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être fourni qu’au fur et à mesure de ses besoins, et sur dépôt des obligations hypothécaires des emprunteurs pour un même montant ;
Que la garantie provinciale ne devrait entraîner aucun contrôle de sa part sur les opérations du Crédit Foncier; mais seulement un droit de surveillance pour s’assurer qu’il n’agit que dans les limites de la loi et de ses attributions ;
Que lannuité à payer par l’emprunteur doit comprendre l'intérêt, l'amortissement et les frais d’administration ;
Que l'intérêt devrait être réglé sur le taux d'intérêt auquel le Crédit Foncier aura négocié son papier ;
Que les frais d’administration doivent être fixés à un par cent ;
Que le taux de l’amortissement doit être facultatif de la part de l’emprunteur et réglé dans son obligation d'emprunt ; pourvu que sa dette ne puisse s’amortir dans moins que vingt années, ni plus tôt que dans cinquante années, avec faculté néanmoins de se libérer à volonté après trois mois d'avis ;
Que le Crédit Foncier doit être revêtu d’amples pouvoirs pour se faire payer;
Qu'en attendant la réforme du régime hypothécaire, le Crédit Foncier doit avoir le moyen de s’assurer des hypothèques 6 cultes qui peuvent exister sur les propriétés qu’on désirera lui hypothéquer, et le droit de les faire payer promptement, simplement et économiquement,
Et vos requérants ne cesseront de prier.
Le projet, mis en avant par la convention de St. Hyacinthe, peut s’analyser comme suit :
lo. Opportunité d'établir sur des bases solides une Banque de Crédit Foncier, pour répondre aux besoins des populations agricoles du Bas- Canada.
20. Plan d'organisation de la banque qu’on se propose d’établir.
30. La garantie provinciale doit-elle être accordée à la banque aux conditions proposées, ou, sinon, à quelles conditions ; ou bien cette garantie doit-elle être refusée ?
40. Si la garantie était accordée, le gouvernement devrait-il avoir la direction des opérations de cette banque, ou se réserver simplement le droit de veiller à ce que l'institution n’agisse pas en dehors des limites de l’acte d’incorporation.
5o. Nature de l'intérêt annuel, du fonds d’amortissement et du per centage pour frais d’administration à percevoir de l’emprunteur.
Fixation du taux de l'intérêt.
En fixant à 1 pour cent le percentage pour frais d’administration, la banque pourra-t-elle être remboursée de ses dépenses probables ?
Conditions des emprunts, 20 ou 50 ans, avec la faculté d’acquitter la dette à trois mois d’avis. (Paiement par anticipation.)
60. Devra-t-on accorder à la banque des pouvoirs extraordinaires pour opérer la rentrée de ses créances.
Le système hypothécaire, réforme du système. Priviléges accordés à la
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banque pour découvrir aisément, promptement et économiquement, l’existence d’hypothèques qui n’ont pas été purgées.
To. Revue générale du fonctionnement du système dans différentes parties de l’Europe.
80. Ce système est-il applicable dans le Bas Canada, doit-on l’appliquer, et d’après quel principe ?
Nous nous proposons de donner, dans la suite de cette ouvrage, les opinions des économistes Européens les plus célèbres, sur les différentes questions qui précèdent ; uous y ajouterons quelques considérations personnelles sur l’établissement du système dans le Bas-Canada.
CEÆHAPITRE 2.
Opportunité d’établir, sur des bases solides, une Banque de Crédit Foncier, pour répondre aux besoins des populations agricoles du Bas Canada.
