SOLUTION PERSONNELLE

vue, il semble ne devoir soulever aucune protestation ni de la part des propriétaires ni de la part des locataires.

Les propriétaires, il est vrai, pourront faire valoir le risque qu'ils courent au cas où le niveau général des loyers deviendrait inférieur au loyer d’avant guerre, majoré de 270 % ; ayant contracté un engagement à l’égard de leur locataire sur la base de cette majoration, il faut qu’ils aient la certitude de trouver jusqu’en 1929 un loyer de leur appartement au moins égal à cette somme. Mais il est possible de subordonner l'effet de la renonciation du locataire à la prorogation au consentement du propriétaire.

Il est probable cependant que le propriétaire consentira, s’il a la perspective de louer pour une durée supérieure à six années (en admettant que le texte législatif qui consacrerait cette réforme entrât en vigueur en 1933) pour un prix supérieur au loyer d’avant guerre majoré de 270 % ; n’aurait-il pas cette perspective qu’il considérera l’opération comme souhaitable s’il attache quelque prix à sa liberté.

Quant aux locataires, leur situation ne pourra être qu’améliorée, puisqu'ils profiteront d’une possibilité qui ne leur sera pas imposée, mais qu’ils pourront faire jouer pour des raisons de commodité. Le seul risque à courir pour eux est un risque d’insolvabilité du propriétaire devenu leur débiteur : or, leur créance sera garantie par un privilège qui fera l’objet d’une inscription grevant l’immeuble ; et, grâce à ce privilège, le locataire créancier pourra, en cas de défaillance de son débiteur, se payer sur le prix de l’immeuble et sur les termes de loyer. Par ailleurs, il sera dispensé des démarches et des poursuites, puisqu’aux termes de la loi, l’'endossement de la reconnaissance de dettes le libérera d’autant vis-à-vis de son nouveau propriétaire, ce dernier devant faire son affaire personnelle des poursuites et démarches éventuelles. Enfin, aucune atteinte aux droits du nouveau propriétaire ne sera faite par une semblable disposition, puisqu'il aura été à même d’en mesurer les conséquences, avant de consentir la location.

Acceptable dans toutes ses conséquences, une semblable réforme ne manquera pas d’avoir sur l’essor de la construction une influence très heureuse. L’échange de locataires entre les immeubles taxés et les immeubles neufs sera rétabli et l'effort des

constructeurs, au lieu de se concentrer sur les catégories libérées, se répartira également sur toutes les catégories de logements. Elle mettra fin à ce gaspillage de capitaux, dont nous avons été les témoins au cours de ces dernières années ; les capitaux trouveront naturellement une meilleure utilisation pour le bien de la collectivité. Surtout, elle permettra de sortir du cercle vicieux dans lequel nous avons tourné jusqu’à présent : impossibilité de supprimer le régime de taxation, tant que des constructions nouvelles n’auront pas été édifiées pour satisfaire les besoins des locataires bénéficiant du régime de taxation, et impossibilité de construire des logements répondant au type des loyers actuellement taxés, tant que ceux-ci seront taxés.

Mais il reste bien évident que les heureux effets, que nous escomptons, ne se produiront qu’à la condition que les taux de loyer dans les immeubles neufs soient sensiblement les mêmes que les loyers d'avant guerre majorés de 270 %, ce qui correspond avec les charges à un coefficient 4.

Grâce aux nouvelles méthodes de construction, grâce surtout à la transformation des mœurs de la clientèle des habitations bourgeoises qui s’accommodent assez bien d’une réduction de la dimension des appartements, d’une suppression des emplacements inutiles ou des accessoires superflus, il semble qu’il ne soit pas impossible avec les prix récemment pratiqués par les constructeurs de parvenir au coefficient 5. La comparaison est difficile, parce que des quantités de facteurs joueront ; il est certain, par exemple, que si l’appartement neuf permet de supprimer un domestique, ou même l’unique domestique, s’il évite la fatigue et les frais des longs déplacements, ou s’il est largement aéré et abondamment ensoleillé, l’économie ainsi réalisée ou l'agrément nouveau procuré seront autant de raisons pour accepter le prix un peu plus élevé de la location.

