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entre les risques bons et mauvais, lorsque les risques assurés sont nombreux.

Cette compensation se traduit par une moyenne de risques qui est d’autant plus stable que les risques assurés sont plus nombreux et qui est nécessairement inférieure à la totalité des risques assurables ».

Dès lors, la prime calculée sur cette moyenne, tout en procurant un bénéfice à la compagnie d’assurances, représentera pour l’assuré un sacrifice moins lourd que le supplément d’intérêts, qu’il était dans l'obligation de verser au prêteur, lorsque celui-ci consentait des avances d’argent non rigoureusement couvertes par l’hypothèque.

Il trouvera plus facilement des crédits plus importants, parce que tous les organismes bancaires, qui reculaient devant une opération dont ils ne pouvaient mesurer les conséquences incertaines, pratiqueront l’opération lorsqu'ils seront en présence d’éléments certains.

Mais le problème est beaucoup plus délicat à résoudre lorsqu’on l’envisage sous l’angle de la possibilité.

« Tout événement qui donne lieu à un dommage peut faire l’objet d’une assurance, quand il a un caractère aléatoire, quand il ne comporte pas de certitude soit de réalisation, soit de non réalisation, et lorsque le risque qui naît de cette incertitude peutêtre suffisamment précisé et délimité, pour qu’il soit possible d’en fixer le prix » (1).

M. de Mirimonde, conseiller référendaire à la Cour des comptes, donne une définition (2) à la fois plus compréhensive et plus stricte du risque assurable : le risque existe, même si l’incertitude porte sur le moment où se réalisera l’événement et non sur les conséquences et la nature de cet événement, et pour être assurable, il doit être non seulement disséminé et délimité mais encore fréquent.

En résumé, les deux conditions essentielles, pour que l’assurance-crédit soit réalisable, sont en premier lieu l’existence d’un risque, en second lieu l’existence d’un risque prévisible et il est souhaitable que ce risque soit très fréquent.

D'autre part, on peut considérer qu’il existe autant de techniques d’assurances qu’il y a de catégories de risques à assurer.

(1) César Ancey. Rapport aux Conseillers du commerce (1922). (2) De Mirimonde. L’assurance-crédit dans la Revue Banque 1931-1932.

C'est pourquoi il est nécessaire de définir non seulement la nature du risque, mais encore le rôle qu’est appelée à jouer Fassurance-crédit en matière de prêts hypothécaires.

a) La nature du risque.

La question s’est posée, en matière d'assurance des crédits commerciaux, de savoir si un événement aussi dépendant de la volonté d’un individu que l’insolvabilité pouvait faire l’objet d’une assurance.

On a fait ressortir le caractère paradoxal, l’antinomie des mots crédit et assurance, l’un étant synonyme de confiance et l’autre de défiance ; de sorte qu’assurer un crédit, cela équivaudrait à dire que le baïlleur de fonds, qui assure le crédit de son débiteur, lui fait du crédit sans confiance.

Ce paradoxe de l’assurance-crédit n’a entravé aucunement son essor en matière commerciale, parce qu’on a compris que le rôle des compagnies d'assurances n’était pas de se substituer aux organismes de banque, mais de prolonger le crédit et la confiance par un renforcement des garanties. L’assurance-crédit commerciale connaît un grand développement à l’étranger, et elle apparaît en France, où on l'utilise pour la vente ou la fourniture d’objets mobiliers payables à tempérament et pour la garantie de traites émises.

Le seul fait que l’assurance-crédit est pratiquée avec succès en démontre la possibilité en matière commerciale. Et il n’est pas osé de considérer que cette démonstration doit s’étendre à l’assurance-crédit, en matière de prêt hypothécaire.

Dans le domaine civil, en matière de prêts hypothécaires, on demande à l’assurance-crédit de garantir le prêteur : individu ou société de banque, contre les risques de perte du capital immobilisé et de lui permettre de consentir des prêts à très long

terme au delà de la première hypothèque, dans les conditions normales du crédit garanti.

