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loi a voulu qu’à défaut de canalisations et d’égouts existants, les lotisseurs prévoient et établissent l’approvisionnement en eau et les évacuations par leur seul et propre moyen (16).
Bien que l'éclairage soit visé par l’art. 11, M. Moxsar- RAT pense qu’on ne peut l’exiger du lotisseur que si les voies publiques de la commune sont éclairées, auquel cas, les voies du lotissement devront être pourvues de cet éclairage dans les mêmes conditions.
Si le sous-sol est imprégné d’eau, le lotisseur devra en. prévoir le drainage. Il devra aussi prendre toutes mesures pour éviter les affaissements ou éboulements de terrain, les inondations, etc.
L'installation de puits et de fosses septiques ou puisards est légitime si la commune est dépourvue de canalisations (17).
Le cahier des charges des ventes ou locations devra stipuler les servitudes hygiéniques, archéologiques et esthétiques du groupe ou du lotissement. Il devra contenir les obligations des acquéreurs au point de vue de l'hygiène et de l’aménagement des lots, de l’entretien des routes et ouvrages s’il existe des voies privées.
Le lotisseur peut, d’autre part, insérer dans le cahier des charges toutes clauses non contraires à l’ordre public ou aux lois et règlements en vigueur : a) clause relative au genre de construction : clause dite « d’habitation bourgeoise », qui exclut la possibilité d’édifier des locaux à usage commercial ou industrie ; une clinique d'accouchement serait une entreprise commerciale, si
(16) Trib. simple police des cantons Nord et Ouest de Limoges, 23 déc. 1926, D.H. 1927, p. 249.
(17) Réponses du Ministre du Travail à M. Chaussy (Journal Off. du 17 février 1925, Doc. parl., p. 910) et du Ministre Tr. Pub. à M. Lamoureux (Journ. Off. 25 juillet 1925, D.P. D. 3489),
on en croit un jugement du Tribunal civil de la Seine (18); b) clause exigeant un mode de construction déterminé ou l’emploi de certains matériaux, fixant un style, déterminant les dimensions et la hauteur des maïisons ; c) clause relative à la clôture : dans le projet d'aménagement de la commune du Vésinet, le programme des servitudes comportait pour tout propriétaire l'obligation de clore son lot dans le mois de son acquisition, et en cas d’inexécution dans ce délai, la ville ferait procéder à l’établissement de la clôture aux frais dudit propriétaire. Par un avis du 11 mai 1937, la Section de l'Intérieur, de la Justice, de l’Instruction publique, des Beaux-Arts et de la Santé publique du Conseil d'Etat, a estimé que cette obligation de se clore était légitime au titre de sujétion de droit civil résultant du cahier des charges spéciales à la commune du Vésinet, mais qu’elle ne « sauraït être regardée comme liée aux nécessités de l’aménagement et de l’embellissement » ; d) clause relative aux eaux et fosses d’aisances; e) clause relative aux plantations ; f) clause relative au remboursement des frais d'aménagement. Le lotisseur reste néanmoins seul responsable des travaux à effectuer.
Le projet est déposé à la mairie avant toute mise en vente ou location et toute publicité. S’il y a plusieurs communes, il sera déposé dans toutes les mairies. Dans les 20 jours qui suivent ce dépôt, le projet est soumis au bureau d’hygiène (villes de plus de 20.000 habitants et villes d'eaux de plus de 2.000 habitants), ou à la commission sanitaire de la circonscription. Le projet est ensuite soumis aux délibérations des conseils municipaux intéressés. Une enquête a lieu, puis le projet est exa-
(18) Tribunal Civ. Seine, 29 juin 1926, Parc de la Muette, Revue Juridique et fiscale de l’entreprise 1926, p. 378.
miné par la «commission départementale d’aménagement et d'extension des villes et villages » prévue par l’art. 4 de la loi. Le préfet doit approuver le projet par arrêté préfectoral dans le mois de l’enquête, à défaut de décision dans ce délai, le projet est réputé approuvé.
