Avec tolérance du dixième de la valeur locative

Nous avons vu que ces maxima ne s'appliquent pas indistinctement à toutes les communes d'une même série et que, pour chaque commune, un cliiiïre sera fixé tous les cinq ans par la commission spéciale dont nous avons fait connaître la composition.

A rinspection du tableau ci-dessus, nous constatons que pour toutes les catégories de communes, sauf Paris, il y a un relèvement des maxima, sensible surtout en ce qui concerne les maisons individuelles. Ce relèvement est remarquable surtout pour les communes de la petite banlieue de Paris : pour les maisons collectives, le maximum passe de 323 à 400 francs, et pour les maisons individuelles de 323 à 480 francs.

Pour Paris, le maximum reste invariable. La Commission a abandonné une disposition qui devait appliquer le maximum, non à toute habitation, indépendamment de son aménagement et de sa surface, comme c'est le cas actuellement, mais du logement ouvrier type, comprenant 4 pièces habitables outre les dépendances, à savoir : salle commune, chambre pour les parents, chambre pour les garçons et chambre pour les filles. Le maximum était diminué de 1/5 pour les logements de 3 pièces, de 2/y pour ceux de 2 pièces, de 3/3 pour les chambres isolées.

Cette échelle dégressive reposaitcependant sur un principe exact et M. Strauss le justifiait excellemment : « On a objecté, disait-il, que la loi Siegfried ne se préoccupe pas suffisamment de l'importance des maisons qui doivent bénéficier des faveurs légales. Que le logement comprenne 4 pièces ou une seule, la loi n'en a cure; elle demande seulement le prix du loyer et elle accorde

roxonération d'impôts si ce loyer n'excède pas un certain chiiTre. Il en résulte que des chambres luxueuses occupées par des célibataires sont de plein droit exonérées, alors que des logements de 3 ou 4 pièces, occupés par une famille ouvrière, restent assujettis à l'impôt. Il nous a paru nécessaire de proposer une dispensalion plus équitable des faveurs de la loi, en décidant que les maxima de loyer seront fixés en tenant compte de F importance des logements. »

Toutefois la différenciation des maxima suivant l'importance des logements n'était pas sans soulever des objections. Elle entourait le droit aux immunités fiscales^ de formalités telles qu'elles auraient été de nature à effrayer les constructeurs. D'autre part, elle mettait le législateur en demeure d'entrer dans des détails pour la solution desquels il manquait d'éléments d'appréciation, et qui demandaient un examen préalable des faits.

C'est pour ces raisons que la commission sénatoriale n'a pas accepté l'innovation, mais il eut été désirable que le principe en fut retenu par le législateur qui eut laissé à un règlement d'administration publique le soin de préciser dans ce sens les conditions d'application de la loi.

Il est intéressant, cependant, pour la critique de la loi, de déterminer également la valeur vénale à laquelle correspondent les nouveaux maxima établis.

Lors de la discussion de la loi de 1894, le rapporteur au Sénat avait admis, pour le calcul de la valeur vénale, par rapport au revenu, un taux de placement

brut de 5,50 p. 100, qui correspond au taux de capitalisation de 18,18 p. 100 \

II faut de cette évaluation rapprocher les chiffres produits par M. Picot dans son rapport au Congrès de 1900. II admet que les maisons à étages, louées à Fouvrier, ayant un salaire régulier, rapportent à Paris, lorsqu'elles sont construites dans de bonnes conditions et dans un quartier populaire, un produit brut d'environ o,oO p. 100. Les charges s'élèvent à environ 2 p. 100 ; le produit net est donc de 3,50 p. 100 environ.

Pour les maisons de la Société Mangini, à Lyon, les charges représentent i,85 p'. 100 du capital, soit un chiffre* sensiblement égal à celui de rcxemple cité par M. Picot.

Mais la plupart des maisons exploitées par l'initiative privée rapportent davantage, au moins 4 p. 100. Nous sommes donc justifiés à admettre un taux de placement brut de 6 p. 100 et un taux de capitalisation de 16,66 p. 100.

Ainsi, dans le système de la loi de 1894, une maison devait être réputée habitation à bon marché, lorsque ses valeurs locative et vénale restaient en deçà des limites suivantes :

CÔM.ML'XEi VALEUR VÉNALE VALEUR VÉNALE.

au taux de !8,18. au taux de 10,16.

1. Pour connaître la valeur vénale d'une maison, il suflit de mu«ltiplier son revenu brut par le taux de capitalisation.

Moins de l.OOi habitants . .