Mais alors que dans le crédit commercial, les limites du prêt sont celles de la confiance, en matière civile, elles sont définies par la valeur du gage donné en garantie. Le crédit est fait non à la personne mais à la chose ; la volonté de l’accrédité influence, d’une façon très atténuée, la valeur du gage qui dépend d’autres éléments, que nous définirons.

A ht Se RS OS, rt ch OS a DS

ASSURANCE-CRÉDIT ET PRÊTS HYPOTHÉCAIRES au!

Il semble donc que le crédit réel se prête mieux à l’assurance que le crédit personnel.

Ceci dit, voyons quelles sont les caractéristiques du risque crédit hypothécaire :

1°. — Le risque crédit hypothécaire est un risque d’insolvabilité, et non un risque de trésorerie.

Ce que l’on demande à l’assureur, c’est de payer l’indemnité lorsque l’insolvabilité sera constatée et non lorsque l’accrédité n'aura pas fait honneur à ses engagements, en ne payant pas ses annuités par exemple. D’autre part, il ne s’agit pas de l’insolvabilité de l’individu, mais de l’insolvabilité de la chose, du gage, si l’on peut parler ainsi.

C’est au moment où le gage est réalisé par l'organisme préteur par suite du défaut de paiement des annuités, que l’on est en mesure de constater si la valeur de réalisation est suffisante pour rembourser le capital prêté, les intérêts avancés et les frais exposés.

Les organismes de prêts à long terme ont une technique de prêts qui tient compte des lenteurs de réalisation du gage : ce ne sont pas les difficultés de trésorerie qu’ils redoutent, ce sont les risques de perte.

Ce qui prouve que la garantie recherchée porte bien sur l'insuffisance de la chose, c’est que rien ne s’opposera à ce que la compagnie d'assurances, comme conséquence de son paiement, se fasse subroger par l’organisme prêteur dans tous ses droits, pour tenter une récupération de l’indemnité versée sur les autres éléments de fortune du débiteur.

L’insuffisance du gage ne coïncide pas toujours avec l’insolvabilité totale ou même partielle du débiteur.

Pratiquement, la cessation de paiement des annuités est l'indice le plus certain de la défaillance complète des accrédités et on ne pourrait tirer argument de cette particularité pour prétendre que la compagnie d’assurances a joué le rôle d’avaliste du débiteur.

Cette défaillance ne se produit généralement qu’au dernier moment, lorsque l’accrédité a épuisé tous ses moyens de crédit réels ou personnels.

La grande majorité des auteurs (1) sont d’accord pour re-

(1) A. de Mirimonde. L’assurance-crédit. Banque 1931, juin, p. 421, juillet, P. 514.

connaître que s’il s’agit bien là d’une perte assurable et non d’une opération bancaire.

« L’effet principal et naturel de l’assurance-crédit consiste à indemniser les producteurs des pertes exceptionnelles occasionnées par l’insolvabilité de leurs débiteurs ». Dans l’opération de crédit, le producteur (de crédit) c’est le banquier ; il veut, par le moyen de l’assurance, éviter « une perte de substance >.

Cette perte de substance s’analysera pour lui dans la perte du capital qu’il a par ailleurs emprunté, des intérêts qu’il est obligé de verser, et des frais qu’il a exposés. La seule perte non assurable pour le banquier, c’est le bénéfice qu’il n’a pu réaliser : rien n'empêche d’admettre que ce bénéfice ne sera pas couvert par l’assurance, et qu’il constituera la quote-part du risque restant à la charge du banquier, bénéficiaire de l'assurance.

La perte assurable, en crédit, dit M. R. Michel (1) est le montant de la valeur dont le patrimoine du créancier se trouve diminué, une fois achevées les opérations légales d'exécution prises contre les biens actuels du débiteur.

