CHAPITRE II

LES EFFORTS DE L'INITIATIVE PRIVÉE EN FRANCE EN MATIÈRE D HABITATIONS A BON MARCHÉ

La question du logement à bon marché remonte seu* lement à la seconde moitié du xix^ siècle. Jusqu'à cette époque on s'inquiétait peu de IMiygiène de l'habitation, encore qu'elle fût déplorable pour les maisons d'ouvriers et souvent défectueuse pour les maisons de riches., Mais avec le développement subit de la grande industrie, le mal s'accrut dans des proportions effrayantes. On vit les travailleurs se grouper autour des usines et, dans des logis malsains, s'entasser des familles nombreuses qui vécurent dans des conditions déplorables d'hygiène et de moralité. Vers 1840, les enquêtes du D'" Villermé et de Blanqui appelèrent l'attention sur cette situation, et dès ce moment la question des logements ouvriers entra dans le domaine des idées courantes. De divers côtés on s'efforça de les améliorer, et depuis cette époque, les patrons, les philanthropes, les spéculateurs, les associations, chacun dans leur sphère propre et pour des motifs différents, n'ont pas cessé de provoquer de divers côtés la construction d'habitations saines destinées à remplacer les bouges dont trop souvent doivent encore à l'heure actuelle se contenter les travailleurs.

30 LE SUUl'EUrLEMEXT ET LES HABITATIONS A BON MARCHÉ

Nous allons passer succossivomont on revue chacune de ces formes d'intervention en indiquant rapidement les résultats obtenus.

1. — Et d'abord le patronat. Ce sont les patrons qui ont construit les premières maisons ouvrières, poussés tantôt par de réels sentiments philanthropiques, tantôt par le désir de grouper et de retenir leurs ouvriers près de leur centre d'exploitation \

La première et la plus intéressante expérience est due à M. Kœchlin, maire de Mulhouse et grand industriel, qui lit construire en 1835 pour quelques ouvriers de son établissement 36 maisons avec jardin moyennant un prix de location mensuel de 12 à 13 francs. Cette entreprise devait par la suite prendre une exten- ,sion considérable.

En 1853, en effet, elle se transforma en « Société mulhousienne des cités ouvrières )> au capital de 355.000 francs divisée en 71 actions de 5.000 francs auxquels vint s'ajouter une subvention de 300.000 francs du gouvernement. Deux tiers du capital furent souscrits par M. Jean Dolfus et les autres associés de la

1. Les institutions patronales sont en France très nombreuses et d'ailleurs tellement variables clans leurs formes qu'il est assez (Urficile d'en donner un aperçu d'ensemble. Le comité de la Somme en ^904, sur la proposition de M. Carmichaël, son président, a adopté un vœu demandant au Conseil supérieur de provoquer « une statistique complète des maisons ouvrières annexes d'établissements industriels, avec leur nombre, leur valeur moyenne, leur loyer, leur revenu, leurs données de construction et leur valeur relative aux immeubles et outillages dont elles dépendent. » Le Conseil supérieur a adopté un vœu dans ce sens et demandé l'inventaire des maisons à bon marché construiles par l'initiative privée en dehors de la loi du 30 novembi-e I8'.»4. Dans la Somme, d'après l'enquête du comité local, on compte 2. OUI) maisons ouvrières annexées aux établissements textiles de ce département, d'une valeur approximative de 6 millions, représentant 15 à 30 p. 100 de la valeur des immeubles et outillages auxquels, elles sont attachées. {Bullelin de la Sociélë française des habUations à bon marché, l'JUu, p. 190.)

Maison Dolfus-Mieg et G''', le solde par neuf autres industriels.

