IT. — DÉTERMINATION DE LA VALEUR DES APPORTS

Avant de procéder à l'estimation proprement dite, il est indispensable de grouper les immeubles en un certain nombre de classes de valeur connue que l’on prend comme terme de comparaison dans la recherche et l'établissement de l’équivalence de valeur. Cette opération est confiée à une Commission comprenant, outre le Directeur de l'Association et le géomètre, des cultivateurs nommés par le Syndicat et très expéri-

mentés au point de vue de la connaissance du sol. Ces cultivateurs ont pu, de longue date, comparer le rendement des récoltes et ils sont capables de discerner dans une même propriété, des zones de valeur différente.

Le Syndicat doit également les choisir parmi des gens présentant de solides garanties d’impartialité.

Enfin, la Commission doit avoir constamment à l’esprit, cette idée que son travail d'estimation est susceptible d'aboutir à un échec dans le cas où certains intéressés se jugeraient lésés; autrement dit, l’estimation est très délicate, elle doit être telle que le résultat obtenu détermine dans l'esprit de tous les propriétaires, la conviction qu’eux-mêmes n'auraient pas fait mieux.

La Commission ne doit pas perdre de vue ce fait que les terres à remembrer sont des instruments de production dont le remembrement vise à améliorer l'exploitation (10). Aussi l’estimation doit être établie sur des bases solides, en partant d’une notion exacte et claire de la « Valeur » à mettre en relief.

Nous avons suffisamment insisté sur ce point dans notre première partie, il nous suffit de répéter ici que cette valeur est uniquement la Valeur de Productivité du sol, c’est-à-dire la puissance de rendement

de la terre (11).

(ro) Article premier, $ II du décret du 30 octobre 1935: « Le but exclusif de cette opération (le remembrement) est l’amélioration de l'exploitation agricole des biens qui y sont soumis ».

(11) Voir à ce sujet le rapport sur le décret-loi du 30 octobre 1035, modifiant la loi du 27 novembre 1918,

(fie

L’estimation de la valeur des propriétés se divise en deux opérations: une expertise qui aboutit à un classement des terres et une estimation proprement dite visant à dégager la valeur de ces classes les unes par rapport aux autres.

Du classement des terrains par expertise

Ia Commission d'estimation procède d’abord à une expertise qui tend à classer les sols compris dans le remembrement d’après leur valeur agronomique.

Dans ce but la Commission divise le sol en un certain nombre de zones oroupant des parcelles ou fractions de parcelles présentant les mêmes qualités de productivité. La Commission choisit pour chacune des classes une zone-étalon dont les terrains sont bien connus de tous les membres de la Commission et qui constituera le type de chacune des futures classes.

Ce choïx d’une zone-étalon est fait pour chacune des catégories de cultures suivantes:

— terres labourables; — prairies artificielles ; — terres plantées;

— friches;

— terrains incultes;

et pour chacune des catégories de prairies suivantes:

— prés fauchables; — herbages plantés ou non; — pâturages et paccages.

Mais il ne faut pas exagérer le nombre des classes: en général il ne doit pas être supérieur à 10 pour les terres et 8 pour les prairies (12).

L’expertise ainsi faite a lieu sur le papier d’après les indications du cadastre. La Commission se rend ensuite sur le terrain et elle répartit dans chaque classe les divers terrains entre les zones-étalons d’après leur valeur de productivité. Cette opération doit être faite en présence des propriétaires intéressés qui sont appelés à donner leur avis au sujet du classement.

La limite des classes d'expertise est évidemment différente de la limite des parcelles et une même parcelle peut être répartie entre plusieurs classes différentes. Enfin, les chemins et sentiers d'exploitation étant appelés à être modifiés, sont également compris dans les zones d’expertise.

De l'estimation proprement dite des propriétés

La Commission détermine d’abord la valeur de la classe considérée comme la meilleure au point de vue productivité. Puis elle recherche la valeur de la deuxième classe en se posant la question suivante:

Quelle surface de la deuxième classe peut-on échanger contre un hectare de la première classe? Un simple calcul donne ensuite la valeur à l’are de la deuxième classe. Puis la Commission recherche quelle surface de la troisième classe on peut échanger contre un hectare de la première classe et contre un hectare

(12) Instructions pour l'exécution des opérations de remembrement. Chapitre 5, article 67.

EUroÈte

de la deuxième classe: on détermine ainsi la valeur à l’are de la troisième classe, et on procède de la même façon pour les classes suivantes.

Après ces calculs, il est facile de connaître exactement la valeur de productivité des terrains constituant l'apport de chaque propriétaire: celle-ci est obtenue en multipliant la surface de terre qu’un propriétaire possède dans chaque classe, par le prix à l’are de celle-ci; on obtient ainsi une certaine somme exprimée en francs.

Après remembrement, on devra rendre au propriétaire exactement la même somme, c’est-à-dire que ses nouvelles parcelles pourront être augmentées ou diminuées en surface (13), selon que ses nouvelles propriétés auront été transportées dans des terres de classes supérieures ou inférieures à celles qu’il possédait avant le remembrement.

