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et ont subi depuis lors une dépréciation (même arrêt). (Cf. Cass., 14 nov. 1899. S.19o 1.1.182. — Cass., 23 juin 1903. D. 1905. 1. 158);

4° Si le notaire accepte comme garantie pour son client des immeubles qui sontexposés à être plus tard grevés de droits préférables à l’hypothèque comme le sont des immeubles indivis, sur lesquels le partage va faire naître un priviprivilège de copartageant (Bordeaux, 12 février 1890. D. 90. 2.198) :

be Si la propriété des biens donnés en garantie est exposée à une cause de résolution rétroactive qui fera plus tard tomber l’hypothèque par voie de conséquence, comme le retrait d'indivision accordé à la femme de l’emprunteur (Agen, 28 janvier 1891. D. 92. 2.79.— Cf. Cass., 19 mars 1994:D:99,5:70):

6° Lorsque le prêt a été consenti à une femme mariée et qu'un doute existait sur l’interprétation de son contrat de mariage,d'après lequel les immeubles hypothéqués pouvaient avoir le caractère dotal, ce qui entraînait la nullité de l’hypo-

thèque (Grenoble, 2 avril 1895. D. 96. 2.66).

Au contraire, lorsque le notaire a été simplement le rédacteur de l’acte, il n’encourt aucune responsabilité (Cass., 24 juin 1902.S,1903. 1.40; 23 juin 1904; S.1905. 1.315).»

M. Planiol en terminant l'examen de ce point de vue indique que la responsabilité du notaire est basée sur l’idée d'un mandat acceplé par celui-ci; dans ces conditions on pourrait nous objecter que la société de crédit hypothécaire dont nous parlions plus haut ou l'agent d’affaire ont la

mème responsabilité que le notaire quand ils s’entremettent

Pet dans un prêt et que par conséquent il ne subsiste en faveur

de celui-ci qu'une solvabilité moins douteuse.

À cela nous répliquerons que ce n'est pas seulement, à notre avis, sur l’idée de mandat qu'on peut fonder la responsabilité du notaire dans les cas que nous venons d’énumérer ; nous pensons que, si sa responsabilité est aussi étendue c'est parce qu'il occupe une fonction qui doit offrir des garanties de savoir et d'expérience et que, lorsqu'un : client «& s'en remet à lui du soin de trouver l'emprunteur et de vérifier les conditions du placement » il doit pouvoir

compter sur ces garanlies.

Il n'en serait pas de même, croyons-nous, à l'égard d’une société ou d'un agent d’aflaires qui auraient été les instigateurs d’un prêt ; en acceptant leur négociation le capitaliste a courru des risques dont il devait se rendre compte, car rien ne l’aulorisait à croire qu’il se confiait à des gens connais-

sant le droit et sachant l'appliquer.

C'est pourquoi nous estimons que la responsabilité du notaire est beaucoup plus étendue que celle de tout autre personne qui se chargerait de négocier des prêts et qu'il n’y a pas licu de désirer pour le capitaliste et pour l’emprunteur que le notaire soit remplacé dans son rôle par des sociétés de crédit hypothécaire ou par des agents d'affaires. La responsabilité de ceux-ci ne pourrait être équivalente à celle de l'officier ministériel pour la raison qu'ils n’occupent pas dans le pays la même fonction, qu'ils ne seraient pas astreints à la même surveillance et qu'on ne pourrait exiger

d'eux les mêmes conditions d'honnèêteté et de savoir.

Ajoulons qu'à l'égard de l’emprunteur on ne saurait souhaiter la disparition du notaire. Celui-ci, en effet, n'a droit à aucun émolument pour les renseignements à prendre ; le tarif ne lui donne droit à aucune indemnité en cas d’échec de l'affaire ; il n’a droit qu'aux honoraires prévus par celui-ci et

qui peuvent être taxés par le président du tribunal civil.

Nous n’insisterons pas ici plus que dans les autres chapitressur l'impossibilité qu’il ÿ aurait pour le fonctionnaire à remplacer le notaire dans l’accomplissement du rôle économique que nous avons étudié. Il est évident qu'il ne rentrerait pas dans ses attributions de servir d’intermédiaire entre les capitalistes et les emprunteurs; sa fonction devrait se borner à recevoir les obligations que d’un commun accord on viendrait passer devant lui. [ci cependant une objection peut être faite même à ce rôle si réduit que conserverait le

fonctionnaire.

