modifier la nature de ses opérations dans l'avenir. Une révision récente de ses statuts lui permet désormais de consentir de gros prêts hypothécaires. ST La seule tentative sérieuse d'organiser le crédit agricole en Egypte qui ait été faite jusqu'à ce jour, a donc échoué.

‘ Le maximum de l'intèrêl conventionnel en Egypte est de 9 0/0 l'an.

? Loi du 28 Novémbre 1912.

On a parlé, il est vrai, depuis quelques années, de la création de syndicats agricoles. Les essais tentés en ce sens n’ont eu que peu de succès, à cause de la méfiance ignorante des fellahs pour tout ce qui constitue à leurs yeux une nouveauté d'origine étrangère et aussi à cause de leur manque d'esprit de solidarité. On ne peut espérer obtenir de ces syndicais des résultats satisfaisants que dans un avenir encore éloigné ().

Absentéisme des grands propriétaires. — ]] n'y a guère lieu de compter sur le concours de la classe instruite des grands propriétaires, dont l’absentéisme est déplorable. « [ls ne voient en général dans leurs domaines — dit « M. Arminjon @) — que le capital qu’ils y ont invesli et « qu'il s’agit de rendre’ aussi productif que possible. Ils « ne s’y montrent qu'en cas de nécessité et n’y séjour- « nent jamais. Le fellah ne leur apparaît que comme une « machine agricole ».

D'autre part, l’absence totale de colons européens prive l'Egypte d’un précieux élément de civilisation qui a joué un rôle déterminant en Tunisie.

1 À noter cependant que le Gouvernement Egyptien a élaboré récemment un projet de loi sur les sociétés coopératives agricoles, qui soumet ces sociétés au contrôle de l’Etat et notamment à son autorisation pour emprunter, le gouvernement se réservant le droit de prononcer la dissolution de toute coopérative qui utiliserait son organisation pour un but politique ou étranger à ses attributions normales. Ce projet vient d’être soumis à l’Assemblée Législative. (Bourse POUPEE n' du 15 mai 1914).

? ARMINJON. La situation économique de l'Egypte, p. 29.

CENT Os

Attitude du Gouvernement. — Il serait cependant in juste de négliger l'attitude prise par le Gouvernement Khédivial depuis la crise de 1907. La création d'un Département de l'Agriculture, la levée d’une taxe additionnelle de 5 0/0 à la cote foncière mise à la disposition des Conseils Provinciaux pour le développement de l'instruction primaire, l'envoi de missions scolaires en Europe à l'effet de former une pépinière d’agronomes, constituent autant d'efforts remarquables qu’on ne saurait trop louer.

Signalons enfin la création de champs d'essais et les tentatives pour l’amélioration de la race bovine, qui sont l'œuvre intéressante de la Société Khédiviale d’Agriculture (1). |

Qualités du fellah. — Il ne faut pas cependant croir® que le fellah n'ait que des défauts. Il possède aussi des qualités de premier ordre qui sont : la vigueur, l’endurance, la sobriété et surtout l’amour du sol qui le nourrit. Tout son idéal est concentré vers un seul but, acquérir de la terre, étendre ou améliorer son domaine.

C'est ce qui explique qu'aujourd'hui le quart de la surface cultivée de l'Egypte est possédé par les petits propriétaires de cinq feddans ou moins (2), c'est-à-dire

1 COMTE CRESSATY, l'Egypte d'aujourd'hui, p. 51.

? A fin 1912 les propriétés de cinq feddans ou moins représentaient 1393381 feddans sur les 5490168 feddans du pays à la fois cultivés par des particuliers et soumis à l’impôt. {Annuaire statistique de l'Egypte, 1913).

par le fellah, et que, lorsque des biens ruraux sont mis en vente aux enchères, c’est presque toujours un fellah qui se porte adjudicataire, à moins qu'il ne s'agisse d’un grand domaine foncier de plusieurs centaines de feddans.

so —

CHAPIIRE II

Organisation de la propriété immobilière en Egypte

Division des immeubles. — Dans ce chapitre, nous nous proposons de passer en revue les diverses sortes

d'immeubles qui se trouvent dans le commerce en Egyp-

te et de les ramener à quelques types essentiels.

Nous ferons pour chaque catégorie de ces biens la critique de la législation y relative au point de vue économique, notamment en ce qui concerne les biens wakis ou de mainmorte et ceux qu’une récente mesure a frappés d’insaisissabilité (loi du 28 Novembre 1912, dite des cinq feddans).

S1 l’on combine les règles générales du droit musulman en matière immobilière avec les modifications apportées au régime par des lois spéciales, on peut réduire à deux grandes classes, au point de vue hypothécaire, les immeubles qui se trouvent en PETRES dans le patrimoine des particuliers : (1)

‘ Voir Législation immobilière, édit. 1901, passim, pour tout ce chapitre.

PE eu

A. Les biens de pleine propriété susceptibles d'hypothèque ;

B. Les biens inaliénables ou insaisissables qui ne peuvent pas être hypothéqués.

A. Des biens susceptibles d'hypothéque

Dans cette première catégorie, il faut ranger plusieurs sortes d'immeubles dont la distinction n'offre plus aujourd’hui qu'un intérêt purement historique.

Rappelons tout d'abord que la division fondamentale des immeubles en droit musulman est celle des biens

ouchouris et des kharadjis (?).

4° Biens ouchouris. —- [es biens ouchouris (appelés communément mulks (?) en Egypte, représentent une forme supérieure de la propriété analogue au dominium ex jure Quiritium. Les titulaires de ces biens ont donc l'usus, le fructus et l’abusus des commentateurs du droit romain de la façon la plus absolue. Les biens ouchouris supposent une ancienne concession de l'Etat sans réversion possible. Ils peuvent être constitués en wakf et mis en gage sans autorisation du Souverain. La propriété en passe de plein droit aux héritiers et légataires du de cujus sans intervention du Gouvernement.

{ H. W.HALTON. Egyptian Codes, t..1], page 356. ? On appelle biens mulks ceux sur lesquels les ‘particuliers peuvent avoirun droit entier de propriété. (Art. 20 C. C. M.)

2° Biens kharadjis. — Les biens kharadjis ou tributaires (1) désignent des immeubles dont la nue-propriété appartient à l'Etat, lequel en a cédé l’usufruit aux parliculiers moyennant le paiement d’une taxe spéciale ou tribut. Antérieurement à la promulgation du décret khédivial du 3 Septembre 1896 (?), les lenanciers de ces biens ne pouvaient en disposer ni entre vifs ni à cause de mort. La constitution en wakf des biens kharadjis était nulle.

En effet, ce décret a assimilé complètement ces biens aux mulks et enlevé toute importance pratique à l'ancienne distinction traditionnelle entre les kharadjis et les ouchouris. Cependant, on admet, comme dernière différence subsistant entre les deux grandes catégories d'immeubles, l'obligation imposée aux propriétaires des kharadjis de demander l'autorisation gouvernementale pour la constitution en wakf de ces terres (3).

Les droits des créanciers hypothécaires des immeubles kharadjis avaient d’ailleurs été formellement réser-

# Les biens kharadjis ou tributaires sont ceux qui appartiennent à l'Etat et dont il a cédé, dans les conditions et dans les cas prévus par les règlements, l’usufruit aux particuliers (Art. 21 C. C. M).

? Le décret du 3 septembre 1896 a moûifié comme suit l’article 6 du Code Civil Indigéne : on appelle biens mulks ceux sur lesquels les particuliers ont un droit entier de propriété, y compris les terres kharadjis.

3 H. W. HALTON, Egyptian Codes, tome II, page 368.