Il faut que le placement soit mobilisable facilement
Un placement est facilement mobilisable, lorsque, dans un temps très court, il est possible de céder le titre, qui le représente, pour un prix qui exprime exactement sa valeur.
Grâce à sa forme, l’obligation au porteur ou à ordre pourra être négociée par le prêteur lui-même. S'il ne trouve pas d’amateur, il est possible que son notaire lui en trouve un dans sa clientèle. Enfin, le Crédit foncier pourra, sous certaines réserves, être lui-même l’acquéreur du titre de créance.
La cession sera d’autant plus facile qu’elle n’entraînera aucun frais particulier, puisque le droit de cession de créance n’est exigible que lorsque l'obligation a été souscrite dans la forme nominative.
Le rachat du titre de créance par le Crédit Foncier pourra pratiquement s’effectuer dans presque tous les cas.
Le Crédit Foncier se trouve, en effet, en présence de deux catégories de remboursements anticipés : les remboursements anticipés exceptionnels demandés par le débiteur, les rembousements anticipés imposés par le système de l’annuité, puisque chaque annuïité contient une fraction de capital. Quel usage le Crédit Foncier pourra-t-il faire de ces fonds pour respecter la règle de l’équilibre des obligations et des prêts ?
I1 ne peut être question ni de tirage au sort, ni de rachat en bourse, comme pour les obligations foncières.
Une certaine fraction sera réinvestie dans de nouveaux prêts, mais Je surplus restera disponible et pourra servir au rachat des titres de créances.
Il n’est pas nécessaire, d’ailleurs, d’imposer au Crédit Foncier l'obligation de donner satisfaction immédiatement à toutes les demandes de rachat présentées par les prêteurs : il le fera dans la mesure où il disposera des capitaux remboursés.
Si les demandes de cession de créance sont plus abondantes
que les sommes remboursées disponibles, le Crédit Foncier établira un ordre d’inscription.
Un pareil mécanisme de rachat aura l’avantage de permettre au Crédit Foncier de maintenir l’équilibre entre la valeur de ses engagements et la valeur des prêts consentis, conformément à ses statuts, et de donner aux capitalistes la certitude qu’ils trouveront, dans un délai assez bref, un acquéreur pour le titre de créance qu'ils désirent mobiliser.
Le Crédit Foncier pourra même, dans certaines circonstances, prêter à court terme sur nantissement des titres de créance placés par son intermédiaire.
Le placement hypothécaire ainsi compris aura tous les avantages des valeurs mobilières et il ne comportera pas les risques de dépréciation, de panique financière, d’impositions arbitraires et excessives ; il sera sûr, mobilisable et d’un rendement plus avantageux.
L’emprunteur quel que soit l’usage qu’il entend faire de son crédit veut avant tout qu’il soit abondant, et qu’on le lui accorde rapidement.
Ce sont des avantages qu’il paie volontiers.
1° Les prêts ne seront accordés rapidement que si le Crédit foncier dispose d’une organisation décentralisée.
Quelle est la banque qui peut s'offrir le luxe d’une succursale dans chaque chef-lieu de canton, sans avoir à faire face aux frais d'entretien d’un immeuble, d’un personnel, et qui dispose pour diriger cette succursale d’un directeur ayant l’expérience des affaires, la compétence juridique et l’honnêteté de la très grande majorité des notaires.
Les notaires forment une corporation forte de ses traditions, contrôlée, surveillée par des commissions professionnelles et dont le niveau intellectuel et moral reste encore très élevé, malgré certaines défaillances isolées.
C’est à cette corporation que le Crédit foncier devrait faire appel pour étendre son action.
Il est normal que le Crédit foncier envoie ses experts pour apprécier la valeur des gages, lorsqu'il s’agit de prêts très importants, puisqu'il a toute la responsabilité de l’opération.
Il n’en est pas moins vrai que cette enquête à laquelle se livre l'inspecteur du Crédit foncier, avant que le crédit ne soit accordé,
CONCLUSION d'Al
est presque toujours la cause de la lenteur avec laquelle les prêts sont consentis.
