LES OBLIGATIONS A ORDRE ET AU PORTEUR

ciété sera compromise ; la chute dès lors devient fatale, lorsque la politique de prêts a été imprudente.

Cette expérience malheureuse de la Société Foncière du Nord de la France ne doit pas faire rejeter comme imparfait le système de l’obligation hypothécaire au porteur ou à ordre. Nous nous sommes attachés à faire ressortir, dans notre étude sur le crédit à la construction, que le procédé de mobilisation, tout en ayant une valeur propre, peut aboutir à un échec s’il est manié d’une façon imprudente.

La Société Foncière du Nord de la France aurait dû s’inspirer davantage de la sage prudence du Crédit foncier : les prêts pour construction d’hôtel et les prêts sur lotissements relèvent d’une technique particulière ; l'appréciation sévère du gage hypothécaire est une chose nécessaire : il est téméraire d’accorder un crédit plus important sans exiger une garantie supplémentaire équivalente ; c’est, en définitive, aller à l’encontre des intérêts des emprunteurs, parce que les prêteurs auront toujours tendance à compenser l’insuffisance des garanties par un taux d’intérêt plus élevé.

Il faut reconnaitre, en outre, qu’une législation fiscale maladroite a paralysé le fonctionnement de l’obligation hypothécaire, tel qu’il avait été concu à l’origine. Il semble que le législateur se soit ingénié à paralyser la circulation des titres de créance hypothécaire, sous un prétexte qui s’inspire plus de considérations financières et intéressées que de considérations touchant l'intérêt général.

Enfin, il n’existait pas à proprement parler de marché où les titres de créances hypothécaires au porteur ou à ordre pouvaient se négocier librement. Toutes les opérations d'échange se faisaient par l'intermédiaire des notaires qui avaient placé les grosses et qui trouvaient dans leur clientèle d’autres capitalistes susceptibles de reprendre les titres à vendre.

En somme, le système de l’obligation hypothécaire au porteur ou à ordre se caractérise après l’expérience de la Société Foncière du Nord de la France par les deux particularités suivantes :

a) Les prêteurs, qui prennent à leur compte des fractions d'obligation, cherchent moins la mobilité de leur créance qu’une rémunération avantageuse, sûre et exempte des soucis qu’implique normalement une créance hypothécaire.

b) Le système n’est viable que dans la mesure où les notaires consentent à l’appliquer : seuls, ils ont l'autorité et la situation personnelle nécessaires pour faire sortir les prêteurs de leurs réserves, mais la perspective d’honoraires à toucher ne suffit pas, dans la grande majorité des cas, pour obtenir leur adhésion effective. Si leur responsabilité civile et financière n’est pas toujours engagée, leur responsabilité morale est en cause et, dans les régions où les traditions notariales sont restées très fortes, pas un notaire n’acceptera d’engager un de ses clients dans une opération, qu’il n’a pas lui-même contrôlée et appréciée au préalable. Pour qu’ils y consentent, il faudrait que l’organisme intermédiaire ait une réputation et une tradition telles qu’indépendamment de toute garantie hypothécaire ïls puissent lui faire confiance.

Autrement dit, dans le système de l’obligation hypothécaire au porteur ou à ordre, tout le succès dépend des méthodes de gestion adoptées par l’organisme intermédiaire.

Il semble, en résumé, que les deux procédés de mobilisation du Crédit foncier que nous venons d’examiner se complètent heureusement.

Le premier permet d’obtenir les meilleures conditions de crédit, mais il est trop dépendant de l’état du marché des capitaux ; le second paraît dégagé de cette influence et il est susceptible de s’adapter plus complètement aux besoins d’une clientèle modeste mais très intéressante.

SECTION DEUXIÈME Importance du crédit accordé et garantie exigée.

8 1°". — Position du problème

Le problème de la garantie se pose, de façon entièrement différente, pour le crédit réel et pour le crédit personnel. Dans l’un des cas, on prête à la chose et dans l’autre cas, on prête à la personne.

Lorsqu’on connaît les habitudes de vie et les aptitudes professionnelles de son débiteur, on fait une appréciation subjective de la capacité de son crédit : les limites de ce crédit ne seront