La société a pour but de rendre l'ouvrier propriétaire de sa maison moyennant une somme annuelle comprenant l'amortissement du capital et le loyer; elle a vendu actuellement plus de 1.200 maisons. Sans méconnaître le caractère hautement philanthropique de cette œuvre, elle encourt les reproches inhérents aux entreprises patronales en général et que nous avons déjà signalés. Voici comment M. Levasseur s'exprime à cet égard : « toutefois le mode qu'elle a cpnçu et qui consistait à fixer par la propriété une colonie de familles ouvrières dans un grand centre de fabriques n'a réussi qu'imparfaitement; caries ventes et les partages ont fait passer la moitié des immeubles en d'autres mains. En somme le problème de la propriété foncière par l'ouvrier est compliqué de difficultés spéciales dans les grandes villes et la solution ne s'impose pas aux manufacturiers; en général, dans de telles agglomérations, les patrons n'ont pas besoin pour s'assurer la main-d'œuvre de lui offrir l'appât de la propriété. » Cette opinion est particulièrement intéressante sur une société que dirigent les philantliropes les plus désintéressés et les plus compétents et qui « dans l'histoire des logements ouvriers occupe une place mémorable ».

D'autres institutions procèdent de la môme inspiration que la Société mulhousienne et ont comme elle pour but de faciliter l'acquisition de la propriété de maisons construites par le patron ou par des Compagnies, soit par la vente aux prix de revient, soit par des avances faites pour l'acquisition, soit enfin en admet-

tant les paiements par annuités. Citons notamment les établissements d'Anzin, les maisons de Péronne, de Val et Clîâtillon, etc.

L'action des patrons s'exerce encore sous une autre forme : elle facilite et améliore le logement des ouvriers en consentant des réductions des prix de loyer sous une forme ou sous une autre : réduction à Fancienneté, locations consenties à perte, indemnités de logements, etc. Comme exemples on peutciter en France : le Creusot, Decize, Noisiel, Petit-Bourg, Baccarat, Blanzy, Anzin, les sociétés des mines de Lens et de Douvrin, les établissements du Bon Marcbé à Paris, Tours (Manie), etc., etc. Plusieurs de ces établissements aident leurs ouvriers en leur avançant les capitaux nécessaires pour pouvoir se construire leurs demeures. Le Creusot notamment avait prêté à ses ouvriers plus de 4 millions et demi qui sont à l'heure actuelle presque intégralement remboursés, et, en ces derniers temps, il a consenti à une société des avances nouvelles qui permettront de construire aux nouveaux établissements de Cbampagnc-sur-Seine une cité qui ne coûtera pas moins de 4 millions.

Enfm une place spéciale doit être faite en France aux Compagnies des chemins de fer du Nord et de l'Est qui ont créé des cités pour leur personnel et lui ont accordé du tr'prain à bâtir ; Paris-Lyon-Méditerranée, la Compagnie d'Orléans, celle du Midi ont prêté de l'argent à des Sociétés de construction. On cite notamment les maisons d'Athis et de Villencuve-Saint-Georges \

1. M. Lcvasscur. La question des lofjements à bon ?/2a?'c/<é (Conférence faite à Lille le 24 janvier 1904).

Toutes ces institutions patronales revêtent les formes les plus diverses et il serait trop long de les analyser en détail ; leurs mérites d'ailleurs sont souvent variables et il arrive trop souvent que les ouvriers n'aient pas à se féliciter d'être locataires de leur patron. Si en Allemagne elles ont pris une notable extension, elles

jouissent en Angleterre et aux Etats-Unis, pays où l'ouvrier est le plus indépendant, d'une médiocre faveur.

11. — Aux institutions philanthropiques, on doit jusqu'ici un grand nombre de constructions de maisons pouvant être habitées par les' travailleurs et nous ne pouvons songer ici à retracer tout ce qui a été fait par elles. On peut les classer en deux catégories bien distinctes. La première comprend celles que M. Levasseur appelle les « créations charitables » ; elles s'efforcent de fournir moins à l'ouvrier qu'au pauvre le logement à très bas prix, presque gratuit, sans s'inquiéter de la rémunération et de l'amortissement des capitaux. C'est en somme l'assistance par l'habitation, ce que l'on peut appeler de la philanthropie à fonds perdus.

Certes il serait injuste de critiquer à priori et sans réserves de pareilles entreprises, encore que la « charité )) puisse être blâmée quand on la considère comme le moyen normal de réparer les injustices sociales, mais la principale critique qu'elles encourent, c'est d'être impuissantes à remédier d'une façon suffisante à l'insalubrité et au surpeuplement.

