CHAPITRE VII

DES EFFETS DE LA CONVENTION PORTANT SUR LE DROIT D'EXPLOITER ENTRE LE PROPRIÉTAIRE ET LE CESSIONNAIRE

Après avoir recherché la nature juridique du contrat d’extraction de minerais et reconnu que cette convention était mixte, participant à la fois du bail et de la vente, nous allons essayer maintenant de déterminer les conséquences de cette conception du contrat dans les rapports entre le propriétaire du sol et le cessionnaire du droit d'extraire.

202. Comme tout contrat de vente, cette convention exige pour sa validité que les parties soient d'accord sur la chose et le prix. Le minerai existe dans son

entité physique, lors même de Ia convention, et le cessionnaire en devient propriétaire immédiatement. L’acquéreur devra donc se prononcer nettement sur la qualité et la quantité du minerai qu'il entend extraire ; en l’absence de clause à cet égard, la jurisprudence estime que l’objet de la convention est l’exploitation des carrières ouvertes ou à ouvrir contenant la substance minérale, quelle que soit la valeur de celle-ci. L'erreur n’est pas une cause de nullité de la vente lorsqu'elle porte, non pas sur la substance

mème de la chose vendue, mais sur la valeur réelle de cette chose et sur ses qualités secondaires et accessoires. L'erreur sur les qualités accidentelles ne devient une cause de nullité que si les parties avaient fait de ces qualités une condition du contrat (1). Ainsi, lexploitant d’une carrière ne serait pas fondé à demander la résolution du contrat de cession, sous prétexte que la nature du minerai ne répond pas aux qualités qu'il recherchait, s'il n’a pris la précaution de préciser, lors de la convention, ce qu'il voulait acquérir. -

203. En pratique, le cessionnaire du droit d’exploiter insère dans le contrat une clause aux termes de laquelle il ne sera tenu d'acquérir qu’un minerai de telle qualité : ainsi, il est d’usage de stipuler dans les contrats relatifs à l’exploitation des bauxites, en vue de la fabrication de l'aluminium, que les minerais dont l’analyse ne révèle pas un pourcentage de 50 à 60 0/0 d’alumine seront laissés pour compte au propriétaire ; en l’absence de cette clause tout le minerai extrait devrait être acheté. De même, à moins de l'avoir précisé, l'exploitant, au cas d’épuisement partiel du gisement, ne pourrait demander, soit la résolution de la vente, soit la diminution du prix, en se fondant sur l’article 1701 Code civil. En cas de vente de pierres à extraire d’une carrière (2), il n'y a pas, en effet, perte de la chose vendue pouvant dégager l'acheteur de payer le prix convenu, par cela seul que:

(1) Nancy, 15 mai 1869, S. 1869. 2. 179.

(2) Cass. Req. 12 juin 1901, S. 1902. 1. 232,

la carrière ne fournit plus un rendement rémunérateur, du moment que les pierres extraites ont été vendues à raison de leur valeur marchande et que les matériaux à extraire peuvent être vendus et ont encore une valeur commerciale, si faible soit-elle. En pratique, les contrats prévoient la faculté de résiliation anticipée pour l’exploitant au cas d’épuisement.

204. Quant au prix de l'extraction, il peut consister soit en une somme forfaitaire payée une fois pour toutes, soit en une redevance proportionnelle à l’extraction à la tonne ou au mètre cube ; ces deux modalités se combinent d’ailleurs assez fréquemment; la clause d'usage est la suivante : « La concession du « droit d'extraction est faite moyennant un prix de... « correspondant à l'extraction d’un tonnage de... au « delà duquel le cessionnaire devra une redevance de « tant par tonne ». La fixation du prix à une redevance proportionnelle à l'extraction impose à l'exploitant certaines obligations que nous verrons ci-dessous (1).

205. De cette convention valablement formée naissent des obligations à la charge des deux parties. Le

. propriétaire, comme tout vendeur, doit la délivrance et la garantie de la chose. L'obligation de délivrance comporte celle de mettre l'acheteur en possession de la carrière et de ses accessoires ; l'obligation de garantie comprend à la fois les garanties des vices, du fait personnel, du fait des tiers ou garantie d’éviction.

Les Tribunaux ont fait application des articles 1614

(1) Voir énfrà n° 244.

et 1615 Code civil à la vente du droit d'exploiter, pour décider que le propriétaire d'une carrière déjà aménagée doit remettre à l'acheteur puits et galeries en bon état. Un-jugement du Tribunal civil de Draguignan, du 27 mai 1910 (1), a fait application de cette règle dans les conditions suivantes : entre la vente et la délivrance, avant que le cessionnaire ne se mette en possession, l'exploitant dont le contrat venait à expiration avait détruit les galeries, retiré le coffrage de la mine, de telle sorte que le cessionnaire ne pouvant plus utiliser les installations précédemment faites, le propriétaire fut déclaré responsable car il a la charge de délivrer la chose avec les accessoires, dans Pétat où ellé se trouvait au moment de la vente. D'autre part, les galeries et les puits sont des accessoires indispensables ; en l’absence de toute convention, le vendeur est censé avoir contracté l'obligation de remettre à l’acheteur ceux qui existent déjà. D'ailleurs, aux termes de l’article 1602 Code civil, tout pacte obseur ou ambigu s’interprète contre le vendeur, c'est donc à ce dernier à préciser l’étendue de ses obligations. La sanction d'obligation de délivrance est, soit la mise en possession effective de l’acheteur au besoin par la force publique, soit la résolution du contrat avec dommages-intérêts s’il y a lieu. ; 206. Si les puits et galeries sont considérés comme accessoires de la carrière lorsqu'ils existent, la concession de l'exploitation entraine-t-elle comme consé-

