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SECTION I

Du transfert des droits réels (2)

Lorsque le projet de remembrement est mis au point par le Syndicat, le Juge de paix, président de la Commission arbitrale, requiert le Conservateur des hypothèques du lieu de la situation des biens à remembrer, de lui délivrer l’état ou tableau des inscriptions grevant les parcelles à remembrer du chef de tous les propriétaires intéressés au remembrement et de leurs auteurs lorsque leur possession remonte à moins de dix ans en vertu d’une transmission non transcrite, succession, donation, licitation, partage, etc.

Cette première réquisition ne permet pas au Juge de paix de connaitre exactement les inscriptions portant sur les parcelles à remembrer, car entre la date de cette réquisition et la date de transcription du procès-verbal de remembrement, un temps assez long peut s’écouler pendant lequel de nouvelles inscriptions peuvent être prises. Aussi le Juge de paix doit, après transcription du procès-verbal, faire une deuxième réquisition dans le but de connaître ces nouvelles inscriptions.

Enfin le transfert est réalisé par le Conservateur des hypothèques à la suite d’une troisième réquisition du Juge de paix: cette réquisition de transfert doit indiquer, d’une part, les parcelles anciennes grévées, d'autre part, les parcelles nouvelles attribuées par le remembrement en remplacement des premières.

(2) Instruction du 10 décembre 1920 relative à l'exécution de la loi du 27 novembre 1918, p. 7 et 8.

SECTION II

Les modalités d'application du transfert des droits réels

$ I. — Du TRANSFERT DES HYPOTHÈQUES

L'article 6 du décret du 30 octobre 1935 dit que les hypothèques grevant les immeubles cédés, sont transportées de plein droit sur les immeubles recus en échange à la suite du remembrement.

Ce transfert est susceptible de porter préjudice à la fois au débiteur, c’est-à-dire au propriétaire, et à son créancier.

Le débiteur peut, en effet, être lésé dans ses intérêts par suite de l'application, à son encontre, de l’article 2114 du Code civil prévoyant le principe de l’indivisibilité de l’hypothèque (3).

Quant au créancier, il est susceptible d’être lésé à la suite de l’application de l’article 2129 qui prévoit la spécialisation de l’hypothèque conventionnelle (4).

Le débiteur, disons-nous, peut être lésé: l’hypothèque grevant ses biens peut en effet, porter sur quelques parcelles seulement. Le débiteur a pu hypothéquer un champ sans les autres.

Le remembrement aboutissant à une réunion de parcelles, ce champ hypothéqué va se trouver consi-

(3) Article 2114, alinéa 2: « Elle (l’hypothèque) est de sa nature, indivisible, et subsiste en entier sur tous les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles ».

(4) Article 2129: «€ Il n’y a d’hypothèque conventionnelle valable que celle qui, soit dans le titre authentique constitutif de la créance, soit dans un acte authentique postérieur, déclare spécialement la nature et la situation de chacun des immeubles actuellement appartenant au débiteur, sur lesquels il consent l’hypothèque de la créance. »

dérablement agrandi, et cependant il continuera à garantir la dette de son propriétaire, lequel, de ce fait, va se trouver lésé.

Le créancier, également, peut se trouver lésé à la suite du remembrement. En effet, un créancier titulaire d’une hypothèque inscrite en premier rang sur une parcelle, est susceptible, après remembrement, de voir son droit transporté sur une autre parcelle, concurremment avec d’autres créanciers inscrits également en premier rang.

Comment départager ces créanciers concurrents ?

Deux solutions sont possibles: ou bien on décidera que la nouvelle parcelle reçue en échange devient le gage de chacune des créances hypothécaires grevant auparavant des parcelles distinctes, et c’est la date de constitution de chaque hypothèque qui en détermine le rang; ou bien on décidera que la nouvelle parcelle reçue en échange doit être partagée en parts idéales, correspondant aux anciennes parcelles, de telle façon que chacune des hypothèques porte sur chacune de ces parts idéales.

Le législateur a fait sienne cette dernière solution; il décide, dans l’article 57 du décret du 5 juillet 1920, qu’ € …un propriétaire, auquel appartient plusieurs parcelles grevées séparément de droits réels, ne peut, par voie de remembrement, recevoir en contre-échange une parcelle unique que si les droits réels, affectant les parcelles échangées, peuvent être lotis sur la parcelle unique.

Dans ce cas, le Syndicat fixe, sauf recours à la Commission arbitrale, la contenance et l'emplacement

de chaque portion de la parcelle unique substituée au point de vue de l'exercice des droits réels, à chacune des parcelles échangées ».