On peut citer cependant en France quelques entreprises de ce genre, notamment celles de M. Feron-Vrau à Lille.

Los institutions philanthropiques de la seconde caté- ♦;orio ont un caractère économique ; leur essor ne remonte pas h plus de vingt années.

La comhinaison est fondée, d'une part, sur la rémunération du capital de construction, d'autre part, sur le loyer du locataire, calculé de manière à assurer cette rémunération, mais aussi à ne donner aucun bénéfice supplémentaire. Le caractère philanthropique provient soit de la limitation de l'intérêt à un taux moins élevé que celui que donnent couramment les placements immobiliers, soit de Labandon de la totalité du revenu à un fonds destiné à assurer la construction de nouvelles habitations ou à quelque autre institution de solidarité sociale.

Le premier mode a été adopté par quelques sociétés actuellement florissantes ; la Société mulhousienne rentre dans cette catégorie puisqu'elle limite le dividende des actions à 4 p. 100. Il en est de même de la Société des habitations ouvrières de Passy-Auteuil, de la Société anonyme des habitations économiques de la Seine, etc., etc. La première a construit déjà 05 maisons dont les deux tiers sont libérés et appartiennent à leurs locataires, la seconde est propriétaire de 4 groupes de maisons dans les communes de la banlieue de Paris. Ali Havre, nous trouvons la Société fondée par M. Sieg- 1

fried ; à Reims, Nancy, Orléans, Amiens, Rouen, Ror- 1

deaux, Marseille, d'autres sociétés procèdent de môme. Mais nous devons une mention toute particulière à la Société lyonnaise des logements économiques fondée par M. Mangini.

La Société Mangini est aujourd'hui au capital de

LES EFFORTS DE LINITIATIVE PRIVÉ lî EN FRANCE 41

o millions et le cliillre de ses constructions atteint 6 millions. Depuis 188G, date de sa fondation, elle n'a pas cessé de distribuer 4 p. 100 d'intérêt à ses actionnaires. Les loyers encaissés en 1903 et le prix de ceux occupés parles concierges atteignaient en 1903 le chiffre de 422.313 (V. 8o. Deux restaurants à bon marche, établis par la Société, ont fait la même année 436.114 francs d'affaires et 12.374 francs de bénéfice.

La Société possédait, en 1903, 134 maisons situées dans tous les quartiers de la ville renfermant 1.584 logements dont les trois quarts ont 3 pièces; la population logée comprend environ 8.000 habitants.

Le prix moyen de location dans tous les immeubles de la Société n'atteint pas 2o0 francs par logement. Il est seulement de 320 francs environ si Ton compte à part les maisons à loyer un peu plus élevé dans lesquelles sont logés des contremaîtres, des employés, de modestes négociants. Dans ce prix de 220 francs sont compris les impôts des portes et fenêtres, toujours payés par la Société, et Tu sage d'un robinet dans la cuisine avec une moyenne de 100 litres d'eau par jour \

Nous avons dit qu'une autre manifestation de la philanthropie consistait à capitaliser les revenus provenant des locations de manière à obtenir le développement progressif et indéfini des habitations à bon marché. Ce système a été tout d'abord employé en

1. Le prix de location a été établi do façon à rapporter annuellement 6,;jO p. 100 du prix de revient. Sur ce produit 1,50 p. 100 environ vont aux irais d'exploitation, 4 p. 100 aux actionnaires et environ 1 p. 100 aux réserves. Ajoutons — ce qui ne serait pas possible i)artout — ijue la Société ayant aliaire à une population relativement stable impose des baux d'une durée de trois ans.

Angle terre par ^I. Peabody qui, de 1862 à 18G9 et par son testament en 1873, consacra pardons successifs 12 millions et demi de francs pour la construction de maisons salubres à l'usage des travailleurs. Grâce à cette libéralité, il y avait en 1903 dix-neuf groupes de maisons construits par la Société, abritant 19.338 liabitants. Au 31 décembre 1903, la somme primitive et le produit de la capitalisation donnait un total de 30.000.000 de francs. En 1889, M. Guiness, imitant la donation Peabody, consacra 5 millions qui devaient servir à construire des habitations pour la classe inférieure des ouvriers de Londres. «iV la fin de 1903, la population totale des « Guiness trust » était de 10.000 personnes.