quence nécessaire le droit d'ouvrir des puits à la surface de l’héritage, dans le tréfonds duquel est située la carrière ? Lorsque aucune clause de la convention n’a conféré au cessionnaire le droit de pratiquer des ouvertures à la surface, ne peut-on dire que, dans le cas d’une exploitation souterraine, ce droit est un accessoire indivisible de l’exploitation du tréfonds et que le propriétaire de la surface est tenu d’en supporter l'exercice, à moins d’une stipulation contraire. L'obligation de délivrance est celle de mettre l’acheteur en possession et par conséquent de lui donner accès à la chose. Enfin, si nous supposons que l’exploitant a acquis non seulement le minerai, mais le soussol, n'est-il pas fondé à invoquer l'article 682 pour: exiger l'ouverture de la carrière à la surface ? La jurisprudence actuelle (1) ne reconnaît pas qu’il y ait un rapport nécessaire entre le droit d'exploiter le tréfonds d’un héritage et celui de faire des ouvertures dans la superficie, il y a même des cas, d’après elle, où il faut pratiquement creuser des puits à la naissance même du banc minéral pour le suivre sous les divers terrains * sous lesquels il s’étend, sans aucune correspondance avéc les divisions cadastrales. Elle écarte, d'autre part, l'application de l’article 682 du Code civil au droit de passage sur l4 surface du sol voisin pour une exploitation qui doit se faire ou aboutir à la surface du sol (2). La servitude de passage n’est pas étendue à toutes les couches d’un héritage voisin.

(1) Cass. civ. 25 janvier 1886, D. 86. 1. 337. (2) Voir suprä n° 112, note 1.

Les conventions portant cession du droit d'exploiter une carrière contiennent toutes la clause de style selon laquelle : « l’exploitant pourra établir tous entrepôts, € moyens de transports superficiels, aériens ou souter- « rains, tant pour l'exploitation des parcelles concé- « dées que pour les exploitations voisines, moyennant € un prix forfaitaire de …. versé une fois pour toutes ».

La loi n’ayant fixé aucune règle sur les rapports qui doivent s'établir entre le propriétaire de la surface et le cessionnaire du droit d'exploiter, à défaut de stipulation expresse ou de règle générale, il y a lieu de recourir aux usages régionaux lorsqu'il en existe (1). Ce recours aux usages n’est d’ailleurs qu’une application de l’article 1160 du Code civil, aux termes duquel on doit suppléer dans le contrat les clauses qui y sont d'usage, quoique n’étant pas exprimées. Il y a en effet présomption que les parties ont voulu se référer dans leurs conventions à la manière usuelle de faire. La preuve de ces usages par présomption est toujours possible, même lorsque le bail est d’un prix supérieur. à 150 francs.

207. L'autre obligation du preneur est la garantie des vices, du fait personnel et de l’éviction. La garantie des vices a lieu en effet dans toutes les ventes et pour les choses les plus variées : le vendeur répond de défauts cachés qui rendent la chose impropre à tout service ou qui diminuent considérablement son utilité.

(L) Cass. civ. 19 février 1865, D. 1865. 1. 76 ; Civ. 17 novembre 1869, D. 70. 1. 22.

En principe, le vendeur ne répond jamais des vices postérieurs à la vente, parce qu’à ce moment la chose appartient à l’acheteur, elle est à ses risques; mais, étant donnée la nature mixte du contrat de cession d'exploiter une carrière, le propriétaire devra répondre des vices postérieurs à la location. Ce vice postérieur au bail peut être, par exemple, le résultat de travaux effectués par un tiers usant de son droit sur un terrain contigu de l'exploitation des carrières entreprise par le cessionnaire, d'un affaissement du sol, de lPexécution de travaux publics. L'apparition d’un vice entraîne, soit la résiliation du contrat, soit la diminution du prix; elle peut donner, de plus, lieu à des dommages-intérêts au profit du preneur, s’il en résulte quelques pertes pour lui.

Parfois même, la suppression des accessoires de la carrière aura les mêmes conséquences ; ainsi la suppression d’un-chemin peut entrainer une indemnité ou même une action en résiliation, au profit du preneur, lorsque le chemin a été considéré par lui comme l’accessoire de la carrière louée.

L’équité veut que le propriétaire ne soit pas tenu à des dommages-intérêts, si le vice résulte d’un tiers ou d’un affaissement du sol, car ces vices ayant le caractère de cas fortuit, le bailleur est exempt de toute faute.

