Il va sans dire que malgré la mobilisation anti

(4) Amiens, 19 janvier 1904, D. 1905. 2. 3%.

(2) Op. cüt., p. 124 ets.

cipée, les minerais adhérents au sol échappent à la saisie-brandon qui n’est applicable qu’aux récoltes et que la loi du 5 juin 1851 sur les ventes publiques ne les concerne pas (1).

168. Si les diverses conséquences du caractère mobilier de la vente de minerais qui viennent d’être énumérées sont généralement admises, les effets de cette vente à l’égard des tiers sont au contraire très discutés. Par tiers, il faut entendre les ayants cause à titre particulier des vendeurs, c’est-à-dire les acquéreurs de la totalité de l'immeuble ou des mêmes minerais, les créanciers hypothécaires et les créanciers saisissants. |

Est-il besoin d'ajouter que la vente est toujours opposable aux ayants cause à titre universel, c'est-àdire aux créanciers chirographaires et aux héritiers. L’acquéreur du minerai a-t-1l seulement un droit de créance qui ne produit effet qu’à l’égard du concédant ou un droit réel-opposable à toute personne? Et, dans cette hypothèse, ce droit est-il opposable de lui-même, soit en vertu de l’article 1328, par sa date certaine, soit en vertu des principes généraux qui régissent la matière de la possession (art. 1141 et 2279 Code civ.), ou bien est-il soumis aux formalités de publicité de la loi du 23 mars 1855? Ces diverses opinions ont leurs partisans, 1l convient de les exposer ‘et de voir leurs conséquences dans les conflits de droits qui peu-

(1) Garsonnet, Traité de procédure civile, 3° édition, t. IV, p. 349.

vent s'élever à l’occasion d’une cession du droit d’exploitation.

169. Les uns n’accordent à l’acquéreur qu’un droit personnel ; comment en effet lui reconnaître un droit réel? Sur quoi ce droit porterait-il? Sur le minerai considéré comme adhérant au sol? Non, car les parties n’ont jamais entendu acquérir le tréfonds. Sur le minerai en tant que meubles? Non, car la propriété ne nait qu'au fur et à mesure de l'extraction. Dans l'intervalle de la vente à l'exploitation l'acquéreur n’a qu’un droit personnel. Celui qui a acquis des objets incorporés à l'immeuble, écrit M. Demolombe (1), à la condition de les en séparer, n’a aucun droit réel dans l'immeuble. Son droit est mobilier, et la preuve en est qu'il n’a qu’une action personnelle contre son vendeur. Il faut en conclure, en premier lieu, que l’acquéreur du minerai ne peut opposer son droit à l’acquéreur de la totalité de l'immeuble. Il est en effet certain que celui qui n’est investi que d’un droit personnel ne peut l'opposer qu’à la personne obligée à la prestation. D'autre part, les ayants cause, à titre particulier, ne sont pas tenus des obligations personnelles de leur auteur; seul fait exception l’article 1743 C. civ. Enfin la convention porte sur un meuble futur, meuble à créer, les minerais sont immeubles au moment de la convention. À

L'un des partisans de cette opinion, M. Becqué (2),

(1) Demolombe, Distinction des biens, t. I, n°8 181 et s. Laurent, Principes de droit civil, t. V, n° 431. (2) Note sous l’arrêt de la Cour de Montpellier du 23 octobre

observe que si les choses existent bien lors de la vente, ce sont en réalité des meubles futurs, car lors de la convention, elles existent à l’état d'immeubles ; or la vente d’une chose future ne peut être que constitutive d’un droit de créance. La vente des meubles futurs est, en effet, l’un des cas exceptionnels où, contrairement à l’article 1438 du Code civil, le transfert de propriété soit postérieur à la convention.

Pour M. Demogue (1) également, la vente de meubles par anticipation est une vente de meubles futurs, car les choses futures ne sont pas seulement des choses qui vont naître, mais aussi des choses qui subissent une transformation ; or le minerai, par suite de son extraction, passera de l’état immobilier à l’état mobilier. Aussi, entre deux acquéreurs des mêmes minerais, M. Demogue donne la préférence au premier car celui-ci a un droit éventuel qui lui confère un droit de préférence sur les autres acquéreurs. Le savant auteur fait remarquer que les meubles futurs pouvant être l’objet d’un droit personnel peuvent également servir de support à un droit réel, car le droit réel n’est qu’un droit personnel à contenu passif existant à l'égard de tous. Dans un conflit entre l'acquéreur du minerai à extraire et l'acquéreur du sol et du sous-sol, M. Demogue donne la préférence au second car il a un droit de propriété actuel, tandis que l’autre n’a qu’un droit éventuel.