On sait, en eflet, qu’à l'heure actuelle les notaires ont un monopole absolu quand il s’agit d’une constitution d’hypo- | thèque. L'article 2127, en effet, est ainsi conçu : « L’hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par acte passé en forme authentique devant deux notaires ou devant un notaire et deux témoins (1) ». Or, quelle est ia raison de

ce monopole? Nous croyons que c’est parce que l’hypo-

1. Cet article n’est plus tout à fait exact depuis la loi du 12 août 1902 qui n’exige le concours d’un second notaire ou de deux témoins que lorsqu'une des parties ne sait pas signer. Cette exigence n’a aucune raison d’être et elle n’est pas observée en pratique, car le second notaire ne

se présente pas au moment de la signature; il ne signe que plus tard et en bloc les actes de son confrère.

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thèque est un acte grave qui soulève des questions de droit et qui exige des renseignements très précis (1).

Nous ne doutons pas certes que le fonctionnaire qui rem+

placerait le notaire ne serait à même de fournir les renseigne ments aux parties, mais nous croyons que ses multiples occupations l’empêcheraient de consacrer aux clients les quelques: minutes indispensables pour donner tous éclaircissements. utiles, pour indiquer, par exemple, s’il ne faut pas préférer à une obligation une vente à réméré. Nous pensons que la constitution d'hypothèque tout autant que le contrat de mariage et le testament est un acte qui demande les plus sérieux conseils et que s’il est possible au notaire de les donner il serait plus difficile d’exiger que son remplaçant doive aux clients le même service.

Mais ce point de vue relève de la fonction que le notaire remplit en tant que conseiller des familles et si nous l'avons, envisagé, c'est d’une façon accessoire et pour montrer que le prêt hypothécaire serait appelé non à disparaître, mais à diminuer singulièrement si l’on supprimait celui qui a intérêt à le faire réaliser en servant à la fois d’intermédiaire, et de conseil.

Du reste,ilest un fait qui démontresurabondamment Pimportance du rôle que le notaire remplit auprès du public en matière de prêts hypothécaires : ce sont les rapports constants que le Crédit Foncier de France entretient avec ces,

officiers ministériels.

1. Nous ne sommes pas d'accord sur ce point avec M. Planiol qui, enseigne qu’il n’y a pas de raison décisive en faveur du monopole du notaire (n° 2758, t. IE de son Traité élémentaire). sn

On sait que cette importante société a été créée au commencement du second Empire à l'époque des grands travaux du baron Hausmann. Cette institution avait pour but de favoriser la propriété rurale, alors qu'en réalité elle a servi surtout à construire des maisons de rapport à Paris et dans les grandes villés de France. Mais depuis une quinzaine d'années le Crédit Foncier a fait des progrès dans les campagnes. Il a envoyé dans ses succursales de province des directeurs habiles dont le premier soin a été de se mettre en rapport avec les notaires de leur circonscription.

Dès qu’un notaire s’installe dans une ville ou même à la campagne, il reçoit peu après sa nomination la visite de cet agent qui lui expose l'intérêt qu'il y a pour lui à susciter des prêts amortissables; chaque année celui-ci adresse des circulaires aux notaires de son ressort pour leur rappeler les conditions de prêt et leur demander, s’il y a lieu, un concours plus actif, en un mot, il cherche à faire d'eux des sous-agents de la grande société parisienne.

C'est qu'en ellet, on sait bien au Crédit Foncier de France que le notaire est mieux placé que le directeur de succursale pour trouver des affaires; on n’ignore pas qu'avant de conclure un emprunt, le client va chez son notaire Jui demander conseil. Il importe donc d'inviter celui-ci à recommander les prêts amortissables et même à faire des démarches pour amener ses clients à les préférer à des prêts à intérêt fixe sur particuliers.

Au moment de la création du Crédit Foncier, les notaires ont craint de prendre les honoraires que procurent le renou-

vellement des prêts à court terme, ainsi que les quittances

En

et subrogations qui se faisaient à leur étude. Il a fallu, pour vaincre leur résistance les intéresser au placement des obligations de cette société. Mais, peu à peu, ils ont compris que le prêt amortissable ne nuisait pas autant qu'ils avaient pu le prévoir au rapport de leur charge ; ils ont su que la réalisation de ce prêt est précédée de quittances et de mainlevées, puisque le Crédit Foncier ne prête que sur première hypothèque et que, d'autre part, c’est un acte d’un beau rapport qui en Comprend deux et dont on touche immédiatement les honoraires. Aussi ne cherchent-ils plus à détourner leurs clients de ce genre d'opérations et rédigent-ils bien souvent eux-mêmes la demande d'emprunt.