Dans la détermination du montant des dommagesintérêts, 1l y a lieu d'appliquer Particle 1150 du Code civil et de ne tenir compte que des dommages naturels et ordinaires qui ont pu être prévus lors de la convention. Si le propriétaire avait commis un dol, il

devrait réparer tous les dommages même imprévus,-à quelque somme qu'ils puissent se monter.

208. La cession du droit d'exploiter laisse au propriétaire la libre disposition de la surface mais elle paralyse, dans une large mesure, son droit, car il ne doit rien faire qui puisse entraver l'exploitation ; notamment il est responsable des dommages causés par les travaux de culture et de construction effectués à la surface. L'obligation du propriétaire est en effet contractuelle; il est donc tenu de sa faute et de son fait. Le principe général, en matière de louage, est que le cédant ne peut user de sa propriété de manière nuisible à son locataire.

209. La dernière garantie à laquelle est obligé le propriétaire est celle des troubles provenant d’un tiers selon la distinction établie par le Code civil articles 1725 et 1726, les simples voies de faits commises par un tiers qui agit sans prétendre à aucun droit n'engagent pas la responsabilité du cédant. Ainsi, un arrêt de la Cour de Dijon du 6 juillet 1887 (1) décide que le propriétaire qui, ayant loué une carrière sur son domaine, donne ultérieurement à bail le dit domaine, n’est pas responsable des anticipations commises par le second locataire au préjudice du locataire de la carrière, lorsqu'il a eu soin d’exempter formellement de location les parcelles antérieurement louées en carrière. L'exercice d’un droit réel par un tiers sur le fonds apporte au cessionnaire un trouble matériel

(1) Gaz, Pal., 1887, 2, suppl. 43.

ts L- DROIT D EXPLOITER ENTRE PROPRIÉTAIRE ET CEÉSSIONNAIRE 191

ou un trouble de droit ; il autorise celui-ci à demander, soit des dommages-intérêts si la convention est résolue, soit une diminution de prix si elle peut encore s’exécuter. Conformément à l’article 1727, l’action de ceux qui prétendent avoir des droits sur les carrières louées est mal intentée si elle est formée contre le cessionnaire ; elle doit être dirigée contre le propriétaire et le preneur est mis hors de cause dès qu’il révèle le nom du bailleur pour lequel il possède (1).

L'exercice par l'administration de la servitude légale d'utilité publique d'occupation temporaire et d’extraction de matériaux autorise-t-elle le preneur à exercer un recours contre le bailleur? On a quelquefois assimilé l'occupation aux voies de fait prévues par l’artile 1725 du Code civil et qui ne donnent aucune action contre le propriétaire. Cette analogie est fausse, car des fouilles ou des extractions faites régulièrement ne correspondent pas aux voies de fait. L'occupation

temporaire doit plutôt être classée dans la catégorie des troubles de droit de l’article 1726, puisque c’est une servitude légale d'utilité publique.

Telles sont les obligations principales du cédant. Il est à peine besoin de dire qu’elles sont les mêmes à l'égard des ayants cause du cessionnaire du droit d’exploiter, qu’on envisage en effet le contrat comme un louage ou une vente, il est de jurisprudence constante que la garantie passe aux sous-acquéreurs de l’ache-

teur où du preneur qui ont une action directe contre

(1) Poitiers, 2 décembre 1879, D. 1880. 2. 96.

le garant et n’en sont pas réduits à l’action oblique de l’article 1166 du Code civil.

210. Le cessionnaire du droit d'exploiter est tenu à deux obligations principales : celle d'exploiter les carrières conformément à leur destination naturelle et de payer le prix. La première obligation ne peut s’expliquer sans faire appel à l’idée de bail; jouir en bon père de famille est sans doute une obligation commune aux détenteurs de la chose d'autrui, mais si lon voit une vente pure et simple dans la cession du droit d'exploiter, le preneur est immédiatement propriétaire des minerais, comment lui imposer en l’absence de convention spéciale, l'obligation de ne pas épuiser le sol par une extraction abusive ou de conduire son exploitation de telle façon qu’elle assure au propriétaire concédant un revenu stable et normal (1)? Jouir des carrières en bon père de famille, c’est, dans le bail d’une carrière moyennant une redevance annuelle, éviter l'exploitation hâtive qui dépasse les prévisions communes des parties au moment du contrat (2), et, dans le bail d’une carrière moyennant une redevance proportionnelle à l'extraction, c’est extraire une quantité de produits suffisants telle qu’un propriétaire diligent l'aurait fait (3). Il y a là une question de mesure. Pour certains auteurs (4), cependant partisans de l’assimilation de la convention du droit d’exploiter. au

(1) Wah], Du louage, t. I, n° 608 ets.

(2) Grenoble, 5 mars 1835, S. 1835. 2. 320.

(3) Bordeaux, 4 mai 1846, S. 4847. 2. 13.

