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tions apportées au système des maxima en 1906, 1912, 1919, 1920, 1925, 1928 et 1929, et on considère que la dernière retouche n’est Pas parfaite. Pour un même service rendu, il y a donc eu sept taux de loyers différents et il n’est pas certain que la famille, qui paie le taux le plus élevé, possède un meilleur logement que les autres, au contraire. La fantaisie et l’arbitraire de la législation ont abouti à des résultats extravagants. Actuellement encore, un même logement a un taux de loyer qui varie non pas suivant l’importance du confort ou le nombre des pièces ou suivant la capacité de paiement des locataires auquel il est destiné, mais suivant

— qu'il a été édifié avant la guerre, les loyers étant alors fixés selon les règles établies par la dernière loi de prorogation, mais croissant régulièrement chaque année jusqu’en 1939, date où les locations seront rentrées dans le droit commun, à moins que d’ici là une nouvelle loi n’intervienne,

— que le logement se trouve dans un immeuble construit après la déclaration de guerre pour lequel la liberté des conventions est absolue,

— que l’immeuble à été édifié avant la guerre par une Société d'habitations à bon marché, auquel cas les loyers ne peuvent excéder les maxima fixés par la loi du 13 Juillet 1925,

— que l’immeuble a été construit depuis la guerre mais avant le 30 mars 1929 par un organisme d'habitations à bon marché,

— que l'immeuble a été édifié depuis le 30 mars 1929 par un organisme d’habitations à bon marché, à condition qu’un décret ait augmenté les maxima de valeur locative, dans la limite maxima de 25 %.

L'idée de justice est assez répandue dans le peuple pour que des familles aux ressources identiques mais soumises à des traitements différents, comparant leur situation respective, n’en conçoivent pas du ressentiment : voilà à quoi auront abouti les prétentions moralisatrices d’un législateur qui a peur d'agir.

Ce système de la taxation, dont nous avons montré le danger, ne peut même pas trouver sa justification dans un intérêt pratique.

A l’origine des maxima, il y a une préoccupation fiscale. Les habitations à bon marché pouvaient seules profiter d’une exoné-

ration d'impôt foncier : on a craint que des constructeurs particuliers, pour profiter de cette exonération, ne donnent le iype d'habitation à bon marché à leur construction et on a pensé trouver un moyen d'éliminer les indésirables en limitant loyer et prix de revient. Mais cette préoccupation est devenue aujourd’hui sans objet, puisque toutes les constructions neuves bénéficient d’une exonération de durée au moins égale à celle, dont profitent les habitations à bon marché. Au surplus, étant donné que l’une des caractéristiques de l’habitation à bon marché est le fait qu’elle est édifiée par un organisme d’habitations à bon marché ou par l'intermédiaire d’un organisme d’habitations à bon marché, il sera possible, le jour où le législateur voudra réserver à nouveau aux habitations à bon marché le privilège de l’exemption, de trouver dans cette caractéristique un élément de discrimination.

M. Loucheur, à qui les inconvénients des maxima n’avaient pas dû échapper, espérait que leur existence obligerait les organismes d'habitations à bon marché à faire pression sur les entrepreneurs, pour obtenir de meilleurs prix. L’expérience a prouvé toute l’inefficacité du procédé.

Les marchés de travaux se font par adjudication et au rabais et seul l’architecte dans l’établissement de son devis doit tenir compte des maxima.

Quant aux habitations collectives, dont les maxima de valeur locative sont seuls taxés, ils ont des répercussions différentes, suivant que l’organisme qui construit donne le pas à son souci d’équilibrer l’opération financière de construction, ou à son désir de construire solidement.

Dans l’un et l’autre cas, la solution est désastreuse pour le budget des collectivités.

Nous savons, par les développements que nous avons consacrés à la question, que la politique publique du logement en France telle qu’elle s'exprime dans la législation sur les habitations à bon marché est très coûteuse. L'importance même de l'effort qui a été fourni abuse l’opinion publique. Les collectivités effrayées par les charges financières qu’elles ont assumées s’orientent résolument vers une réduction de ces charges et considèrent que de nouvelles constructions massives de logements

sont devenues inutiles parce que la crise du logement n’existe plus.

Mais, l’époque que nous vivons, ne doit plus être celle des expédients. Avec le rétablissement de la stabilité monétaire et de l’équilibre du budget ont disparu les grandes causes d’inquiétude de l’après guerre. D’autres problèmes exigent maintenant une solution et parmi ceux-là le problème du logement familial est celui dont la portée est la plus grande.

Il faut que le législateur s’emploie à lui donner une solution juste, efficace, définitive. Or, notre législation actuelle sur les habitations à bon marché est limitée dans sa portée, boiteuse dans ses applications, coûteuse et inefficace dans ses conséquences.

Sa raison d’être est de rétablir l'harmonie rompue d’un système de production du logement qui néglige une catégorie de besoins, et son économie est inconciliable avec les règles de fonctionnement de ce système. Les moyens qu’elle fait naître ont été prévus comme s’ils devaient suppléer à l’insuffisance de l’initiative privée, mais les méthodes qu’elle met en œuvre éliminent l’initiative privée.

Conçue pour remédier à des phénomènes sociaux, qui ont leur cause dans une incapacité de paiement, elle ne tient pas compte de la capacité de paiement de ceux qu’elle veut soulager.

Enfin, née d’une idée de justice, elle crée des privilèges et accable plus lourdement les autres.

Ce serait une erreur de réclamer le développement ou le maintien d’une pareille législation. La réforme du logement doit s'effectuer sur d’autres bases.