Dès qu'une affaire lui a été proposée, le Crédit Foncier ne correspond plus qu'avec le notaire ; c'est celui-ci qui est chargé de fournir tous les renseignements, de dresser toutes les pièces ; c’est à lui qu’on demande d'accompagner l’inspecteur sur les lieux et il arrive souvent que ce dernier prend l’avis de son acolyte.

Or, si cette importante société de crédit fait ainsi appel aux nolaires, n'est-ce pas parce qu'elle a reconnu que les notaires sont plus à même que personne de susciter des prêts et que, de ce fait, ils peuvent lui rendre les plus signalés services ?

Mais, pourra-t-on nous répondre, votre argument en faveur du notariat n’est pas irréfutable car l’on peut très bien concevoir la disparition du prêt hypothécaire et même la souhaiter.

L'objection réside en ceci : le prêt hypothécaire est-il une

bonne ou une mauvaise chose? Nous répondrons avec de

Si nombreux auteurs que l'hypothèque a, au point de vue économique, une importance considérable et qu’elle offre plus d'avantages que d’inconvénients. Nous croyons, d'autre part, qu'elle est destinée à vivre aussi longtemps que la société capitaliste.

Certes, le prêt hypothécaire entraîne des frais considérables qui sont à la charge du débiteur; il met celui-ci à la disposition du créancier puisque si ce dernier n'est pas payé régulièrement, il pourra, par une procédure rapide, parvenir à la vente des biens de son emprunteur ; 1l peut permettre de frustrer un créancier plus intéressant qui a prêté de bonne foi, sans autre garantie qu'une promesse ou qu'un billet. et 1l n’est pas rare de se trouveren présence d’obligations dites de complaisance.

Mais comment nier l'utilité du prêt hypothécaire. Comment ne pas reconnaître la supériorité qu'il réalise sur le gage et sur la caution ?

Grâce à l’hypothèque le débiteur n’a pas à se dessaisir de ses biens ; s’il est cultivateur, 1l pourra continuer à travailler ses terres eb à vivre de leurs produits ; si c’est une maison qu’il a donnée en garantie il n’aura pas à la quitter et pourra, si elle est louée, en percevoir les loyers ; bref, il conserve ses immeubles et il lui est loisible de les faire fructifier.

L'hypothèque dispense aussi de recourir à des cautions qu'ilest quelquefois difficile de trouver et qui se font payer Souvent le concours qu’elles prêtent.

D'autre part, il faut bien admettre qu'un capitaliste ne se hasardera pas à prèter une forte somme sans exiger une

hypothèque et quel est l’homme prudent qui voudrait se

passer de cette garantie ? D'ailleurs, n'est-ce pas le moyen d'obtenir un taux d’intérêtréduit que d'offrir une hypothèque ? Un prèêtcur, en effet, se contentera d’un intérêt de 3 ou 3 1/2 0/0 s’il sait que son capital ne courre aucun risque ; il l’élèvera, au contraire, si son placement est aléatoire.

Enfin, il est incontestable que si le prêt hypothécaire nuit à certaines personnes, il en fournit bien d’autres. C'est ainsi qu'il permet sur des terrains à bâtir la construction de maisons de rapport et l'établissement de grands domaines agricoles... Comme le disait Grenier, dans son rapport au Tribunat, lors de la confection du Code civil, l'hypothèque est utile à tous indistinctement, car elle amène la baisse de l’intérêt, diminue l’usure et procure une valeur plus grande à la propriété foncière par la sécurité qu'elle lui donne et par la circulation qu’elle rend plus facile et plus rapide.

On se plaint en France que l'argent fuit à l'étranger ; ne serait-ce pas donner un nouveau motif à l’émigration des capitaux que de rayer de nôtre Code l'hypothèque conventionnelle ?

Nous croyons que cette hypothèque se justifie par toutes les raisons que nous avons sommairement indiquées ; et puisqu’elle constitue une garantie indispensable nous, ne modifierons pas la conclusion que nous donnons plus haut, c’està-dire l'utilité qu'il y a en cette matière à maintenir le notariat et à ne pas substituer au notaire dont nous avons esquissé le rôle bienfaisant un fonctionnaire qui, n'ayant pas et ne pouvant avoir la confiance du contribuable, ne saurait le seconder dans le choix de ses placements et le conseiller dans

l'opportunité de ses emprunts.