ACCESSION A LA PROPRIÉTÉ : PORTÉE LIMITÉE

faut, par ailleurs, que les ressources de la famille soient assez importantes pour lui permettre de se nourrir, de se vêtir et de consacrer au logement un peu plus que ce qu’elle y consacrerait normalement.

Or, si la famille n’est pas nombreuse au moment où elle emprunte, elle n’a pas de subvention et elle doit prévoir l’hypothèse où, le nombre des enfants s’accroissant, ses charges s’étendront et, si elle est nombreuse, la subvention est une compensation à peine suffisante aux frais supplémentaires qu’occasionne la construction d’un logement à la mesure de l’impor-

tance de la famille.

Ainsi, l’accession à la propriété est réservée à une aristocratie ouvrière, qui constitue une minorité.

D’après les renseignements qui nous ont été fournis par la plus importante des sociétés de Crédit immobilier de la région parisienne, le prix d’une maison de trois pièces et cuisine dans la région parisienne oscille actuellement entre 42.000 francs et 47.000 francs sans tenir compte des conventions particulières passées directement entre l’intéressé et l’entrepreneur. Avec le montant de l’assurance-vie qui atteint fréquemment 5.000 francs, l’annuité minima, en supposant que l'intéressé jouisse du délai maximum de remboursement oscillera entre 2.850 francs et 3.100 francs (1). Ces chiffres supposent un salaire normal de 17.200 francs à 19.000 francs par an.

D'autre part, c’est une même constatation qu’on est amené à faire lorsqu’on examine la liste par profession des bénéficiaires de prêts accordés par les grandes sociétés de crédit immobilier de la région de Paris.

La plus importante de ces sociétés, la Société Centrale de crédit immobilier a fait, depuis son origine jusqu’au 31 décembre 1931, 9.126 prêts (2).

Le plus grand nombre de ces prêts ont été faits à des célibataires, mariés, ou veufs sans enfants, ou ayant un ou deux enfants. Les familles nombreuses (3 enfants et plus) ne constituent qu’une minorité : 22,05 %.

(1) La moyenne, d’après la société centrale de Crédit immobilier est, pour

l’année 1930, de 3.017,35.

(2) Voir statistiques pour l’exercice 1931, publiées en annexe du compte-rendu de l’Assemblée Générale ordinaire du 18 mars 1932 de la société anonyme centrale

de Crédit immobilier {siège social : 20, rue St-Augustin).

CE mr

On peut même se demander si c’est toujours un bien d'orienter vers la propriété des familles qui dans la lutte pour la vie sont lourdement handicapées par la présence d’enfants. Pour que les risques et les charges qu’ils assument ne les écrasent pas, il faut que ces familles aient quelques ressources accessoires qui leur permettent de traverser les moments difficiles. La charité privée et l’assistance publique, qui procurent à la famille surtout dans les campagnes, des secours appréciables se détournent systématiquement des familles pauvres, qui ont fait l’effort nécessaire pour devenir propriétaires de leur maison. Etre propriétaire, c’est pour l'opinion publique l'indice d’une aisance certaine ; cela suppose que l’on dispose des ressources nécessaires pour entretenir sa propriété et la pitié ou la charité, inaccessibles au raisonnement le plus logique, s’abstiennent, parce qu’elles n’ont plus pour les alimenter les apparences extérieures qui émeuvent.

Il suffit d’une période de chômage accidentel ou forcé, d’une, maladie chez les enfants, de la disparition de la mère pour provoquer l’effondrement.

De plus, les constructions faites avec des matériaux de mauvaise qualité, par des entrepreneurs pas toujours très consciencieux, seront la source de frais élevés, de réparations coûteuses ; dès le début, il faudra payer la prime d’assurance contre l'incendie, supprimer les malfaçons ; au bout de quinze ans, il faudra payer des impôts.

Enfin, l'interdiction de louer. pendant dix ans et de vendre pendant vingt-cinq ans pour les familles qui ont bénéficié de subventions, l'incertitude de trouver un acquéreur, si l’autorisation de louer ou de vendre a été donnée, font naître des risques que beaucoup de familles hésitent à assumer.

Ces objections ne visent qu’à prouver l’erreur de ceux qui pensent trouver dans l’accession à la propriété la formule unique qui apportera une solution à la crise du logement. Nous considérons que le propriétarisme n’est pas un remède universel, parce qu'il ne pourra s’appliquer qu’à une minorité d’individus et parce qu’il fait courir à la famille ouvrière des risques qu’elle ne peut assumer qu’à la condition d’être en mesure de se défendre.

