CHAPITRE PREMIER

La vente est certainement l'acte que le notaire est le plus souvent appelé à rédiger. Bien que ce soit un contrat consensuel qui n’exige pour se former que la volonté des parties, l'habitude est prise de recourir au ministère du notaire pour s'assurer une rédaction impeccable et la conservation de l'original. D’autre part, beaucoup de gens, et même ceux qui veulent se substituer aux notaires dans leur rôle ignorent complètement les règles en matière de vente. C’est ainsi qu'un receveur de l’enregistrement nous rapportait le fait suivant de nature à édifier sur la capacité de certains rédacteurs d’actes sous-seing privés. Un instituteur du Cantal avait fait une vente pour un paysan de la commune qui avait préféré recourir à lui qu’à un notaire de la ville voisine. La vente fut enregistrée, mais non transcrite, car aussi bien l’instituteur que l’acheteur ignorait cette formalité. Au bout d’un an ce dernier vint faire de violents reproches au receveur de l’enregistrement pour n’avoir pas, à son dire, bien enregistré l’acte, puisque la parcelle qu’il avait acquise avait été saisie avec le bien du vendeur.

L’honorable fonctionnaire, qui nous racontait cette his-

toire certainement commune, eut toutes les peines du monde à faire comprendre au client que sa vente aurait dû à la fois être enregistrée et transcrite.

Le cas que nous venons d'indiquer ne se produit d’ailleurs que pour les petites ventes, car en ce qui concerne les grosses, les hommes de droit eux-mêmes recourent au notaire de crainte d'omettre une clause ou une formalité indispensable. Ils savent qu'en s'adressant à cet officier ministériel celui-ci sera responsable de toute erreur et ils veulent aussi ,qu'au cas où ils perdraient leur litre ils puissent facilement s’en procurer un autre.

Or, c'est dans cet acte si simple et si courant qu'apparaît en premier lieu et d’une façon lumineuse le rôle économique du notaire. Celui-ci, en effet, ne se borne pas à recevoir les ventes que deux clients viennent d'eux-mêmes passer à son étude ; sa mission est plus large, sa fonction plus étendue et il est facile de s’en rendre compte en examinant comment le notaire procède à l’égard du vendeur d’abord etaussi à l’égard de l’acheteur.

Il n’est pas rare que les clients d’un notaire chargent celui-ci de trouver un acquéreur pour une propriété qu'ils ont à céder et qu’ils mettent en vente plus ou moins ouvertement. Aussitôt le notaire se met à la recherche de celui qu’il sait susceptible de faire un pareil achat. Si les clients y consentent il commence sa publicité par des affiches où son nom s'étale en grosses lettres avec la mention consacrée : « Pour tous renseignements s'adresser à M° X.., notaire ».

Supposons que l'affiche ait eu le pouvoir d'attirer à

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l’étude les acheteurs qu’on attend, le rôle du notaire sera alors très diminué ; il n'aura plus qu'a donner des éclaircissements à ceux qui se présenteront et à proposer son concours pour arriver à une entente.

Si au contraire il y a pénurie d’acquéreurs, ou si le client, pour diverses raisons, ne veut pas de publicité par affiches, le notaire va se déplacer, se rendre auprès de ceux qui peuvent avoir l'intention d'acquérir. Il se ménagera un entretien avec eux, dans lequel il exposera les motifs qui l’amènent et son but tendra à persuader à son interlocuteur que le principal de ces motifs est le propre intérêt de ce dernier. 1] vantera sa marchandise, essaiera d’abaisser les exigences du vendeur, d’élever le prix offert par l'acheteur, en un mot, il servira d’arbitre et il se pourra que grâce à lui on aboutisse à un arrangement.

Voilà donc un premier point établi : le notaire chargé d'une vente va s'occuper de la faire réussir ; plus le prix sera fort, plus ses honoraires seront élevés, aussi n'est-ce pas lui qui enlèvera de la valeur aux propriétés qu'il doit vendre.

Mais il a un rôle connexe à celui-ci. Le notaire dans bien des cas va servir d'expert : il arrivera fréquemment, en effet, que le vendeur ignorera la valeur de son bien soit parce qu'il n’habitera pas le pays, soit parce qu’il ne sera pas à même d’apprécier la hausse ou la baisse survenue. À qui s’adressera-t-il pour s’éclairer ? Au notaire sans aucun doute. C'est à lui qu'il demandera d'évaluer les immeubles à vendre, car par ses fonctions celui-ci est appelé à les esti-

mer ; c’est lui qui sera chargé de fixer les mises à prix, de

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faire les lots et de les établir de façon à favoriser la vente.

Il suffit d’avoir assisté à l'entretien d’un notaire et d’un client vendeur ; il suffit d'avoir été soi-même vendeupour se rendre compte que c’est bien ainsi que les choses se passent dans la réalité, et pour apprécier l'importance du rôle que cet officier ministériel remplit dans l'acte qui nous occupe.

