Travaux du Congrès international de 1900, p

en ce qui concerne les obligations, par la limitation de la durée à dix ans. Avec cette limite de durée, il n'y a aucun espoir d'attirer ni les capitaux de spéculation, ni ceux de la petite épargne. Il faudrait au moins que la garantie durât le temps nécessaire à l'amortissement de la moitié du capital-obligations.

En outre si, en principe, le taux de 3 p. 100, ne nous paraît pas devoir être dépassé, il peut être trop faible dans certaines circonstances.

c. Publicité ET FACILITÉS ACCORDÉES aux constructeurs. — Si les habitations à bon marché sont en France si peu développées, cela tient en partie à ce que la question n'est pas encore entrée dans le domaine des idées courantes.

Les constructeurs ont ignoré longtemps les avantages accordés par la législation et sont d'ailleurs persuadés que les habitations à bon marché constituent un mauvais placement. Les travailleurs de leur côté qui souffrent d'être mal logés ne voyant pas le moyen de remédier à leur sort semblent se désintéresser d'un progrès qui leur paraît trop lointain.

Le premier devoir des municipalités est donc de faire sentir à leurs ressortissants tout ce qu'on peut attendre du développement des habitations à bon marché. Tous les moyens de publicité, presse, brochures, conférences sont à recommander. Et comme les comités de patronnage constituent un organe tout désigné pour cette tâche, les communes ferpnt une œuvre excellente en leur donnant le plus possible de facilités pour accomplir leur mission.

L'intervention utile des communes peut d'ailleurs prendre diverses formes.

Tantôt, comme en Allemagne, les villes accorderont aux constructeurs d'habitations à bon marché, au point de vue de la police des constructions, les tolérances compatibles avec Fhygiène et la sécurité publiques (hauteur des étages, saillies, matériaux employés, etc.), tantôt elles accorderont aux acquéreurs de terrains qui prendraient rengagement de construire des habitations à bon marché la faculté de payer le prix des terrains par annuités, avec constitution à leur profit d'une hypothèque sur les constructions. L'intérêt de retard serait fixé à un taux aussi bas que possible, 2 1/2 ou 3 p. 100; d'autres fois, enfin, elles concéderont des terrains à titre d'emphytéose.

Dans ce cas, le bail devra être d'une durée assez longue pour que l'annuité d'amortissement ne soit pas trop élevée et ne vienne pas grever outre mesure le taux du loyer.

Cette manière de procéder aurait l'avantage de procurer aux villes pour l'avenir, de nouvelles recettes, appréciables sans doute, puisque ces terrains gagneraient certainement une valeur plus grande.

L'emphytéose, dans ces conditions, peut se comprendre de deux manières : ou bien, le constructeur élèvera des maisons dont l'existence à l'état de rapport normal ne dépassera pas la durée du bail ; c'est ce qui arriverait, par exemple, s'il n'employait pour la construction que des matériaux très légers ; ou bien, lorsque les constructions reviendront à la commune, celles-ci seront encore en leur état de rapport et pourront conti-

nucr clY'tre exploitées par elle : ceci suppose la construction en matériaux ordinaires, une durée moyenne de bail (oO à 60 ans par exemple) et aussi une extrême modicité de la redevance ; il faut, en eiïet, que les loyers restent dans les limites maxima que nous avons indiquées et que, d'autre part, les frais soient suffisamment réduits pour permettre Famortissement du capital et sa rémunération à un taux suffisant.

C'est évidemment ce second mode qui doit être préféré.

Nous devons remarquer, en terminant ces diverses considérations sur l'opportunité du bail emphytéotique, que la circulaire du gouvernement prussien du mois de mars 1901 recommande ce moyen. Les essais tentés dans cet ordre d'idées en Allemagne ont été peu nombreux ; ils ont permis de constater que le bail emphytéotique seul, le Erbbau Vertrag, non combiné avec des encouragements financiers des communes, n'était pas un moyen efficace d'améliorer l'habitation ouvrière \

Cette dernière combinaison a été tentée en divers endroits, notamment à Francfort-sur-le-Mein et à Leipzig ; en môme temps qu'elles concédaient des terrains à bail emphytéotique, ces villes votaient des fonds destinés à être prêtés aux mômes Sociétés pour élever les constructions.

1. Strauss et Baulez, Les habitaLions à bon marché en Allemagne, p. 32.