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‘ De tout cela, il résulte que le client peut se confier au: notaire quand il fait une acquisition, car il est toujours sûr’ que celui-ci tiendra ses intérêts et qu'au cas où il y aurait négligence de sa part, il se trouvera dans la plupart des cas:

Là » LJ A

en présence d’un homme solvable, qui saura reconnaître:

son erreur et dédommager son client s’il lui a causé un pré-

judice.

Il est évident que cet avantage que le client trouve à s'adresser ainsi à un notaire, il l’aurait également avec un fonctionnaire qui présenterait sans aucun doute les mêmes garanties de savoir et de solvabilité. Mais l’aurait-il avec un individu qui s’installerait notaire, comme on s’installe aujourd’hui agent d’affaires? Nous ne le croyons pas, et il est facile d’en comprendre les raisons. Un notaire, à l'heure” actuelle, est en effet titulaire d’une charge qu'il peut vendre ; il a dù verser un cautionnement et, s’il a commis une’ faute, on peut l’obliger à vendre son étude pour la racheter, dans le cas où le cautionnemeut et son avoir personnel ne’ lui permettraient pas de désintéresser le client lésé. Le notaire, nous aurons l’occasion d’y revenir dans le chapitre? consacré aux prêts hypothécaires, présente, au point de‘vue de la solvabilité, une surface qui est de nature à rassurer sa:

clientèle. 7

Enfin, pour en terminer avec cetle question de la sécu = rité que le notaire donne aux transactions, nous ne saurions mieux faire que de cites ici l'opinion: de M. Ce Gide sur l'intérêt que présentent les études de notaires quand il! s'agit de connaître la situation de telle ou telle proprrété:- On y trouvera la critique, de, l’organisalion, des registres de

,. De Gayffier 2

publicité et le tempérament que les notaires apportent à ce vice du système français de la transcription : « Vous vou lez savoir la situation de tel domaine. Vous demandez au conservateur s'il est hypothéqué. Il vous répond : je ne connais pas les immeubles; je ne connais que les propriétaires. Vous citez alors le nom du propriétaire actuel : Jean Bernard, Le conservateur trouve une demi-douzaine de Jean Bernard qui sont tous grevés d'hypothèques. Il vous délivre un état portant toutes les hypothèques de ces homonymes. Par contre, si vous omettez ou si vous désignez mal le nom des précédents propriétaires, le conservateur ne fait pas de recherches au nom de ces personnes et vous risquez d'ignorer les hypothèques qu’ils ont établies. Ajoutez que dans tous les actes même notariés, et par conséquent dans les transcriptions, le signalement de l’immeuble est donné le plus souvent par les noms des propriétaires voisins. Quand les voisins ont changé, on ne sait plus de quel immeuble il s’agit. Heureusement, dans toutes les législations, il y a une certaine plasticité, qui fait que les hommes s’accommodent de celles qui paraissent les plus défectueuses et finissent par y vivre à l’aise, Chez nous, les notaires sont la cheville ouvrière de tout le système. Comme ils conservent, d’ordinaire, les mêmes clients de génération en génération, ils réussissent sans trop de peine à reconstituer dans leurs études l’histoire de chaque domaine un peu important et à obtenir du conservateur des hypothèques des états à peu

près exacts (1). »

1, Bulletin de la Société de législation comparée, avril 1886, p. 328.

Il nous reste pour en terminer avec ce premier chapitre à montrer la supériorité des ventes faites par devant notaire sur celles que la loi ou le tribunal réserve aux avoués.

On sait que certaines ventes doivent être nécessairement judiciaires, telles que les ventes sur saisies, pour lesquelles c'est le tribunal tout entier qui y procède. Mais il y en a d’autres, comme les ventes de biens de mineurs, les ventes sur licitation que le tribunal de première instance autorise et qu'il peut renvoyer soit devant un avoué, soit devant un notaire. Les tribunaux sont libres en France de prendre à cet égard telle décision qui leur plaise et ce sont habituellement les présidents qui statuent en cette matière. Nous estimons qu'ici leur pouvoir est abusif et qu’il ne devrait pas dépendre de la simple volonté d’un président d’aller à l'encontre des habitudes prises dans tel ou tel ressort.

Lorsque la vente a lieu au tribunal le ministère de l’avoué est indispensable pour enchérir. Il y a là une anomalie de notre procédure, et une anomalie qui est d'autant plus gênante que le ministère des avoués n’est pas gratuit. Quand au contraire la vente a lieu devant notaire, n'importe qui peut se présenter à l'étude et enchérir sans intermédiaire. Le notaire reçoit les enchères et seule, la personne qui est déclarée adjudicataire doit payer les frais et honoraires,

C'est là un premier avantage de la vente”notariée et cet avantage est plus grand qu’on ne le pense. Tel ou tel individu en effet ne va pas à la vente, car il lui déplaît d’avoir à s’entendre avec un avoué pour enchérir. D'autre part une fois les enchères commencées il se produit chez les amateurs

un phénomène bien connu : ceux-ci s’excitent, se poussent

EN Me

mutuellement et tel d’entre eux qui s'était promis de s'arrêter à tel chiffre le dépasse parfois de plusieurs milliers de francs. Or n’y a-t-il pas là au point de vue économique un avantage appréciable ? On pourra nous répondre que cet avantage ne disparait pas dans la vente judiciaire puisque le client de l’avoué peut rester auprès de lui et parler par sa bouche.