Un autre argument milite en faveur de cette conception : l'assureur ne participera pas à l’examen des garanties, qui sera fait par l’organisme de Crédit Foncier, il prendra simplement connaissance du résultat, pour apprécier l’importance du risque à courir, alors qu’un avaliste aurait imposé son intervention effective et discuté lui-même le gage.

2. — Tous les éléments du risque d’insuffisance du gage ne pourront être garantis.

Une particularité du crédit hypothécaire, c’est qu’il n’est pas facile de le classer en fonction de sa destination et de son emploi.

Le crédit obtenu aura-t-il le caractère de crédit à la production, ou de crédit à la consommation ?

Dans l’hypothèse où il est investi dans une opération productive, servira-t-il à créer une entreprise, développer des immobilisations — c’est l’hypothèse de l'opération de construction — contribuera-t-il à la formation d’un capital circulant ?

Ou bien ce crédit est-il de nature à maintenir un train de vie,

momentanément menacé par la disparition de ressources accessoires ?

(4) R. Michel. L’assurance-crédit en droit comparé, p. 33. Paris 1930.

Ce sont autant de questions qui influeront sur la fréquence du risque.

D’autre part, dans quelle proportion les conditions qui agissent sur « la solvabilité du gage » doivent-elles être retenues pour l'estimation du risque ?

Quelle est pour reprendre la classification adoptée par M. H. S. Spain (1), à l'assemblée générale de l’association internationale pour le développement de l’assurance-crédit, tenue à Berlin, les 3 et 4 Juin 1930, l’intensité des conditions qui influenceront certainement la solvabilité du gage, de celles qui l’influenceront probablement et de celles qui pourraient l’influencer ?

Autant de questions que pose ke problème de la délimitation du risque.

L’objection qu’on fera le plus souvent à une tentative d’organisation d’assurance-crédit en matière hypothécaire se fondera sur le défaut de fréquence du risque. Il est certain que lPutilisation la plus fréquente, qui est faite du crédit hypothécaire, s’exprime dans la création d’un capital fixe ou dans une immobilisation prolongée, puisque le crédit ainsi accordé est un crédit à long terme. Lorsqu'un propriétaire d'immeuble hypothèque son bien pour construire un autre immeuble, pour développer les possibilités d’affaires de son usine, l’opération ne présente d'intérêt que si elle est à longue échéance.

Or, dit-on, en raison de l’importance et de la durée d’un pareil crédit, des précautions que prend le prêteur avant de le donner, du temps dont il dispose pour étudier l'affaire, de l’impossibilité pratique où le débiteur sera d’accorder des crédits de même nature à des tierces personnes, « l’opération reste isolée et ne fait pas partie d’une longue chaîne de crédits étroitement liés ». Le risque ne peut venir que d’une erreur d'estimation de la part du créancier, ou de la survenance de circonstances catastrophiques. Dès lors, l’assurance-crédit peut jouer évidemment ur rôle, mais ce rôle sera minime.

Ce raisonnement est d’une logique rigoureuse si l’on envisage les conditions normales de crédit hypothécaire, puisque le montant du prêt accordé a été réduit de la proportion jugée nécessaire pour couvrir tous les risques éventuels. Mais il j'en est plus de même, lorsque l’assurance-crédit a pour contrepartie un accrois-

(1) D’après César Ancey. 0p. cil., p-. 32.

sement équivalent du montant de prêt : l’hypothèque ne couvre plus entièrement tous les risques ; l’assurance-crédit aura à intervenir pour garantir cette imprudence particulière de l’organisme prêteur, qui avance des sommes plus importantes que ne le lui permettent les règles d’une politique prudente de crédit ayant reçu la consécration de l’expérience.

La situation de la banque foncière ne serait plus celle d’un prêteur, mais celle d’un vendeur qui n’exigerait aucun paiement comptant et qui aurait accordé à son acquéreur un temps très long pour s'acquitter, moyennant le paiement d’un intérêt.