(4) V. Guillouard, Du louage, 17° éd., t. I, n° 199.

bail, l'obligation de jouir en bon père de famille consisterait uniquement à prendre les précautions d'usage pour ne pas endommager le surplus de la propriété, Comment restreindre les droits du preneur ? Comment l’obliger à exploiter tantôt plus, tantôt moins, lorsque la convention n'indique qu’une chose : le paiement d’une redevance fixe ou d’une redevance proportionnelle à l'extraction. Il a été répondu à cette objection que la restriction des droits du preneur était justifiée par la notion même du bon père de famille, c’est-àdire de l'administrateur soigneux et diligent qui jouit de sa propriété sans l'épuiser (1).

211. L'exploitant a contracté, par la seule convention du droit d'extraire, une obligation de faire dont l’inexécution entraîne la résolution du contrat aux termes de l’article 1184 du Code civil. Il en résulte donc pour lui une lourde charge puisqu'il est tenu d'entreprendre et de continuer ces travaux sans pouvoir se réserver le choix du moment ; aussi prend-il souvent le soin de spécifier qu'il sera libre de commencer les travaux de recherche et d'exploitation à son heure et à son gré; quelle est la validité de cette clause ? La réponse ne saurait être générale et les décisions de jurisprudence varient selon les modalités des diverses clauses stipulées.

. Lorsque le traité prévoit l'exploitation pure et simple moyennant une redevance à tant la tonne, la résolution au cas de non exploitation est inévitable; il en

(4) Wahl, op. et oc. cit. et Revue trimestrielle de 1914, p. 600.

ROSSIGNEUX 43

est de même lorsque l'extraction est si peu importante qu’elle ne procure au propriétaire qu’un revenu insignifiant (1). Au surplus, un tel contrat ne tombe-t-il pas sous la sanction de l’article 4174 du Code civil comme étant fait sous une condition potestative, puisque son exécution et le paiement des redevances dépendent de la seule volonté de l’exploitant? Lorsqu'il n’est pas prévu que le contrat sera résolu de plein droit, à défaut d'exploitation, la résolution judiciaire s'impose ; mais l’action doit-elle être précédée d’une mise en demeure préalable? La Jurisprudence ne l'exige pas en principe ; cependant, un arrêt récent de la Chambre des Requêtes (2) semble admettre la nécessité d’une mise en demeure préalable lorsque le contrat ne doit pas être exécuté dans un délai fixe déterminé. Mais la mise en demeure conserve toute son utilité pour l'obtention de dommages-intérêts (art. 1146, Code civil).

212. En principe, l’inexécution intégrale des obligations emporte nécessairement résolution et cette résolution doit être étendue à l'hypothèse du cas for- tuit et de la force majeure (3); en fait, il arrive cepen-

dant que les Tribunaux tiennent compte des circonstances économiques qui empêchent l'exploitant d'entreprendre ses travaux, et, en conséquence, ne

(4) Arrêt non publié de la Cour d’Aix du 27 mai 1918, aff. Bosc c. Union des Bauxites.

(2) Req. 16 février 1921, D. 1922. 4. 102. Æ

(3) Req. 3° août 1875, D. 1875. 1. 409; Req. 20 mars 1877, D, 1877. 5. 379.

prononcent pas la résolution du contrat; c’est ce qui a été décidé par un jugement du Tribunal civil de Montpellier du 22 décembre 1909 (1) : « Attendu, dit « ce Jugement, qu'il faut tout d’abord retenir que si « les exploitants ont acquis le droit d’extraire de la « bauxite, ils n’ont pas contracté l’obligation de com- « mencer cette exploitation dans un délai déterminé ; « qu'il est évident que les travaux à entreprendre et à « poursuivre sont subordonnés à l'importance des « ventes qu'ils peuvent faire et à la tenue du marché « de l'aluminium ; qu'à ce point de vue les cédants « déclarent eux-mêmés que, par suite de la crise de « l'aluminium, le cessionnaire se trouve dans l’impos- « sibilité d’écouler le minerai qu'il pourrait extraire ; « que l’on ne comprendrait pas, dans ces conditions « là, que ce dernier puisse être contraint à procéder « immédiatement et sans attendre le moment favora- « ble à des dépenses qui le conduiraient fatalement à

« la ruine ».

. D'ailleurs, malgré l’assignation et jusqu’au moment où le jugement prononçant la résolution sera définitif par l'expiration du délai d'appel, le cessionnaire, comme tout débiteur, a le pouvoir de modifier sa situation juridique vis-à-vis du cédant en offrant au propriétaire l'exécution de son obligation.

213. Lorsque les parties ont stipulé que le contrat serait résolu de plein droit à défaut d’exploitation, l'intervention judiciaire n’est plus nécessaire, mais

(1) Jugement non publié,

encore faut-il que le propriétaire ait pris Soin de mettre en demeure l'exploitant par une sommation ou un acte équivalent ; une simple lettre recommandée même suffirait si le cessionnaire du droit d’exploiter était commerçant. Cette sommation serait inutile si la résolution de plein droit pour défaut d'exploitation dans un certain délai avait été prévue, ce serait une application de l’article 1657 du Code civil, dela résolution de la vente pour défaut de retirement de la chose dans le terme convenu. Il s’agit, en effet, du cas spécial où la vente a pour objet des effets mobiliers et où un délai d'exécution a été imposé à l'acheteur.

