Travaux du Congrès de 1900, p

profit de rElat et les dégrèvements accordés par lui. Quant aux impôts communaux, le fait de leur non-perception pourra apporter une réduction, mais bien faible dans le taux du loyer.

Les charges, pour l'immeuble cité en exemple, s'élèvent à environ 2 p. 100 du capital, ce qui donne pour chaque logement une moyenne de 110 francs. Que ce soit la commune, une Société philanthropique ou un particulier qui exploitent, le montant de ces charges restera sensiblement le même.

Quant au montant des sommes destinées à faire payer aux locataires la rémunération et Tamortissement du capital engagé, il dépend de plusieurs éléments :

1° De l'importance des sommes réellement dépensées : tout ce qui tendra à rendre le prix de revient moins élevé sans diminuer la durée de l'amortissement \ tendra à abaisser également le taux dy loyer ; ainsi les économies réalisées sur les frais d'études, le prix de la main-d'œuvre, le prix des matériaux, celui du terrain, etc. Sous ce rapport la situation de la commune est sensiblement la môme que celle d'un propriétaire privé, et non pas plus désavantageuse comme on le prétend trop souvent sans preuves décisives.

2*^ En second lieu, du taux de l'intérêt donné aux capitaux. Dans l'exemple cité, — le capital immobilisé étant de 300.000 francs — chaque pour cent d'intérêt accordé à cet intérêt demandera 3.000 francs, soit en

1. 11 faut observer, en effet, que le bon marché de la construction ne doit pas aller jusqu'à compromettre la solidité de la maison : sinon la période d'amortissement devra être plus courte et le léger gain qu'on aurait pu obtenir sera compensé et au delà par l'augmentation de l'annuité d'amortissement.

moyenne 54 à oo francs do loyer pour chacun des oo logements. Le loyer moyen augmentera donc de 53 francs et sera de 110, 16o ou 220 francs selon que l'on donnera 1, 2, 3 ou 4 p. 100 d'intérêt ou de dividende.

3° Enfin de l'amortissement qui joue un rôle non moins important. Le prélèvement à opérer de ce chef sur les loyers est déterminé par les sommes nécessaires pour amortir les emprunts contractés et pour effectuer les grosses réparations (s'il s'agissait de la construction par des Sociétés, pour amortir aussi le capital actions). Plus le délai d'amortissement consenti pour les emprunts est long, moins il sera nécesssaire de demander aux locataires.

Or, les grandes communes pourront ohtenir des capitaux pour la construction de logements ouvriers à meilleur compte que les Sociétés ; la garantie de leur propre crédit s'ajoutera en ellet au gage immohilier ; elles pourront aussi faire porter l'amortissement sur un plus grand nombre d'années. En combinant la réduction du taux d'intérêt avec l'extension de la période d'amortissement, on obtiendrait une différence dans les annuités à verser variant de 1 à 1/2, sinon 2 p. 100, ce qui se traduirait par un sensible abaissement du loyer, un abaissement de 00 à 110 francs pour la maison prise comme exemple et bien supérieur, on le voit, à celui que pourrait procurer aux propriétaires privés et aux Sociétés philanthropiques une exemption d'impôts même totale et perpétuelle.

C'est pour ces raisons que nous aurions voulu que le principe de l'intervention directe des communes et la construction et l'exploitation par elles d'habitations à

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146 LE SURPEUPLEMENT ET LES HABITATIONS A lîON MARCHÉ

1)011 marché eussent été admis et eussent trouvé leur expression dans la législation.

Une dernière et décisive raison était la constatation de ce fait que Tiniliative privée est restée jusqu'à présent en deçà du but à atteindre. La meilleure preuve qu'on en puisse donner, c'est que Tinsalubrité et le surpeuplement persistent dans un trop grand nombre de centres industriels où pourtant depuis longtemps est signalée la nécessité de les faire disparaître.

Or l'œuvre à accomplir est si vaste et si urgente dans certaines villes que ce n'est pas trop du concours de toutes les forces dont la Société peut disposer. Le " temps qui est nécessaire à l'initiative privée pour aboutir est trop considérable. Qu'il nous suffise de rappeler que pour Paris seul, on estime à 500 ou 600 millions (le francs la somme qu'il serait nécessaire de consacrer à la construction des habitations ouvrières!