L’Administration (préfet ou maire) peut exiger des espaces libres à réserver dans une certaine proportion (sans aucune indemnité si la surface de ces espaces est inférieure au quart de la superficie totale ou si bien que supérieure au quart de la superficie totale, elle n’était pas supérieure à celle des terrains réservés par suite de l’application des règlements du plan d'aménagement de la commune (19).
Le maire, ou à son défaut le préfet, après avis de la commission départementale, pourra interdire le lotisse-
ment si le terrain est impropre à l’habitation ou si le
lotissement porte atteinte à une réserve boisée ou à un site, s’il est dans une zone réservée à une destination autre que l’habitation (zone de servitudes militaires, dans un périmètre de 100 mètres autour des cimetières, à proximité des établissements dangereux, incommodes ou insalubres de première classe, zones ayant une affectation spéciale par l'effet du plan d'aménagement d’extension de la commune).
Le préfet peut, sans excès de pouvoir, déterminer la hauteur maximum que ne doivent pas dépasser les constructions du lotissement (20). Les pouvoirs de l’Administration sont très grands ; le projet présenté par le lotisseur peut, en effet, contenir soit des lacunes, soit des dispositions interdites ; le maire, ou à son défaut
(19) Voir pour la dernière hypothèse, Trib. Civ. Brive, 23 déc. 1930, Le Droit Nouveau, 15 juin 1931.
(20) Cons d’Et. 2 août 1928, Le Droit Nouveau, 15 juin 1929,
le préfet, peut donc demander les modifications nécessaires : «attendu qu’il résulte de l’art. 11 de la loi du 19 juillet 1924, que les préfets auxquels la loi confère le pouvoir de donner ou de refuser leur approbation, et, dans ce dernier cas, de rejeter l’ensemble du projet qui leur est soumis, sont investis par voie de conséquence nécessaire, du droit de subordonner leur autorisation à l'exécution de conditions que peut commander l’intérêt général ; qu’il suit de là qu’en prescrivant, par son arrêté du 8 mai 1995, certains travaux non proposés par le lotisseur, le préfet de Seine-et-Oise n’a commis aucun excès de pouvoir (21) ».
Bien entendu, le contrôle de l'Administration ne peut s'exercer que sur les dispositions relatives à l’urbanisme, à l'hygiène et à la voirie.
Les modifications au projet primitif devront être soumises à la même procédure. L'art. 13 prévoit enfin la publicité du projet approuvé, par son dépôt à la mairie où le public pourra en prendre connaissance.
En vue de toute vente ou location, le lotisseur doit d’abord établir le cahier des charges prévu par le $ 4 de l’art. 11 et le déposer à la mairie. Il ne peut consentir de vente ou de location qu'après avoir exécuté les travaux prévus au projet, à moins qu'il n’ait obtenu du préfet une dispense spéciale à ce sujet (art. 12).
Le législateur a exigé l’insertion dans les cahiers des charges et contrats de vente ou de location des mentions et des clauses suivantes : a) clauses stipulant les servitudes hygièniques, archéologiques et esthétiques du lotissement ; b) indication en substance dans tous les actes de vente ou de location des conditions du cahier des
(21) Cour de Cass. Req. 2 avril 1927, Voir D.P. 1928-1-37 et note M. Geo Minvielle,
charges et de la décision approbative du projet ; c) mention doit être faite, dans l’acte, du certificat délivré par le maire, conformément à l’art. 14 et un exemplaire de ce certificat doit être annexé à l’acte. Toutes autres clauses, licites en droit commun, sont facultatives.
Les ventes peuvent être fermes, elles sont alors soumises aux règles civiles de la vente. Elles peuvent aussi être faites sous forme de promesses de vente synallagmatiques ou unilatérales. Dans le cas de promesse synallagmatique de vente, en vertu de l’art. 1589 du Code civil, la propriété est transférée au loti au moment de lintervention du contrat ; c’est une vente sous condition résolutoire : le respect par le loti des obligations de son contrat.