Il y a actuellement en France deux fondations importantes ayant pour but la construction d'habitations à bon marché ce sont : la Société philanthropique de Paris et la Fondation Rothschild.

La « Société philanthropique » de Paris, dont l'origine remonte au règne de Louis XVI a pu, grâce à des fondations analogues à celles dont nous venons de parler construire un certain nombre d'immeubles pouvant loger un millier de personnes à un prix modique et dans de bonnes conditions d'hygiène. Les ressources de la Société philanthropique sont le produit de la fondation Heine et de la fondation Gouin et de diverses autres libéralités.

Grâce à la première, dont le montant était de 7o0.000 francs, la Société philantliropique a pu construire 4 immeubles abritant 6G5 p(U'sonnes : le quatrième a été entièrement payé en 1899 à l'aide des loyers accumulés des trois premiers. On calcule qu'en 1907

les loyers actuels pourront payer une cinquième maison; une sixième sera construite en 1913.

La fondation Gouin et les autres libéralités faites à la Société philanthropique ont permis d'élever trois autres immeubles abritant 99 familles.

En 1904, MM. de Rothschild ont fait don d'une somme de 10 millions destines à la construction d'habitations à bon marché. Les revenus et les ressources éventuelles de la fondation, devront, aux termes des statuts, être affectés soit à de nouvelles constructions ou acquisitions d'immeubles à usage de logements populaires, soit à tous autres emplois, institutions ou recherches ayant pour objet l'amélioration du sort des travailleurs de France et particulièrement des Parisiens. La fondation a acquis des terrains assez importants de la Ville de Paris, qui lui a consenti certains avantages particuliers.

Malgré cette importante donation, on voit qu'en France les institutions établies sur le système de la capitalisation sont loin d'être aussi importantes qu'en Angleterre. Ce sont assurément des œuvres très intéressantes et très louables. Il ne faudrait pas cependant en exagérer la portée. Ces Sociétés, en effet, tout en s'efforçant de maintenir le taux des loyers aussi bas que possible, n'ont dans leurs statuts aucune disposition qui les limite et on a remarqué que trop souvent, môme dans les sociétés philanthropiques, les maisons construites se trouvaient profiter à des familles auxquelles elles n'étaient pas destinqes, à de petits rentiers par exeaiple.

Les œuvres philanthropiques, pour remplir plus intégralement leur but, devraient, croyons-nous, ne donner

4i LE SURPEUPLEMENT ET LES H.\BITATIONS A BON MARCHE

en principe leurs maisons qu'à des familles nombreuses. ^1. Bertillon a établi en effet qu'à Paris que les familles les plus nombreuses sont aussi les plus mal logées ^ En ne louant leurs logements qu'à des familles ayant 3 ou 4 enfants, les Sociétés pliilantliropiques contribueraient à solutionner la partie la plus urgente du problème de* riiabi talion à bon marché. Dans les grandes villes en elTet, et notamment à Paris, il est presque impossible aux familles nombreuses de se loger convenablement. Certains propriétaires n'en veulent pas, d'autres les admettent à contre cœur. D'ailleurs, tant que les enfants sont jeunes, les charges sont lourdes et la partie du salaire à consacrer au loyer est forcément moindre que pour les ménages sans enfants ; il n'y a qu'une solution: s'empiler dans des logements beaucoup trop étroits. C'est ce que l'ont toutes les familles nombreuses d'ouvriers'.

Les Sociétés philanthropiques accroîtraient singulièrement la portée de leur œuvre en s'efforçant de remédier à cette situation. Rares cependant sont celles qui jusqu'ici ont. réservé leurs locations aux familles nombreuses; une société s'est toutefois fondée à Paris dans

]. Ce fait a été établi par lui dans le tableau suivant

NOMlîllE (le personnes en général.

NOiMiniE

de personnes

mal logées.

Ménages de 3 personnes. . . .

— — 4 ou ;> personnes.