214. Les conventions portant cession du droit d’exploiter imposent souvent au cessionnaire l’obligation de verser au propriétaire du sol une redevance proportionnelle à l’extraction, et, en outre, celle de lui régler d'avance un acompte minima, annuel, à valoir sur l’extraction future ; cette clause décharge-t-elle le cessionnaire des conséquences de la non exploitation ? Non assurément, si cette redevance est minime et ne correspond pas au revenu normal que le propriétaire compte retirer de l’exploitation de sa carrière (1). Mais l'exploitant est garanti efficacement contre la résolution du contrat lorsque celui-ci comporte l'attribution au propriétaire d’une redevance forfaitaire annuelle pour le cas de non extraction de minerai lorsque cette

(1) Arrêt non publié de la Cour d'Aix du 29 avril 1914, aff, Blanc c. Union des Bauxites.

redevance correspond au revenu normal d’une année (1). Aussi, en pratique, la clause suivante est-elle d'usage : « En cas de non exploitation pour une cause quelcon- « que, le preneur paiera annuellement une redevance « forfaitaire de ..….. francs pendant toute la durée de « non exploitation, quelle qu’elle soit ». À défaut de cette clause, le cessionnaire est tenu d'exploiter. Parfois 1l s’en dispense en versant au propriétaire une redevance égale au prix de son extraction. Mais l’acceptation de cette redevance ne peut engager l’avenir et faire renoncer le propriétaire à son droit à une -exploitation normale. Aucune résolution n’est à craindre lorsque le prix de l’extraction est une somme fixe annuelle ou un prix forfaitaire réglé une fois pour toutes. [1 va sans dire que le droit du cessionnaire se prescrit par trente ans d’inaction (2). Il en est autrement lorsque le propriétaire a accepté les redevances du cessionnaire malgré l’inexploitation.

215. La résolution du contrat, à défaut d’exécution . des obligations à la charge des parties, est-elle rétroactive ? La rétroactivité s’applique certainement aux con- ditions résolutoires tacites (art. 1184) comme aux conditions résolutoires expresses, mais ici le caractère successif des obligations du propriétaire et de l’exploi- -tant devrait l’écarter. Lorsque la cession a été consentie moyennant un prix unique, il ÿ a lieu de faire une ventilation et le propriétaire conserve la partie du prix

(1) Jugement non publié du Tribunal civil de Marseille du 9 mai 1916, aff. Vascal c. Bauxites de France.

” (2) Civ, 30 mars 1870, D. 70, 1, 345.

correspondant aux extractions effectuées. Dans l’hypothèse où la cession aurait eu lieu moyennant une somme variable, payable à des époques périodiques, on devrait procéder comme en matière de louage où la résolution du contrat n’opère seulement que pour l’avenir, puisqu'il s’agit de l'exécution du contrat comportant des prestations successives et périodiques. Lorsque des prestations successives en vertu du contrat sont dues, s’il y a résolution pour inexécution, la condition résolutoire opère moins une résolution proprement dite que la cassation ou la résiliation du contrat qui continue de régir les faits antérieurement acquis (1).

Mais la Cour de cassation repousse ici toute analogie entre la cession du droit d'exploiter et le bail; elle admet donc le principe de la rétroactivité de la résiliation de la vente des minerais (2) sans en excepter les cessions faites moyennant des redevances payables périodiquement. Si la convention est résolue, elle est réputée n’avoir jamais eu d’existence et le propriétaire ne conservera pas les acomptes versés par le cessionnaire et afférents à la jouissance passée. La résolution donnera lieu seulement à des dommages-intérêts et à des restitutions de fruits et de produits. Conformément aux articles 1183 et 1184, lorsque le contrat est résolu pour cause d’inexécution des obligations, l'effet de cette résolution doit remonter à la date même de la conven-

(1) Req. 31 octobre 1923, Gaz. Pal., 1924. 1. 18. (2) 31 décembre 1857, D. 1857. 1. 281.

tion et les parties doivent être remises dans le même état que si elle n’avait jamais existé.

216. L’autre obligation à laquelle est tenu l’exploitant est de payer le prix aux époques convenues. Le plus souvent, la cession a été consentie moyennant une redevance proportionnelle aux quantités extraites ; il est alors nécessaire de recourir à un mesurage ou à un pesage pour connaître le montant des sommes dues par le cessionnaire. Aussi bien, la vente des minerais est-elle assimilable à une vente en bloc dont l’objet est bien déterminé, mais dont le prix fixé à l’unité doit être établi par un procédé de mesure. En principe, cette opération se fait contradicloirement en présence des parties ou de leurs représentants. Toutefois, on peut renoncer au mesurage contradictoire et une telle renonciation résulte ordinairément de l’usage de s’en remettre au pesage qui sera effectué à une bascule publique ou encore aux récépissés délivrés par les gares expéditrices. Aux termes de Particle 1248 du Code civil les frais du paiement sont à la charge du débiteur ; l'exploitant paiera donc les frais de mesurage, de comptage ou de pesage.