La promesse unilatérale de vente (location-vente, art.
13), ne comporte pas, en droit commun, engagement du
loti d'acquérir et l’acquisition peut avoir lieu plusieurs années après. La loi du 30 juillet 1930 a complété l’art. 1589 du Code civil par la disposition suivante : « Si cette promesse de vente s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte ».
Le $ 1 de l’art. 12 de la loi de 1919-1924 dispose que : «la vente ou la location des terrains compris dans un lotissement ainsi que l’édification de constructions ne pourront s’effectuer qu'après... la réalisation des travaux d'aménagement, de viabilité et d’assainissement indiqués au projet. Toutefois, le préfet pourra autoriser les ventes, locations et édifications avant la réalisation
desdits travaux sous la garantie certaine de leur exécution. Il pourra, le cas échéant, autoriser leur exécution par section. »
Lorsque le terrain à lotir a été acheté par une société d'épargne, il y a lieu de distinguer deux hypothèses. Si la société a acquis un terrain en dehors de tout lotissement et entreprend de le lotir elle-même entre ses adhérents, elle peut, si les statuts l’y autorisent, être tenue comme tout lotisseur, de réaliser les travaux d’aménagement. Si au contraire, la société d'épargne acquiert un terrain dépendant d’un lotissement préexistant, en vue de le répartir exclusivement entre ses adhérents, seuls les lotisseurs de qui elle tient son acquisition sont tenus des obligations résultant des art. 11 et 12 de la loi (22).
Au regard de l’Administration, le lotisseur est seul tenu de l’exécution des travaux, mais le cahier des charges des ventes peut stipuler que ces travaux resteront à la charge des acquéreurs et que ceux-ci devront en rembourser le montant. À défaut de cette clause, le lotisseur ne peut pas demander aux acquéreurs le remboursement desdites dépenses en invoquant le principe du mandat ou de la gestion d’affaires ou celui de l’enrichissement sans cause.
94. — Voirie. — Les voies ouvertes dans les lotissements dont la création ou le développement sont postérieurs à la loi de 1919-1924, sont soumises à toutes les règles qui régissent toutes les voies privées et au régime spécial des art. 11 et suivants de la loi. Les voies des lotissements antérieurs au 19 juillet 1924, peuvent bénéficier des avantage de la loi Sarraut.
Les cahiers des charges des ventes des terrains lotis
(22) Réponse du Garde des Sceaux à M. Mazurier (Journ. Off. 11 décembre 1925, Sénat quest. 6961).
détermineront la propriété des voies. Mais celles-ci ont pu faire l’objet d’un plan d’alignement approuvé, le lotisseur s'étant engagé à en céder la propriété à la commune. Dès qu’elles sont ouvertes, ces voies appartiennent à la voirie urbaine, puisque par définition, il y a agglomération. La décision fixant les alignements a incorporé, ipso facto, au domaine public communal, les terrains non clos ni bâtis.
Une commune peut incorporer dans la voirie municipale certaines voies d’un lotissement qui ne sont pas pourvues d’un réseau d’alimentation en eau, bien que le lotisseur, aux termes du cahier des charges, soit tenu d'exécuter les travaux nécessaires ; le préfet, en vertu de ses pouvoirs de tutelle, peut refuser le classement ou
exiger que ces voies soient préalablement aménagées dans les conditions prescrites pour les voies publiques communales. L’incorporation au domaine public des voies du lotissement, ne saurait dégager le lotisseur de son obligation d’assurer l'exécution des travaux de distribution d’eau (23).
Si le cahier des charges ne contient pas de disposition relative aux voies, on doit présumer que le lotisseur a entendu s’en réserver la propriété.
