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seulement de créer de véritables faubourgs sans autorisation, sans règle et au mépris de l’intérêt public,

(1) Rapport n° 3492, Chambre des Députés, 9 février 1914. (2) Doc. Parl. la Chambre, Journ. Off., 2 juin 1924, p. 511.

« mais encore de réaliser des bénéfices souvent consi- « dérables qui ne correspondaient ni à un travail fourni, « ni à un risque couru. »

Cette situation scandaleuse, dont on à pu dire sans hyperbole qu’elle était indigne de notre civilisation, ne pouvait persister sans devenir un danger pour le pays tout entier. C’est à Paris que cette plaie prit le plus grand et plus dangereux développement.

L’émigration rurale due à «l'attrait irrésistible» — et combien illusoire ! —— des grandes métropoles et contre laquelle toutes les tentatives de freinage ont échoué, avait posé dès avant la guerre l’angoissant problème de « l'Urbanisme ».

La destruction de près de 800.000 maisons pendant la guerre, et la cherté ou la rareté des terrains dans les banlieues des grandes villes, entraînèrent l'extension des villes assez loin de leur périphérie. On dut morceler pour les livrer à la construction, de vastes emplacements cultivés ou incultes appartenant à des particuliers. Les lotisseurs et marchands de biens sans scrupules, virent dans cette situation un moyen facile de réaliser d’énormes bénéfices. Achetant en gros et revendant au détail, sans se soucier en aucune façon d'aménagement des terrains très souvent insalubres ou perméables, ou inondables, les lotisseurs contribuèrent par leur cupidité, à Pacuité d’un phénomène déjà inquiétant par lui-même.

La loi du 14 mars 1919, votée rapidement après la fin des hostilités, resta inopérante. Elle fut le résultat des propositions présentées successivement par MM. Srec- FRIED (1908 et 1912), BEAUQuUIER (1909) et CHENAL (1914). qui firent l’objet de rapports de M. CORNUDET à la Chambre et de M. MaGny au Sénat. Les art. 1, 8, 11 visaient les lotissements et les autres dispositions concernaient les

plans d’extension et d'aménagement que les villes d’une certaine importance (plus de 10.000 habitants) devaient établir (3).

Cette loi n’eut aucun résultat, les prescriptions étant insuffisantes et dépourvues de toute sanction.

Le 7 mars 1922, le Gouvernement déposa sur le bureau de la Chambre un premier projet complétant la loi de 1919, un second projet fut déposé le 7 novembre. M. SIEGFRIED proposa une réforme dans le même sens. Ces projets et proposition firent l’objet des rapports de MM. CoRNUDET et DorMoY à la Chambre et de M. LABOULBÈNE au Sénat. La loi fut votée le 13 juillet 1924 et promulguée le 19 juillet.

Cette nouvelle loi ne réglementait que les nouveaux lotissements. La loi du 15 mars 1928, dite : « Lor Sar- RAUT », se préoccupa des lotissements antérieurs qui continuaient de subsister dans des conditions très défectueuses. Des organismes administratifs et des subventions pécuniaires furent prévus pour l’aménagement de ces lotissements.

Ayant ainsi rapidement fait l’historique de cette nouvelle législation, nous allons en exposer succinctement les dispositions, en nous attachant plus particulièrement à celles qui régissent la voirie.

(3) Suivant une statistique faite au Ministère de l’Intérieur, le nombre des communes assujetties à l’obligation d’établir un plan d’aménagement, d’embellissement et d’extension, conformément à l’art. 1°* de la loi des 14 mars 1919, 19- juillet 1924 était à la date du 15 juin 1937, de 1.690, se décomposant ainsi :

Villes de 10.000 habitants et au-dessus : 363.

Communes en voie d’accroissement : 766.

Communes ayant demandé leur assujettissement : 119.

Stations balnéaires, maritimes, hydrominérales, climatiques, sportives : 115.

Agglomérations pittoresques, artistiques, historiques : 327.

Sur ces 1.690 communes assujetties, 261 seulement avaient obtenu

au 15 juin 1937, la déclaration d’utilité publique du plan d’aménagement, d’embellissement et d’extension qu’elles ont établi,

Les lotissements sont régis par les art. 11 à 16 de la nouvelle loi. L'art. 11 vise « les groupes d'habitations ou lotissements » ; l’art. 8 de la loi de 1919 ne parlait que « de groupes d’habitations », mais l’art. 1°” de ladite loi employait les deux expressions.