Même s’il existait des organisations pour prêter aux constructeurs le concours de leur expérience et leur faciliter l’acquisition d’un terrain, le choix d’un plan et la conclusion des marchés,

en 7.

il resterait la grande incertitude de la vie que ni les allocations familiales, ni les assurances sociales, ni même l’assurance contre le chômage ne réussiront à faire disparaître complètement. L’accession à la propriété par le système des annuités à longue échéance exige une confiance dans l’avenir que les conditions actuelles de l’économie interdisent à une fraction importante de la classe ouvrière et plus particulièrement aux familles nombreuses.

Il est donc nécessaire de chercher une solution dans la formule plus modeste de la location : c'était la conception première de la législation sur les habitations à bon marché.

SECTION DEUXIÈME

Insuffisance de la formule de la location prévue par la législation sur les habitations à bon marché

$ 1°. — Définition légale de l’habitation à bon marché Critique de cette définition

Aucun texte n’a donné de l’habitation à bon marché une définition précise, mais il est facile de trouver dans la loi de codification les éléments de cette définition, puisque le titre premier a précisé les caractéristiques des logements auxquels les avantages concédés par la loi sont applicables. |

N'est susceptible de bénéficier de la législation sur les habitations à bon marché que la maison construite par une société, un organisme ou un particulier agréé par la loi, remplissant certaines conditions de solidité et de salubrité et dont le prix de revient et la valeur locative sont tels que le loyer sera en rapport avec la capacité de paiement des locataires peu fortunés, auxquels elle est destinée.

Tous les éléments de cette définition n’ont pas la même valeur ni la même importance.

1° L'élément essentiel de la définition — ce qui en constitue la base — se trouve dans la limitation par le système des maxima de la valeur locative et du prix de revient.

La portée et l’étendue de cette limitation ne sont pas les mêmes pour les immeubles destinés à l'habitation collective et pour les habitations individuelles : les loyers des premiers sont

seuls taxés, alors que pour les seconds la taxation porte aussi sur le prix de revient ; d’autre part, les loyers sont taxés différemment, suivant qu’il s’agit d’une habitation à bon marché individuelle ou d’une habitation à bon marché collective.

« Les avantages concédés par la présente loi, dit l’article 2, s’appliquent aux maisons destinées à l’habitation collective, lorsque la valeur locative de chaque logement ne dépasse pas au moment de la construction les maxima déterminés ci-après (dans une annexe jointe à la loi) (1).

Ces maxima sont déterminés pour quatre catégories de logements types : logement comprenant une chambre isolée, avec ou sans water-closet ; logement comprenant une pièce destinée à l’habitation et une cuisine, avec ou sans water-closet ; logement comprenant deux pièces destinées à l’habitation, avec cuisine et water-closet ; logement comprenant trois pièces destinées à l’habitation avec cuisine et water-closet.

Ce logement de trois pièces constitue le type optimum de logement : au-delà de trois pièces, il cesse d’être un logement du type à bon marché, si l’existence de pièces supplémentaires ne se justifie pas par l’importance de la famille du locataire. Mais si la famille comprend six personnes dont quatre enfants, au-dessous de 16 ans, elle a droit à une quatrième chambre et à autant d’autres pièces supplémentaires qu’elle comprend de fois deux personnes au-dessus de 6.

Le législateur estime donc qu’il n’est pas superflu qu’une famille dispose de chambres en nombre suffisant, pour qu'aucun membre de la famille ne couche dans la cuisine, qu’il n’y ait jamais dans une même chambre plus de deux personnes et des enfants de sexe différent : c’est la définition du logement normal, que nous avons nous-mêmes adoptée, en y apportant une légère atténuation, lorsque la famille est très nombreuse.

Quant aux habitations individuelles, elles bénéficieront de la loi, lorsque leur valeur locative ne dépassera pas plus d’un cinquième le chiffre déterminé pour les habitations collectives.

Ayant ainsi fixé les maxima de valeur locative, le législateur définit la valeur locative par le prix du loyer porté dans les baux, augmenté le cas échéant, du montant des charges autres

(4) Ces maxima ont été modifiés par l’article 321 de la loi du 13 juillet 1925 puis par l’article 68 de la loi du 30 mars 1929,

que celles de salubrité (eaux, vidanges, etc...) et d'assurance contre l’incendie ou sur la vie, et fixe les limites des maxima de prix de revient d’une façon qui fait illusion sur la méthode qu’il a suivie.

