IMPORTANCE DU CRÉDIT ACCORDÉ ET GARANTIE EXIGÉE

b) L'évaluation devra être faite suivant une méthode très définie.

Les procédés d'évaluation tiendront compte d’une part, de la valeur actuelle de capitalisation, en partant du revenu net auquel on applique le taux de capitalisation courant, des bénéfices d’exploitation, du revenu cadastral ou des bases d’imposition sur le chiffre d’affaires et d’autre part, de la valeur actuelle de réalisation déterminée d’après les prix de vente les plus récents d'immeubles voisins répondant aux mêmes caractéristiques et les estimations des polices d’assurances.

Suivant que le terrain est bâti ou non, l’importance de ces deux facteurs varie.

c) Pour parer aux variations arbitraires, la valeur du gage ainsi déterminée sera réduite d’une certaine proportion (50 % au minimum pour le Crédit foncier). Cette marge est destinée à couvrir la dépréciation éventuelle de l’immeuble par suite de fluctuations monétaires ou de modifications dans le revenu.

C’est aller à l’encontre de ces principes que de pratiquer le prêt hypothécaire en deuxième hypothèque, lorsque la première, hypothèque a absorbé tout le crédit représenté par le gage offert.

Sauf quelques cas particuliers, qu’on rencontre dans la pratique notariale et qui se justifient par des considérations particulières : courte durée du prêt, crédit personnel très fort, règlement de succession à intervenir, le prêt en deuxième hypothèque dépassant les limites d'appréciation normale du gage n’a que des conséquences désastreuses pour l’emprunteur et pour le prêteur.

Il n’est avantageux pour le prêteur qu’à la condition qu’il se mette à couvert par une augmentation usuraire du taux d’intérêt et par des combinaisons condamnables. Le taux d’intérêt demandé pour les hypothèques de second rang en Allemagne est de 14 à 16 %, et les sommes prêtées ne vont jamais au delà de 80 % de la valeur du gage (1).

Le plus souvent, le prêteur fait souscrire une reconnaissance de dettes pour une somme, qu’il ñe fournit pas intégralement et il n'hésite pas, à la première défaillance de son débiteur, à le précipiter vers la faillite, à laquelle il produit pour l'intégralité du prêt, augmenté des intérêts impayés.

(1) La politique du logement en Europe B. I. T. Etudes et documents série g (logement et bien-être) n° 3, p. 354,

Il est certain que de pareils procédés, où le prêteur perd apparemment une partie importante de son capital, contribuent à accroître la méfiance des capitalistes et à augmenter, d’une manière générale, leurs exigences concernant le taux d'intérêt.

Par ailleurs, l’avantage que l’emprunteur recueille de lopération n’équivaut jamais aux concessions qu’il doit faire, et son crédit n’atteint pas la limite extrême de la valeur du gage offert.

Ce n’est donc pas dans le sens d’un meilleur rendement de la garantie hypothécaire offerte qu’il faut chercher un aménagement.

Si l’on veut que le quantum du crédit soit plus important, il faut trouver une nouvelle garantie pour couvrir les risques non couverts par l’hypothèque.

Et la question s’est posée de savoir s’il ne serait pas possible d’assurer ces risques.

$ 2. — L’assurance-crédit et les prêts hypothécaires

Pas de commerce sans crédit

Pas de crédit sans risque

Pas de risque sans assurance

lit-on en tête d’un important ouvrage consacré à l’assurance des crédits (1).

Le problème de l’assurance-crédit, en matière de prêts hypothécaires, se pose sous un angle double : celui de l’utilité de cette assurance-crédit pour l’emprunteur et celui de la possibilité d’assurer le risque-crédit pour la compagnie d’assurances.

Sous l’angle de l'utilité, il semble que la réponse soit aisée, parce que les avantages sont évidents. Dans le système actuel, lemprunteur qui demande un prêt en deuxième hypothèque ne trouve de prêteur qu’à la condition de lui donner, sous la forme d’un taux d'intérêt très élevé, la prime d’assurance qui le garantira contre tous les risques éventuels.

La tendance des bailleurs de fonds est de pratiquer le moins possible de semblables opérations.

Mais si « c’est le souci d’une banque, ou d’un bailleur de crédit d'éviter les risques, c’est l’objet d’une compagnie d’assurances de les assumer, parce qu’il s'établit une compensation

(4) César Ancey. Les risques du crédit. L’assurance des crédits, 2 édition, Paris 1932. Librairie générale de droit et de jurisprudence.