On se demande si les deux expressions se complètent ou si elles sont synonymes. Dans les textes, la préposition «et» et la disjonction « ou », sont tour à tour employées. Il semble que les deux termes aient eu aux yeux du législateur un sens différent.

Le Ministre de l'Intérieur, dans une réponse à la question écrite de M. Largier (4), définissait le lotissement : « une opération qui consiste de la part des sociétés, des associations, de particuliers ou d’établissements publics, à entreprendre ou à poursuivre la division d’un terrain en parcelles en vue de les vendre ou de les louer et avec la faculté d’y édifier des constructions à usage d’habitation». Le rapporteur de la loi de 1924 à la Chambre le définissait «l’opération qui consiste à subdiviser en parcelles, tout ou partie d’un fonds acquis à titre gratuit ou onéreux, avec ou sans intention de l’aliéner et à tracer ou projeter des voies en vue de la location ou de la vente de ces parcelles ». Il est donc caractérisé par la division d’un terrain en parcelles, le tracé de voies, l’intention de vendre ou de louer en vue d’élever des constructions.

La loi de 1919-1924 n’est donc pas applicable à des terrains qui ne sont pas destinés à être vendus ou loués (5), notamment à ceux qui, dépendant d’une succession, feraient l’objet d’un partage entre héritiers.

(4) Journ. Off. 17 avril 1931, Doc. parl. Chambre, p. 2563. (6) Déc. Min. Int. Journ. Off. 14 nov. 1931, Chambre, p .3872.

Elle n’est pas applicable aux terrains sur lesquels il ne doit pas être édifié de maisons d’habitation. L'opération qui consiste de la part d’un propriétaire d’un immense domaine, à partager celui-ci en plusieurs lots d’une vaste étendue, alors même que les acquéreurs auraient le droit d’y édifier une construction, ne constitue pas l’opération du lotissement. C’est une pure question de fait que les tribunaux auront à résoudre en cas de contestation : « attendu que le prévenu, en admettant même qu’il ait, en louant par portions assez étendues et non par petites parcelles, créé un lotissement, ne cherchait pas à créer des groupes d'habitations et qu’il n’avait donc pas à remplir la formalité de l’art. 8 (6). C’est à des préoccupations d’ordre hygiénique et esthétique qu’a voulu satisfaire le législateur et c’est la solution consacrée par l'Administration et par la jurisprudence (7). « À notre avis, si les lotisseurs de terrains non destinés à l’habitation veulent se mettre sûrement à l’abri des sanctions prévues par la loi de 1924, ils doivent insérer dans les actes de vente une clause stipulant que les acquéreurs des diverses parcelles comprises dans le lotissement ne pourront y édifier de construction propre à l’habitation ». « Une autre interprétation aboutirait à des conséquences inadmissibles, elle aurait pour effet d'interdire, sans la mise en œuvre de la procédure de la loi de 1924, la vente par parcelles d’un domaine exclusivement agricole pour la création de jardins ou- vriers ou pour la culture maraîchère. Ce serait entraver le développement des œuvres tendant à favoriser l’ac-

(6) Trib. simple police Longjumeau, 5 nov. 1925 (Bull. lotiss., avril 1926).

(7) Circulaires, 29 novembre 1924 (Ministre de l’Intérieur), 30 juin 1927 (Ministre de la Justice).

Journ. Off. 3 février 1932, ch. p. 308, Décision Min. Int.

cession des petits cultivateurs à la propriété rurale » (8).

Selon M. Férix (9), si une fois le terrain vendu avec la clause non aedificandi, les acquéreurs construisaient, la commune ou le département pourrait faire prononcer la nullité de la vente en démontrant que l'insertion de la clause dont il s’agit n’a été qu’un subterfuge pour violer la loi.

L’art. 11 de la loi de 1919-1924, vise uniquement les lotissements mis en vente ou en location pour la construction d'habitations. L’arrêté interdisant le morcellement d’un lotissement alors que les contrats de vente des parcelles stipulaient qu'aucune construction habitable ne pourrait être élevée sur ces parcelles, doit donc être annulé (10).

Pour qu’il y ait application de la loi de 1924, il faut qu’il y ait ouverture de voies nouvelles. Tout lotissement bordé par des voies déjà existantes échappe aux prescriptions de la loi de 1924, à condition que ces voies publiques ou privées soient pourvues d’eau et de moyens d’évacuer les matières usées (11).

Les obligations essentielles imposées aux lotisseurs, sont la création de voies d’accès aux parcelles loties, la distribution d’eau potable, l’évacuation des eaux et matières usées.

