IMPORTANCE DU CRÉDIT ACCORDÉ ET GARANTIE EXIGÉE

pas les mêmes suivant les débiteurs, cela va de soi, mais elles varieront également suivant les prêteurs, ce qui peut paraître anormal. Des considérations étrangères à la valeur du crédit, comme le degré de parenté, le mérite personnel, interviendront.

Ces appréciations changent très rapidement, aussi rapidement que changent les éléments qui en sont la base ; c’est pourquoi le crédit personnel n’est jamais un long crédit. Il peut se prolonger, mais le prêteur se réserve toujours la possibilité — ne serait-ce que pour maintenir chez son débiteur les sentiments et les attitudes qui ont justifié sa confiance — de réclamer son argent, à des échéances très courtes.

Le prêteur ne consent pas à engager pour longtemps son capital contre une garantie purement personnelle, quel que soit le standing de son débiteur, pour plusieurs raisons dont l’une suffirait : le débiteur est mortel et ses chances de survie diminuent avec le temps.

Le crédit long personnel n’est possible que pour certains organismes spécialisés, qui s’assurent le contrôle de l'affaire qu’ils ° commanditent, ou organisent une surveillance efficace : il sort des possibilités d’un organisme non spécialisé, à plus forte raison de celles d’un individu.

Dès qu’il s’agit de crédit réel, au contraire, les règles d’attribution du crédit deviennent rigides et sont les mêmes pour tous : l’appréciation est objective et dépouillée de toute considération sentimentale.

Il faut donner au capitaliste ou à l’organisme prêteur, comme contrepartie de l’immobilisation, l’assurance que le capital immobilisé ne se dépréciera pas.

Cette assurance vient d’une affectation privilégiée à la garantie de la somme prêtée d’un gage qui est généralement un immeuble. L’affectation doit être telle qu’elle élimine tous les risques de dépréciation, qu’elle écarte toutes les causes de préférence au profit d’un autre créancier.

Il est certain que l’existence d’hypothèques ou de privilèges généraux et occultes, tels que les hypothèques légales de la femme mariée et du mineur, l’hypothèque judiciaire, le privilège du vendeur sont de nature à rendre délicate la connaissance

exacte de l’état juridique de la propriété foncière. Mais il ne semble pas que les inconvénients qu’on leur prête soient aussi grands qu’on le prétend ordinairement. Le contrat de prêt est toujours notarié et il est rédigé, d’après les règlements de chambres de notaires, par le notaire de l’emprunteur. Or, le notaire connaît bien la situation de son débiteur. Par ailleurs, ces hypothèques et privilèges occultes se justifient par des considérations d’un intérêt supérieur, qu’on n’a pas le droit de sacrifier.

Conclusion un peu sommaire, mais qui a fait l’objet de longs développements, auxquels nous renvoyons (1).

Il en est de même de l’intégrité physique du gage et de ses limites exactes : notre système actuel est bien imparfait, mais la réforme proposée et en particulier l'institution du livre foncier ne laisseraient pas d’avoir de graves inconvénients, qu’il est préférable d’éviter (2).

Il est, par contre, possible d’envisager une amélioration du crédit à la propriété par un aménagement du système de garantie offert.

La limite du crédit est le point où le risque le plus faible cesse d’être couvert. Toute politique qui méconnait cette règle est vouée à un échec. Elle connaîtra un grand succès, tant que durera la période de prospérité, mais ne résistera pas à la première crise.

L'expérience très longue et très instructive du Crédit foncier a permis de connaître les règles d’appréciation du gage immobilier. Le vrai gage immobilier c’est la terre, l’immeuble de rapport ou la maison d’habitation, en un mot tout ce qui, dans le domaine immobilier, est susceptible d’une utilisation régulière et permanente, d’un rendement stable et certain.

a) L’appréciation de la valeur de ce gage doit être sévère pour plusieurs raisons :

En premier lieu, il est possible que la valeur du gage varie avec le temps ; d'autre part, il faut envisager non pas la valeur telle qu’elle se détermine, après une patiente recherche de l’amateur ou grâce à des négociations habilement menées, mais la valeur d’exécution, en vente publique, abstraction faite par conséquent de toutes les conditions favorables à la vente.

(1) Premier Congrès international de la propriété bâtie. Paris 1900, p. 189. Société des publications scientifiques. Paris 1901.

(2) Congrès de la propriété foncière 1900, p. 174, Paul Dupont, Paris 1901.