— 6 ou 7 —

2. BuUelin de l'alliance naiionale'pour l' accroissement de la population française, 13 janvier 1905.

ce but et a pu fournir des logements de 4 pièces pour 300 francs ^

III. — En dehors des œuvres philanthropiques, les habitations à bon marché pourraient faire de grands progrès grâce aux capitaux de spéculation. Il est assez difficile d'ailleurs le plus souvent de distinguer les sociétés philanthropiques des sociétés de spéculation pure. Les unes comme les autres en effet ont des procédés commerciaux et celles que nous avons énumérées dans le paragraphe précédent produisent presque toutes aux capitalistes qui les ont créées des bénéfices normaux. Considérée à part et sauf exception, chacune d'elles peut aussi bien passer pour une société commerciale que pour une société philanthropique. Il n'y a entre les deux, en fait, que des différences d'intention de la part des fondateurs : pour les unes, le but principal poursuivi est de remédier à l'insalubrité et au surpeuplement ; pour les autres de faire des bénéfices, tout en exploitant des habitations salubres et à bon marché.

Les unes et les autres arrivent donc au même résultat et il serait à souhaiter que de plus en plus les capitalistes engagent leurs fonds dans ce genre de placements. La grande utilité des sociétés philanthropiques est justement de prouver par des faits que les capitaux consacrés à des habitations à bon marché donnent un revenu suffisant pour attirer les capitaux de spéculation. C'est le Ijut qu'a poursuivi avec tant de succès M. ^langini, qui, dans une notice sur la Société anonyme

1. C'est la Société des logements à bon marché pour familles nombreijsi-s qui a mis en location dans le XX« arrondissement de Paris plusieurs grands immeubles logeant 73 familles comptant 338 enfants.

dos logomonts économiques et cralimcntation de Lyon, disait : « Il n'y a qu'un moyen d'arriver à des résultats en rapport avec les besoins, c'est de montrer au public qu'il y a dans l'établissement des maisons ouvrières, dans les créations de vastes maisons alimentaires, un placement do tout repos ; les capitaux alors arriveront en abondance ».

Et en fait les 120 maisons construites par la Société Mangini ont suscité un millier de maisons améliorées.

A Londres, les fondations Peabody ont été imitées par un grand nombre de sociétés do construction, et à Paris même les logements économiques construits pour les sociétés philanthropiques ont presque toujours éveillé l'initiative d'un certain nombre de propriétaires voisins.

Mais cependant, il faut bien le reconnaître, les capitalistes qui auraient pu faire beaucoup pour Tamélioration du logement ouvrier s'en sont désintéressés. Ce qu'ils redoutent, c'est moins en somme l'improductivité que les difficultés do recouvrement et les ennuis de gestion ; et c'est ainsi que l'on voit les Compagnies d'assurances qui font d'importants placements immobiliers s'attacher surtout à la construction de grands immeubles somptueux, sans avoir jamais l'idée d'employer leurs fonds à l'édification de maisons économiques. Remarquons que ces placements et une grande partie de leur portefeuille no leur rapportent guère que 3 à 3 1/2 p. 100, alors que le rendement serait certainement supérieur si leurs fonds étaient consacrés aux habitations à bon marché. Nous verrons d'ailleurs que les mémos raisons qui arrêtent ces Compagnies empêchent souvent aussi les caisses d'épargne et les

établissements de bienfaisance d'entreprendre la construction de telles habitations.

Elles ne sont pas cependant décisives. L'exemple de plusieurs sociétés philanthropiques, de la Société Mangini \ de la « Société philanthropique » notamment montrent bien que les recouvrements ne sont pas aussi aléatoires qu'on serait tenté de le supposer.

Quelques particuliers ont entrepris d'ailleurs et avec succès des constructions ouvrières et y ont fait des bénéfices appréciables. Mais les sociétés anonymes, forme normale des sociétés de spéculation, sont encore en petit nombre et beaucoup d'entre elles se sont d'ailleurs créées dans un but plutôt philanthropique . Au 1^'' janvier 1904 on en comptait une quarantaine seulement en rapport avec la Société française des habitations à bon marché, avec un capital versé de 11 millions. C'est assurément trop peu pour pouvoir apporter un remède efficace à l'insalubrité et au surpeuplement ^

lY. — Une autre forme, et la plus féconde de l'initiative privée, est la coopération. C'est par ce moyen que les travailleurs pourront obtenir les loyers au meilleur marché, puisqu'ils n'auront pas à rémunérer le capital engagé. Pendant de longues années cependant la ques-

1. En 1903, sur un chiffre de location s'élevant à 435.731 francs, la Société Mangini a eu seulement 454 francs de créances irrécouvrables soit 0,10 p. 100 et 12.963 francs de perte pour inhabitation soit 3 p. 100.