217. Le paiement du prix est-il garanti par un privilège? Etant donnée l’analogie entre les deux contrats de louage et d'exploitation des carrières, les propriétäires ont souvent réclamé le bénéfice du privilège du bailleur d'immeuble que la jurisprudence leur a toujours refusé (1), les arrêts analysant ce contrat comme

(4) Cass. civ. 4 août 1886, D. 1887. 1. 36 ; Paris, 3 mai 1923, Gaz. Pal., 8 mai 1923.

une vente mobilière. Par la même raison, le privilège du vendeur d'immeuble est hors de cause; il reste donc au cédant le seul privilège du vendeur de meubles dont l'exercice est soumis à la double condition que la chose n'ait pas subi de transformations qui la rendent méconnaissable et qu’elle soit toujours en la possession de l'acheteur (art. 2102, $ 4, al. 2).

La faillite de l’acheteur apporte une restriction considérable aux garanties du vendeur d'effets mobiliers qui ne peut exercer un droit de revendication que sur les choses non encore entrées dans les magasins du failli (art. 575 Code de comm.). On sait que la jurisprudence donne une extension considérable à ces derniers mots : Magasin doit s'entendre de l’endroit où le failli tient la marchandise à la disposition de sa clientèle. Le parterre d’une coupe de bois est un magasin du failli (1). Si l'exploitant avait la faculté de faire des dépôts de minerais à la surface, ne faudrait-il pas considérer de même le carreau de la mine comme un magasin de l'exploitant failli.

En raison de la nature mixte de la cession du droit d'exploiter, le propriétaire ne peut réclamer le prix stipulé dans le cas où les produits vendus seraient épuisés ; s’il n’y avait au contraire qu’un bail d’immeuble pur et simple, le preneur devrait en toute hypothèse les redevances promises purs il est mis en état de jouir de la chose.

(1) Req. 8 février 1909, S. 1910. 1. 433.

218. Toutes les règles relatives au paiement des loyers s'appliquent également au paiement des redevances, notamment au règlement au domicile du preneur (art. 1247) à défaut de convention, à la preuve de la libération, soit par écrit, serment ou aveu, ou encore par témoins, s’il y a un commencement de preuve par écrit, lorsque la redevance est supérieure à 150 francs, ou par témoins et par présomption si elle. est au-dessous de ce chiffre. La prescription quinquennale de l’article 2277 du Code civil est applicable aux redevances qui présentent un caractère certain de fixité et de périodicité. La jurisprudence (1) ne reconnaît pas ce caractère aux redevances qui ne consistent pas dans une somme fixe mais dans une somme proportionnelle au produit de l’exploitation et qui sont incertaines, non seulement pour leurs quantités, mais aussi quant à leur existence.

219. Le défaut de paiement du prix est sanctionné soit par la résiliation du bail, les Tribunaux par application du droit commun peuvent ne pas prononcer cette résiliation immédiatement et accorder au preneur un délai pour se libérer, soit par l'exécution forcée. Souvent les conventions portant cession du droit d'exploiter contiennent cette clause : « qu’à défaut de « paiement d’un seul terme de la redevance et un mois « après simple commandement de payer, elle sera « résiliée de plein droit ». Il va sans dire qu’il ne s’agit

(1) Req. 11 juin 1877, D. 1877. 1. 427; Req. 27 octobre 1885, D. 1886. 1. 134.

là que d’une simple faculté pour le propriétaire qui a toujours le droit d'exiger l'exécution d’une obligation.

220. Une des questions qui se posent fréquemment, au cours de l'exploitation, est celle de savoir s1 le cessionnaire peut utiliser les galeries creusées dans le sous-sol de la propriété amodiée pour le passage des minerais provenant des parcelles voisines, sans que le propriétaire puisse s'opposer à ce passage, ni réclamer une redevance supplémentaire. En d’autres termes, l'exploitation concédée peut-elle être englohée dans une exploitation plus étendue en dehors de toute convention? Le contrat confère bien en lui-même au preneur la possession momentanée du gîte mais il semble que ce soit seulement pour les besoins de l’extraction; d'autre part, les vides pratiqués dans le gisement appartiennent au propriétaire qui peut en disposer pour certaines cultures, celle des champignons notamment (1).

Certains auteurs (2) ont proposé de faire cette distinction ; ou l'exploitant se contente de rouler souterrainement et de sortir par quelque autre parcelle les substances abattues sous la parcelle du propriétaire en question, ou bien il peut rouler sous cette parcelle et en sortir au jour par une galerie ou un puits des substances provenant des autres parcelles. Ge ne serait que dans ce dernier cas que le propriétaire serait fondé en

(1) Tribunal civil de Versailles, JNÉP ER cité dans le Répertoire Carpentier, v° Carrières.