Il serait possible de transformer cette inspection et d’en faire un contrôle et non une expertise préalable.
Le rôle de l’inspecteur consiste surtout, outre l’examen des titres de propriété, à se rendre chez les notaires pour recueillir leur opinion sur la valeur des immeubles, chez les receveurs d’enregistrement pour connaître les évaluations fiscales qui ont pu être faites, chez les agents du fisc, pour connaître le produit taxé, chez l'intéressé lui-même pour voir la propriété.
Ce sont des démarches que le notaire est plus à même de faire et qu’il exécutera plus rapidement.
Il connaît la propriété : il a négocié le plus souvent les ventes et les baux qui la concernent, l’emprunteur est son client et il sait apprécier exactement sa solvabilité.
Mais c’est justement parce que ie notaire a un intérêt de clientèle que le Crédit foncier se défie de ses estimations. Il n’est pas impossible toutefois de neutraliser cette influence.
a) On pourrait imposer aux notaires un partage de responsabilité sur le montant du prêt que le Crédit Foncier aura été amené à consentir, à la suite de l’estimation du bien, à condition évidemment que cette responsabilité soit limitée aux cas de défaillance constatée où la perte est imputable à une estimation frauduleuse ou maladroite.
b) Les examens professionnels imposés aux notaires pourraient comporter un programme réduit, qui serait le reflet des connaissances particulières exigées des inspecteurs du Crédit Foncier.
c) Le Crédit Foncier pourrait exiger que l’estimation proposée soit justifiée par la production de pièces à l’appui.
d) Il aurait toujours la possibilité de faire exercer un contrôle périodique par ses inspecteurs.
e) Si un notaire faisait des estimations anormales, il n’existerait aûcun obstacle à ce que le Crédit Foncier cesse de traiter avec lui et s’adresse à l’un! de ses confrères.
f) Ces mesures pourraient faire l’objet d’une application progressive en commençant par les prêts les moins importants.
Les notaires pourraient servir d’intermédiaires aussi bien pour les prêts fermes que pour les ouvertures de crédit.
Les moyens ne manquent donc pas pour rendre cette réforme réalisable.
2. — Il faut élargir le cadre des prêts par le système de l’assurance-crédit.
L’assurance-crédit, qui est théoriquement réalisable en matière hypothécaire, ‘ainsi que nous l'avons surabondamment prouvé, présenterait des avantages particuliers, si elle était appliquée par le Crédit foncier.
Les privilèges, dont il jouit comme banque de crédit, contribuent en effet à diminuer les risques, parce qu’ils autorisent une exécution rapide du gage en cas de défaillance, augmentent la sécurité des prêts, en écartant la menace d’hypothèques occultes, procurent des avantages d’ordre financier par des exemptions d'impôt.
Par ailleurs, la clientèle vaste et variée du Crédit foncier réalise toutes les conditions pour assurer une sélection et une division des risques suffisantes.
Tout emprunteur, qui désirerait obtenir un prêt supplémentaire dépassant le montant de la première hypothèque, serait tenu de souscrire une assurance, dont il déléguerait le bénéfice au Crédit Foncier : la prime serait ajoutée au montant du prêt et versée à la compagnie d’assurances, soit en une fois, soit par fractions proportionnelles au crédit accordé.
Cette solution n’est viable que si le taux d’assurance n’est pas exorbitant ; les faibles risques du crédit hypothécaire doivent permettre d’arriver à un taux intéressant, mais il nous est impossible de donner même une approximation sur son importance probable.
La réforme que nous envisageons suppose évidemment que l'Etat, revenant à une conception plus normale des choses, décide de réduire à une proportion raisonnable les droits d’enregistrement qu'il perçoit sur les obligations hypothécaires à ordre et au porteur : ce serait un sacrifice apparent qui se traduirait rapidement par une plus-value importante. Mais saura-t-on le comprendre ?