Tout observateur consciencieux qui a résidé quelques années dans les paroisses du Bas-Canada, n’a pu manquer d’être hauné de la position particulière des habitants ou paysans de cette section de la province. On ne saurait contester qu’ils sont vigoureux, actifs et entreprenants ; qu’ils font tous leurs efforts pour améliorer l'héritage qu’ils tiennent de leurs ancêtres. Mais une cause cachée vient évidemment contrebalancer les résultats qu’on serait en droit d’attendre de tant d’avantages naturels. Le sol est généralement bon, mais le climat n’est pas aussi propice à l’agriculture que celui du Haut-Canada ; le cultivateur Bas-Canadien naît actif et intelligent ; il gagne son pain quotidien à la sueur de son front, et ne redoute point sa peine; mais, nous le répétons, il existe quelque part une influence qui entrave les efforts de cette nature énergique. On l’accuse constamment de m'avoir point l’esprit d’entreprise ; on lui reproche de suivre pas à pas les errements de ses prédécesseurs ; on se plaît souvent à le comparer à la race supérieure des cultivateurs du Haut-Canada, et à lui donner le dessous dans cette comparaison ; en un mot tous ceux qui écrivent sur l’agriculture, l’éducation ou le commerce, se réunissent pour lui jeter la pierre. Les hommes politiques intelligents du Bas-Canada ont senti depuis longtemps les fâcheuses influences qui entravent le progrès de leurs concitoyens, et, résolus à frapper le mal dans sa racine, ils ont pensé que le meilleur remède serait l’établissement d’une Banque de Crédit Foncier. Les deux obstacles principaux au progrès de la classe agricole sont, nous en sommes persuadés, le poids des dettes dont chaque propriété des paroisses du Bas Canada se trouve grevée, et le manque des moyens nécessaires pour acquitter facilement ces lourdes obligations. En outre, et cornme conséquence de ce funeste état de choses, on trouve à chaque pas un système ruineux d’usure auquel le malheureux habitant est obligé d’avoir recours pour sauver sa famille de l’expropriation ; ainsi se manifeste clairement le besoin d’un système qui permettrait à l’habitant d’obtenir, avec les garanties qu’il peut incontestablement fournir, du crédit à un taux modéré.
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exis- Monsieur Wolowski, dans v tvrage traitant de cette matière et publié
: en 1852, expose, comme suit, « out principal d’une Banque de Crédit
entes Foncier en France: ‘“ L'opinion publique s’est vivement préoccupée
‘ depuis nombre d’années de la question du Crédit Foncier, Mettre en
quer “ contact la terre et le capital, à des conditions favorables ; écarter les
F ‘“ obstacles qui empêchent l& confiance de s’établir, alors que la solidité du
s tés 46 gage est la plus grande ; faciliter la libération du débiteur, et mettre à
entes “la disposition constante du créancier les fonds dont il a fait l’avance, tions “ telles sont les principales données du problème.”
En 1852, monsieur Heurtier, Ministre du commerce et de l’agriculture en France, disait, en s’adressant à monsieur Josseau, auteur d’un ouvrage sur le crédit foncier :
“ L'institution du crédit foncier est encore à l’étut de nouveauté en | ‘ France ; mais lorsqu'elle sera comprise et sagement organisée, à l’intérêt “ de curiosité qu’elle inspire en ce moment succèdera un sentiment profond “ de reconnaissance pour le gouvernement de l’Empereur qui aura eu la “ gloire d’affranchir la propriété foncière du terrible servage de la dette à
ns les | “ court terme avec son cortége de renouvellements onéreux, de procédures sition “ dispendieuses et d’expropriations à peu près inévitables. Oui, c’est par On “ cette heureuse transformation des conditions du prêt et de notre système qu’ils ‘“ hypothécaire, que le crédit immobilier réduit aux derniers expédients, leurs ‘“ pourra être reconstitué.” r les N'est-ce pas là, exactement, la position d’une multitude de nos culti- . Le vateurs du Bas Canada ? Dans les seigneuries, depuis l'abolition de la ’agri- | tenure seigneuriale, ils doivent de lourds arrérages à leur ancien seigneur ; actif de plus chaque propriété se trouve subdivisée au point de ne plus pouvoir et ne suffire aux besoins des membres nombreux de la famille qui n’ont d’autre part ressource pour gagner leur vie. Alors les fils émigrent dans un nouveau ccuse canton, souvent sans avoir pu se munir des instruments aratoires et des he de provisions nécessaires pour vivre en travaillant aux premiers défrichements. rent à S’ils empruntent de Pargent d’un capitaliste, ce dernier exige une hypoà lui thèque sur la propriété paternelle, avec un intérêt de 15 ou 20, quelquefois