Il est à la merci d’une mauvaise gestion du débiteur, ou d’une crise qui réduira brutalement le revenu de la propriété mobilière ou immobilière vendue.

D'autre part, il ne s’agit plus d’envisager un cas isolé, celui de l’accrédité, mais la multitude de cas que pose pour un organisme important chaque attribution de prêts. Il y a un risque assurable par prêt et rien n’empêcherait la compagnie d’assurances, qui assumerait ces risques, d’avoir la clientèle d’autres organismes prêteurs.

Par ailleurs, s’il est extrêmement rare que le crédit obtenu par un emprunt hypothécaire soit utilisé en vue de la création d’un capital circulant, il est assez fréquent, au contraire, qu’il s’engloutisse dans une opération de consommation. Le propriétaire qui a pensé trouver dans son immeuble le meilleur placement, pour assurer son existence, lorsque son activité sera diminuée par l’âge, est gêné par suite d’une insuffisance de rendement de l’immeuble due à une défaillance de son locataire, ou à une baisse générale des locations. Il a recours à l’emprunt et, chaque année, il dépense pour les besoins de son existence une fraction de capital. Il espère que la mort l’emportera avant

que la réserve de capital soit totalement épuisée ; ses héritiers

rembourseront en vendant l’immeuble après sa mort.

Cette forme de prêt comporte des risques plus considérables, puisque l’opération de consommation n’est compensée par aucune autre forme d'amortissement que l’amortissement de la vie.

Elle sort du domaine de l’assurance-crédit et elle trouve

dans le contrat de vente moyennant une rente viagère une formule beaucoup mieux adaptée.

Le problème de la délimitation du risque ne présente donc pas de difficultés particulières.

La couverture demandée par la Banque foncière est une couverture d’ordre financier.

Très peu de conditions influeront certainement sur le risque financier, parce que le facteur personnel dans les variations de valeur du gage est insignifiant,

Un premier risque réside dans l’appréciation de la valeur du gage : elle est l’œuvre d’experts spécialisés, qui ont une tendance à sous-estimer ce gage de facon à être certainement à l’abri des risques de dépréciation.

Le second risque résulte des variations dans la valeur du gage ; or, l’influence personnelle du débiteur sur ces variations est très réduite : il peut de son fait compromettre la valeur de l’immeuble soit par un mauvais entretien, soit par des locations malheureuses, mais un propriétaire en vient rarement à ces extrémités de façon délibérée. Il n’en est pas de la propriété foncière comme d’un fonds de commerce ou d’une entreprise commerciale ou industrielle, où la négligence a souvent des conséquences catastrophiques : il faut une volonté bien arrêtée pour compromettre la valeur d’un immeuble, là où pour toute autre forme de propriété, il suffirait d’être négligent ou incompétent.

Les conditions qui provoquent probablement des variations de valeur de l’immeuble sont « les fluctuations du marché, les spéculations, les lois sociales ».

En matière immobilière, ce sont tous les facteurs qui touchent au problème financier de la construction, les lois sur les loyers exceptées — les différents éléments du coût de construction : crédit, terrain, matériaux, main-d'œuvre, impôts — et les causes qui font varier la demande de logements en quantité : population et en qualité : capacité de paiement des locataires.

Enfin, parmi les conditions qui peuvent influencer la valeur d’un immeuble se trouvent les grands bouleversements d’ordre financier : troubles monétaires, lois sur les loyers, d'ordre politique : guerre, ou d’ordre atmosphérique : cyclone, tremblements de terre.

Ce sont des risques non assurables et leur assurance ne présente pas un intérêt tellement grand : les gouvernements interviennent toujours, lorsqu'il ÿ a une calamité publique ; et les

autres risques aboutissent généralement au moratoire légal ; or le moratoire s’étend à tout le monde, débiteurs et créanciers.

