L’'IMPÔT SUR LA PLUS VALUE DES TERRES : — MODALITÉS

des circonstances extérieures, indépendantes de sa volonté et de son effort.

Nos exemples de valorisation des terrains nous sont apparus comme des compensations à la dépréciation monétaire. Mais si nous avions considéré une période de stabilité monétaire, celle que M. Halbwachs a étudiée par exemple, nous aurions pu constater que des accroissements analogues se produisaient dans la valeur des terrains d’une façon quasi automatique. Par ailleurs, deux études (1), parues l’une avant la guerre et l’autre après, donnent des exemples nombreux de plus-values sociales pour la France et pour l’étranger. Le phénomène n’est donc ni rare ni exceptionnel.

L'apparition de la plus-value foncière coïncide soit avec un mouvement de concentration industrielle, soit avec l’exécution de grands travaux d’urbanisme. Elle est brutale ou insensible suivant les cas, mais son caractère presque fatal est tel que les propriétaires de terrains préfèrent attendre patiemment ses effets plutôt que de tenter le risque d’une construction ou d’une location.

# Cette attitude des propriétaires a de multiples inconvénients :

1°. — elle constitue un obstacle à la construction de logements nouveaux et de logements économiques.

Le terrain n’est mis en vente que lorsque la plus-value est atteinte, de sorte que le constructeur ne peut envisager que deux solutions : ou bien construire un immeuble en rapport avec le prix du terrain, et le prix du loyer sera inaccessible à une clientèle moyenne de locataires, ou bien réduire au maximum les frais de construction, pour compenser le prix excessif du terrain en construisant sur toute la surface du terrain ou en surélevant la construction au maximum, et l’immeuble sera sonore, froid et chaud, les logements étroits et inconfortables.

Les propriétaires s’abstiennent surtout de vendre au moment où l’activité de la construction tend à s’accentuer, puisque les chances de hausse des prix des terrains sont en fonction directe de l’intensité du besoin de logement insatisfait, de sorte que leur attitude paralyse le départ des mouvements de construction et rend impossible la construction de logements économiques.

(1) Marc Aucuy. Une solution de la crise du logement. Paris 1919 — Valère Fallon. Les plus-values et l’impôt, Paris 1913.

Le fait que le développement des villes s’opère dans des directions définies et suivant des progressions régulières rend leur spéculation certaine et toujours fructueuse ; ils n’ont pas à redouter que le terrain devienne invendable ; le succès de l’opération dépend uniquement de leur patience.

2°. — l'investissement du capital dans un terrain à bâtir est un placement stérile qui ne profite pas à l’ensemble de l’économie nationale. Lorsqu'un propriétaire d’actions réalise un bénéfice, grâce à des variations dans le cours de ses titres, son bénéfice peut paraître anormal, mais il a eu au moins une utilité, celle de mettre à la disposition d’un producteur les capitaux nécessaires à la marche de son entreprise. La plus-value réalisée par le propriétaire d’un terrain n’a même pas cette justification.

3°. — enfin, alors que le propriétaire tire son profit de l’augmentation de la population et de l’accomplissement de travaux d'urbanisme, sa préoccupation est de maintenir un déséquilibre partiel, mais constant, entre l’offre et la demande de logements, de façon à être couvert contre une dépréciation possible de son terrain.

Les propriétaires réclament la création de moyens de transport nouveaux, mais ils font en sorte que ces moyens de transport ne desservent pas une lointaine banlieue, qui deviendrait une concurrente gênante et détruirait certains effets du monopole, s’il était facile d’y accéder ; ils profitent de l’augmentation constante de la population, mais ils refusent de louer à des familles nombreuses.

Dès lors, il semble qu’un impôt sur la plus-value des terres présenterait un grand intérêt pratique. Il supprimerait les inconvénients que provoque une recherche de la plus-value en enlevant au propriétaire de terrain à bâtir la perspective de cette plusvalue. Il rendrait réalisable les grandes réformes d’urbanisme, décongestionnerait le logement, ferait bénéficier les familles nombreuses d’une partie des bénéfices qu’elles rendent possibles, par leur existence même, aux propriétaires de logement.

Ainsi, la plus-value foncière apparaît comme une base utile d'imposition et l'institution d’une taxe sur la plus-value des terres aurait des répercussions certaines sur une politique du logement économique.

Mais il importe de régler les modalités de cette taxation, de telle façon que ce nouvel impôt ne constitue pas une aggravation