Mieux inspirée que la jurisprudence française

(1) Mourlon, De la transcription, t. I, $ 12. (2) Voir supra, n° 158, in fine.

(3) Planiol et Ripert, 10e édition, t. I, n° 2909.

la jurisprudence italienne voit dans la cession du droit d'exploiter une mine ou une carrière pendant un certain temps une vente mobilière sans distinction entre les parties contractantes et les tiers. Une fois admis le principe, dit un arrêt de la Cour de cassation de

Florence du 18 juin 1903 (1), que le minerai devient

meuble et qu’on le considère comme virtuellement séparé du sol, il en découle qu'il doit être considéré

comme meuble même à l'égard des tiers, par la seule

raison qu’une même chose ne peut logiquement revêtir en même temps la double qualité de meuble et d'im-

meuble. D'autre part, il serait tout à fait contraire à

l'intention des parties d'affirmer que la cession du droit d'exploiter est une aliénation partielle du so car l'acquéreur n’a jamais entendu acheter une partie du sol, il n’a eu en vue que le minerai.

En voulant conserver le caractère mobilier de la

vente de minerai entre les parties et protéger les tiers par la transcription, la thèse de la jurisprudence est une source de contradictions ; si la vente est mobilière,

les parties sont en effet impuissantes à la rendre oppo-

sable aux tiers par l'effet de la transcription.

193. La loi de 1855 n’exigeant la transcription que dans certains cas Jimitativement énumérés, il est d’un intérêt pratique incontestable de rechercher si la vente de minerai ne rentre pas dans l’un de ces cas. Les conflts entre l’acquéreur du minerai et les tiers seraient résolus par la date de la transcription ; le premier ne

(1) Arrêt cité dans la Revue trimestrielle de 1903.

dy VONT

verrait pas ses droits sacrifiés à l'acquéreur du sol et du sous-sol comme dans la doctrine de la personnalité du droit, et, d’autre part, la transcription écarte les nombreuses difficultés auxquelles se heurte la théorie du droit réel mobilier dans l’appréciation des faits qui constituent la mise en possession de l'acquéreur du minerai. À quelles conditions celui-ci sera-t-il considéré comme ayant pris possession du gisement ? À quels signes reconnaîtra-t-on que l'exploitation est entreprise ? Qu'elle est effective ? Les divergences de la jurisprudence sur l'assimilation du marquetage à la prise de possession d’arbres sur pied révèlent toutes les difficultés de la matière.

194. À quel titre la vente du minerai peut-elle tomber sous l'application de la loi de 1855? La réponse doit être cherchée dans le $ 11 de l’énumération de Particle 2 de la loi. Ainsi qu’il a été déjà dit plus haut, le contrat de cession du droit d’exploiter n'est pas une vente pure et simple; c'est une convention qui tient à la fois du bail et de la vente; l’extraction du minerai implique en effet normalement l’usage de la jouissance de la chose. Gomme l'écrit très exactement M. Ripert (1) : « Le titulaire du droit d'extraction « occupe le fonds, supprime ou gène la jouissance du « propriétaire, il est par conséquent dans la situation « d’un locataire ; les parties ne s’y trompent pas et « qualifient le plus souvent ce contrat de bail .….

(1) Voir la note du savant professeur au D. 1923. 2. 97 sous Montpellier, 23 octobre 1922.

« La concession du droit d'extraire est donc un bail « d'immeuble accompagné d’une vente de produits « futurs ».

A la thèse de M. Ripert qui nous semble absolument incontestable, M. Fréjaville objecte que la transcription n’est pas requise à titre de bail, mais de vente, et qu'il est faux et artificiel de considérer le bail comme le contrat principal qui doit communiquer à l'acte de cession sa qualification. Presque toujours, dit-il, c’est la vente de minerai qui est la chose principale, le bail n'en est que l'accessoire ; il n’a de raison d’être qu’à cause d'elle. Mais il apparaît à la réflexion que le bail, loin d’être un élément d’accessoire, est au contraire un élément indispensable puisque c’est lui qui permet de prendre possession du gisement (1). M. Féraud- Giraud écrivait dans son Code des Mines et Mineurs, t. 1, p. 54 : « En thèse, je crois qu'un pareil acte (amo- « diation d’une mine) est un acte sui generis ayant un « caractère mixte à cause de la nature de l’objet et « qu'il participe à la fois pour les conséquences juri- « diques qui en découlent et les principes applicables, « du contrat de vente et de louage (2) ».