Toutefois, la compagnie d’assurances le Nord (1) a établi une police qu’elle nomme assurance hypothécaire « tous risques » et qui garantit l’assuré « contre le préjudice qu’il pourrait éprouver, en sa qualité de créancier hypothécaire ou privilégié, si son gage devenait insuffisant, par suite de la destruction totale ou partielle de l’immeuble affecté à la garantie de sa créance ».

L'assurance ne s’applique que dans la mesure où ladite .créance serait intervenue en ordre utile sur gage existant, la veille du sinistre.

Par destruction totale ou partielle, il faut entendre toute détérioration matérielle résultant d’une cause indépendante de la volonté de l’assuré, telle que: incendie, explosion, chute de la foudre, feu souterrain, grève, mouvement populaire ou émeute (sauf en cas d’état de siège ou de loi martiale), etc. l’'énumération n’est pas limitative.

Ne sont pas considérées comme destructions, par contre, les détériorations lentes résultant de la vétusté, du défaut d’entretien, de l’action des eaux, de l’humidité, ni les dépréciations résultant de modifications dans les plans ou de causes économiques, législatives ou fiscales ou d’une cause quelconque, autre qu’une destruction matérielle.

Mais l’expérience n’a pas encore fait ses preuves.

Quant au risque de taxation des loyers, il semble qu’il soit assurable ; ses effets ne sont que partiels, sa durée est généralement réduite.

3. — Les principes de division des risques et de sélection des risques sont automatiquement respectés.

L’assureur prudent divise le risque qu’il assure.

Cette division des risques est impliquée par la nature même du crédit hypothécaire.

En premier lieu, une certaine quote-part du risque est laissée à la charge du bénéficiaire de l’assurance. L'organisme prêteur est responsable pour la fraction de crédit couverte par l’hypothèque : cette responsabilité et le souci de maintenir intacte la réputation de sécurité absolue, qui lui permet d’avoir des capi-

(1) Le Nord, Compagnie d’assurances contre Fincendie, les accidents et les autres risques, ayant son siège social à Paris, 20 et 22 rue Le Peletier (9e).

taux à meilleur compte, l’inciteront à la prudence et l’empêcheront de multiplier les crédits hasardeux. Le bénéficiaire de l'assurance reste automatiquement intéressé à la bonne fin de l’opération.

Par ailleurs, il est facile de prévoir qu’en toute hypothèse, si l’assurance joue, il perdra le bénéfice de l’opération et ne fera qu'éviter une perte. Mais il serait inutile d’exiger une participation plus importante, parce que l’action du prêteur sur le succès de l’opération se limite pratiquement à l’appréciation du gage. Il n’existe pas en matière civile, comme en matière commerciale ce que l’on appelle une perte normale et une perte exceptionnelle: toute perte est exceptionnelle. Tout l’équilibre financier d’un organisme comme le Crédit Foncier est basé sur l’inexistence des pertes, parce que toute prévision de perte se traduirait par une augmentation du taux de l’intérêt et que le taux d’intérêt est limité tout au moins en ce qui concerne le Crédit Foncier.

Il pourra être utile pour l’assureur de fixer un maximum de garanties, mais ce maximum ne devrait pas, semble-t-il, être inférieur à 90 %. Une marge de 10 % est très suffisante pour couvrir les frais de réalisation ; le risque ne reste jamais longtemps à son degré d'importance maxima, parce que la majorité des contrats de prêts hypothécaires prévoient soit un remboursement par. annuités, soit des remboursements anticipés par fractions.

Enfin, l’assureur pourra avoir recours à la coassurance ou à la réassurance.

Quant à la sélection des risques, elle sera réalisée du fait que l’organisme prêteur exigera que tous les crédits, qui ne sont pas couverts rigoureusement par l’hypothèque, soient assurés.

