CHAPITRE

Conditions des emprunts et remboursements—frais d’administration.

L’intérêt annuel, le fonds d’amortissement et les frais d’administration sont, en Europe, désignés collectivement sous le nom d’annuilé. Le montant de l’annuité payée par l’emprunteur représente trois items, et n’est autre chose qu’un percentage variable suivant les diflérents pays où fonctionnent les institutions de Crédit Foncier. M. Josseau définit ainsi cette annuité :

“ L’annuité est la redevance payée chaque année ou chaque semestre, par Pemprunteur, à la société. En versant le montant de cette redevance, pendant un certain nombre d’années, il éteint sa dette.”

La convention de St. Hyacinthe propose de prendre pour taux d’intérêt annuel le chiffre de l’intérêt que la banque aura à payer en négociant ses obligations.

Les frais d’administration sont fixés à un pour cent, et le montant du fonds d’amortissement, payable chaque année, est laissé à la décision de emprunteur, pourvu que ce montant soit fixé dans son acte d’engagement et qu’il soit conforme à un tableau d’emprunt pour vingt ou cinquante ans, ni plus ni moins.

Afin de mieux faire comprendre le fonctionnement de ce système, nous empruntons les détails suivants à différents mémoires de M. Gerdolle, chef de la comptabilité du Crédit Foncier. Ces exemples seront préférables à toutes les explications que nous pourrions donner :

‘ Un propriétaire emprunte de la Banque de Crédit Foncier la somme

de (#100) cent dollars, qui doit être remboursée, par annuités, dans cinquante années, Supposons que l’annnuité soit de $5.45, ainsi composée : $4 25c 00 pour intérêt, 0 60 00 pour les frais d’administration, 0 59 12 pour amortissement.

Total...... #5 44 12 soit $5.45, en complétant le centime.

Cette faible somme de #0 59 12, capitalisée par semestre, produit en intérêts, à la fin de la première année, $0 00 63, soit au total $0 59 75; celle-ci produit en intérêts, à la fin de la seconde année, #0 02 55, qui, ajoutés à la nouvelle somme de #0 59 75, payée par l’emprunteur, donnent un amortissement de #0 62 30. Réunissez cette somme à celle de #0 59 75, qui représente l’amortissement de la première année, vous trouverez, à la fin de la seconde année, un amortissement de $1 22 05,

" de sorte que, sur un emprunt de $#100, il n’est plus dû alors que #98 77 98. En continuant ceiie capitalisation on arrive, mathématiquement, aux résultats suivants : au bout de 10 ans, l’amortissement est de #7 27 26; au bout de 20 ans, il est de #18 34 73; au bout de 30 ans, il est de #35 21 18 ; au bout de 40 ans, il est de #60 89 31; enfin après l’expiration de 50 années, il est de $100, et, par conséquent, la dette est éteinte.

En parlant de l'intérêt annuel, M. Gerdolle fait observer que :

‘ On remarque l’accroissement progressif, à chaque semestre, des sommes affectées à l’amortissement, et la diminution successive au contraire de celles affectées à l’intérêt.”

Nos lecteurs observeront que si le fonds d’amortissement n’augmente que lentement dans les années qui suivent l’emprunt, l’augmentation devient rapide dans les dernières années.

Le chiffre de l’annuité payée au fonds d’amortissement étant le même chaque année, pendant toute la durée de l’emprunt, et le montant perçu pour frais d’administration, ainsi que le taux de l’intérêt sur la balance qui reste due ne variant pas, il en résulte que les paiements semestriels, destinés à éteindre la dette, diminuent proportionnellement à la réduction du capital. Par suite, le montant de l’annuité, porté au crédit du fonds d’amortisscinent, augmente d’autant chaque année, et produit, par capitalisation, une somme d’intérêt qui augmente aussi progressivement. Ainsi, comme exemple, prenons un emprunt de #100 au taux de #4 25 d’intérêt, amorti en 50 ans, au moyen d’une annuité de $5 45. La première année, la portion de cette annuité affectée à l’intérêt (on suppose le calcul fait à la En de chaque semestre), est de #4 24 37, et celle affectée à l’amortissement est de #0 59 75. Mais passons à la dixième année, au commencement de laquelle il ne reste plus dû, sur le capital, que #93 60. L’intérêt de cette année n’est plus que de #3 96, et l’amortissement s’est élevé de $0 59 75 à #0 87 13. Dans la quarantième année, au commencement de laquelle il restait dû #42 18, l’intérêt payé est de #1 76 et l’amortissement est de #3 08. Enfin dans la cinquantième année, au commen-