(1) N'est-ce pas le caractère primordial de cet élément qui a fait soumettre les baux de mines et de carrières à la loi du 9 juin 1927 sur la révision des baux à ferme de longue durée (art. 11). Il a été dit au Sénat (J. OF, Déb. Parl., Sénat, p. 460), lors de la discussion de cet article, que la loi du 9 mars 1918 sur la prorogation des baux s’appliquait aux contrats d'exploitation des mines et des carrières.

(2) C. Wahl, Traité de louage, 2e éd., t. I, p. 56 et s. ; 3e éd., t. I, p. 10. l

195. La vente de substances à extraire est liée à l'occupation du gite faisant partie intégrante du fonds. L’acquéreur du droit d'exploiter acquiert plus que des minerais, il acquiert également la possession et la disposition de la masse du gisement et du sous-sol, en tant qu’il est nécessaire de les posséder et d'en disposer pour l'exploitation. Sans doute l'exploitation entraine l’appauvrissement du gîte, elle enlève même matériellement une fraction du terrain, mais les choses qui s'épuisent peuvent faire l’objet d’un bail; le Code dispose formellement que tous objets meubles ou immeubles peuvent être donnés en location et cette formule générale embrasse mines, minières et carrières. Rien ne s’oppose à ce que l'exploitation d’une carrière fasse l’objet d’un bail, dit un arrêt de la Cour de cassation Belge, 12 avril 1903 (1).

196. Le bail de carrière sera opposable aux tiers pourvu qu'il ait date certaine (art. 1843 Code civ.) ; il sera soumis à la transcription s’il a une durée de plus de 18 ans; s’iln’a point été transcrit, il ne sera pas opposable aux tiers pour une durée supérieure à 18 ans (2). S'il est inconcevable, juridiquement, qu'un contrat soit mobilier inter partes et immobilier à l'égard des tiers, -il est parfaitement admissible qu'un contrat ait un caractère mixte et participe à la fois de la vente et du louage, deux contrats qui présentent le plus d’affinités entre eux. Toutes les fois qu’elle a eu à statuer sur la

(2) Note précilée de M. Ripert.

ROSSIGNEUX 12

vente de minerais, la jurisprudence a refusé de l’assimiler même partiellement à un bail, mais par ailleurs il lui arrive de faire application des articles du Code relatifs aux louages de choses dans les rapports entre cessionnaires du droit d'exploiter et propriétaires (1).

197. La solution proposée a des avantages indiscutables, car elle conserve la nature mobilière du contrat de vente de minerai à extraire, elle assure la protection des tiers; d’autre part, elle écarte les conséquences qu’il faudrait tirer logiquement du principe admis par la jurisprudence et tout à fait inconciliables avec le caractère mobilier de la vente de minerai. Avec elle, la question de savoir si l'acquéreur doit pratiquer les formalités de purge des hypothèques, sil peut hypothéquer son droit, ne se pose pas ; celle de savoir si les créanciers hypothécaires sont tenus de respecter une cession du droit d'exploiter se résout très simplement. Aux termes de l’article 684 du Code de procédure civile, les baux passés par le propriétaire de l'immeuble saisi peuvent être annulés à la demande des créanciers ou de l’adjudicataire lorsqu'ils n’ont pas acquis date certaine ayant le commandement (2) : au cas contraire, ils sont opposables aux créanciers, peu importe qu’ils soient antérieurs ou postérieurs aux inscriptions prises par ces derniers, s'ils n’excèdent pas le terme de 18 ans. Sur tous ces points, la conven-

(4) Voir Trib. civil de Draguignan, 47 mai 1910, D. 1944. 2. 133 ; Aix, 10 février 1883, Gaz. Pal., 1884. 2. 155.

(2) Ou avant la sommation de délaisser si la poursuite est dirigée contre un tiers détenteur.

tion portant sur le droit d'exploiter est assimilable aux baux, mais encore faut-il, pour être opposable aux créanciers hypothécaires, qu’elle soit acte d’admi-

nistration et non de disposition.

Si la convention avait pour objet l'exploitation d’un terrain non aménagé ou qui ne doit pas l'être, elle serait inopposable aux créanciers hypothécaires, quand bien même aurait-elle date certaine ou serait-elle transcrite. On sait, en effet, que la vente des produits d’une carrière n’a pas d’une manière absolue le caractère mobilier ; on distingue suivant que la vente, acte d'administration porte sur des fruits, acte de disposition porte sur des produits.

198. Pour être opposable aux créanciers hypothécaires, un bail de pis de 18 ans doit avoir été transcrit antérieurement à l'inscription d’hypothèque, le propriétaire d’un immeuble hypothéqué ne peut plus, après l'inscription de l’hypothèque, donner à bail son immeuble pour une durée supérieure à 18 ans.