Si le cahier des charges stipule que les acquéreurs des lots seront propriétaires de la voie, il faut distinguer trois cas : a) la propriété peut être morcelée avec droit de servitude de passage sur les autres parcelles ; c’est un régime analogue à celui des chemins d’exploitation: chaque loti est propriétaire de la voie au droit de son immeuble, jusqu’à l’axe de la rue ; b) tous les lotis peuvent être propriétaires en commun de la voie ; c’est un
(23) Rép. Min. Intér. à M. Mendès-France Député, Journ. Off. 29 août
régime analogue à celui que la jurisprudence admettait pour les chemins d’exploitation avant la loi du 20 août 1881, régime de propriété indivise, auquel on doit appliquer les conséquences que la jurisprudence antérieure à 1881 admettait pour les chemins d’exploitation ; c) enfin, troisième hypothèse, les lotis ont pu constituer une association syndicale pour gérer leur propriété divise ou indivise des voies, ils ont pu aussi constituer cette association en vue de lui transférer la propriété de la voie.
Si la voie privée du lotissement a été classée dans la voirie communale, les lotis bénéficieront sur elle de tous les droits dont jouissent les riverains des voies publiques.
Si la voie a été conservée en propriété par le lotisseur, le cahier des charges devra préciser les droits des lotis. Par destination, la voie est grevée d’une servitude de passage au profit des lotis, mais l’art. 698 du Code civil qui met à la charge du propriétaire du fonds dominant les travaux nécessaires au maintien de la servitude, pourra être écarté par le cahier des charges. Au regard de l'Administration, le lotisseur n’en restera pas moins. responsable de l'entretien des voies. Lorsque la voie séparative de deux héritages est commune aux propriétaires respectifs de ces deux héritages, l’art. 678 du Code civil relatif aux vues et accès ne s’applique pas ; cette jurisprudence s’appliquera en matière de lotissements.
Si chaque loti possède la section de la voie qui est située au droit de son immeuble, il doit bénéficier d’un droit d'usage aussi étendu que celui qui est accordé aux propriétaires de chemins d’exploitation.
Si la voie est la propriété indivise des lotis, chacun d’eux a sur elle un droit complet limité par le droit égal
des autres communistes. Il peut user à son gré de la voie, mais ne peut en changer la destination sans le consentement unanime des autres propriétaires.
L’Administration peut, comme sur toutes les voies privées, ordonner tous travaux nécessaires à l’assainissement de la voie, et si elle est ouverte au public, tous travaux destinés à assurer la sécurité de la circulation. Pour les lotissements postérieurs à la loi de 1924, les voies privées doivent être raccordées à la voie publique;
elles doivent être pourvues d’égouts ou de canalisations
d’eau potable si les voies publiques en sont pourvues (24). Les travaux de viabilité devront être exécutés conformément au projet d'aménagement du lotissement approuvé par lé préfet. Ce dernier ne saurait, sans excéder ses pouvoirs, exiger des travaux inutiles à la viabilité
ou à l'hygiène. L'art. 4 du décret du 11 avril 1928
rendu pour l’exécution de la loi Sarraut du 15 mars 1928, exige que les voies des lotissements défectueux qui bénéficient des subventions de l'Etat en vertu de cette loi, devront satisfaire aux conditions prescrites pour le classement des voies urbaines. L’art. 9 précise les conditions d'installation des canalisations d’eau, de gaz et d’électricité dans ces lotissements.
Les riverains des voies privées des lotissements doivent, pour toute construction en bordure, obtenir la délivrance par le maire de l’alignement conforme au plan approuvé et d’un permis de construire dans les
(24) Cons. d’Et. 24 janvier 1934, Annales de la Direction des Eaux et du Génie rural, 1935, p. 247. — Un lotisseur ne peut être dispensé du raccordement avec les canalisations d’eau potable et les égoûts que s’il m’existe pas de canalisations dans la commune, ou si des circonstances notamment la différence de niveau ou la distance, s’opposent à ce raccordement, ou si, pour l’alimentation en eau potable, cette alimentation est assurée d’une façon satisfaisante par les moyens prévus au programme d'aménagement du lotissement,
conditions prévues par Part. 11 de la loi du 15 février
Il est hors de doute que la délivrance de cet alignement a pour but de déterminer exactement les limites de la voie, mais qu’il ne saurait avoir les mêmes conséquences que celui qui est prévu pour les voies publiques.