1922, Moniteur judiciaire du Midi, numéro de novembre 1922. (1) Revue trimestrielle de 1906, p. 267.

170. Aux termes d’un arrêt de la Cour de Dijon du 28 mars 1876 (1), la vente d’une coupe de bois achetés pour être abattus est mobilière et ne confère à l'acheteur qu’une action personnelle contre le vendeur. Si donc après avoir vendu la coupe, le propriétaire d’un bois vend la forêt entière (sol et superficie compris) à un second acheteur, l’acheteur de la coupe ne peut se prévaloir de son droit contre ce dernier, alors même que son droit aurait date certaine antérieure à la seconde vente, alors même qu'il aurait été mis en possession des arbres par leur marquetage.

La Cour de Nancy (2) a jugé dans le même sens que la concession du droit d'exploiter des ardoises dans un fonds constitue, non pas un droit réel grevant l’immeuble, mais un simple droit personnel entre le concessionnaire et le concédant. Ce dernier peut done valablement aliéner la pleine propriété de l'immeuble sur lequel la concession portait, sauf selon les circonstances et les clauses du contrat de concession, le droit pour le concessionnaire de réclamer des dommages intérêts au concédant.

171. Titulaire d’un droit personnel, l'acquéreur ne pourra jamais prescrire contre le véritable propriétaire, que ce soit par 10 à 20 ans ou par 30 ans. Son droit ne sera opposable ni aux créanciers hypothécaires, ni aux créanciers saisissants, quelle que soit la date des inscriptions.

(1) S. 77. 2. 193, note de M. Lyon-Caen, D. 78. 2. 261. (2) Arrêt du 30 janvier 1897, Gas. Pal., 97. 1. 498. Voir encore Montpellier, 23 juin 1927, D. H. 1927, p. 472.

fe LA « 156 LE RÉGIME JURIDIQUE DES CARRIÈRES

Si les mêmes minerais ont été vendus successivement à des acquéreurs différents, comment ces derniers seront-ils départagés ? Si l’un des acheteurs est de bonne foi et en possession effective des minerais détachés du sol il sera préféré à l’autre (art. 2279). Si aucun acquéreur n’est en possession, celui dont le’ titre a reçu le premier date certaine doit-il être préféré à l’autre? Non, car les créanciers ne sont pas admis à discuter les dates des actes de leur auteur (art. 1328) (1).

Peut-on assimiler la cession du droit d'exploiter à la cession de créance et soumettre l’exploitant aux formalités de l’article 1690 Code civil? Mais à qui devrait-il signifier son acquisition! M. Chauveau (2) estime « qu’on est en présence de deux créanciers « ayant des droits égaux et que c’est la loi du concours « qu'il faut appliquer, solution assez étrange, mais « conséquence logique du caractère personnel que « l’on veut attribuer au droit de l’acquéreur ».

172. Cette opinion a des conséquences extrêmement rigoureuses pour le cessionnaire du droit d’exploitation toujours évincé par l’acquéreur de la totalité de immeuble qui lui est postérieur en date. Il en est réduit, soit à exercer l’action paulienne pour faire tomber la vente consentie en fraude de ses droits, soit à agir en garantie contre ses cédants. Au surplus, les partisans de l’opinion qui reconnaît un caractère per-

(4-2) Art. de M. Chauveau sur les meubles par anticipation dans la Revue critique, 1893, p. 598.

sonnel au droit de l’acquéreur du minerai ne se dissimulent pas les graves inconvénients de celle-ci. L'un d'eux, M. Becqué (1), souhaite une réforme législative organisant la publicité des meubles par anticipation, comme étant le seul moyen d’assurer une protection efficace au cessionnaire du droit d'exploiter. Un autre (2) propose le moyen pratique suivant : l'exploitant se ferait consentir une hypothèque sur l'immeuble qui le mettrait à l’abri de l’éviction d’un acheteur postérieur.

173. La thèse que nous venons d’exprimer soulève bien des critiques et les arguments ne manquent pas contre elle ; l'acquéreur du minerai a, en effet, mieux qu’un droit personnel ; il a un droit réel par application pure et simple des articles 1138 et 1583. Le minerai qui fait l’objet de la convention est individualisé et localisé ; on peut donc dire que la vente est parfaite, car les parties sont d’accord sur la chose et le prix, et que le preneur est devenu immédiatement propriétaire avant que la séparation des minerais ait été réalisée. Dire que le minerai est un meuble futur, dont l’appropriation naît au fur et à mesure de l'extraction, est contraire à la réalité des choses : le minerai existe bien dans son entité physique lors de la convention, il peut donc faire l’objet d’un droit de propriété immédiat. Il est même envisagé par l’acquéreur dans son état après séparation du sol, le minerai existe indépen-

(1) Moniteur judiciaire du Midi, op. cit.