(2) Aguillon, €. IE, p. 149. &

principe à réclamer une indemnité spéciale. La jurisprudence est en général favorable à l'usage des galeries pour l'exploitation d’autres parcelles. Ainsi, un arrêt de la Cour d’Agen du 29 mai 1861 (1) refuse une indemnité au propriétaire des terrains dans lesquels l'exploitant se bornait à rouler les pierres provenant d’autres exploitations. La Cour de cassation, saisie du pourvoi, a estimé que cette iuterprétation était juste et conforme aux usages locaux. Un jugement du Tribunal civil de Grenoble du 26 mai 1896 (2) a reconnu au cessionnaire le droit d'utiliser les galeries existantes en fin d'exploitation d’une carrière cédée ] jusqu ’à épuisement.

Au fond, tout dépend de l'intention des parties et de l'interprétation du contrat par les juges. En effet, les conventions obligent non seulement à ce qui est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l'usage ou la loi, donnent à l'obligation (art. 1135 Code civ.). En traitant avec un industriel qui acquiert des droits d’extraction dans la même région, le propriétaire peut s'attendre normalement à ce que l’exploitation concédée soit englobée dans la masse des autres avec lesquelles elle ne forme qu'un seul tout. Un exploitant prudent ne manquera Jamais de se réserver l’usage des galeries souterraines et des installations qu'il pourra aménager, tant pour l'exploitation des parcelles concédées que pour l'exploitation voisine.

(2) Revue de législation des mines, année 1897, p. 198.

Mais le droit d’avoir des galeries sous les parcelles concédées et de mettre en communication les diverses parties des exploitations voisines n’est qu'accessoire et doit être accompagné de travaux proprement dit dans la parcelle cédée.

221. Comme tout preneur, le cessionnaire est responsable des dégâts causés à l'immeuble par la jouissance, c’est-à-dire de toutes les conséquences de l’exploitation : éboulements du sol, crevasses à la surface, chutes des arbres, tarissements des sources, etc... En l’absence de convention spéciale sur la matière, 1l semble qu’il y ait lieu de faire une distinction entre les dommages qui sont les suites normales des travaux et ceux qui sont exceptionnels ; ces derniers seuls donneront toujours lieu à une réparation ; quant aux autres le propriétaire en a assumé la charge s’il n’a rien prévu à leur égard. L'action en dommages-intérêts qui compète au propriétaire à raison de dégradations de l’immeuble est personnelle et mobilière. Si donc l’immeuble est vendu par le bailleur, la créance résultant de dégradations antérieures à cette aliénation demeure dans son patrimoine et ne passe pas à l’acquéreur (1). . 222. Souvent, les parties stipulent qu’en fin d’exploitation, les dommages seront évalués à dire d’experts; souvent, il est convenu que le propriétaire ne pourra former aucune demande d’indemnité à raison des travaux faits ou à faire pour l’exploitation des carrières. Il s’agit là d’une clause de non-responsabilité,

(4) Cass. civ. 8 mai 1917, D. 1917. 1. 99.

sur la validité de laquelle la jurisprudence a eu à se prononcer principalement en matière de mines. mais qui présente le même intérêt pour les carrières. Une telle clause est licite lorsqu'elle tend seulement à exonérer l’exploitant des conséquences de travaux réguliers. La clause d'exonération exempte la compagnie concessionnaire de toute indemnité lorsque le propriétaire ne démontre pas contre elle une faute. Conformément aux principes généraux du droit, une personne ne peut convenir par avance qu’elle ne répondra pas de ses actes frauduleux ou de ses fautes lourdes assimilables au dol, mais elle peut s'exonérer des conséquences de ses fautes légères futures et à plus forte raison des résultats dommageables de son action à l'égard des autres personnes, en dehors de toute faute.

223. Cette clause est-elle opposable aux ayants cause à titre particulier du propriétaire ? à un acquéreur postérieur de l'immeuble par exemple ? Ce point n’est plus discuté en jurisprudence ; la Cour de Dijon, dans son arrêt du 30 décembre 1896 (1), la Cour de Douai (2) dans son arrêt du 30 juin 1913 affirment que les clauses d'exonération doivent nécessairement atteindre tous les propriétaires successifs des terrains grevés. Les raisons, en effet, ne manquent pas en faveur de cette opinion. L'idée qui vient à l'esprit immédiatement, lorsque la clause a été dictée au profit d’un concessionnaire de mines, est que le sous-sol et

(4) Dijon, 30 décembre 1896, D. 98. 2. 100.

(2) Gazette des tribunaux, 1913. 2. 343,

la surface sont l’un vis-à-vis de l’autre dans la situation d’un fonds dominant et d’un fonds grevé de servitude. Le décret de concession a érigé la mine en propriété immobilière indépendante de la surface ; 11 ÿ a deux fonds superposés l’un à l’autre : la mine est an héritage, donc une servitude peut exister valablement à son profit. Lorsque l’exploitant des carrières s’est rendu acquéreur du sous-sol et non pas seulement des matériaux à extraire, il y a aussi superposition de deux propriétés parfaitement distinctes et la clause de non-responsabilité est au fond une servitude.

