Cons. d"Etat Bonardo, S

2. Lettre du ministre de l'intérieur du 21 février 1903. Cons. d'Etat, arrêt du l^'' mars, concernant les vidanges lilloises.

point que cette intervention soit nécessaire partout. Ce que nous visons principalement, ce sont les grandes villes où sévit le surpeuplement et ou trop souvent ce dernier s'allie à Tinsalubrité, celles ou les conditions de riiabitation sont tellement défectueuses qu'il serait déraisonnable pour y porter remède de s'en remettre à la seule philanthropie. On doit donc admettre que, dans certains cas, la construction directe par les communes est indispensable, nécessaire.

C'est d'abord parce que l'initiative privée construit mais ne réforme pas. Or il doit y avoir réforme. La démolition des maisons insalubres doit être opérée; ces démolitions, la spéculation et la philanthropie ne les entreprennent que rarement, parce que le souci d'obtenir pour les capitaux la rémunération la plus avantageuse ou de construire au meilleur marché possible, les poussent à bâtir exclusivement dans les quartiers oii les terrains sont à bon marché et à donner la préférence aux terrains non encore occupés. Or si les vieux logements ne disparaissent pas, la question du riiabitation ouvrière n'est pas résolue. Les ouvriers les plus pauvres, les plus miséreux — et aussi les familles les plus nombreuses, celles qui ont le plus besoin d'espace, mais dans lesquelles le même salaire doit faire vivre plus d'êtres, — reviendront dans les masures que l'on voudrait faire abandonner, tandis que les logements nouveaux seront pris par des locataires d'une condition sociale plus élevée et en somme rien ne sera changé dans l'ancienne situation ^

\ . La réforme des hahilalions ouvrières à Lille par C. Féron Vrau {Bulletin de la Société française des habitations à bon marclié, 1903, p. 109).

D'autre part, il ne faut pas oublier que si Ton veut que la construction de maisons nouvelles ait une efficacité réelle, il faut parvenir à donner à l'ouvrier une habitation saine, dont le loyer ne dépasse pas sensiblement celui du logement que Ton veut faire quitter. Comme l'a dit M. Mangini : « Pour obtenir ces résultats, ne l'oublions pas, il faut offrir des logements parfaits au prix même des affreux réduits que l'on veut faire disparaître » \ Et dans bien des rapports publiés par des Sociétés philanthropiques ou de bienfaisance, nous trouvons la même observation ^

Les communes, en raison des meilleures conditions d'amortissement et d'intérêt qu'elles peuvent obtenir comme nous le montrerons plus loin, sont mieux en mesure de réaliser cette fin que les Sociétés philanthropiques ou de spéculation.

Enfin l'abaissement du taux des loyers des maisons construites par la commune, si elles sont assez nombreuses, tendra à rendre meilleur marché également les logements appartenant aux particuliers : c'est en effet la loi de l'offre et de la demande qui régit le taux des loyers ^

1. Notice sur la Société économique des logemeyits économiques et d' alimentation de Lyon [Travaux du Congrès des habitations à bon marché de 1900). p. 373.

2. Voy. notamment l'article de M. Féron Vrau cité plus haut, d'où se dégage la même conclusion.

3. Au-dessus du revenu nécessaire pour faire face aux charges, indépendamment de toute rémunération du capital, le taux du loyer tend à se rapprocher de deux limites et à osciller entre elles, (]ui sont, d'une part le revenu (ou loyer) nécessaire pour donner au capital une rémunération sensiblement égale à' celle que donne dans l'agglomération urbaine considérée, la moyenne des placements immobiliers (par exemple (4. p. 100 net); d'autre part le revenu que donnent dans le même quartier les logements du même type (par cvenjple .dOO francs pour un logement composé de deux chambres et d'une cuisine). Cette

Mais pourquoi ne pas s'en remettre au seul mécanisme de cette loi de l'ollVe et de la demande pour remédier au surpeuplement? L'expérience prouve malheureusement que les résultats s'en feraient attendre trop longtemps, cela parce que le jeu de cette loi est entravé et faussé en notre matière.

C'est qu'en eiïet diverses circonstances empêchent l'otTre de logements de s'accroître suivant les besoins. 11 y a d'abord la très longue durée des maisons, dont la consommation est très lente et dont la vétusté n'influe que tardivement sur l'utilisation. La reconstruction ou l'adaptation par la transformation de grands appartements en petits, ou inversement, est d'un coût très élevé et ne peut être entreprise que dans des cas exceptionnels, et lorsqu'il y a certitude d'obtenir des profits suffisants pour amortir et rémunérer convenablement à la fois la partie non amortie des capitaux immobilisés dans l'ancienne construction, et ceux nécessaires à la nouvelle. Enfin, certains motifs d'ordre psychologique déterminent quelquefois l'abstention des constructeurs: la crainte que le besoin de logements d'un type déterminé ne subsiste pas longtemps, celle aussi d'avoir avec les petits logements des complications et des ennuis de gestion, alors même que le revenu serait avantageux.

seconde limite sera Lanlôt au-dessus, tantôt au-dessous de la première. Elle sera au-dessus s'il y a une forte demande de logements, et s'il y a surpeuplement lialjiluol pour cette catégorie. Si, au contraire, de nombreux logements sont vacants, le prix des loyers sera au-dessous du taux nécessaire pour donn<!r au capital immobilisé la rémunération moyenne dont nous avons parlé ; mais il tendra à y revenir.

Par conséquent, l'abaissement du taux des loyers consenti pour les maisons communales njndra moins élevées ces limites et exercera une iniluence sur l'ensemble des prix.

Il faut donc rintervcntion voulue, provoquée, d'un facteur artificiel qui puisse amener le résultat que les lois de la concurrence ne suffisent pas à produire.

La commune sera par excellence ce facteur, parce que c'est elle qui est le mieux en mesure de construire des maisons à bon marché et de les louer à un. taux aussi près que possible du prix de revient.

En effet, si nous recherchons quels sont les éléments qui exercent une iniluence sur le loyer des maisons, nous constatons que ce sont les impôts, les charges, la rémunération des capitaux immobilisés et enfin l'amortissement.

Pour rendre notre exposé plus clair, nous citerons à l'appui de nos observations un exemple concret emprunté au rapport de M. Picot au Congrès de 1900 \ Il s'agit d'un immeuble ayant coûté 300.000 francs {nous arrondissons les chiffres) composé de oo logements donnant 16.000 francs de revenu 'brut: le loyer moyen par logement est ainsi de 290 francs.

Le total des impôts s'élève à 1.672 francs. Tout dégrèvement accordé amènera donc une réduction correspondante dans le taux du loyer ; mais cette réduction, en supposant qu'il y eût exemption totale et perpétuelle des taxes de toute nature, ne dépasserait en aucun cas la moyenne de 30 francs par loyer; en fait elle est bien moindre, les exemptions étant temporaires et portant seulement sur certaines contributions.

Si la maison appartient à la commune, il n'y aura rien de changé en ce qui eoncerne les impôts perçus au