Nous étudierons au chapitre suivant les sanctions civiles des prescriptions de la législation spéciale sur les lotissements, et au titre III, leurs sanctions pénales.
95. — Lotissements défectueux. — Signalons que la loi du 15 mars 1928, dite «Loi Sarraut»>, a eu pour objet l'aménagement des lotissements antérieurs au 19 juillet 1924 ou au 1° juillet 1926 (s’il s’agit de lotissements occupés par les sociétés d'épargne), créés exclusivement en vue de l’habitation et principalement affectés à la construction de maisons familiales ou individuelles à l’exclusion des lotissements de luxe, et qui ne se trouvent pas placés dans les mêmes conditions de viabilité, d'assainissement et d'hygiène que les agglomérations voisines de même importance (Règlement d’administration publique du 11 avril 1928 (25).
Cette loi a prévu un nouveau type d'associations syndicales forcées et une caisse départementale qui leur fait des prêts. L'Etat leur a alloué en outre des subventions très importantes.
86. — Plans d'aménagement des villes. — Signalons enfin qu’en vertu de l’art. 10 de la loi des 14 mars 1919- 19 juillet 1924, les propriétaires et locataires des immeubles atteints par l’exécution totale ou partielle du plan d’aménagement, d’embellissement et d’extension,
(25) Journ. Off. 13 avril 1928, p. 4.235 ; 17 avril 1928, p. 4414.
approuvé et publié de la ville de la situation de l’immeuble, sont tenus, avant d’édifier de nouvelles constructions ou d’effectuer des travaux confortatifs aux bâtiments existants, de demander la permission de construire à l’autorité administrative compétente. Ils devront se conformer aux alignements fixés par application du plan. Cette permission de bâtir est indépendante du permis de construire prévu par Fart. 11 de la loi du 15 février 1902, qui devra être demandé conformément aux règles en vigueur.
Lorsque la construction doit être édifiée en bordure de voies ou places non encore ouvertes et simplement projetées dans le plan d'aménagement, la demande doit être soumise au Conseil municipal, qui décidera si la commune est en mesure d'effectuer dans le délai de quinze ans les travaux prévus. La décision du Conseil municipal doit intervenir au cours de la session ordinaire qui suit le dépôt de la demande, linobservation de ces prescriptions donne droit à une indemnité au demandeur lésé (26).
97. —— Rétroactivité de la loi de 1924. — La loi du 19 juillet 1924, en vertu de la jurisprudence de la Cour de Cassation, a été déclarée applicable aux lotissements en cours. Dans la circulaire interministérielle du 29 novembre 1924, le Gouvernement avait déjà pris parti pour la rétroactivité. Dans une consultation donnée le 20 janvier 1925 à la Chambre Syndicale des Lotissements, M. DE MonZIE se prononçait pour la non-rétroactivité.
(26) Cons. d’Et. Ville de Perpignan, 2 décembre 1936, Gaz. Pal. 1937- 1-226. — Cons. d’Et. 2 mars 1928. — Cons. d’Et. 24 juillet 1931. — Un maire ne peut refuser une autorisation de bâtir tant que le plan d'aménagement n’a pas été déclaré d’utilité publique et publié, mais
le maire est en droit de signaler au propriétaire les réserves que comportent les circonstances de fait.
Art. 11 : « associations qui entreprennent ou qui « poursuivent » la création ou le développement... ».
