DÉFAUT D'ENTRETIEN DES IMMEUBLES

des soins, des réparations intelligentes et faites à temps. Qui aurait pu les faire ? Les propriétaires et les entrepreneurs étaient au front, les uns privés des ressources de leur loyer, les autres privés de leur main-d'œuvre et de leurs matériaux.

Il ne pouvait être question ni d’embellissement ni de construction nouvelle.

On s’est contenté, tout au plus, d’achever ce qui avait été commencé dans la catégorie des immeubles d’habitation.

D’après le mémoire du préfet de la Seine sur les finances de la Ville de Paris en 1918, cité par M. Hersent dans son ouvrage sur « Une politique de la construction après guerre (1) », on a achevé, depuis le mois d’Août 1914 jusqu’à la fin de la guerre, en quatre années, 703 maisons représentant une valeur locative de 16.450.336 francs, alors que la moyenne annuelle des constructions entières nouvelles (usines comprises) était de 935, de 1900 à 1910 (2), représentant une valeur locative moyenne de 13.241.863 francs.

Le peu d’activité constructrice qu’il peut y avoir est consacré à l’édification d’usines et à des constructions d’intérêt militaire.

De 1900 à 1910, le chiffre des usines avait baissé de 28 unités sur le territoire de la ville de Paris (2.644-2.616), alors que pen-

dant la guerre on en a construit 126 d’une valeur locative d’ensemble de 1.887.238 francs.

L’après guerre ne présente pas une situation meilleure.

En 1913, 6.469 étages avaient été construits pour l’habitation ; en 1920, on n’en construit que 255 ; en 1921 : 232 et en 1922 : 684. A partir de 1923, la progression devient plus rapide : 1735 étages pour 1923, 2747 pour 1924, 2565 pour 1925.

La courbe de progression des maisons particulières est sen: siblement la même.

Contre 106 maisons en 1913, il y en a 11 en 1920, 61 en 1921, 120 en 1922, 171 en 1923, 144 en 1924, 195 en 1925.

Ainsi, alors qu’à la fin de la guerre s’accumulaient les besoins en logement : besoins normaux résultant de l’usure du lo-

1) Loc. cit.

. D’après le Livre foncier de Paris, paru en 1911 : tableau des constructions nouvelles à Paris de 1872 à 1910, graphique II. Paris, imprimerie Chaix, 1911.

gement pour chaque année de la guerre et non satisfaits, besoins créés par le progrès matériel et les déplacements de population apparaissant avec chaque année qui allait s’écouler et qui demanderaient à être satisfaits, besoins anormaux créés par la destruction massive d'immeubles dans les régions dévastées, l’industrie et l’initiative privée cessaient de construire. Il en fallait moins pour créer une crise quantitative du logement. Mais pouvait-il en être autrement ?

LS

La guerre a bouleversé le marché de la construction, d’une facon profonde. Un hiatus, une coupure se sont produits entre d’une part le coût de construction et d’autre part les revenus des immeubles.

Le prix des loyers est fixé arbitrairement par la loi, il est maintenu à un cours fictif : on ne lui permet pas de s’adapter, de s’ajuster, de suivre le mouvement de hausse générale des prix, alors que tous les éléments du coût de construction précèdent le plus souvent ce mouvement. Les logements et les immeubles cessent d’être rémunérateurs.

Les conditions de logement se stabilisent brutalement ; en face d’une situation aussi paradoxale, la perspective d’un changement de logement devient une catastrophe.

Le rapport entre la dépense consacrée au loyer et le revenu des locataires se modifie. Le locataire ne prend plus pour base un loyer valorisé dans l’établissement de son budget.

Très rapidement, un bouleversement très grave se produit dans l’économie nationale : une partie des revenus change d’affectation. Ce qui, auparavant, était consacré à la réparation des immeubles, à la rémunération des capitaux engagés, au service des intérêts, à la confection des réserves destinées à l’amortissement est perdu pour les propriétaires et les bailleurs de fonds. Tous ces capitaux vont vers d’autres entreprises plus rémunératrices, au lieu de s'investir dans la construction. Pour animer le marché de la construction, il n’y a qu’une catégorie d’individus : ceux qui disposent de revenus importants et qui sont susceptibles d'acheter leur appartement.