Les fruits civils, échus avant transcription de la saisie, dans les saisies pratiquées contre le débiteur, ou avant la sommation dans celles qui sont dirigées

- contre le tiers détenteur, appartiennent au débiteur

et à ses créanciers chirographaires. Il en est autrement des fruits échus depuis la transcription de la saisie ou de la sommation qui sont immobilisés au profit des créanciers hypothécaires pour être distribués avec le prix de l’immeuble par voie d’ordre (art. 685 Code Proc. civ.). Le tiers cessionnaire, débi-

teur de redevances, se libère valablement entre les

mains du débiteur saisi tant qu’une opposition régulière ne lui est pas signifiée.

199. Lorsque l'exploitation a été consentie moyennant un loyer annuel ou une redevance proportionnelle aux quantités extraites, l'immobilisation de ces sommes, au profit des créanciers hypothécaires saisissants, ne souffre aucune difficulté. La question est plus délicate lorsque le prix consiste en un capital. Si le capital n’avait pas été payé, il serait juste d'en faire répartition entre les créanciers hypothécaires et l’adjudicataire. Si le prix a été intégralement versé, les créanciers hypothécaires ont-ils encore une action en paiement ? Il est difficile de la leur accorder puisque la créance est éteinte; cependant, si l’on admet l’analogie de la cession du droit d’extraire et du bail, le paiement d’une somme forfaitaire versée une fois pour toutes préalablement à Fextraction, est assimilable au paiement de loyers et fermages non échus. Dès lors, la difficulté se résout par la distinction suivante : ou bien le paiement anticipé a acquis date certaine avant l'inscription d’hypothèque et la quittance a été transcrite au bureau des hypothèques de la situation de l'immeuble avant la même époque, si la convention a -été faite pour une durée de trois ans au moins, le paiement est opposable aux créanciers; ou bien la quittance de trois ans au moins n’a été enregistrée et transcrite qu'après l’inscription et le paiement alors n’est pas opposable aux créanciers. L'opinion selon laquelle le paiement des loyers ou fermages non échus diminuant la valeur du bien saisi n’est pas valable à

l'égard des créanciers, lorsque la quittance n’a acquis date certaine qu'après l'inscription d’hypothèque, est en effet préférable à celle qui triomphe en jurisprudence (1) et qui se contente de réduire la quittance à une durée inférieure à trois ans, lorsqu'elle n’a pas été transcrite avant l'inscription. La jurisprudence établit ainsi un rapprochement critiquable entre les dispositions de la loi de 1855 applicables aux quittances ou cessions anticipées des loyers et’ celles qu v'sent les baux de plus de 18 ans.

200. La cession de redevance par le onictase du sol à un tiers doit être signifiée au débiteur ou acceptée par lui dans un acte authentique comme toute créance ; elle doit de plus être transcrite, si elle porte sur une durée de trois ans ou une durée supérieure. Cette cession est-elle opposable aux créanciers hypothécaires antérieurs au moins pour une durée de trois ans ? Le débiteur, en constituant l’hypothèque, ayant pris l'engagement tacite de ne pas diminuer le gage de ses créanciers, 1l faut en conclure que la cession de redevances non encore échues, quelle que soit la durée sur laquelle elle porte, n’est pas valable à leur égard (2). | 201. Il est certain que l'assimilation de la vente du - droit d'exploiter à un bail limite les bienfaits de la transcription, puisque celle-ci ne sera requise que si le contrat porte sur une durée supérieure à 18 ans. Il

(1) Civ. 3 décembre 1919, D. 1919. 1. 95.

(2) Aubry et Rau, t. IV, 5° éd., $ 286, p. 701.

suffit que les contrats d’une durée inférieure aient date certaine pour être opposables aux tiers mais, en l'absence d’une réforme législative toujours souhaitable faisant application de la loi du 23 mars 1855 aux ventes de meubles par anticipation, il est impossible de donner à la publicité d’une convention portant sur le droit d’extraire des minerais une autre base juridique que celle de l’article 1° de la loi de 1855.

La jurisprudence se refuse à analyser cette convention en un bail mélangé de vente ; pour elle, l'acte est mobilier entre les parties et immobilier à l'égard des . tiers ; quoique contraire à l'intention des parties et à la vérité juridique, cette interprétation est formulée en termes si absolus qu’elle semble être définitive et que l'exploitant doit faire transcrire le contrat, quelle que soit sa durée, et pratiquer la purge des hypothèques, toutes mesures dont la validité en droit est contestable, malgré leurs avantages pratiques.