L'article 2 du décret du 30 octobre 1935 spécifie que les échanges auxquels donne lieu le remembrement se font en nature, mais il est des cas où cet échange en nature est impossible à réaliser; aussi l’article 3 intervient pour décider qu’une soulte pourra être payée à titre exceptionnel dans les deux cas suivants:

I. Lorsqu'il ne sera pas possible d'établir entre les immeubles l’équivalence en valeur de productivité sans un appoint en espèce;

(13) C'est la conséquence nécessaire de l’article 2 du décret du 30

octobre 1935: Ainsi un propriétaire pourrait, après remembrement, voir ses terrains diminués de moitié en surface, il n'aurait aucun recours si

la valeur de productivité de ses nouveaux terrains est égale à celle de ses anciennes propriétés.

IT. Lorsqu'il y aura lieu d’indemniser le propriétaire du terrain cédé, des plus-values transitoires telles que clôtures, arbres, fumures, ensemencements, améliorations foncières, amendements, qui s’y trouvent incorporées.

Mais des discussions ne manquent jamais de s’élever lorsqu'on fait intervenir un appoint en espèce; aussi, les terrains qui donnent lieu à paiement d’une soulte doivent, autant que possible, être conservés à leur ancien propriétaire.

Toutefois, s’il n’est pas possible de faire autrement, la soulte sera payée au propriétaire, après estimation par les experts locaux et audition des intéressés, à condition toutefois que l’immeuble qu’ils remettent en échange soit libre de toute hypothèque et charge réelle, sinon la soulte sera versée au titulaire de la charge.

Pour mener à bien ces opérations d’expertise et d'estimation qui sont très délicates en raison de l’importance des intérêts en présence, la Commission trouvera un guide en la personne du géomètre qui devra mettre à sa disposition, toutes ses connaissances techniques, et garder la plus absolue neutralité dans les discussions qui sont susceptibles de s'élever au sein de la Commission.

Les difficultés qui pourraient surgir sont réglées en premier ressort par la Commission d'estimation et en deuxième ressort par le Syndicat.

Lorsque ces opérations sont terminées, le géomètre procède à un relevé d'ensemble du territoire à remembrer et il trace un plan où il fait figurer la nouvelle

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situation du terrain, puis le géomètre détermine la contenance et la valeur des propriétés au moyen des classes d'expertise.

Les deux chiffres exprimés par la valeur et la contenance sont appelés « éléments de base » du remembrement : ces deux chiffres servent à dresser le registre des propriétés qui comporte le nom et l’état civil des propriétaires; on y mentionne également toutes les parcelles avec les numéros du cadastre, leur classe d'estimation et leur valeur. Le total de ces valeurs donne en francs l’apport de chaque propriétaire.

$ III. — DE LA PUBLICITÉ DES OPÉRATIONS DE CLASSEMENT ET D'ÉVALUATION, ET DES RECOURS DONT ELLES PEUVENT ÊTRE L'OBJET.

Le résultat des opérations de classement et d’évaluation des immeubles, c'est-à-dire le plan dressé comme nous l’avons indiqué ci-dessus et où figurent les différentes classes, est soumis à une enquête de quinze jours, comme il est prescrit à l’article 27 du décret du 5 juillet 1920. On notifie à chaque propriétaire un extrait du registre de propriété pour lui permettre de connaitre le détail de son apport et la classification de ses terres.

À l'expiration de l’enquête, un commissaire enquéteur, généralement le géomètre, reçoit pendant trois jours les réclamations des intéressés et les inscrit sur un registre.

Le géomètre, à cette occasion, peut éclairer les propriétaires sur les opérations d'estimation et éviter

ainsi bien des réclamations injustifiées. Néanmoins, si le propriétaire persiste, sa réclamation est examinée par le Syndicat qui peut faire convoquer l’intéressé pour discuter avec lui.

Si le propriétaire est débouté par le Syndicat, il a un délai de quinze jours pour faire appel de la décision que lui a notifiée le Syndicat, devant la Commission arbitrale qui juge en dernier ressort et sans appel.

Nous avons eu l’occasion de préciser le rôle de cette Commission arbitrale, au cours de la première partie de notre sujet; nous allons seulement en donner brièvement la composition telle qu’elle résulte du paragraphe 3 de l’article 4 du décret du 30 octobre 1035.

La Commission arbitrale comprend:

Le Juge de paix, président; le Directeur départemental des contributions directes, le Directeur départemental de l'enregistrement, le Directeur des services agricoles, l'Ingénieur en chef du Génie rural, ou leurs délégués, un notaire du canton désigné par le Préfet, six propriétaires fonciers n'ayant aucun intérêt à l’entreprise, désignés par la Chambre d’Agriculture départementale, et le Greffer de la justice de paix qui remplit les fonctions de secrétaire. Enfin, la Commission peut s’adjoindre, avec voix consultative, le géomètre diplômé par le gouvernement, chargé des opérations.

L'enquête et l’examen des réclamations par la Commission arbitrale étant clos, l’estimation devient définitive et aucun recours n’est plus possible. Il ne reste plus au Syndicat, secondé par le géomètre, qu’à procéder à l'étude du projet de remembrement..

SECTION IV

Etude du projet de remembrement