Il fallait combler la coupure qui s'était brutalement

creusée, après la guerre, entre l’importance des capitaux à engager dans la construction et la nature des revenus à escompter. Suffisait-il pour y parvenir d’un peu de hardiesse et d’entreprise ? La spéculation pouvait-elle jouer ici un rôle ?

Avant la guerre, le rendement d’un placement immobilier était supérieur au rendement d’un placement en rentes sur l'Etat ; la raison en était simple : le placement immobilier présentait, par rapport au placement mobilier, un assez grand nombre de désavantages, qui écartaient une catégorie importante de capitalistes.

Un placement immobilier exigeait des capitaux très importants. Il faut, en effet, exclure de cette catégorie de placements les acquisitions de petites maisons, parce que ce genre d’opérations financières se rapproche plus du contrat d’assurance sur la vie que des placements immobiliers : ce que l’acquéreur y cherche, c’est la certitude d’avoir un abri pour ses vieux jours, l’assurance contre le risque de résolution du bail qui lui a été consenti, contre l’ennui de chercher un autre logement et le souci de déménager son mobilier plus qu’une rémunération avantageuse de son capital. Cette considération donne à l’immeuble acquis une valeur de convenance, qui se traduit par une augmentation du prix d’achat.

Au contraire, dans l’appréciation de la valeur de l’immeuble, le capitaliste, qui veut obtenir une rémunération avantageuse de son capital, ne tient pas compte de cette valeur de convenance. Seule, la considération du revenu net du capital qu’il engage (prix principal et frais d’achat) détermine son opinion. À Paris, les immeubles de rapport se vendaient rarement avant guerre à un prix inférieur à 50.000 francs ; et 50.000 francs constituaient un capital, dont peu de personnes disposaient, en vue de placements à effectuer.

Même parmi les personnes disposant d’un capital important, la considération de l’immobilisation prolongée d’un pareil capital rendait impossible, pour elles, le placement immobilier. Il n’existe pas une bourse des immeubles, comme il existe une bourse des valeurs. La réalisation d’un immeuble est une opération, qui devient souvent désavantageuse, si elle est brusquée ;

il faut que le vendeur sache attendre l’occasion favorable, que le hasard fera naître.

Enfin, la gestion d’un immeuble nécessitait plus de soins que la gestion d’un portefeuille : donner à bail l’immeuble, encaisser les loyers, faire exécuter les réparations nécessaires, SUrveiller l’entretien sont des opérations difficiles qui prennent beaucoup de temps.

Ce sont ces considérations qui éloignaient du marché immobilier toute une clientèle d'acheteurs, dont l’abstention supprimait pour les acquéreurs une concurrence gênante et leur permettait d'obtenir, grâce à la modicité du prix de revient, un placement plus rémunérateur.

Inversement, la perspective d’un rendement plus rémunérateur et éliminant tout risque de dépréciation du capital maintenait autour des placements immobiliers une clientèle aussi fidèle qu’elle était peu nombreuse. Dans les villes très importantes, à développement régulier, la perspective de plus-value était telle que beaucoup de capitalistes considéraient comme plus avantageux de construire un immeuble, conçu avec les perfectionnements de la technique moderne, que d'acheter un immeuble vieux, qui nécessitait des frais de réfection et des frais d’acquisition importants.

Il semblait donc que, pendant cette période d’avant guerre, les deux aspects de la spéculation immobilière : acquisition d’immeubles déjà existants et construction d’immeubles neufs s’équilibraient par un phénomène de réactions réciproques. Lorsque: le prix des immeubles haussait d’une façon anormale, il devenait plus avantageux de construire, et l’apparition d’un nombre

trop considérable de constructions neuves, en augmentant le.

nombre d'immeubles susceptibles d’être vendus ramenait le prix

des immeubles au taux d’équilibre. Le mouvement de construc--

tion était étroitement lié à la valeur des immeubles : plus les immeubles étaient appréciés et plus la construction était prospère : il est bon de noter au passage l’harmonie apparente du

mécanisme fondamental de la construction, sous un régime de liberté.