cement de laquelle il restait dû $4 69, la somme payée pour intérêt n’est

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duit en b9 75 ; 5, qui, nteur, celle 8, VOUS 22 05, 77 98.

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n que de 15 cents, tandis que le capital amorti, dans cette année, est e $4 69.

EM chiffres puisés aux meilleures sources sont, nous en sommes persuadés, la silns réponse qu’on puisse faire aux calculs vagues et erronés de certains journaux de la Province, Un journal du Bas Canada a cru devoir avertir les habitants du piége qu’on leur tendait. ‘ Avec ce système de crédit foncier, leur dit-il, vous aurez à payer 400 p. cent d’intérêt pour cinquante ans, c’est-à-dire que durant cette période vous rembourserez quatre fois à l’institution le capital que vous aurez emprunté.”

Pour démontrer l’absurdité de ces calculs, et faire voir combien ce journaliste est peu au fait de la question nous soumettrons à nos lecteurs le tableau comparatif suivant :

Un individu emprunte au crédit foncier une somme de 410,000, remboursable en 20 ans—Au taux d’intérêt de 4} par cent, l’annuité est de #807.23—Quel est le montant de la somme versée dans l’espace des 20 années pour opérer la libération ?—Elle est de #16,144.75---De quelle somme il faut défalquer en réalité celle produite au profit de l'emprunteur par le capital dont il a joui. Supposons, au contraire, que le même individu s’adresse à un capitaliste ordinaire qui lui prête à 5 pour cent-quelle somme sera-t-il obligé de débourser en capital et intérêts pour obtenir sa quittance ? 20,000 dollars,

Choisit-on le terme de 50 ans ? Au crédit foncier l’annuité de $544. 12, (aux taux de 44) éteint la dette moyennant ur déboursé total de #27,206— Combien, au contraire, eût coûté un prêt ordinaire ? #35,000.

Il n’est pas un seul de nos lecteurs qui ne soit convaincu des avantages que ce système offre à l’emprunteur. Le taux de l’intérêt annuel ne peut être fixé avant que la banque soit établie sur des bases solides. I] faudra aussi que la question soit discutée en parlement dans tous ses détails, surtout la garantie de la province et le plan d’organisation avant de songer à fixer le taux de l'intérêt. Il est probable toutefois que six par cent sera le taux maximum.

Nous sommes portés à croire que le percentage pour frais d’administration, mentionné dans le programme de la convention, suffira difficilement à couvrir les dépenses de la banque pendant les dix premières années. Ce percent:.ge est très-faible et la banque devra se procurer des capitaux considérables pour payer ses employés. Les dépenses générales de ces institutions sont très-considérables. Josseau dit, en parlant des frais d’administration :

“ Les Sociétés de crédit foncier ne peuvent fonctionner sans avoir à “ payer des frais. L’importance de ces frais est subordonnée à l’étendue “ de la conscription dans laquelle l’étabiissement opère, et au mouvement ‘“ de ses affaires. Il est alloué 60 cents pour #100 au crédit foncier de “ France, et 50 cents pour $100 aux sociétés de Nevers et Marseille.”

Sur le continent Européen les emprunts sont contractés à 20 ou 50 ans; cependant en Pologne où l’intérêt est fixé à 4 par cent, et le fonds d’amortissement à deux pour cent, le capital est remboursable dans 28 #1. Dans le Duché de Posen le fonds d’amortissement ne porte que 1 par cent d’amortissement qui s’ajoute à 4 par cent intérêt de la somme prêtée ; le

capital étant remboursable dans 41 ans. En France et dans plusieurs autres pays les emprunts sont contractés à 20 ou 50 ans.