L'assurance ne sera pas nécessairement l’assurance des plus mauvais crédits : elle garantira tous les risques quels qu’ils soient, puisque la politique de l’organisme prêteur consiste à les écarter tous sans considération de leur nature.

Division et sélection permettront leur compensation.

. Et cette compensation jouera pleinement si les opérations de prêts sont faites sur des immeubles à affectation variée : immeubles de rapport, gammes de culture diverses, et pour des échéances différentes.

Le prototype des organismes de crédit hypothécaire : le Crédit Foncier remplit à souhait ces conditions ; son activité pour les prêts fermes s’étend à la France, à l'Algérie, à la Tunisie et

au Maroc ; si les ouvertures de crédit sont limitées pratiquement à la région parisienne, aucun obstacle théorique ne s’oppose à ce que toutes les villes de France bénéficient de ses avances et il suffirait d’un faible effort d'organisation pour y parvenir.

Presque tous les organismes de Crédit foncier, en outre, font en même temps des opérations à court terme et à moyen terme et des opérations à long terme.

Enfin, les immeubles paraissent plus à l’abri des conséquences d’une crise mondiale que les entreprises commerciales et l’assurance-crédit hypothécaire serait peut-être de toutes les branches d’assurance-crédit celle où le délicat problème d’assurance

posé par une crise généralisée serait le plus facile à résoudre.

b) La prime.

Pour que l’assurance-crédit hypothécaire présente un intérêt et soit praticable, il est nécessaire que l’importance de la prestation exigée par l’assureur pour la couverture des risques soit inférieure au supplément d'intérêt exigé en l’absence d’assurance, pour un même crédit non couvert.

La détermination du taux de la prime passe par deux phases : la phase empirique et la phase Scientifique.

La détermination scientifique du taux de la prime est la conséquence d’un calcul strictement mathématique basé sur des données d’expérience concernant la fréquence et l’importance des risques mauvais.

Quant à la détermination empirique, elle s’inspire de principes sur lesquels nous devons insister un peu.

1° Le taux à appliquer à une opération d’assurance-crédit doit être d’autant plus élevé que la durée du crédit accordé est plus longue.

2° L’importance de la prime est proportionnelle à la gravité des risques à envisager pour chaque période définie.

3° La prime est fixée d’après la somme totale garantie.

4° Le taux pur de la prime doit s’accroître de chargements destinés à couvrir les frais généraux de la compagnie d’assurances et la marge de bénéfices.

La première règle se justifie par le souci d'éviter que l’assuré ne soit tenté d'élargir inconsidérément la durée des crédits, uniquement parce qu’il sait que les risques sont assurés, et par un

ASSURANCE-CRÉDIT ET PRÊTS HYPOTHÉCAIRES 365 fait d’expériences à savoir que les risques sont d’autant plus grands que le crédit est plus long.

C'est un principe exact, lorsqu'il s’agit de crédit personnel, mais dont les circonstances particulières du crédit réel doivent atténuer les effets. Le principe en effet, en matière de crédit réel, c'est que par le système de l’annuité ou par tout autre moyen analogue l'importance du crédit engagé s’amortit avec le temps. D’autre part, il ne semble pas que les chances d’insolvabilité augmentent avec la durée du prêt : s’il y a un risque du fait du débiteur, il se révèlera dès les premiers paiements : si le risque est le fait d'événements imprévisibles, plus tard il se révèlera et moins ses conséquences seront graves, puisque le crédit s’amortit. De sorte qu’en définitive cette règle ne doit pas jouer. Rien ne s’oppose, par contre, à ce que la prime soit proportionnée à la gravité du risque ou à l’importance du crédit accordé. Tous les organismes prêteurs n’ont pas les mêmes principes rigoureux dans l’appréciation des gages et l’attribution des crédits : chacun d’eux aura son tarif ou sa cote.

Enfin, il est normal qu’un tarif minimum soit établi pour qu’en toutes circonstances les frais généraux soient couverts et le bénéfice de la compagnie assuré.