2. Parmi les Sociétés anonymes les plus importantes citons la Ruche roubaisienne. fondée en 1895, la Société anonyme des habitations éconoraiijues delà Seine, la Sociét<^ fraternelle des employés et ouvriers des chemins de fer français, la Société des habitations économiques de Denain, la Société de crédit des habitations à bon marché, le Groupe de maisons ouvrières, la Société des habitations salubres à bon marché de Marseille, etc., etc.

lion dos habitations à bon marché resta étrangère aux coopérateurs : les 'premières sociétés de construction ne remontent pas à plus de dix années. Depuis la loi de 1894, elles ont pris un certain développement si bien que la forme coopérative est actuellement la plus généralement adoptée.

Au l^"" janvier 1904, 65 sociétés coopératives constituées étaient en rapport avec la Société française d'habitations à bon marché et une vingtaine d'autres étaient en voie de formation; 37 d'entre elles avaient transmis les renseignements relatifs à leur situation, et il en résultait qu'elles avaient un capital souscrit de 3 millions dont 1.500.000 francs versés; elles avaient emprunté 3 millions dont 300.000 francs avaient été remboursés. Leurs propriétés foncières bâties et non bâties étaient évaluées à environ 4.000.000 de francs.

Les sociétés coopératives de construction procèdent de deux façons différentes : tantôt elles construisent des maisons qu'elles louent purement et simplement aux membres participants. Ces habitations sont pour la plupart des maisonnettes abritant une seule famille : au 1" janvier 1904, on comptait 130 maisons louées dans ces conditions. Quelquefois cependant les Sociétés construisent aussi des maisons à étages comportant plusieurs logements ; on comptait à la même date 27 maisons divisées en 103 logements.

Mais le mode d'action le plus fréquent des coopératives consiste à louer les maisons construites avec promesse de vente; ce qu'elles veulent surtout c'est donner à l'ouvrier un foyer en le rendant propriétaire de sa maison et de son jardin. Les 33 sociétés en

pleine exploitation au commencement de 1904 possédaient 464 maisons en cours de vente, estimées à 3 millions environ dont 800.000 francs avaient été versés.

Pour fonder une coopérative, on procède généralement en France de la façon suivante : lorsque plusieurs ouvriers ont pu arriver à économiser un certain capital , 5 ou 600 francs par exemple, ils s'associent et recrutent des actionnaires qui, ne voulant pas avoir d'habitations, placent simplement leur argent parce qu'ils ont confiance dans les fondateurs et qu'ils sont persuadés que les sociétaires acquéreurs paieront régulièrement le loyer et l'amortissement. Lorsqu'un capital suffisant est constitué, la Société commence à mettre ses projets à exécution, achat de terrains, constructions, etc. Et enfin, pour achever l'opération, la Société a recours à l'emprunt soit auprès de la Société de crédit des habitations à bon marché, soit auprès de la Caisse des dépôts, des Caisses d'épargne ou de tous autres capitalistes.

Les coopératives d'habitations à bon marché en France ont donc en principe recours à l'argent des noncoopérateurs. Cela s'explique par l'impossibilité presque absolue pour un ouvrier de faire des économies considérables. Les salaires en général sont trop bas pour que le goût de l'épargne ait pu se développer beaucoup.

Malheureusement une telle situation est un obstacle sérieux à un développement considérable de ces Sociétés. Les capitaux ne vont guère aux habitations à bon marché, nous l'avons vu; combien leur réserve doit être plus grande quand il s'agit de se confier à des ouvriers qui n'ont pour garantie que leur travail et leur bonne volonté!