MM. TaLaMmoN et LaLou (D. P., 1926-2-) se prononcent dans le-même sens. Les auteurs favorables à la rétroactivité tirent argument du caractère d’ordre public de la loi ou du terme « poursuivre » de l’art. 11 qu’ils considèrent comme synonyme de « continuer ». M. Ouaz préconisa une solution intermédiaire : l’administration ne devra exiger l’accomplissement des prescriptions légales que pour les parties non aliénées des lotissements en cours, lorsqu'elles présentent une certaine importance.
Dans ses arrêts du 2 avril 1927 (affaires Mabereau [27] et Bonmarchand [28]), la Cour Suprême a décidé que les prescriptions de la loi de 1924 étaient applicables aux opérations de lotissement se poursuivant depuis le 19 juillet 1924.
M. MINVIELLE estime que cette théorie crée une situation très grave et souvent injuste pour les lotisseurs qui, pour pouvoir vendre lés quelques parcelles restantes de leur domaine morcelé, doivent remplir toutes les formalités et exécuter tous les travaux prévus par la loi. Ne pourrait-on pas, dans ce cas, invoquer l’enrichissement sans cause par exercer une action récusoire contre les lotis dont les contrats sont antérieurs à la loi de 1924 et ne prévoyaient pas le remboursement des travaux mis à la charge du lotisseur ? M. FÉLIX estime que l’enrichissement n’est pas sans cause, puisqu'il résulte de la loi.
M. MnviELLE (29) critique vivement cette loi pour les nombreuses atteintes aux principes traditionnels de notre droit, qu’elle a consacrées (principe de la non-
(27) D.H. 1927, p. 271, Dissertation Géo Minvielle, D.P. 1928-1-37. (28) D.H. 1927, p. 271.
rétroactivité, effet relatif des conventions battu en brèche par l’art. 14 de la loi qui reconnaît à la commune ou au département le droit de poursuivre la nullité des actes de vente). Il fait en outre remarquer qu’en voulant protéger les lotis, la loi a manqué son but : 1° le prix de vente des terrains a augmenté ; 2° en vertu de l’art. 14, ils peuvent être dépossédés contre leur propre gré à la suite de l’action en nullité intentée par la commune ou le département lorsque le lotisseur ne remplit pas ses obligations.
Ces dernières critiques sont, nous semble-t-il, trop sévères. Les sanctions prévues, pour être efficaces, devaient être exorbitantes du droit commun. Il n’est d’ailleur pas mauvais, à notre avis, que les lotis soient également indirectement atteints par elles, car sans aucun doute, leur négligence ou leur sottise a été une des causes de l’extension du scandale auquel la loi de 1924 a heureusement mis un terme.
(29) Traité pratique des lotissements, 1928, p. 85.
ADDITIF
La jurisprudence la plus récente s’attache plus particulièrement aux opérations d’une «réelle envergure », c’est-à-dire effectuées par des marchands de biens professionnels, et rejette l’ouverture de voies nouvelles comme condition nécessaire de l’existence d’un lotissement (cf. : Cass. Crim. 27 Juin 1929. S. 30-1-154. D.P. 30-1-77. Grenoble, 18 Novembre 1929. S. 30-2-69 et après pourvoi Req. 12 Déc. 1932. S. 33- 1-66 et D.P. 33-1-309).
La circulaire du 31 Mars 1933 du Ministre de l’Intérieur, adopte cette jurisprudence mais maintient cependant les réserves indiquées dans la circulaire précédente du 29 Novembre 1924, pour les opérations effectuées le long de voies publiques pourvues des aménagements désirables.
Signalons enfin que le décret-loi du 8 Août 1935 dans son art. 1°" dispose : «les lotissements de terrains sur lesquels lédification de constructions à usage d'habitation est interdite, devront, préalablement à toute mise en vente et à toute publicité, obtenir l’autorisation administrative. prévue par l’art. 11 de la loi des 14 Mars 1919 et 19 Juillet 1924 >». Les obligations diverses qui peuvent être imposées au lotisseur en vertu de l’art. 11 de la loi de 1919-1924 peuvent lui être imposées, même s’il ne s’agit que de lotissements-jardins,