La valeur locative des maisons individuelles, lit-on dans l'alinéa 5 de l’article 2, sera fixée à 4 % du prix réel de revient de l’immeuble (1).

Il semblerait, d’après cette formule, que le loyer est déterminé, en fonction du prix de revient, lequel pourrait varier, la loi se bornant à fixer à 4 % du prix réel de revient le montant du loyer : cela n’est vrai que dans la mesure où le loyer peut lui-même varier ; Or, nous avons vu que le loyer avait fait l’objet d’une taxation, qui a été faite en considération de la capacité de paiement des locataires : il s’agit donc bien d’une taxation du prix de revient.

Depuis la loi du 5 Décembre 1922, des extensions ont été apportées à la législation sur les habitations à bon marché, elles ont laissé intacte la définition de l’habitation à bon marché.

La loi du 13 Juillet 1928 a créé un nouveau type de logement dont la définition est incluse dans l’alinéa 3 de l’article 26.

« La valeur locative des logements à loyer moyen devra être limitée à 3,6 fois les maxima déterminés pour les habitations à bon marché et le prix de revient ne devra pas dépasser 1,75 fois les maxima fixés pour les mêmes habitations, dans larticle 2 de la loi du 5 décembre 1922, ces maxima étant augmentés de 1/5 par pièce supplémentaire de neuf mètres superficiels au moins, au delà de trois pièces.

D'autre part, l’article 122 de la loi du 30 décembre 1928 a prévu que les maxima déterminés par l’article 2 de la loi du 5 décembre 1922, modifié par l’article 321 de la loi du 13 juillet 1925, seraient élevés de 1/6 si la surface de la cuisine était d’au moins 10 mètres carrés pour les logements d’une pièce, 15 mètres carrés pour les logements de deux pièces et dix-huit mètres carrés pour les logements de trois pièces et au-dessus.

Enfin, la loi du 28 juin 1930, modifiant et complétant la loi du 13 juillet 1928 a apporté dans son article 4 une modification aux maxima fixés dans l’article 26 de la loi du 13 juillet 1928

(1) dans l’alinéa 6 du même article, on trouve une définition du prix de revient,

pour les logements à loyer moyen : le coefficient 3,6 ci-dessus indiqué a été ramené à 3,4, 3,2 ou 3 suivant l'importance du concours apporté par l'Etat à la dépense de construction ; dans son article 5, elle a complété l’article 22 de la même loi, en créant une nouvelle catégorie de logements destinés à la location simple et comprenant une surface d’au moins 12 mètres carrés, en sus de la surface minima admise pour l’habitation à bon marché, avec un confort minimum : eau, gaz, électricité et appareil à douches.

« La valeur locative de ces logements devra être limitée à deux fois les maxima déterminés pour les habitations à bon marché ordinaires et leur prix de revient ne devra pas dépasser 1,50 fois les maxima fixés pour les mêmes habitations dans l’article 2 de la loi du 5 décembre 1922 et dans l’article 68 de la loi du 30 mars 1929, ces maxima étant augmentés d’un cinquième par pièce supplémentaire de douze mètres superficiels au moins au delà de trois pièces.

Sans insister sur les caractéristiques de ces logements, il apparaît, d’une façon nette, dans les définitions qui ont été données du logement à loyer moyen et de l’habitation à bon marché améliorée, que le législateur est resté fidèle à sa méthode : les loyers et les prix de revient sont taxés pour ces logements, comme ils l’étaient pour les habitations à bon marché ordinaires, en fonction de la capacité de paiement présumée des locataires éventuels. Les seules différences se trouvent dans le rapport entre le prix de revient taxé et le loyer taxé. Ce rapport varie, en effet, en raison inverse de l’importance des concours de l'Etat à la dépense. De 4 % pour l’habitation à bon marché ordinaire, il est de 5,33 % pour les habitations à bon marché améliorées, de 8 %, 8,53 % et 9,1 % pour les logements à loyer moyen.

2° Le second élément important de la définition de l’habitation à bon marché consiste dans la réglementation de la solidité et de la salubrité du logement.

Le législateur a voulu que l'effort, qu’il assumait, se traduise non seulement par une diminution du loyer, mais aussi par la certitude que la maison remplirait les conditions d’hygiène et de salubrité minima. D’autre part, il a proportionné ses exigences à la capacité de paiement présumée de chaque catégorie de locataires s’exprimant dans les maxima de valeur locative.