En vérité, s’il en est ainsi, c’est parce que le notaire, comme nous le disions plus haut, est devenu le conseiller des familles ; mais ici ce rôle de conseiller déborde de son cadre et devient un rôle économique. Combien de ventes, en effet, qui n'auraient pas été réalisées, sont dues à l'entremise du notaire?

Nous venons de voir celui-ci chargé par un de ses clients d’une vente à faire réussir et lui donnant d’utiles avis à ce sujet, mais là ne s'arrête pas sa fonction. Il arrive aussi et non moins souvent qu’on lui demande de trouver une propriété réunissant telles et telles qualites, situées dans tel ou tel lieu, d’un prix variant entre tel et tel chiffre. Dès qu’il a reçu une pareille mission le notaire s’en acquitte et va faire des offres à ceux qui possèdent l'immeuble désiré par le client. C’est la contre-partie de ce que nous venons de décrire : le notaire est maintenant à la recherche d'un vendeur alors que tout à l’heure il était en quête d’un acheteur. Que la propriété soit située dans son ressort ou qu’au contraire elle se trouve dans un département plus ou moins proche, on enverra le notaire auprès de celui dont on veut acquérir le bien et l’on verra alors un notaire diligent faire

des ventes sur lesquelles des confrères fondaient à juste titre

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des espérances. C'est ainsi que nous connaissons un notaire de campagne qui vend en son étude des maisons situées à Paris alors qu'il en est distant de 500 kilomètres,

D'autre part le notaire qui connaît tous les membres d'une même famille peut facilement amener ceux-ci à faire des arrangements, qui mettront fin à l’indivision des propriétés. De nombreuses cessions entre frères et sœurs sont dues à l'intermédiaire du notaire et nous ne croyons pas exagtrer en disant que l'indivision, qui est un mal, s'accroitrait sensiblement du jour où le notaire aurait disparu.

Tel est ce rôle important que le notaire remplit dans la vente et que M. Ajam, dans son rapport, a paru ignorer : l’honorable député, en effet, nous explique bien que le fonctionnaire ne pourra suppléer le notaire pour les confidences qui précèdent les mariages ou les testaments, mais, à son avis, ces actes mis à part, le rachat ne présenterait plus que des avantages. Or, est-il possible de concevoir qu’un fonctionnaire serait à même de remplacer le notaire dans les démarches multiples qu’une vente entraîne ?

Pour diverses raisons ce fonctionnaire le voudrait qu'il ‘ne le pourrait pas.

Le notaire qu’on envoie en négociations ou qui se propose lui-même comme intermédiaire à la confiance absolue de ses clients, et M. Ajam reconnaît qu'il n’en serait pas de même à l'égard du fonctionnaire, De plus, celui-ci n'aurait pas la même compélence pour apprécier à sa juste valeur telle ou telle propriété, car il n’habiterait probable ment le pays qu'en passant; il y serail venu pour y

faire un travail de bureau et non pas pour y remplir un

rôle d’intermédiaire. D'autre part, il ne connaîtrait pas, comme le notaire, la fortune des gens ; il ne saurait pas qu'il.peut frapper à telle porte avec la certitude d'obtenir une offre convenable ; il ignorerait les désirs de ses clients, et, partant, ne pourrait ni les prévenir ni les stimuler. Enfiv, le fonctionnaire ne disposerait pas, comme le notaire, dans une certaine mesure, de l'argent d'autrui et il ne pourrail offrir aux acheteurs les mêmes avantages pour les prêts et l'avance des droits. Le notaire, en effet, peut rendre ache- ‘teurs des gens qui ne le seraient pas, s’il devaient aller chez un nolaire fonctionnaire, à cause des droits et honoraires qu'il faudrait immédiatement verser. Ces droits sont très élevés et quand on a fait une forte acquisition il u’est pas toujours possible de les payer sans retard. Bien que cela lui soit interdit par le tarif légal, le notaire fait, dans certaines conditions, l'avance de ces droits et, moyennant un intérêt convenable, dispense l'acheteur d’avoir à les acquitter pen-

dant un temps déterminé entre eux.

Quel serait d'ailleurs l’intérêt du fonctionnaire à passer de nombreuses ventes? Il y aurait pour lui un surcroît de travail et à supposer même qu'on lui alloue un traitement en rapport avec les produits de sa caisse, il resterait contre lui les raisons ‘que nous avons indiquées et auxquelles nous joignons pour en finir, le manque de liberté de celui-ci dans ses allures et dans ses mouvements.

Un fonctionnaire ne peut s'absenter comme un notaire pour aller traiter à plusieurs lieues de chez lui une importante vente; il esl retenu à son poste et en l'espèce, il le serait

d'autant plus qu'avec le rachat, les études de notaires

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seraient certainement diminuées et que le travail de leurs nouveaux titulaires deviendrait très absorbant.