Le partage de quelques lots d’une propriété située au centre d’une agglomération et nécessitant la création d’une voie nouvelle, sera soumis à approbation, en raison même de l'ouverture de cette voie, alors que le

(8) Voir Cour de Cass. 7 maï 1927, D.H. 1927, p. 336, Le Droit Nouveau, 1°" août 1927.

(9) Extension et aménagement des villes, p. 134.

(10) Cons. d’Et. 9 décembre 1936, Sté Dreyfus, Gaz. Pal. 1937-1-304.

(1) Réponse du Ministre de l’Intérieur à question écrite de M. La-

moureux (quest. n° 1.740, Journal Officiel, 17 février 1925, D. Parl, Chambre, p. 910).

LOTISSEMENTS ET PLANS D'AMÉNAGEMENT il

même morcellement fait en bordure de voies existantes, canalisées en eau potable et pourvues d’égouts, sans ouverture de voies nouvelles, ne paraît pas rentrer dans le cadre de la loi.

Les lotissements situés dans les communes, sur le territoire desquelles il n’existe pas d’égouts et de canalisations d’eau potable, satisfont aux prescriptions de la loi si, comme l'indique la circulaire du 29 novembre 1924, toutes les parcelles du lotissement sont pourvues d’eau et de moyen d’évacuer les matières usées ; en d’autres termes, il faut que les habitations à édifier puissent tout au moins être pourvues d’eau potable et de fosses septiques dans les conditions prévues par les règlements sanitaires pris en vertu de l’art. 1° de la loi du 15 février 1902 (12).

La jurisprudence est très sévère au point de vue de l'interprétation des expressions « canalisations d’eau » et « égout ». La proximité d’une fontaine d’eau potable et l'existence de fossés servant à l’évacuation des eaux usées sont insuffisantes pour soustraire le lotisseur aux prescriptions de la loi: «attendu qu’il importe peu qu’ils disposent des fossés de la voie publique où peuvent s’écouler les eaux usées, si ces fossés n’ont pas le caractère d’égouts, qu’ils disposent aussi d’une fontaine publique à 70 mètres, si la canalisation ne va pas jusqu’au droit des maisons construites (13).

M. Bonne (14) critique cette exigence de l'ouverture des voies pour caractériser le lotissement. Il fait remarquer, à juste titre, qu’il suffit au lotisseur de ne pas en

(12) Rep. Ministre du Travail à question n° 2.164 de M. Chaussy, Journ. Off. 17 février 1925, p. 910.

(3) Trib. simple police cantons Nord et Ouest Limoges, 23 décembre 1926, D.H. 1927, p. 249.

(14) Traité pratique de l’aménagement, de l’extension, de l’embellissement des villes et des lotissements.

ouvrir pour ne pas être astreint à aucune des servitudes hygiéniques et esthétiques, aux réserves d’espaces libres, à la limitation de la hauteur des constructions fixée par le projet. -

Si ces terrains à lotir sont situés en bordure d’une voie privée n’appartenant pas au vendeur, il semble que le lotisseur doive se rendre acquéreur de la voie privée, à moins qu’il n’obtienne que cette dernière soit grevée des servitudes nécessaires à l’application de la loi (15).

93. —— Obligations des lotisseurs. — La loi de 1919-1924 impose au lotisseur, préalablement à toute mise en vente ou en location, des formalités permettant à l’Administration de s’assurer que le lotissement s’effectuera dans des conditions satisfaisant l'hygiène et l’esthétique.

Si la commune où le lotissement a lieu possède un plan d'aménagement, d’embellissement et d'extension, le lotisseur est tenu de faire concorder avec ledit plan son projet de lotissement. Si la commune n’est pas assujettie, le lotisseur devra s’assurer qu’il n’existe pas de plan d'aménagement, puisque le $ 3, 2°, de l’art. 1° de la loi de 1919 modifiée par celle de 1924, prévoit que toute commune peut demander son assujettissement à la loi. Si le plan de la commune n’est pas encore déclaré d’utilité publique par décret en Conseil d'Etat, le lotisseur ne peut être soumis à aucune obligation de conformité de son projet avec le plan en préparation.

Le lotisseur doit présenter un projet d'aménagement, un programme d’établissement du lotissement, un cahier des charges des ventes ou locations. Pour le plan, la loi exige le raccordement avec la voie publique et s’il y a lieu avec les canalisations d’eau potable et d’égouts. La

(15) Réponse Ministre Intérieur à M. Michel Missoffe, député, Question 12633, Journ. Off. 26 juillet 1927.