(2) Journal des Notaires, 1924.

damment de ses qualifications juridiques (4). D'ailleurs l'intention des parties a été de faire une vente translative de propriété conférant un droit réel mobilier sui une chose mobilière, droit actuel immédiat, et non conditionnel (2). Dans cette opinion, le cessionnaire du droit d'exploiter ne sera pas sacrifié systématiquement au tiers investi d’un droit réel immobilier, 1l a la protection réservée par le Code civil, article 1141 et 2279, aux acquéreurs de meubles (3),

174. Ainsi, pour savoir qui doit être préféré du cessionnaire du droit d'exploiter ou de l’acquéreur de la totalité de l’immeuble, on ne fera pas appel à la date des transcriptions, car la loi de 1855 est inapplicable, elle sert à résoudre les conflits existant entre deux ayants cause de même auteur titulaires de droits réels immobiliers ; or, la vente de meubles par anticipation est mobilière (4). L'article 1141 ne peut être invoqué, lui aussi, tout seul car, ainsi qu'on l’a justement fait observer, il règle, par la priorité de la possession, les différends entre titulaires de droits réels mobiliers ; or, ici il y a conflit entre deux droits réels dont l’un est mobilier et l’autre immobilier. Quant à l’article 2279, il concerne le sous-acquéreur qui tient ses droits 4 non domino : maïs des articles 1141 et 2279

(4) M. Solus. Note au S. 1923. 2. 1 sous Montpellier, 23 octobre 1922.

(2) Voir contra : la note précitée de M. Lyon-Caen sous Dijon, 28 mars 4876, S. 77. 2. 193.

(3) Voir la dissertation précitée de M. Solus.

(4) Aubry et Rau, 5e éd., t. IL, p. 13, $ 164.

se dégage cette idée, admise par la tradition, que le fait de la possession constitue une présomption irréfragable de propriété à l'égard des tiers (1).

175. La possession joue, dans le transfert de la propriété mobilière, le même rôle que la transcription, dans le transfert de propriété immobilière, et, de même qu'un droit immobilier non transerit est inopposable aux tiers qui ont acquis des droits sur l’immeuble et les ont conservés conformément aux lois, de même un droitréel mobilier est inopposable lorsque son titulaire n’a pas encore pris possession (2). Un récent arrêt de la Cour d'Amiens (3), tenant compte de l’importance de la possession dans le transfert de propriété mobilière, a, dans un conflit entre l'acquéreur d’ar- * bres sur pied et l’acheteur de la forêt, donné la préférence au premier qui avait pris possession des arbres en les marquant antérieurement à la transcription du . titre du second. La solution est équitable, car les faits de possession, soit le marquage des arbres dans la vente d'une coupe, soit l’extraction entreprise par le cessionnaire du droit d'exploiter, sont apparents et l’acquéreur de l'immeuble en a eu facilement connaissance (4). La validité de la cession à l’égard des tiers est indépendante des formalités de l’article 1690, car

(4) Planiol et Ripert, Trailé élémentaire de Droit civil, t. TI, 10° éd., n° 2543, note 1.

(2) M. Chauveau, op. cit.

(3) Amiens, 24 octobre 1922, D. 1924. 2. 241. Revue trimestrielle de 1923, p. 180, art. de M. Solus.

(4) Note précitée de M. Solus au S. 1923. 2. 1.

cet article ne s'applique qu’aux transports de créances et non aux cessions de droit réel (1).

176. Si l’antériorité doit départager l’acquéreur du minerai et l'acquéreur de la totalité de l'immeuble, elle permet de décider qui des deux acquéreurs des mêmes minerais doit être préféré à l’autre. C’est l'hypothèse même de l’article 1141 ; de deux personnes auxquelles un vendeur s’est obligé de livrer la même chose, doit être préférée celle qui a été mise la première en possession (2).

177. L’aliénation est toujours opposable aux créanciers chirographaires du propriétaire concédant, sauf à eux à exercer l’action paulienne pour faire tomber une vente consentie en fraude de leurs droits. Le propriétaire serait-il commerçant et viendrait-il à tomber en faillite que la concession consentie par lui devrait être respectée par la masse. L'hypothèse de la faillite appelle la remarque suivante : dès que l’hypothèque. de la masse a été inscrite, ou dès que le jugement prononçant la faillite est devenu définitif, pour certains auteurs, les créanciers deviennent des tiers et lexploitant devrait être mis en possession du gisement avant l'inscription d’hypothèque ou le jugement déclaratif de faillite.