La prime sera de préférence fixe et le montant pourra en être avancé par l’organisme prêteur en plus du montant du crédit demandé ; puisqu'il s’agit d’une garantie, il importe qu’elle soit donnée avant le prêt.

c) L’indemnité.

Nous avons déjà défini le quantum de l’indemnité : l’assurance devra couvrir au minimum 90 % du risque.

— la quote-part restant à la charge du bénéficiaire de l’assurance devra se limiter au manque à gagner.

— en aucun cas, l’assurance ne devra imposer une clause de franchise, puisqu'il n’existe pas de perte normale.

Pour que le contrat profite à l’organisme prêteur et lui serve de garantie, il sera nécessaire d’y introduire une clause de délégation par l’assuré au profit du banquier. Cette délégation sera parfaite et aura un effet novatoire, de façon qu'aucune échéance opposable à l'assuré ne puisse être opposé à la banque bénéficiaire

de l’assurance.

La dernière question qui se posera sera celle de la récupé-

ration par l’assurance de l'indemnité. Nous l’avons déjà tranchée, puisque nous avons admis que rien ne s’opposait à ce que l'assureur, comme conséquence du paiement de l’indemnité, soit subrogé aux droits de la banque pour poursuivre, postérieurement à l’exécution du gage, le débiteur sur les autres éléments de sa fortune.

Quelques tentatives d’assurance-crédit hypothécaire ont été faites par des compagnies françaises d’assurances, mais aucune d'elles ne s'inspire complètement des principes que nous venons d’énoncer.

Le Nord a créé une police d'assurance hypothécaire « tous risques » qui ne garantit, comme nous l’avons vu, que les pertes résultant de la dépréciation du gage, par suite de détérioration matérielle, à l'exclusion de toutes les causes économiques.

L’Urbaine Seine a entrevu la création d’une police, mais ne l’a pas réalisée.

La compagnie d’Assurances Générales et la Confiance ont organisé deux systèmes d’assurance-crédit hypothécaire, qui l’un et l’autre ont échoué parce qu’ils relevaient plus de la banque que de l’assurance.

La compagnie d’Assurances générales garantissait la suffisance du gage, le recouvrement des soldes de prix de vente et des soultes de partage, le service des intérêts. Les deux premiers risques sont assurables, parce qu’ils constituent des risques de paiement, mais le troisième risque est un risque de trésorerie, qui n’est pas assurable. Les prêts ne devaient en aucun cas dépasser 60 % du gage. L’immeuble était estimé par les architectes experts de la compagnie.

20 ou 30 polices ont été signées : elles assuraient des créances hypothécaires garanties par des immeubles de la région de Nice, mais trois sinistres, qui se produisirent après une baisse de la valeur des immeubles dans la région, absorbèrent la totalité des primes encaissées.

A la suite de cet échec, la compagnie d’Assurances Générales a relevé ses tarifs et pratiquement elle à cessé d’effectuer des opérations de cet ordre (1)

() Actuellement, pour un prêt au taux de 7 %, la prime est de 0,39 %, si la garantie porte sur le risque de non paiement du capital après clôture de l’ordre et de 0,69 % si à la garantie de ce risque on ajoute la garantie du paiement des intérêts jusqu’au remboursement.

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La Confiance intervient dans les contrats d’obligation hypothécaire pour cautionner le paiement des intérêts, du principal et des accessoires de la créance hypothécaire, moyennant une prime annuelle de 0,50 % du capital. Mais elle n’accorde ce cautionnement qu’à la condition que le prêt soit effectué par son intermédiaire et surveillé par elle : elle peut donc limiter à son gré l’importance du crédit accordé. En intervenant ainsi, la Confiance agit comme une Banque foncière et non comme une compagnie d’assurances. Son cautionnement est de même nature que celui de la Foncière du Nord de la France ou de l’Association foncière et immobilière. L'initiative de la Confiance fut sans portée.

