EXEMPLES DE CONSTRUCTION D'HABITATIONS POUR CLASSE MOYENNE

La coupure entre les frais de construction et les possibilités de rémunération des capitaux investis s’est accentuée davantage: ces deux éléments, qui en période normale marchent couplés, se sont séparés et dissociés.

Le seul fait que le taux d'intérêt s’est accru sur le marché de l’argent aurait suffi à rendre le crédit plus cher. Mais, par suite d’impositions excessives, les frais d'emprunt ont augmenté également. Parallèlement à cette hausse, la revalorisation incomplète des immeubles a réduit automatiquement le quantum des prêts. Ainsi, un immeuble de valeur réduite doit servir de gage à un prêt dont le coût s’est élevé de façon anormale. Or, le crédit intervient à toutes les phases de l’opération de construction. Dans une mesure, que nous n’avons pas à préciser, son prix a une répercussion sur chaque élément de construction.

Etant donné que le coût de chacun de ses éléments avait sa raison particulière de croître, on peut se faire une idée de ce qu’auraient été les variations du coût de construction, si la technique était restée inerte.

Le terrain, comme les actions, comme toutes les valeurs spéculatives, était d’autant plus apprécié que la monnaie se dépréciait : en banlieue, la hausse était presque fatale à la suite du vote des lois sur les lotissements, le propriétaire lotisseur récupérant sur les acquéreurs les frais de viabilité mis à sa charge.

Le prix de revient des matériaux de construction représente de 60 à 70 % des frais de main-d'œuvre et dans la construction elle-même, il y a 50 % environ de frais de maind'œuvre. Or, les salaires, dans l’industrie du bâtiment, ont dépassé l’indice du coût de la vie et l’amélioration dont les ouvriers ont profité n’est pas en rapport avec l’augmentation de charges que l’employeur a dû supporter, parce que la technique dans le bâtiment n’est pas susceptible des mêmes aménagements que dans d’autres branches d’industries.

Enfin, les impôts, qui sont perçus suivant un tarif proportionnel, ont triplé ou quadruplé ; comme pour le crédit, leur augmentation s’est fait sentir à toutes les phases de la production : droit d’obligation, taxe particulière sur les grosses à ordre ou au porteur, droits de mutation sur les ventes de terrain, droits de marché, taxes de toutes sortes sur les opérations commerciales et surtout gamme formidable d’impôts sur la propriété bâtie.

Actuellement, à moins d’avoir une fortune très importante, aucun particulier ne consentira à courir les risques d’un placement en constructions.

M. Caziot dans sa brochure consacrée au problème de l’habitation, éditée en 1927, l’a établi d’une façon catégorique (1).

Nous reprenons son exemple, en l’adaptant aux conditions actuelles.

Sur un terrain de 400 mètres, acheté 1.500 francs le mètre, un particulier construit un immeuble de 340 mètres, de confort moyen.

Le prix du mètre carré augmenté des frais d'acquisition est de 1.500 X1,20—1.800 francs, soit pour 400 mètres—720.000 frs.

Le coût de construction, pour un immeuble de sept étages, est actuellement au minimum de 5.000 francs le mètre.

340 m X 5.000 — 1.700.000 francs.

Pour réaliser cette construction, il fait un emprunt d’un million au Sous-comptoir. Le taux d'intérêt est actuellement de 6,90 % et les frais d'ouverture de crédit s’élèvent à 1,6 % soit environ 16.000 francs.

Pendant la construction de l’immeuble, des intérêts vont courir sur le capital investi par le propriétaire et sur le capital emprunté par lui, ils s’accroîtront des frais d’ouverture de crédit.

Les intérêts intercalaires s’élèveront à :

1°) 1.420.000 francs (somme avancée par le propriétaire) à 9 % (taux d'intérêt pendant dix-huit mois) — 127.800 francs.

2°) 1.000.000 de francs (montant de l’ouverture de crédit au Sous-comptoir) X 3,45 % (taux d'intérêt du Sous-comptoir réduit de moitié puisque le crédit n’est accordé qu’au fur et à me-

sure de l’avancement des travaux) ................ 34.500 3°) frais d'ouverture: de-credit 2720. ne 16.000 Totahs ss es SRE RES PRES 177.500

Le prix de revient de l’immeuble sera donc de : à): Terrain 2, NT RS CCR Re 720.000.

b}-'constructiont ere RER RE ER 1.700.000 ch:imtérêts'intercalaires et frais eme 177.500 Total: eee RS Re 2.597.500

L’immeuble est dégrevé d’impôt foncier pendant quinze ans. Mais l’ouverture de crédit du Sous-comptoir doit être con-

{1) Pierre Caziot. Le problème de l‘habitation, 1927, loc. cit.