178. Un différend peut s'élever entre le cessionnaire du droit d'exploiter et les créanciers hypothécaires du propriétaire ; ceux-ci sont-ils obligés de respecter les

(1) Req. 21 février 4922, Gaz. Pal., 1922. 4. 535. (2) Voir pores op. cit., n° 775,

DE LA VENTE ET DU LOUAGE DES CARRIÈRES tÔr

droits consentis par leur auteur, ou peuvent-ils exercer leur droit de suite, non sur les minerais déjà extraits, mais sur ceux qui, non détachés, font partie intégrante du bien hypothéqué? Si l'acquéreur du minerai a été mis en possession, avant l'inscription de l'hypothèque, il est alors investi d’un droit réel opposable aux tiers. On ne doit pas en conclure que le minerai échappe totalement aux créanciers hypothécaires mais que l’adjudicataire sur saisie sera tenu de respecter la concession du droit d'extraire (1). La transcription du procès-verbal de saisie faisant perdre au propriétaire l'administration de son bien, il ne peut plus en percevoir les revenus ; si donc il a concédé précédemment le droit d’exploiter, moyennant une redevance proportionnelle à l’extraction, le cessionnaire devra s'acquitter, soit entre les mains des créan- -ciers, pendant le temps qui s'écoule entre la transcription du procès-verbal et le jugement d’adjudication, soit à l’adjudicataire après la licitation de l’immeuble. Cette solution découle de lidée que l'exploitation des carrières est un mode de jouissance industrielle de l'immeuble et que les redevances stipulées au profit du propriétaire sont assimilables aux loyers dûs par les locataires.

La Cour de cassation, arrêt de la Chambre civile du 15 décembre 1857 (2), admet la même solution, mais

(1) Dissertation de M. De Loynes au D. 1910. 1.480 sous Cass. Req. 24 mai 1909.

ROSSIGNEUX 11

la motive différemment; le prix des minerais, non encore extraits lors de la transcription de la saisie, serait frappé d'inaliénabilité à l'égard du saisissant et des créanciers inscrits, non comme loyers, mais comme prix d’une portion de l'immeuble saisi; cette interprétation procède du prineipe admis par la Cour sur lequel nous aurons à revenir, de la relativité des effets de mobilisation anticipée du minerai, c’est-à-dire de l'impossibilité de les opposer aux tiers. La Cour fait application de l’article 686 du Code de procédure civile et non de l’article 685 relatif à l'immobilisation des loyers et fermages, car elle n’admet pas que la cession - du droit d’exploiter soit un acte mixte. -

La cession du droit aux redevances consentie par le propriétaire, postérieurement à la transeription du procès-verbal de saisie et même signifiée au débiteur par le bénéficiaire est nulle à l'égard des créanciers et de l’adjudicataire, en raison du dessaisissement du propriétaire. Postérieure à linseription de l’hypothèque, mais antérieure à la transcription du procès-verbal de saisie, elle serait encore nulle, car elle constituerait un acte de disposition inconciliable avec les restrictions qu’impose la constitution de l’hypothèque : du propriétaire d’un immeuble. E

L'exploitation des carrières est souvent concédée moyennant un prix forfaitaire réglé d’avance et une fois pour toutes par le cessionnaire, quels sont alors les droits des créanciers et de l’adjudicataire de l’immeuble ? Les premiers n’ont certainèment plus d’action sur une créance déjà éteinte par le paiement ; quant

au second, il serait équitable que l’exploitant lui versât une part proportionnelle au prix déjà réglé et à la durée du contrat (1).

179. Si l'acquéreur du minerai dont le titre est antérieur à l’inscription de l’hypothèque ne s’est pas mis en possession entre la constitution de l’hypothèque et la transcription du procès-verbal de saisie, son droit est inopposable aux créanciers ; cette solution peut être rapprochée de la jurisprudence qui étend l’hypothèque du fonds aux immeubles par destination et qui décide que la vente faite antérieurement à la constitution de l’hypothèque par le débiteur, depuis tombé en faillite, sans déplacement el sans changement de destination, ne peut être opposée aux créanciers hypothé-

caires (2).