Nons terminerons ce chapitre avec les observations suivantes que M. Boussingault, une des meilleures autorités dans les questions agricoles, faisait en 1852 devant le conseil d’Etat en France:

‘ En générai, quand on parle desrevenus de l’agriculture, on confond deux choses qu'il est essentiel de distinguer: le revenu du fonds et le profit de l'industrie du cultivateur. Je suis bien d’avis qu’enempruntant à 6 ou 8 pour 100 pour acquérir une terre qui ne rapportera peut-être que 24, on fait une très mauvaise spéculation, c’est même à ce genre d’opération que j’attribus la principale cause de ja déplorable situation dans laquelle sont placés an trop grand nombre d’habitants des campagnes. Mais il en serait autrement, si le cultivateur empruntait uniquement pour accroitre son matériel d'exploitation, pour améliorer ses cultures ; dans ce cas, il pourrait sans inconvénient, emprunter à un taux aussi élevé que s’il s’agissait d’une autre industrie. On répéte sans cesse: comment veut-on que l’agriculture prospère, quand eile ne trouve des fonds qu’en payant un intérêt de 6 à 8 pour cent, alors qu’il est notoire que les revenus du sol atteignent rarement 3 pour 100? C’est ici qu’il convient d’appliquer la distinction que nous avons établie. Il y a d’abord le capital engagé dans achat de la terre, et celui-là il est naiurel qu’il rapporte peu : la modicité du revenu est expliquée par la solidité du placement. Vient ensuite la portion du capital engagé dans l'exploitation proprement dite ; cetie partie, il faut bien qu’elle produise à peu-près autant que l’argent placé dans les autres industries ; autrement il n’y aurait pas de raison pour exercer l’industrie agricole. Ce capital d'exploitation étant dans beaucoup de cas minime relativement au capital d’achat, il arrive que les propriétaires cultivant eux-mêmes des terres d’un prix élevé, n’en retirent pas un revenu sensiblement plus fort que lorsaw’iis les afferment. Il ne résulte pas de là que le capital d’exploitation ne donne pas un produit raisonuable. Aussi en admettant qu’une terre de 506,000 fr. exige pour son exploitation une mise de fonds de 50,000 fr. on pourra en l’affermant obtenir une rente de 15,000fr; en Pexploitant, on en retirera peut-être 19,000 fr. Dans le premier cas l’intérêt sera de 3 pour 100, dans le second cas, 8, 4-10 pour 100. La différence est bien faible, cependant il n’en résulte pas moins que le capital du fermier rapporte 8 pour 100. La spéculation agricole qui n’a pas pour objet Pacquisition de la terre, mais bien son exploitation, peut donc, selon nous,

emprunter et emprunte en effet aux mêmes conditions que la plupart des :

autres industries. Et si, comme on le prétend, on trouve un système financier qui donne à la propriété foncière la facilité de se procurer des capitaux à bon marché, remboursables à longs termes, les profits de l’agriculture augmenteraient naturellement, et, avec les profits, le progrès.”

On peut tirer de ce passage remarquable deux conclusions importantes : La première c’est que les améliorations agricoles peuvent devenir la base du crédit foncier qui tournera nécessairement à l’avantage des cultivateurs, bien que le taux @e l’iniérêt puisse être aussi élevé que dans les transactions commerciales,

La seconde esi que si le “ Crédit Foncier” ou autrement le crédit du

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propriétaire est employé non plus à payer le prix d’achat du sol mais à réaliser des améliorations foncières, le propriétaire se trouvera à même de payer un plus haut intérêt sur le capital ainsi employé que sur celui qu’il a placé sur ses propriétés. En un mot, dans la position mal assise où sè trouvent les propriétaires qui agissent isolémeni et qui doivent encore une partie du prix d’achat de leurs terres, il devient nécessaire de rendre au sol le crédit solide dont la procédure et les vices de notre organisation Pont privé jusqu’à ce jour.