Cet article 57 constitue un obstacle au remembrement dans le cas où de nombreux propriétaires ont grevé leurs biens d’hypothèques, car on est obligé, dans ce cas, de constituer de très grandes parcelles, ce qui n’est pas toujours réalisable en pays de petite propriété.

Mais, en pratique, nous nous empressons de faire remarquer que ces inconvénients se présentent très rarement, Car, ainsi que le signale très justement M. HOTTENGER: « le morcellement a en fait empêché dans nos campagnes, la spécialisation de l’hypothèque conventionnelle, bien que le législateur ait voulu faire de cette spécialisation l’un des principes fondamentaux de notre système hypothécaire (art. 2129). Le créancier, ou son représentant, ne s’attarde pas à établir un état détaillé des biens ruraux appartenant au débiteur: il prend inscription suivant une formule de style « sur la généralité des biens en nature de terres, prés, vignes, vergers, bois appartenant audit N.., sur la commune de Z.…., et notamment sur. (suit une désignation plus ou moins sommaire) ». Et, si contraire qu’elle soit à la lettre et à l'esprit du Code civil, cette formule a trouvé une jurisprudence pour la valider dans sa généralité » (5).

(5) Extrait de l’ouvrage de M. HoTTENGER: La Propriété rurale en Lorraine, Morcellement et remembrement, p. 68 Voir également à ce sujet le cours de Droit civil de M. le Doyen GÉNY, 2° année, sur la question de l’hypothèque conventionnelle.

$ II. — Du TRANSFERT DES SERVITUDES

Il est nécessaire de faire une distinction entre les servitudes au point de vue de leur transfert. L’article 6 du décret du 30 octobre 1935 manque de précision: on comprend, en effet, le transfert des servitudes personnelles, il se réalise sans difficulté, mais en ce qui concerne les servitudes réelles, la solution est tout autre.

En effet, les servitudes réelles ne peuvent exister que dans l'intérêt d’un fonds et pas d’une personne. Une servitude réelle ne grève un fonds qu’à raison de son utilité vis-à-vis du fonds dominant; on ne peut donc par parler ici de transfert, car si on détache la servitude du fonds, elle perd son intérêt et n’a plus lieu d'exister.

Ainsi la servitude de passage doit disparaître après le remembrement, puisque cette opération tend à supprimer les enclaves; la servitude, dès lors, est sans objet.

Si nous supposons une servitude de ne pas bâtir grevant un fonds au profit d'un fonds voisin, on ne voit pas du tout quel bénéfice retirerait le fonds dominant, du fait du transport de la servitude sur un autre fonds situé peut-être à plusieurs kilomètres du premier.

En réalité, il eut été plus rationnel de décider que sont seules transportables, de la parcelle cédée sur la parcelle acquise en échange, les servitudes qui ne sont pas spécialement attachées à un fonds; au contraire, les servitudes n’ayant leur raison d’être que dans la

proximité relative de deux fonds, ne sont pas transportables et doivent rester attachées à la parcelle ancienne. Quant aux servitudes rendues inutiles par suite du remembrement, elles doivent disparaître.

SECTION III

Du transfert des baux

Le transfert des baux est une innovation du décret du 30 octobre 1935: la loi du 27 novembre 1918 était totalement muette sur ce point; nous avons vu, au chapitre IIT de notre première partie, les trois solutions que l’on pouvait envisager (6). En réalité, le décret du 30 octobre 1935 n’a fait que consacrer une pratique antérieurement suivie: on conçoit mal, en effet, que le bail soit interrompu par l'exécution du remembrement. Il est normal, au contraire, que l'exploitation par le fermier se poursuive sur les nouvelles parcelles reçues en échange.

Le transfert des baux nécessite une explication, notamment au cas où, parallèlement à l’échange des parcelles, il y a paiement d’une soulte:

Si la soulte est due par le propriétaire à son co-échangiste, le fermier doit en payer les intérêts

(6) Trois solutions possibles : 1° le bail pouvait être transféré comme un droit réel sur la parcelle obtenue en échange et le sort du fermier était liée à celui du propriétaire; 2° Le remembrement entrainant substitution d’une terre à une autre, on pouvait considérer que l’objet du baïl étant changé, cela entraiînait rupture du contrat et résiliation. 3° Le bail se poursuivait sur les parcelles anciennes et il était opposable au nouveau propriétaire de ces parcelles, situation analogue au cas de vente.