Mais la guerre est venue, bouleversant le monde et les tech--

niques. À partir de ce moment, il y eut une rupture complète:

d'équilibre entre le prix des immeubles anciens et le prix des.

constructions à édifier, de même qu’il y eut rupture entre le prix des loyers et le coût de construction.

Les lois de taxation furent un obstacle à la revalorisation des immeubles anciens et la concurrence des loyers taxés enleva au placement en constructions neuves ses avantages de sécurité et de stabilité.

Les capitalistes, à la recherche de placements immobiliers, tinrent compte dans l’appréciation de la valeur des immeubles, s qu'ils se proposaient d’acheter, du loyer réellement encaissé, sans considération des augmentations qui pourraient être successivement autorisées par la loi. Les immeubles ne suivirent donc pas le mouvement de hausse générale des prix, conséquence de la dépréciation monétaire.

Autrement dit, ils se déprécièrent. Cette baisse de la valeur des immeubles a été matérialisée d’une façon frappante par M. Michel, inspecteur du Crédit Foncier, dans une étude qu’il a publiée dans la Construction moderne (1). M. Michel estime que la fortune privée de la France oscillait, en 1914, entre 290 et 300 milliards de francs or, répartis de la façon suivante

9% du total En Milliards des

valeurs mobilières et immobilières

ValeUrS MODES EE MAT en, 154 59,7 0:0 Valeurs immobilières appartenant aux particuliers et grevés d’une dette hypothécaire de 14 à 15 Milliards ..... ..... Ro 138 47,3 0/0 Immeublessusceptiblesderevenus appartenant à des collectivités administratives. . 8

Or, en 1928, la fortune privée en France s’exprimait par un chiffre, oscillant entre 1200 et 1300 milliards de francs-papier. Ce chiffre enregistre un appauvrissement de la France, en général, puisque, si le coefficient de dévaluation de la monnaie, soit 5, avait été pris comme base de revalorisation de la fortune française, celle-ci aurait dû s’élever à 1500 milliards de francs, en

() Michel : La fortune privée de la France. La construction moderne 1928, Pp. 594.

Cette baisse est due, soit aux valeurs mobilières, soit aux valeurs immobilières, soit aux unes et aux autres. Si cette dernière hypothèse s’est vérifiée, les coefficients qui indiquent Ja répartition de la fortune privée française en revenus immobiliers et en revenus mobiliers n’ont pas dû changer, puisqu'ils expriment une valeur relative. Or, il n’en est rien ; le pourcentage des valeurs immobilières a baissé de 7,8 % (39,5 % au lieu de 47,3 %) et cette baisse ne peut s’expliquer par une diminution dans le nombre des immeubles. Depuis 1914, deux événements se sont produits, qui ont pu faire varier le nombre des immeubles : la destruction massive d’immeubles dans les régions dévastées et le rattachement de l’Alsace et de la Lorraine à la France. Or, la reconstruction des immeubles, dans les régions dévastées, était presque entièrement achevée, en 1928 ; en tous cas, il est certain que l’appoint des trois départements recouvrés a compensé et au delà le nombre d’immeubles qui n’avaient pas encore fait l’objet d’une reconstruction.

Il resterait possible que la fortune privée des trois départements recouvrés ait comporté un partage tel entre les valeurs mobilières et les valeurs immobilières qu’en s’intégrant dans la fortune française, elle en ait modifié l’aspect. C’est peu vraisemblable ; d’abord, parce que l’importance des valeurs immobilières en quantité et en prix était sensiblement la même qu’en France et ensuite, parce que, s’il y avait eu une différence, cette différence n’aurait pu avoir une répercussion aussi importante sur la répartition de la fortune française.

Il y a donc bien eu une dépréciation des immeubles en France et cette dépréciation s’est manifestée, d’une façon à peu près identique, là où les lois sur les loyers étaient applicables.

M. Michel, dont l’autorité s’est établie par des articles et des ouvrages sur la question, a fixé d’une façon précise (1) la valeur moyenne des immeubles, à Paris, par rapport à l’avant

guerre, telle qu’elle se dégage des ventes amiables et des adjudications.

Pour les immeubles à affectation commerciale le coefficient, en 1928, était de 3.