293. Si le cessionnaire n’a acquis que le droit mobilier d'exploiter, il faut rejeter l’idéc de servitude et faire appel à d'autres arguments. Cette clause n’engendre-t-elle pas un droit réel d’une nature spéciale qui s'impose au sous-acquéreur? La jurisprudence, en général, n’est pas favorable à la création de nouveaux droits réels qui ne rentrent pas dans le cadre du Code (1), d'autre part, ces droits échapperaient à toute publicité puisque la loi du 23 mars 1855 a énuméré limitativement les cas dans lesquels la transcription devait être requise, d’où l'intérêt pratique qui s’attache à la notion de servitude.

La doctrine est favorable à l’extension de l’article 1122 du Code civil à la question qui nous occupe. Cet article paraît inapplicable aux ayants cause à titre particulier, à moins, disent Aubry et Rau (2) : « que

(1) M. Gény, Méthode d'interprétation et sources, 2e éd., t. IL, p. 154.

(2) T. II, 5e éd., $ 176.

les obligations passées par le propriétaire aient pour « effet de restreindre ou de modifier le droit transmis, « auquel cas elles sont opposables aux successeurs € particuliers : il faut alors qu’il y ait un rapport étroit « entre la clause et la chose qui a été transmise ». De même Demolombe (t. XXIV, n° 280), après avoir posé la règle que l’ayant-cause à titre particulier ne succède pas aux promesses consenties par son auteur même relativement aux chôses vendues, reconnaît qu’il faut excepter les promesses qui, sans faire naitre un droit réel, ont néanmoins un certain caractère de réalité, sont in rem scriptæ (1). La même formule se retrouve dans larrêt précité de la Cour de Douai du 30 juin 1912 qui décide que la clause d'irresponsabilité donne naissance à une obligation propter rem. :

Il est intéressant de noter au passage l'existence du droit d'obligation qui serait opposable à d’autres codébiteurs. La jurisprudence en a consacré le principe en matière de transmission d'immeubles, notamment les clauses de garantie stipulées dans les conditions des articles 1627 et 1629 sont opposables au sous-acquéreur. Dans les ventes de fonds de commerce, la clause de non rétablissement acceptée par le vendeur peut être invoquée par un sous-acquéreur (2). Aux termes d’une jurisprudence constante, les sous-acquéreurs ont de même un recours en garan-

(4) Etude de M. Gény dans la Revue Bourquignonne de l'Enseignement supérieur de 1897, p. 151 ets.

(2) Rouen, 28 nov. 1925, Gaz. Pal., 29 janvier 1926,

tie contre le vendeur primitif. Le sous-acquéreur n'a droit à cette garantie que comme succédant au droit de son auteur particulier et en vertu de l'article 1122. Tout ceci n’est au fond que l'application de l’adage latin bien connu : « Nemo plus juris transferre potest « ad alienum quam ipse haberet ».

29%. Cette explication a fait l'objet d’une critique très serrée de M. Lépargneur (1). S’attachant aux origines historiques de l’article 1122, M. Lépargneur constate que cet article est incomplet et que sous une forme condensée il reproduit mal le texte de Pothier qui en fut l’inspirateur. Pothier distinguait en effet les stipulations et les promesses ; le bénéfice des premières passait aux héritiers et ayants cause à titre particulier, seuls les héritiers succédaient à la charge des autres. L'article 1122 ne parle pas de promesses, il ne mentionne que les stipulations que M. Lépargneur prend au sens latin du mot, c'est-à-dire d’exiger, faire promettre, et dont le bénéfice par conséquent passe aux héritiers et aux ayants cause à titre particulier. Le principe de la succession des héritiers aux obligations de leurs auteurs est consacré par d’autres articles que l’article 1122, notamment par les articles 724, 873, 1009. IL résulterait de cette explication que la clause de non responsabilité stipulée par le cessionnaire du droit d’extraire pourrait être invoquée par ses ayants cause à titre particulier, tandis que la promesse donnée par le propriétaire de ne

. (1) Revue trimestrielle de 1924, p. 482 et s,

pas intenter d’action en indemnité contre le preneur n'aurait aucun effet à l'égard d’un tiers acquéreur de la propriété. Quelque parti que l’on prenne sur la nature du droit créé par la clause de non responsabilité, il est admis sans difficulté que le bénéfice de cette clause appartient aux ayants cause cessionnaires de lexploitation : il s’agit, en effet, d’un avantage qui se rapporte étroitement à la chose transmise.

225. Responsable vis-à-vis du propriétaire du sol, l'exploitant l’est aussi à l'égard des propriétaires voisins Cette responsabilité, nous dit la jurisprudence, ne peut rejaillir contre le cédant car le cessionnaire n’est pas son préposé, il ne répond pas plus de lui que le propriétaire ne répond de son fermier. Dans les deux cas, 1l n’y a aucun lien de subordination du preneur vis-à-vis du bailleur, celui-ci étant complètement étranger à l'exploitation de la carrière qui existe dans son fonds et aux fautes que l’exploitant a pu commettre (1). Le contraire n’a été jugé (2) que dans un cas où le propriétaire était associé à l'exploitation et, comme tel, devait en supporter les risques.