L’article 3 de la loi du 5 décembre 1922 subordonne le bénéfice des avantages prévus par la loi en faveur des habitations à bon marché à la délivrance d’un certificat de salubrité par les comités de patronage des habitations à bon marché du département ou de l’arrondissement. Ces mêmes comités conservent le droit de s’assurer que les maisons et logements restent salubres tant qu’ils bénéficient des avantages de la loi.

Les comités de patronage ont, comme la loi les y autorisait, réglementé la délivrance du certificat de salubrité et ils n’accordent le certificat qu’aux maisons construites conformément aux règlements municipaux pris en conformité de la loi du 15 février 1902, lorsqu'ils existent, et au règlement particulier, qu’ils ont édicté et fait approuver en vertu de la loi du 5 décembre 1922. Ils exigent notamment, que les matériaux soient de bonne qualité, que les murs soient assez épais, que les pièces aient une surface minima de neuf mètres superficiels ; la dimension des cours et des vues directes est réglementée, les alcôves sont interdites ; toutes les pièces doivent être aérées, ensoleillées ; les murs doivent pouvoir être lessivés ; enfin, la maison doit être alimentée en eau potable et être munie d’un système d’évacuation des eaux usées.

D'autre part, la loi a fixé la surface minima totale des logements par catégories.

Le logement d’une chambre doit avoir une superficie totale d'habitation entre murs et cloisons de 15 mètres carrés. Cette superficie augmente de 10 mètres carrés par catégorie de logements, pour atteindre 45 mètres carrés dans le type moyen de logements (3 pièces plus cuisine et water-closet).

Cette surface minima est augmentée de 12 mètres carrés, s’il s’agit d'habitation à bon marché améliorée et la maison doit comprendre : eau, gaz, électricité et appareil à douches, les conditions de salubrité restant les mêmes.

Ce sont également des éléments de confort supplémentaires que la loi du 13 juillet 1928 et le règlement d'administration publique, pris en conformité des articles 25 et 34 de la loi du 13 juillet 1928, imposent aux constructeurs de logements à loyer moyen.

La superficie des pièces ne doit jamais être inférieure ‘à neuf mètres carrés. La superficie totale du logement entre murs et

cloisons devra être d’au moins 46 mètres carrés pour les logements de 2 pièces avec cuisine et water-closet, 58 mètres carrés pour les logements de 3 pièces avec cuisine et water-closet ; 70 mètres carrés pour les logements de 4 pièces avec cuisine et water-closet et ainsi de suite en augmentant de 12 mètres carrés par pièce supplémentaire. La surface des couloirs et des watercloset ne pouvait dépasser 15 % des superficies indiquées.

3° Enfin, le troisième élément de définition de l’habitation à bon marché découle de la personnalité du constructeur et des bénéficiaires.

Le constructeur, s’il s’agit d’un organisme, doit avoir été agréé par le ministre de l’Hygiène, de l’Assistance et de la Prévoyance sociale et, s’il s’agit d’un particulier, doit passer par l'intermédiaire de l’un de ces organismes.

Quant au bénéficiaire, s’il veut acquérir ou louer une habitation à bon marché améliorée ou non, il doit figurer au nombre des personnes peu fortunées et notamment des travailleurs, vivant principalement de leur salaire, c’est-à-dire, parmi les personnes de situation modeste : employé, artisan, cultivateur, voire même petit rentier, ou travailleur intellectuel. S'il s’agit d’un logement à loyer moyen, le législateur a laissé le soin à la commission d'attribution des prêts de se prononcer sur la qualité des bénéficiaires : il est certain que les taux de loyer pratiqués seront un moyen très efficace de sélection des candidats.

De cette définition un peu longue de l’habitation à bon marché, il faut retenir plus particulièrement la méthode qu’a utilisée le législateur. Elle peut se résumer ainsi :

Etant donné que la capacité de paiement des locataires est telle qu’elle ne permet pas de rémunérer les capitaux investis dans une construction, qui répond à un type de maison conforme à l'hygiène et à la salubrité, il est nécessaire de trouver, en dehors de l’opération de construction, un concours gracieux qui rendra l'opération possible. Ce concours est accordé par l'Etat soit sous forme de bonification d’intérêts, soit sous forme d’exonération d'impôts. Jusqu'ici le système est normal et il ne s’écarte en rien de la méthode qu’adopterait un constructeur particulier, qui envisagerait une opération de construction.

Toute la difficulté vient du fait que le législateur considère