III. — A défaut de construction directe, la souscription d'actions et d'obligations autorisée parla loi de 1906, peut donner un résultat utile. La souscription d'actions nous paraît d'ailleurs préférable à l'acquisition d'obligations, car elle permet à la commune de prendre part à l'administration de la Société et de diriger la gestion de l'entreprise. Mais ce n'est pas la pensée qui a inspiré les auteurs de la loi, il faut le reconnaître ; en réalité ils n'ont eu en vue que d'appeler sur la Société de construction l'attention du public et d'en faciliter la création.

Or une triple restriction est imposée par la loi à la souscription d'actions : 1*" les actions devront être entièrement libérées ; 2" elles ne devront pas dépasser les

deux tiers du capital social ; 3" les maisons construites ne devront pas être aliénées au-dessous du prix de revient, ni être louées à des prix inférieurs à 4 p. 100 de ce prix ; ce revenu doit être considéré comme un revenu net de toutes charges et notamment de Tamortissement en 30 années pour les maisons individuelles en 60 pour les maisons collectives.

La restriction relative à la limitation du nombre d'actions souscrites a été introduite dans Je but d'empêcher Ja commune d'entreprendre par voie détournée la construction directe et d'être l'unique actionnaire de la Société ; il lut est loisible cependant d'en être la principale et la possession des deux tiers du capital suffit pour assurer une influence prépondérante dans le Conseil d'administration.

Quant à l'obligation de ne souscrire que des actions entièrement libérées, elle peut se justifier par l'intérêt qu'il y a à sauvegarder les finances de la commune : celle-ci est obligée ainsi à consentir un sacrifice immédiat d'argent, soit par prélèvement sur le budget ordinaire, soit par emprunt. Mais elle est un obstacle à des combinaisons intéressantes : par exemple à la constitution d'une Société à actions libérées seulement du quart, avec emprunt sous forme d'obligations, à laquelle la commune accorderait la garantie d'intérêt.

Quant à la restriction relative au prix du loyer, M. Strauss la justifiait ainsi dans son rapport :

« Dans le deuxième paragraphe, après les mots ni louées à des prix inférieurs à i p. iOO de ce prix^ nous proposons d'ajouter : ce revenu sera considéré comme un revenu net de toutes charges et notamment de l'amor-

tissement en trente années pour les maisons individuelles et de soixaîite années pour les 7naisons collectives. Cette addition a pour but d'éviter, conformément au vœu de la Société française des habitations à bon marché., que les communes et les départements fassent concurrence aux Sociétés anonymes et aux particuliers et entravent en quoi que ce soit le mouvement d'amélioration de riiabitation ouvrière par l'initiative privée. Plus nous avons le désir de multiplier et de fortifier les modes directs ou indirects d'intervention des pouvoirs publics, plus nous considérons comme nécessaire de ne laisser subsister aucune incertitude sur le rôle dévolu à l'association, au groupement coopératif, aux bonnes volontés philanthropiques. C'est, d'ailleurs, traduire la pensée gouvernementale qui a inspiré la préparation et la présentation du projet de loi concernant l'article 6, que de sauvegarder les intérêts de la construction privée tout en encourageant le développement par les pouvoirs publics de l'habitation économique. « 11 résulte, en effet, d'après une note de la Société française^ des comptes de toutes les Sociétés anonymes d'habitations à bon marché que, pour qu'elles puissent avoir la certitude de donner à leurs actionnaires un intérêt réduit de 3 fr. TJO p. 100, il est nécessaire qu'elles calculent le loyer des maisons individuelles de la façon suivante. En prenant pour exemple une maison d'un prix de revient de 10.000 francs, on a :

Charges 100 fr.

Réserve pour réparations décennales 100

Amortissement en 30 années 210

Intérêt à 4 p. 100 sur 10.000 francs 400

Total 810 fr.

« Le revenu de 4 p. 100 ne donne que 3,S0 p. 100 à distribuer aux actionnaires par suite de la nécessité de constituer la réserve légale et une petite réserve *pour imprévus. Une maison individuelle doit donc, au plus bas, être louée sur le taux minimum de 8 fr. 10 p. 100 de son prix de revient.

« Dans une maison collective, le calcul pour un immeuble de 100.000 francs donne les chiffres suivants :

Charges (non compris celles de salubrité) Réserves pour réparations décennales . . Amortissement en 50 ans à 3 p. 100 . . Intérêts aux actionnaires 3,o0 p. 100 . . Réserve spéciale (vacances et imprévus) . Réserve légale o p. 100 sur 5.200 francs .

Total . . .