EXEMPLES DE CONSTRUCTION D'HABITATIONS POUR CLASSE OUVRIÈRE

Des projets plus récents encore concernent à la fois des logements à loyer moyen et des habitations du type à bon marché : ce sont ceux de l’Immobilière-Construction.

L'économie de ces projets peut se résumer ainsi :

La société se charge de construire, à l’aide de fonds mis à sa disposition par la Ville de Paris, 10.405 locaux d’habitation, sur lesquels 4.000 appartements seront affectés au relogement des locataires évincés, en vue de l’exécution d’opérations édilitaires.

Le prix forfaitaire des immeubles édifiés est fixé à la somme de 578.324.000 francs.

Le loyer principal des logements construits est fixé ainsi :

1'* catégorie

Logements de 1 pièce, cuisine et water-closet. 1.400 francs

» 2 pièces > 2.000 >»

» 3 pièces » 2.700 »

Chambres isolées avec eau courante......... 1.000 >»

2° catégorie

Appartements de 2 pièces : cuisine, w.-c. bains.... 6.000 fr. » 3 pièces » 7.500 »

» 4 pièces » 9.000 »

Chambres isolées avec eau courante, petites ....... 1.400 >»

Chambres isolées avec eau courante, grandes ........ 1.800 »

A l’expiration de la convention (55 ans), la Ville entrera en possession des terrains et constructions. Elle percevra les loyers et supportera les frais d’exploitation.

Nous ne ferons état que des taux de locations des immeubles de la première catégorie.

Il est nécessaire au préalable de faire quelques observations :

1° Les loyers établis pour les logements de la première catégorie ne sont pas normaux.

Le prix de revient moyen des logements de 1 pièce est de 35.530 fr.

Celui des logements de 2 pièces est de ...... DRE 53.225 » Celui des logements de 3 pièces est de ........... 67.340 » Celuitde laichambre isolée est: des. 27.244... 15.900 »

Si l’on calculait le revenu brut des appartements à 6 % seulement — ce qui est tout juste suffisant pour représenter l'intérêt et l'amortissement du capital et les frais d'administration — les loyers seraient les suivants :

Pour les appartements de 1 pièce : 2.131 fr. au lieu de 1.400 fr. Pour les appartements de 2 pièces : 3.193 fr. au lieu de 2.000 fr. Pour les appartements de 3 pièces : 4.040 fr. au lieu de 2.700 fr. Pour les chambres isolées ........ 954 fr. au lieu de 1.000 fr.

C'est-à-dire que pour les logements de la première catégorie destinés à loger des expropriés, on a intentionnellement réduit les loyers à 4 % du prix de revient, étant entendu que le déficit d’exploitation sur ces logements serait compensé par un bénéfice supplémentaire sur les logements de la deuxième catégorie.

Le loyer d’un appartement de deux pièces de la deuxième catégorie est de 6.000 francs pour un prix de revient moyen de 73.000 francs, celui des appartements de 3 pièces de 7.500 francs pour un prix de revient moyen de 97.400 francs, celui des appartements de 4 pièces de 9.000 francs pour un prix de revient de 119.820 francs. Dans l’ensemble, les loyers représentent 8 % du prix de revient ; c’est un taux qui dépasse de 2 % le montant du loyer nécessaire à l’équilibre financier de l’opération : il permettra de rétablir l’équilibre de l’opération pour les logements de première catégorie, à condition évidemment qu’on puisse les louer.

On ne peut donc pas considérer que les taux de loyer des logements de deuxième catégorie sont des prix normaux qu'il serait possible de pratiquer, si, au lieu d’envisager une opération isolée, on voulait adopter un plan d’ensemble visant à une réforme du logement.

2° Les conditions de construction de l’Immobilière-Construction ne sont pas normales.

Avec le produit des loyers, l’Immobilière-Construction doit gérer les immeubles, verser une redevance pour les terrains mis à sa disposition par la Ville, assurer le service des intérêts des sommes empruntées par la Ville de Paris, faire face à l’amortissement, à l’impôt et aux frais du service financier, mais elle n’est pas obligée d’acheter le terrain.

C'est-à-dire que, d’une part, elle bénéficiera de la capacité d'emprunt de la Ville de Paris et que, d’autre part, elle aura des terrains à très bon compte.

Mais si l’on envisageait de supprimer le surpeuplement des logements d’une façon définitive, on arriverait vite à la limite