= 480. Nous avons étudié les conséquences de la ces- “sion du droit d'exploiter antérieurement à la constitution d’hypothèque; cette cession est-elle valable lorsqu'elle lui est postérieure ? En d’autres termes, le propriétaire de l’immeuble hypothéqué conserve-t-il la faculté de céder l'exploitation des carrières qu’il renferme ? À cette question la jurisprudence répond affirmativement. En même temps, à l'égard des créanciers hypothécaires, elle fait l'importañte réserve qui vient d’être signalée : le minerai non encore extrait con- serve sa nature-immobilière qui peut être saisie avec

(1) Note précitée de M. De Loynes.

(2) Paris, 22 mai 1868, D. 1869. 2. 72. Cass. Req. 20 décembre 1875, D. 76. 1.343 ; Caen, 21 juillet 1874, D. 76. 2. 57.

l'immeuble. Cette réponse absolue a soulevé bien des critiques ; la faculté reconnue au débiteur ne va-t-elle pas à l'encontre de la règle qui veut que la constitution d’hypothèque implique virtuellement l'engagement du débiteur de ne rien faire qui puisse appauvrir le gage donné au créancier ? L'article 1188 du Code civil prononce, en effet, la déchéance du terme du débiteur qui, par son fait, a diminué les sûretés données par le contrat d’hypothèque au créancier. L'article 2131 du Code civil qui permet aux créanciers d'obtenir des hypothèques supplémentaires, lorsque l'immeuble a subi des dégradations matérielles, ne semble pas applicable, car il suppose que ces dégradations ont un caractère accidentel et qu’elles apportent une atteinte imprévue aux droits des créanciers. La disposition de l’article 2131 se trouve écartée lorsque la perte de la sûreté est due au fait du débiteur (1).

181. Il résulte de l’article 1188 que le créancier peut s’opposer à la concession d’un droit d'exploitation et naturellement à l’exploitation des carrières faite par le propriétaire lui-même, lorsqu'elles ont pour conséquence de diminuer son gage. Le créancier hypothécaire puise dans son droit une qualité suffisante pour agir, non seulement contre le débiteur, mais aussi contre le tiers même de bonne foi avec lequel celui-ci a traité ; ainsi peut-il faire interdire par justice l’extraction des terres (2). :

(t) Planiol et Ripert, Tratté élémentaire, t. II, 10e édition,

(2) Agen, 17 juin 1889, P. Fr., 1889. 2. 181,

À quel signe reconnaîtra-t-on que l'exploitation d’une carrière est abusive? Il faut répondre à cette question par la distinction des actes de disposition et d'administration. Malgré la constitution d’hypothèques, le débiteur conserve la libre administration de son bien et la jouissance des revenus et des fruits ou des produits qui y sont assimilés, comme les minerais extraits d’une carrière. Ainsi, le créancier n’est pas fondé à demander des garanties supplémentaires lorsque le débiteur a consenti la vente normale d’une coupe de bois sans anticiper sur son époque régulière (1). La cession temporaire du droit d’exploiter une carrière déjà ouverte est généralement considérée comme un acte d'administration. Au contraire, la destruction d'immeubles hypothéqués, les coupes faites dans une futaie non aménagée, l'exploitation d’une carrière non encore entreprise et qui ne doit pas l’être dans l'intérêt du propriétaire sont des actes de disposition interdits au débiteur qui a constitué une hypothèque sur son bien.

182. Cette distinction des actes de disposition et d'administration, la jurisprudence ne l’a pas faite lorsqu'elle a eu à statuer sur les effets de la cession du droit d'exploiter les carrières, à l’égard des créanciers hypothécaires (2). Cette cession, nous dit l'arrêt de la

(4) Dijon, 6 juillet 1883, S. 1884. 2. 44.

(2) Elle l’a admise en matière de vente de coupes de bois, un arrêt de la Cour de Paris du 16 avril 1924 (Gaz. Trib., 27 et 28 juin 1924) annule la vente d'une coupe de bois non aména-

Ch. civ. du 13 décembre 1857, .est valable même lorsque la valeur des matériaux extraits s’est élevée à plus de 400.000 franes et que le sol, par suite de cette exploitation, doit se trouver non seulement diminué dans sa masse, mais dépouillé irrévocablement de ce qui lui donnait tout ou partie de sa valeur. Si elle n’invoque pas le caractère de disposition que comportent ces actes, la jurisprudence fait appel à d'autres considérations dont nous aurons à examiner le bien fondé.

183. Lorsque la vente des minerais est un acte de disposition, le créancier hypothécaire conserve sur eux son droit de suite. L’immeuble sera considéré à son égard comme libre de toutes charges, il peut donc, s'il pratique la saisie immobilière, réclamer l’insertion au cahier des charges d’une clause portant que Îles droits concédés sur l'immeuble vendu ne lui sont pas opposables.