Et alors quelles conséquences en résulteraient? En premier lieu un certain arrét dans les transactions et de ce fait un déficit énorme dans les finances de l'enregistrement. On sait en effet que les droits de ventes sont extrêmement élevés ; depuis 1905 ils sont de 7 o/o et l'on peut dire qu'avec les droits de succession, ce sont eux qui alimentent au premier chef les caisses de cette administration.

Mais serait-ce là la pire des conséquences ? Non pas: il y en aurait une plus grave qui consisterait dans là diminution très sensible de la valeur des immeubles, valeur qui n’est stable que si les choses sur lesquelles elle porte s’échangent facilement, Or, il est indubitable que le notaire contribue dans une large mesure à susciter des ventes et des achats ; aussi, Croyons-nous qu’à sa disparition correspondrait un nombre très inférieur de ces opérations qui contribuent assurément à la richesse du pays.

L'intervention du notaire dans la vente présente, d’autre part, des avantages que nous ne pouvons pas passer sous silence au point de vue de l'établissement de la propriété. Le système de transcription actuel présente, en effet, des lacunes qui, sans les notaires, pourraient être très préjudiciables aux intérêts des acheteurs et des tiers.

On sait que la loi n'exige chez nous aucune publicité pour les mutations par décès. Si par exemple un individu hérite d’une maison, le testament qui constitue pour lui son litre n’a pas à être transcrit. Il en est de même si un

immeuble lui revient en tant qu'héritier ab intestat. Il en

résulte une absence de publicité qui peut léser les tiers. Or, comme les notaires conservent les testaments, soit olographes, soit authentiques, ils ont chez eux la preuve que tel individu est propriétaire de tel immeuble et il leur est par suite facile d'indiquer l’origine de propriété.

Les notaires sont les dépositaires des titres de propriété : ils en ont la garde et à ce point de vue on peut dire que la destruction d'une étude de notaire entrainerait pour les clients les plus graves préjudices.

Le règlement leur ordonne de conserver minute de tous les actes qu'ils reçoivent, de telle sorte que si une signature est contestée il n’y a qu’à aller chercher l'acte dans l'étude du notaire qui l’a passé.

Cette conservation des minutes permet, d’autre part, de se rendre compte pour tous les actes translatifs de propriété qui n’ont pas été transcrits, de clauses importantes se rapportant, par exemple, à des servitudes ou droits d’usage qui seraient contestés. On trouvera, chez le notaire détenteur de l’acte, tous les renseignements qui y seront relatifs et grâce à ce titre, on pourra faire valoir ses droits. On ne saurait nier à ce point de vue l'intérêt qu'il y a eu avec les lacunes que présente notre régime foncier à avoir des études de notaires érigées en offices ministériels. Grâce à cela, en effet, les titres de propriété ont été conservés soigneusement et quand aujourd'hui, un individu, qui a acheté un immeuble par acte authentique a perdu son titre, il peut le remplacer sans difficulté. Si, au contraire, les notaires avaient pu s'installer librement sans avoir eu à acheter leur charge, ils

auraient pu aussi ne pas conserver leurs minutes et ne pas

avoir de successeur à qui les transmettre, Ceiles-ci auraient probablement été anéanties par les héritiers et il ne serait plus resté trace, sinon à l'enregistrement, ce qui aurait été insuffisant, des ventes ou des échanges qui n'auraient pas été transcrits. Or, on compte actuellement 26 o/o de ventes qui sont enregistrées, mais non transcrites et encore ce chiffre est en dessous de la vérité, car il ÿ a nombre de ventes sous seings privés qui ne sont pas enregistrées, L’intervention du notaire est donc ici particulièrement précieuse.

Elle s’exerce encore avec une grande utilité, comme nous le verrons plus loin, quand il s’agit des prix de vente ou des montants d'obligations. Supposons, en effet, un individu qui achète une maison et qui vient demander à un notaire de recevoir cet acte de vente. La première chose que fera celui-ci, ce sera d'examiner le titre de propriété du vendeur, de se faire remettre le ‘contrat de mariage de celui-ci et de se rendre compte par toutes les pièces usitées en la matière s’il se trouve bien en présence du propriétaire de la maison dont il s'agit. [l vérifiera ensuite le bureau des hypothèques et conservera les fonds jusqu’à ce qu'il y ait eu transcription... En un mot; il fera tout ce qui est nécessaire pour que son client devienne propriétaire de ce qu'il achète et il ÿ aura un grand intérêt, car la responsabilité des notaires est, à cet égard, très étendue. La moindre faute professionnelle leur est imputable et il ne leur faut pas agir à la légère, car, pour percevoir des honoraires, ils peuvent risquer d’avoir à débourser une somme beaucoup

plus forte que ceux-ci.