Ces deux échecs ne peuvent être évoqués comme une preuve de l'impossibilité pratique de l’assurance-crédit hypothécaire, puisqu'ils ont été faits en marge des conditions que nous avons définies.

SECTION TROISIÈME

Conclusion

En résumé, les trois conditions nécessaires pour que les organismes de Crédit foncier apportent une aide efficace à la construction sont les suivantes :

1. — Un large marché où il est possible en temps normal de drainer des capitaux à un taux d'intérêt avantageux.

2, — Une organisation décentralisée qui permet d’atteindre les petits emprunteurs et de s’assurer un marché financier annexe à l’abri des fluctuations monétaires.

3. — Un système de garanties qui élargit considérablement les limites du crédit à long terme.

Il n’est pas impossible de réaliser ces trois conditions. Le Crédit foncier possède un grand marché financier : c’est la première condition ; les notaires par leur organisation et par leur situation sont susceptibles d'atteindre tous les emprunteurs, ils développeront le système de l’obligation au porteur ou à ordre, le jour où l’organisme intermédiaire leur donnera des garanties suffisantes : c’est la seconde condition ; enfin avec un judicieux système d’assurance-crédit, il est possible de tirer un meilleur parti du gage hypothécaire : c’est la troisième condition.

Nous allons préciser notre pensée.

Il est nécessaire de maintenir intacte l’organisation actuelle du Crédit foncier qu’il s’agisse de la technique des prêts ou de la technique de l’emprunt. C’est sur cette organisation que viendront se greffer, pour en étendre la portée et, les effets, les obligations hypothécaires au porteur ou à ordre d’une part, et l’assurance-crédit d’autre part.

Pour que ce prolongement d’activité ne mette en œuvre aucun principe qui vienne contrarier les règles statutaires du Crédit Foncier, quelles conditions sont nécessaires ?

Il faut, dominant tout, une saine tradition de prudence et d’honnêteté : c’est pourquoi nous pensons que la réforme pourra se réaliser par le concours du Crédit Foncier d’une part et de la corporation des notaires d’autre part.

Les autres principes sont d’ordre technique :

Les prêteurs veulent un placement sûr et mobilisable, les emprunteurs un crédit large, long et bon marché : l’opposition de ces prétentions peut se concilier si l’organisation intermédiaire prend à sa charge, moyennant une rémunération, ce qu’elles ont d’inconciliable.

Pour que les prétentions des prêteurs soient satisfaites :

1. — Il faut que le remboursement du capital à l'échéance et le paiement régulier des intérêts soient garantis.

Cette garantie sera assurée par l’hypothèque d’une part, et par le cautionnement du Crédit foncier d’autre part.

Le Crédit Foncier aura la même responsabilité que celle qu’il assume actuellement à l’égard de ses obligataires : la seule différence, c’est que l’obligataire bénéficie d’une hypothèque collective, alors que dans l'obligation hypothécaire le prêteur conservera une garantie hypothécaire individualisée.

Le paiement des intérêts sera assumé par le notaire du préteur, soit sur présentation de coupons d'intérêts délivrés par le Crédit Foncier, soit par tout autre système ; il sera obligatoirement fait dans un délai à déterminer après l’échéance exacte (15 jours par exemple). C’est le Crédit foncier qui devra supporter les conséquences de la négligence de l’emprunteur, qui tardera à payer ses annuités.

Le remboursement, sauf le cas de prorogation de délai régulièrement consentie par le créancier, sera assuré à l’échéance exacte par le Crédit Foncier.

Comme contrepartie de ces obligations, le Crédit foncier sera subrogé dans tous les droits du prêteur, qui ne pourra en aucun cas s’entendre ou transiger avec le débiteur en dehors de lui ; il lui sera ainsi possible de se servir de tous les moyens mis par la loi à sa disposition pour le recouvrement de ses créances.