x qui | même 25 pour cent. Il en résulte inévitablement que le jeune cultivateur
pour est entravé dans ses opérations, tandis que sa famille se voit bientôt traquée
la ont | pe l’impitoyable capitaliste. Souvent la courageuse tentative du jeune
ès de | omme le conduit à la ruine en y entrainant son père. Mais ce n’est ici *
pensé qu’une des exactions ruineuses et injustes auxquelles est soumis le cultirédit | vateur du Bas-Canada. Les marchands qui s’établissent dans les villages icole sont, en général, les ennemis les plus pernicieux de l’habitant. Ils ont priété l'avantage d’avoir crédit en ville et ne sont point endacés par les difficultés oyens qui arrêtent le cultivateur. Ils ne peuvent certainement point donner de outre, bonnes garanties aux négociants des villes, néanmoins ils ont un large aque crédit et ils en profitent pour opprimer .des hommes qui peuvent fournir de pbligé meilleures sûretés de paiement qu’eux-mêmes, et qui, malgré cela, sont ifeste privés des avantages d’un crédit auquel ils ont un droit incontestable, Le tenir, notaire de campagne est souvent un véritable oiseau de proie. Il s’ingénie à un | à livrer la proie au cormoran des villes trop indolent pour la poursuivre luimême. Ce notaire, étant parfaitement au courant des ressources de chaque ga
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cultivateur de la paroisse, est toujours en position de prévenir les besoins & pressants de Jean-Baptiste ou de Jean-Pierre. ‘ Il espère qu’il pourra | de trouver l’argent dont on aurait besoin, mais ce sera une grande faveur de m: sa part, et il faudra payer 15 ou 20 par cent d’intérêt à une date peu da éloignée tout en fournissant une première hypothèque.” Jean se trouve #5 alors au pied du mur; il a un paiement à faire, ou son fils voudrait partir
pour un nouvel établissement, et il lui faut de l’argent pour se munir de DE provisions. Le notaire dresse l’acte, se paie bien et dûment et douze le LE reste à Jean qui, dès cet instant, « la pierre attachée au cou : et il périra, LT soyez-en sûr, longtemps avant l’époque à laquelle certains journaux anglais | veulent limiter le crédit donné au cultivateur qui emprunterait d’une da banque de crédit foncier. Après avoir brièvement signalé quelques uns eu des vices de ,ce système bâtard d’emprunt sur hypothèque examinons sur
quelles bases on se propose d'établir une banque de crédit foncier. La | mt | | |
{ pétition de St. Hyacinthe demande létablissement d’une banque au pai capital d’un million de piastres divisé en dix mille actions de cent pri | piastres chacune. On demande la garantie provinciale afin de pouvoir thé négocier les actions de cette banque en Angleterre. En échange de cette | sui garantie on offre aux bailleurs de fonds des premières hypothèques sur les | teu propriétés des emprunieurs, avec cette condition importante que la banque Pr ne pourra prêter au-dessus du montant de la moitié de la valeur de la de propriété hypothéquée. Nous examinerons dans les différents chapitres ga; qui vont suivre les détails dn fonctionnement de-ce système, mais ii nous au: -semble dès l’abord que la garantie offerte par les auteurs du projet est la : suffisante pour établir une banque sur des bases solides. Les besoins des en populations agricoles sont si pressants, elles sont tellement entravées dans da ‘leurs progrès par les difficultés que nous avons énumérées plus haut, que ] l'établissement d’une institution publique qui fournirait aux habitants tut lPavantage du crédit à des conditions modérées devra nécessairement attirer l’attention de tous ceux qui s’intéressent au progrès du pays. Nous ‘e pouvons mieux conclure ce chapitre qu’en citant un passage remar- | quable de l’ouvrage de M. Wolowski, sur l’institution du Crédit Foncier en Pologne :
“ Les ‘:‘‘tutions de Crédit Foncier qui existent en Pologne et en Alle- | “ mag au moyen d’une combinaison aussi simple qu’ingénieuse, | ‘6 emic'ie.: ‘1e concilier les besoins de la propriété et les exigences des | & cap nv, an vérifiant la sclidité du gage, en assurant le service régulier | des us c'e, ot en ouvrant le voie d’une libération f.cile par annuités au
“ roy: ue lPamortissement.”?