À cela nous répliquerons que l’avoué qui enchérit peut avoir reçu des ordres de plusieurs clients et que tous ne trouveront place à ses côtés ; nous ajouterons même que l'amateur après avoir indiqué son dernier chiffre n'osera pas peut-être revenir sur sa décision et hésitera a changer d’avis. Or l'hésitation détruit le phénomène que nous examinons.

De plus la vente ;udiciaire a le grand inconvénient d’avoir lieu au siège du tribunal civil, c’est-à-dire au chef-lieu d'arrondissement ou de département en général et nous disons qu il y a désavaniage parce que malgré la facilité des communications d'aujourd'hui, beaucoup de gens ne veulent pas se déplacer et ne vont pas acheter au tribunal alors qu’ils iraient sûrement chez le notaire de l'endroit. Il est préférable selon nous, que la vente ait lieu le plus près de l’immeuble à vendre; ce sont plutôt des gens du pays qui achètent que des étrangers et il faut autant que possible favoriser les premiers.

Enfin l’avoué ne cherche pas, comme le notaire, des acquéreurs ; 1l sait que la vente aura surement lieu et que faute d'acquéreurs on baissera tout simplement la mise à prix; il n’est pas dans ses habitudes pas plus que dans son rôle de servir

d'intermédiaire et de négocier ce genre d'opérations. De plus

l'avoué exigeimmédiatement le montant des frais et honoraires il n'en fait pas l'avance au client et ces frais sont beaucoup plus élevés pour les ventes judiciaires que pour les ventes amiables. Il ÿ a une formidable publicité, bien souvent inutile, qui coûte fort cher et un cahier des charges dont la longueur est parfois, pour ne pas dire fréquemment, abusive. Le prix de la vente doit être soldé dans les délais prévus et l'acheteur ne trouve pas auprès de l’avoué les facilités que

lui offre à ce-point de vue le notaire.

Toutes ces raisons nous permettent de dire que la vente judiciaire ne favorise pas le vendeur et que celui-ci doit lui préférer quand il le peut la vente faite devant notaire. Malgré cela nombre de présidents de tribunaux civils exigent que les ventes de biens de mineurs aient lieu par ministère d’avoué. Nous croyons que leur exigence va à l'encontre du but poursuivi par la loi puisqu'elle aboutit à

entourer la vente de toutes sortes de conditions qui lui nuisent

au lieu de la favoriser.

À notre avis il faudrait autant que possible renvoyer les ventes de biens de mineurs et les ventes sur licitation devant notaires, tout en laissant à l’avoué un rôle dans la vente. C'est d'ailleurs ainsi que cela se passe dans nombre de tribunaux et nous ne pouvons que souhaiter la généralisation de cette pratique. |

Mais, et c’est ici une question qui doit trouver sa place à la fin du présent chapitre, le notaire est-il intéressé à faire beaucoup de ventes ? La réponse dépend des honoraires que touche

celui-ci et de la responsabilité qui lui incombe. Disons tout

de suite qu’en cas de vente la responsabilité du notaire n’est

ee pe pas excessive quand, comme c’est l'habitude, il prend ses précautions, retient les fonds jusqu’à la transcription de l'acte, s'assure du nombre des hypothèques et du paiement des intérêts qu’elles comportent. Bref ce n’est pas un acte fait pour l’effrayer, comme le testament ou l'obligation. :

Quant à ses honoraires ils sont proportionnels au prix indiqué dans la vente et ils varient suivant le ressort de chaque cour d'appel, car le tarif légal n’est pas uniforme pour tous les notaires. Ces honoraires sont assez élevés pour inciter le notaire à négocier de nombreuses ventes. C’est dans le département de la Seine, qui à un tarif spécial, que l'honoraire est le plus fort: 1 o/o de 1 à 800.000 francs; 0,0 0/0 de 800.000 francs à 1.500.000 francs; 0,25 o/o de 1.500.000 francs à 3 millions; 0,125 o/0o au-dessus. C’est en Corse qu’ilest le plus réduit : 1 o[o de x à 20.000 francs; 0,50 0/0 de 20.000 francs à 100.000 francs; 0,25 0/0 au-dessus.

Nous venons de voir combien est important le rôle du notaire à condition, bien entendu, qu'il s'agisse d’un notaire actif qui ne se borne pas à attendre que les affaires viennent d’elles-mêmes à lui. Son intérêt d’ailleurs lui commande de ne pas s’en tenir aux actes que les clients lui apportent, car le notaire qui ne suscite pas des affaires, qui en matière de vente par exemple ne remplit pas ce rôle d’intermédiaire et de négociateur que nous nous sommes efforcé de mettre en vedette ne tarde pas à voir baisser le nombre de ses actes

au profit de confrères plus diligents que lui !