Pour les immeubles destinés à l’habitation, il y a lieu de

(1) Michel. La construction moderne, année 1928, p. 233.

distinguer entre l’immeuble bourgeois, généralement sans confort moderne, et l’immeuble à petites locations.

Voici quels sont les coefficients de revalorisation établis par M. Michel, pour les immeubles de la région parisienne :

Immeubles bourgeois 255 280 240 245 Immeubles à petites locations 200 220 200 205

Si l’on compare ces données avec le coefficient de dévaluation monétaire du franc d’une part (5) et l’indice des prix de gros d'autre part (6), on aura une idée exacte de la perte subie par les propriétaires d'immeubles d'avant guerre.

Il est certain que cet état de choses, s’il n’a pas affecté de façon sensible le marché immobilier, puisque les transactions immobilières ont été, pendant les années d’après guerre, d’une activité fébrile, anormale même, a fait grand tort à la construction.

A défaut de rendement intéressant, le capitaliste se serait peut-être contenté de la sécurité du placement immobilier. En période d’instabilité monétaire, c’est une considération qui n’est pas négligeable. De fait, les immeubles anciens, au moment de la débâcle monétaire, présentèrent un vif attrait, qui s’est traduit par une augmentation importante des transactions immobilières, augmentation particulièrement frappante en 1926. Mais les fluctuations monétaires rendaient hasardeuse toute opération de construction neuve.

La dernière cause de la crise quantitative du logement est, en effet, l’instabilité monétaire.

Elle se distingue des autres, parce que son influence n’a pas été déterminante et qu’elle a seulement prolongé l'effet produit par les autres causes en maintenant les conditions défavorables à l'apparition d’une solution.

« L’immeuble ne vit et ne prospère que dans la stabilité monétaire, comme tout ce qui dure (1) ». Or, telle n’était pas l'atmosphère, jusqu’au jour où la stabilisation fut effectuée.

La possibilité d’une revalorisation de la monnaie instable

(1) Marc Aucuy. La crise du logement. Revue d’économie politique, année 1927, p. 975.

rend dangereuse une opération financière à longue échéance, pour les personnes qui contractent des engagements. Le propriétaire ou l’entrepreneur, qui passent des marchés de fournitures ou des marchés de travaux, prennent pour base d’établissement de leurs prix la valeur présente de la monnaie ; ils ignorent les variations de cours, qui se produiront dans l’avenir. Si la monnaie se revalorise, ils sont contraints de payer, en monnaie appréciée, une marchandise ou des travaux tarifés en monnaie dépréciée : l’opération est désavantageuse pour eux et avantageuse pour le fournisseur. Le risque est inverse, si la monnaie se déprécie. Cette appréhension de l'événement défavorable crée un état d’esprit qui paralyse tout dans le domaine de la construction.

Ainsi, quelle que soit la position d’esprit que prenne le constructeur ou l’entrepreneur, tout lui conseille d’attendre en période d’instabilité monétaire. S'il envisage une dépréciation du franc, il lui apparaît que le fossé entre le taux des loyers taxés et le taux des loyers libres va se creuser davantage, les loyers taxés devant rester constants et les autres devant suivre le mouvement de hausse des prix. S’il envisage une revalorisation du franc, il court le risque de payer en monnaie valorisée ce dont il a fixé le prix en monnaie dépréciée.

Lorsque la stabilisation de fait, en 1926, eut rétabli l’atmosphère de sécurité favorable aux opérations immobilières, il devint, semble-t-il, possible de faire à nouveau des prévisions à long terme. Les capitaux, pourtant, restèrent sur l’expectative, pendant toute l’année 1927 ; les revalorisateurs n’avaient pas abandonné complètement leur position et une offensive de leur part restait à craindre,

Enfin, la stabilisation légale vint en 1928, apportant à la construction les quelques chances de reprise que lui laissait la taxation des loyers.

Nous avons vu, dans le livre premier, l’orientation spéciale de cette activité immobilière et un pareil développement, déjà fait d’ailleurs, n’a pas sa place dans une étude des causes.

En résumé, les aspects particuliers présentés par la crise du logement dans la région parisienne, pendant les dix dernières années, trouvent leur explication dans des phénomènes issus