Aucune compression n’est possible, par contre, pour le logement ou l’appartement modeste destiné à la famille ouvrière : déjà, avant la guerre, il n’y avait pas à proprement parler d’appartements ouvriers, c’est-à-dire de logements de plus de trois (pièces.

La famille ouvrière par la modicité de ses ressources n’a que deux formules de logement à sa portée : le logement restreint ou l’unique pièce du meublé.

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SOLUTION PERSONNELLE 41t

Nous avons marqué, aussi bien après l’étude statistique du phénomène du logement qu’après l’examen des causes profondes de la crise du logement, cette séparation très nette qu’il faut faire entre le problème du logement tout court et le problème du logement familial ouvrier. La logique veut que nous maintenions ici cette distinction : c’est pourquoi nous terminons cette première partie consacrée aux solutions susceptibles d’être apportées à la crise du logement, en insistant sur la nécessité de mesures spéciales au logement familial ouvrier.

C'est sans doute pour n’avoir pas fait cette distinction que M. Marc Aucuy dans le chronique qu’il consacrait en 1931 à la crise immobilière (1) a cru nécessaire de critiquer comme excessif le taux de revalorisation fixé par la loi de 1929 : le coefficient 4 donnerait aux propriétaires d'immeubles une situation qu’il considère comme privilégiée par rapport à celle des rentiers, dont la fortune a été définitivement dépréciée par la stabilisation.

Il est singulier de voir M. Aucuy rouvrir un pareil débat après la condamnation si éclatante qu’il avait faite de l’erreur économique des lois sur les loyers dans ses précédentes chroniques.

La loi de stabilisation a été une grande injustice mais elle figure parmi ces injustices nécessaires qu’il faut savoir commettre pour le bien de la collectivité.

La revalorisation complète du franc en eut été une autre il eut été impossible en effet de tenir compte d’un certain nombre d’éventualités : celle, par exemple, où les rentiers avaient vendu leurs titres de rente avant la stabilisation, consacrant ainsi une perte dont la réparation aurait profité aux acquéreurs nouveaux.

Par ailleurs, il faut tenir compte du fait que les loyers seront revalorisés au coefficient 4, alors que le coefficient de dévaluation du franc est 5, que les loyers n’auront été revalorisés qu’en vingt années, que l’augmentation des impôts grevant la propriété bâtie a été considérable et a neutralisé partiellement la revalorisation.

En tout état de cause, la solution juste ne devrait pas être cherchée, comme semble le faire M. Aucuy, dans une limitation du taux des loyers, mais dans un impôt compensateur.

Le vrai remède à l'insuffisance de l'offre c’est l’augmentation de la production et non la taxation des prix.

(1) Revue d’Economie politique, chronique immobilière, 1931, loc. cit.

La taxation est injuste, parce qu’elle crée l’inégalité entre propriétaires et entre locataires, parce qu’elle ne supprime pas l’ancien privilège du propriétaire, contre-partie de sa fonction sociale de pourvoyeur de logements, mais le déplace au profit de certains locataires, commerçants ou non, parce qu’enfin les ouvriers qu’on veut protéger n’en profitent pas.

Elle est peu souhaitable parce qu’elle entretient cette agitation, qui oppose cette nouvelle classe hybride : la classe des locataires aux propriétaires.

Mais nous restons d’accord avec M. Aucuy s’il considère qu’il est indispensable pour rendre définitives les lois de 1926-1929 dans toutes les catégories de loyer, qu’une politique nouvelle du logement familial ouvrier soit entreprise dès maintenant.

Nous allons essayer de définir cette politique.

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