TUROT. 4

Aux Etats-Unis, où les « Buildings Societics » sont si florissantes, le système employé est tout autre que celui qui a été suivi en France. Il est d'ailleurs surtout usité par les classes des travailleurs les plus hautes et les mieux payées et en principe consiste en ceci : les ouvriers désireux, soit de faire des économies, soit d'acquérir une maison s'associent et forment une Société dans laquelle chacun s'engage à payer une certaine cotisation mensuelle en rapport avec ses moyens. Aussitôt que la somme suffisante pour construire une maison a été accumulée, elle est prêtée au membre qui est prêt à payer l'intérêt le plus haut pour en jouir. La somme tout entière doit être consacrée à l'achat où à la construction d'une maison sur laquelle l'emprunteur donne hypothèque à la Société comme gage de l'emprunt. L'emprunteur s'engage en même temps à rembourser la somme prêtée par versements mensuels réguliers. L'affaire est avantageuse pour tous puisque l'emprunteur reçoit la somme qu'il désire et que les prêteurs sont rémunérés par un taux suffisant d'intérêt. C'est un exemple de coopération pure et simple. Aucune commission n'est payée à des tiers. Tous les profits réalisés par le paiement des intérêts sont partagés entre les membres.

Ces Buildings Societies ont eu une influence qu'il est difficile d'exagérer. Dès 1893, on comptait au minimum 5.838 coopératives, la plupart composées de moins de 200 millions; l'actif total était de près 500 millions de dollars, 4.444 de ces associations avaient construit à ellae seules 314.755 maisons.

Ces Sociétés ont pris en Angleterre une influence

considérable. En 1901, les 1.963 Buildings Societies qui avaient envoyé des rapports au secrétaire de Flntérieur avaient un actif de 44.953.575 £ , dont 30.458.352 en actions, le reste en dépôts, etc. Ces Sociétés rendent l'ouvrier propriétaire en quinze ans environ pour un prix de loyer un peu supérieur au loyer ordinaire. En 1901, rirlande avait 73 Buildings Societies avec un actif de 1.144.820 £.

11 est regrettable que Faction coopérative française se soit exclusivement attachée à la construction de maisons unitaires, parce que, nous l'avons vu, ces efforts ne peuvent remédier à l'insalubrité et au surpeuplement que d'une façon insuffisante, parce que d'autre part, l'acquisition de la propriété ne va pas sans inconvénients. 11 serait possible, croyons-nous, pour ces Sociétés, de construire dans les villes mômes des maisons à logements dont les locataires seraient recrutés parmi les sociétaires. On a proposé à diverses reprises, par exemple, de considérer les différents logements d'une maison comme des maisons unitaires et d'en faire acquérir la propriété au locataire d'après le môme principe. Ce système serait bien compliqué et peu pratique. M. Levasseur signale un type de coopération adopté en Allemagne par plusieurs Sociétés et qui donne de bons résultats. 11 consiste à construire de grandes maisons dans lesquelles chaque sociétaire est usufruitier de son logement et dont la nue propriété reste à l'association ; les sociétaires locataires jouissent en commun de certains avantages, bains, bibliothèques, etc. La maison reste la propriété de l'association, mais le locataire ne peut ôtre évincé. Ce système

a été adopté par la Société liambourgcoise d'épargne et de construction, la Société de construction do Dortmund, la Société de construction et d'épargne des ouvriers des usines de Stuckert à Nuremberg, etc*.

La coopération se prête d'ailleurs à une variété de formes presque infinie et on doit regretter que les Sociétés françaises n'aient pas jusqu'ici pris un plus grand développement. Dans ces dernières années cependant, il semble qu'il s'est accompli un grand progrès à cet égard car si de 1894 à 1899 il n'y avait eu sur 51 Sociétés approuvées que 18 coopératives, il y en a eu de 1900 à 1903, 80 sur un total de 123. Ainsi les Sociétés coopératives approuvées qui ne formaient dans la première période que le tiers du total, en représentent les deux tiers dans la seconde \

Il faut s'en féliciter car la coopération est la méthode la plus propre à développer la valeur sociale des ouvriers et à augmenter le nombre des travailleurs conscients.